开发一个楼盘需要多少成本

⑴ 楼面价7000元，房价应该多少

房价大约15000每平分米。

楼面价7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各种税费按25％计算2250，一共11250。然后，这个11250里面大部分是银行贷款，买地房屋建造按周期3年计算，利息起码超过3000.再总计11250。

银行利息5个点左右，理财利润超20个点，开发商把资金（包括贷款的）押进去3年，年利润10%，就是30%利润，利润3375。综上简单计算，房价最少15000每平。

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房价影响因素

一、基础因素

所谓基础因素，是指影响房价的最根本的因素。需要明确的是，开发商之所以要拿地建房，就是为了盈利。那么，土地成本、建安成本、销售管理成本、税费、利润就构成了房价的基本因素。一般情况下，以上这些因素都是固定的，通过各自占比就可以计算出一个新楼盘的房价。

需要说明的，由于各个城市关于房地产开发的政策不同，基础因素之间也是有差异，尤其是土地成本和税费，变化较大，这也直接导致了各个城市房价的差异很大。

二、增值因素

1、开发商的口碑

开发商的口碑实际就是指开发商的品牌。大家应该都会对品牌溢价有所了解。比如手机，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手机就是要贵一些，比如苹果、三星。这其中，就包含了品牌溢价。

2、附赠装修、车位

这个大家就比较好了解了，同样情况下，精装修的房子肯定比毛坯的贵，带车位的房子肯定比不带车位的贵。某些开发商为了将自己的房子卖出更高的价格，往往将装修和车位捆绑销售，而精装修的和车位的价格已经远高于其实际的价格，这样的行为无疑损害了购房者的权益。

⑵ 50亩的能开发多少面积楼盘

50*666*1.2=39960 根据你的容积率算的

⑶ 一个新开发的城市，全是新楼盘。最需要什么

当然你要有这方面的关系。才可以更好的发展。如果你一点关系都没有那好很难做的，你说的这几个都可以，做也很赚钱，最好做装修材料，

⑷ 房地产建筑成本怎么计算

建筑成本计算包括：

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。

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如果企业为地下停车场所(含车库、车位)单独缴纳了土地出让金，办理了相关产权手续，即属于可售的开发产品，应单独作为成本对象核算。

如果企业未单独缴纳土地出让金，利用地下基础设施建造停车场所(含车库、车位)发生的成本费用支出可作为公共配套设施费计入开发成本。

但若有证据表明企业利用地下基础设施建造的车库(不含车位)对外出售，则地下车库的面积应作为可售面积，参与单位成本的计算。

⑸ 一般一个楼盘从拿地到开盘需要多长时间

从拿到一块地到开工建设，需要“3个月！”新形势下，企业建设速度提升，得益于浙江近年来试点的“标准地”改革，在促进政府工作效率提升的同时，也推动营商环境不断优化。浙江试点“标准地”改革后企业建设速度提升，营商环境持续优化。

在台州温岭首个按照“标准地”模式报批的工业项目浙江理通风机有限公司年产10万台风机技改项目，从备案到拿到建筑工程施工许可证，仅用时12个工作日；在绍兴政府部门将“标准地”改革作为经济体制改革的重要举措之一。

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5天时间，从拿地到“四证”齐全，如何做到，临港新片区管委会行政审批办公室主任科员伏永明告诉记者，临港新片区管委会围绕行政审批，已经推出方方面面的优化工作，“包括窗口的物理集成，以及并联审批、跨前服务等等，但最关键的是行政审批服务功能的高度集成。”

伏永明说，管委会在审批权方面，事项授权和委托都是非常充分的。“所以我们有条件做一些菜单式服务，能够在项目准备阶段，就把许多前置的工作做掉。而且，项目从拿地到施工许可证获得，再到开工后的综合验收，都可以在我们的行政服务大厅一次性办理。

形成全流程的、高度集成的服务模式。”未来凡是临港新片区的社会投资类产业项目，都可以像新奥能源一样，实现从拿地到四证拿齐仅需3到5天时间。伏永明说，这是临港新片区营商服务的“新常态”。

