在房地产项目中，制定出一系列的价格（最高价、最低价、均价、每户的价格内）无疑是销售容中最关键的，如何去计算这些价格？需要哪些资料？计算公式是怎样的？希望从事此行业的高手们给予指点！
或者是有什么样的书是对制定价格做了详细的介绍，也可以推荐一下，在这里先谢谢各位！
B. 请教常规的商铺定价策略、铺位划分策略、以及返租模式等
你的资料不全！根据经验给你点建议：
如果是房地产销售，主要考虑竞争。
如果是版商铺划分，通常权要考虑区位特征，市场特征，还要参考消防的意见。一般要在不违反市场规律的前提下，突出规模效应。
定价更是一个实战问题，一般在初期，定价要低一些，根据行情，适当在后期或者中期，调整价格。
返租没有什么模式。关键是租期。一般如果是产权销售，价格相对较低。短期租赁，价格较高；首先签约者有优先续签权。
C. 关于铺位租金的合理定价
租金定制思路
① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案
① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
D. 门市价格大概是住宅价格的几倍如何定价的
商铺的价格不能单纯的和住房的几倍来比较，一般定价都和它的租赁价值联系在一起的。如果租金价格在15年内能收回成本，都是可以投资的。
E. 请问商铺如何定价
首先要对区域内商铺的情况进行全方位的了解，包括：销售价格，租金、商铺的内面积进行统计。在根容据自己楼盘的特点，确定一个均价，就具体商铺来说，从以下几点来考虑：主要出入口的人流、商铺开间的大小以及实用性（有无梁柱、承重墙等），层高等多方面来定价。定价的依据取决于市调的准确性，是否划区域招商等，但在销售的立场一般不用定的太高，适中就行啦
F. 请问哪位高手知道房地产商铺单铺怎么定价呀非常非常的急，先跪谢啦……
在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的5－10倍，甚至更高。以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元，一般商品房价格每平方米2000元出头，但商铺的价格基本在每平方米3万元，有些甚至达到5万多元。
那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1－2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素
中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力＝生产力＋流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。
而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出14万／m2（套内面积）的天价。
所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。
投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素
笔者曾在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4％－ 5％；而在北京，投资人普遍预期是在8－10年收回全部投资，期望的内部收益率在10％－15％。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。
这里讲的是资本化率，而不是内部收益率（IRR），虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（IRR）是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。
这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被神秘山西买家以7500万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。
如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50％是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。
除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。
G. 商铺租金怎么定价 定价原则及定价公式
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1-2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对深圳等大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异相对较小。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。商铺租金定价原则及公式A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。相关阅读：直击沈阳房屋出租出兑 八成人认为租金将涨返乡打工族提前预付租金 兰州雁滩房屋出租走俏苏州新房出租上哪个网站？ 苏州搜房租房网第一！格子铺租金怎么算？ 格子铺租金一般是多少？什么是土地租金? 土地租金如何计算?
H. 一处商铺、沿街房如何评估价值
你好：
我就是做房产开发的，问题是这样的。
问题关键：
1、你的房子土地是划拨用地
2、你的房子使用性质是主宅用地
3、你的房子是70年的主宅使用权，还剩48年。
现在我来回答你的问题：
该房子售价应该是多钱？
正常商铺应该是8到10年的汇报率，按照租金价格计算，计算公式为：
让你久等了,我们继续.
每年的租价X10年÷出租的商铺面积=该房子每平米的市场价格
由于你描述的情况不是很详细,只能自己算算了.在这里我可以很负责任的告诉你,你的房子每平米价值不低于6000元.原因有下列2个原因:
A\使用年限与对面的商铺年限一样.
B\你的房子是纯一层,而对面是上下加起来的.
你需要了解什么叫划拨土地?和出让土地？
出让土地：要交土地出让金,出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益。
划拨土地：不用交土地出让金，只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。
给你的建议：
只是个人建议，供你参考
1、涨租金，不出售
如果我是你的话，我不会轻易出售现有房屋，可以适当涨价，借助现在道路拓宽，涨价是正常现象，价格比对面低一点就可以（如果只是因为房屋外观的情况下）。不到万不得已的地步，不要轻易出手，住宅的成本，商铺的回报，这样的房子很难得。
2、装修门面
适当装修，调整租金，一劳永逸。
3、实在想出售的办法
划拨土地房屋，也可以正常办理房产转让手续。与出让土地房屋不同的是，划拨土地房屋在出售办理完房屋所有权登记手续后，按照现行规定，办理土地使用证过户手续时，受让人需要向国土资源局另行补交1%的土地出让金。
4、出售价格
建议不要底于6000元每平米，原因上面我有说过
A\道路拓宽了.
B\使用年限与对面商铺一样.
C\你的是纯一层,利于出租.
I. 为什么住宅价格与商铺价格差距那么大
、同属不动产但物业属性完全不同
就投资而言，商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的使用权限仅40年，住宅一般为70年；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气等等。
同时，有些商铺不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，有1000平方米的，也有不散卖的。另外，商铺在使用中的水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业费高于普通住宅；根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。
2、商铺与住宅投资性所占比例不同
作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。
商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。
住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。
商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导顾客购买。
3、选择地段和环境不同
商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛。
投资商铺与投资住宅相比，需要考察的点也要多得多。
4、住宅风险小 商铺回报高
商铺是一种高投入、高收益的投资。按目前的商铺价格来看，大型商业体的商铺价格几十万甚至几百万，这对投资者来说是个相当高的门槛。若是投资者有足够的眼光，商铺的收益也是惊人的。