⑹ 房地产的楼盘房子成本是多少钱

在过去的二三十年中，中国的房产市场成为众多资本市场拥趸的宠儿，在中国房市早年，闭着眼睛都能买到接近房子成本价的价格，以此来获得丰厚的回报，在房产不断升值期间，最重要的就是要买得起，那么，在当前，房产已经明显进入下行或者长期稳定的阶段，那么仔细想想房产的成本还是非常重要的。

但是对于城市买房人都投资来说，恐怕就不仅仅是居住的费用了。土地费用，建安工程费，市政设施配套费用，管理费用，贷款利息，税费，还有一些其他的费用大约会占总成本的10%。我们不需要掌握上述全部费用，一般我们只要知道楼面价（土地价格折算到建筑面积的价格）和建筑安装成本，就大致可以推算出房产成本价了。伙伴们，你们是怎么看待这个问题呢？

⑺ 房地产建筑成本每平方米是如何算的

桩基工程（如有）：70~100元/平方米；钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

抹灰工程：25~40元/平方米；外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米。

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由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配。

开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发成本账户；

应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。

由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。

出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。

⑻ 一套房子的开发成本是多少一个楼盘开发商大概能赚百分之几

应该在20%-30% 根据销售征收的营业税及附加和印花税等占成本的应该在8%左右，土地增值税和所得税根据开发项目不同，利润不同得出的税额不同，至少在10%以上。

⑼ 一个楼盘每平方米的成本价多少

楼盘成本怎样计算(不管城市大小，以下成本都是存在的，取费不同而已，我这里是以小高层为例）

以财务分析法为例。

1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米

6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。

9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。

值得一提的是，虽然水泥、建材等土建成本近段时间有所下滑，不过财务成本增幅惊人，并在房地产开发成本中占据越来越大的比重。

目前财务成本主要是按照土地成本*2年*10%计算，如果以楼面地价5000元/平方米计算，那么它的财务成本就大约为1000元/平方米。

一个楼盘要不算财务成本，基本上要资金达到平衡之后。什么时候能达到资金平衡？一般要楼盘销售过半。一般来说，一个楼盘从拿地到销售需要2.5—3年，而开盘之后一下子要销售超过一半，也不是短时间内能完成的。所以产生财务成本的时间，其实远远不只2年。

此外，开发商融资已经越来越难。即使能够从银行贷到款，利率在原有基础上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式，年利率15%—20%也很普通。而事实上，许多公司年贷款利率达到30%，也已经比较多。这么算来，年利率10%，也是比较低的一个比例。

而跟前几年普遍两三千元的楼面地价相比，去年一批高价拿地的开发商无疑更为痛苦。因为土地成本这个基数大幅度上扬，由此带来的财务成本，也是增幅惊人，每平方米动辄上千元。

⑽ 房地产开发企业楼盘准备预售，要核算成本，定销售价格，所得税要不要考虑进去

要 。

房地产建筑物开发成本的构成
一、建筑物成本构成
建筑开发成本主要包括以下几部分构成：①土地取得费成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用，财务费用；⑥销售税费；⑦开发利润；⑧其他费用；⑨不可预见费等。
二、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列5项：
⑴土地征用拆迁费
土地征用征用拆迁费：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
⑵土地出让地价款
⑶土地转让费
⑷土地租用费
⑸土地投资折价
三、开发成本
开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：
一前期工程费及土地开发费
主要包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、工程勘察，规划及建筑设计，以及“三通一平”（通水、通电、通路及平整场地）等开发项目前期工作所发生的费用。
项目的规划、设计、可行性研究所需要的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%。
二房屋开发费
⑴建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备安装等)等。
⑵基础设计建设费
基础设计建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用，一般按实际工程量估算。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。
⑶公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或共建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
⑷开发建设过程中的税费。
四、管理费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。包括房地产开发商的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
五、投资利息
这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益就如同一种成本一样。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。
六、销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。
七、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：
⑴销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。
⑵其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。
八、其他费用
其它费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。
九、不可预见费
不可预见费是根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以建筑物开发成本费的百分比计算，一般的住宅开发项目，不可预见费按2-5%计算