楼盘尾盘为什么降价

1. 新楼盘的尾盘有什么好方法销

楼主您好
尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时,所剩余单位的统称。

对于开发商来说,绝大部分尾盘都是沉淀的利润,尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。对于地产项目而言,真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人,而是事先嗅知问题、规避问题并化解问题于无形的人;前者事倍功半,后者事半功倍。

(一)上策:惟有善始、方能善终,把尾盘消灭在前期是最高境界

1、产品方面。打造优质产品，把尾盘消灭在图纸上。

2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品,在项目入市前做好应对策略,优劣搭配、销控严谨,将此部分产品逐批、坚决、混搭推出,通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。

(二)中策:营销诊断+精细营销

虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势,但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生,就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在:房源卖乱了、价格定位失误了,没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。

1、分期开发的大盘,新房源带动老房源,通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。

2、聚合资源,整体放盘。同期开发楼盘数量较多的大型开发商,每个盘剩下几十套,盘多了可就是几百套,此时可将房源、推广、促销等多方面因素进行整合，开设尾盘超市,将尾盘进行整体包装与销售。

3、根据产品状况找出优势所在,重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼,尽管冬冷夏热、爬楼烦累,但却也视野开阔、空气清新,可以针对青年置业者大力促销。

4、改进、优化产品,包括硬件与软件。要在软件改进上多下工夫。例如大幅度改善楼盘整体品质,增加配套服务、入学指标、优化景观环境、物业提升等。

5、小版面、高频次广告推广模式。尾盘期虽然没必要在广告传播上大举投入,但是充分发掘一些性价比高的小版面,其实是非常有效与划算的。

6、口碑传播与客户关系营销(俗称“客带客”)。任何一个楼盘到了交房入住期后,最不能忽略的就是已经成交和入住的老客户,因为他们的口碑是项目最好的传播方式、最重要的推广媒体,他们的一言胜过我们的万语。在服务好他们、联络好感情的基础上,通过各种奖励措施,如送礼品、送现金、送管理费等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”为楼盘扫尾做出贡献。

7、相当部分存量尾盘都已是交房后成为现房的产品。现房的一切优势就是尾盘的优势。①市场中总会有“急需”购房者,如拆迁、婚嫁等,即买即住绝对是此时的第一卖点;②若对社区物业水平很有信心可以卖物业、卖体验;③若社区中人群素质较高,那卖人群、卖邻居,有些人特别认这个。

8、借助大势,寻求新的增值性卖点。例如:市场宏观供应量走低、城市规划走向转移、城市大型配套建设(公园)、干道开通等等,这些都将对楼盘销售产生较大的影响。宏观大势是最能够推动楼盘升值潜力和投资价值大幅度上扬的因素,适当的炒做与跟风都将促进尾盘的顺利消化。

(三)下策:价格战

没有卖不出的住宅,只有卖不出的价格。

1、存量不多的、急于回款的,可以显性降价、特价出击；

2、大部分尾盘不宜采取整体降价打折的方式,必须针对不同产品制定差异明显的折扣;

3、高价高折。按照操盘规律,一般正常操作的楼盘卖到后期,注定会产生部分高价单位。针对尾盘,我们可以比照高价单位甚至楼王来定价,然后推出撼人的折扣,此法尤其适合高品质楼盘中的大户尾盘;

4、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低或代垫首期、送装修、送家私家电、送物业费、送会所消费卡、送花园、送车或送配房、送创业基金等等。

(四)他策:特殊方式

1、顶债。这一招开发商用得最多,好多卖不动的都顶工程款、材料款了。

2、抵押给银行,套现部分款项后用于其他项目周转。

3、低价格团购形式转销给其它开发商做回迁房使用。

4、租赁方式。闲着也是闲着,实在卖不出,不如先租着。
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2. 看好了一个楼盘（最后一期），我从开始注意他们都半年了，房子还一半没卖，他们没有压力吗为什么不降价

1、这个已经属于尾盘了，开发商哪来的压力啊，前几期不都赚了钱吗？这个太好理解了。
2、一个楼盘的销售周期是需要按照楼盘的体量及市场的消化能力的，比如一个城市一年能消化15万平方米的商品房，那如果你一次投入市场就投入15万，那你就是过量了。简单来说就是整个城市1年能卖15万，你就拿15万的货到市场上卖，拿别人就不做生意了？况且这样卖价格没有办法卖的起。我的表述不是很清楚，但大概意思就是这样。

3. 购买楼盘尾盘到底好不好

尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
简单来说，尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。
因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。
随着房地产市场发展的日益完善，营销手段多样，在当下的房地产市场，尾盘的数量并不多。房子的质量并不差，但在价格上开发商往往能给出优惠，在此种背景下，尾盘作为特价新房的特点就显现出来。
说起尾盘，很多买房人首先想到就是烂尾楼，实际上，尾盘与烂尾楼是完全不同的两个概念，烂尾盘是绝对不能购买的。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

2、尾盘的优点与缺点
作为一种富含潜力的销售品类，尾盘有其自身独特的特点。
从尾盘的优点来看：
（1）价格相对便宜，性价比高
尾盘属于楼盘销售后期，开发商为了回笼资金，减少更多的广告成本、人力成本等，会想方设法的尽快出手剩余房子，而降价就成了促销最常见、最有效的方式了。所以此时选择购买尾盘的话，有较大的议价空间，也有较大的优惠和折扣。
（2）尾盘基本上是现房，方便检测房屋质量问题
尾盘基本上是现房，房屋虽然有不满意的设计因素存在，但关于房屋自身的质量问题都是经过检验的，而且随着时间的变化，一些在检验过程中没有发现的问题也会暴露出来，此时的购房者不仅可以观看现房，减少购买期房的资金风险，同时又能对房屋本身进行实地探测，对社区环境、生活配套进行查看，远比购买起期房要放心的多。
（3）社务管理与服务成熟
一个楼盘的开发通常是要分好几期进行的，尾盘作为最后剩下的一批房源，具有与前期楼盘一样的社区配套，并且经过前几期业主的相继入住，与新的物业管理方面的磨合、配合也逐渐完美，很多问题解决起来也方便了很多。购买尾盘入住的业主们，就省去了这些适应的阶段，快速融入新的社区生活中。
当然，除了以上几类优点之外，尾盘也有一些客观存在的遗憾：
最主要的就是房子本身的问题，比如楼层，东西户、采光、通风等情况。但这也是每个社区部分房源普遍面对的问题，这就需要买房人加以甄别，选择适合自己的合适房源。

4. 尾盘便宜到底能不能买这些真相你知道吗

尾盘在价格上真的是能便宜不少，但是尾盘真的值得购买吗？购买尾盘需要了解哪些问题？这些真相你一定不知道！

什么是尾盘？

顾名思义，尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。

尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员一味追求业绩，导致有些有硬伤的房源直到后期也没卖掉，逐渐形成尾盘。

另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。

那么，尾盘到底能不能买？

虽说尾盘在先天上存在一些缺陷，但是尺有所长、寸有所短，尾盘也并不是一无是处，风险小、性价比高就是尾盘最大的两个优势。

首先，因为尾盘基本都是实景，小区配套、建筑质量、环境一览无余，能看到的东西比图纸中看到的更真实，购房者可以直接看到现房，实地品评房屋质量。而且，大部分的尾盘还可以实现“即买即住即办房产证”，让消费者买得更踏实。

除了风险小，性价比高也是尾盘的一大优势，尤其是对于那些许多急迫买房的刚需购房者而言，尾盘的确是不错的选择。

尾盘值得购买，也要注意以下问题：

1、地段

选择好的地段和区域是一个关键，特别是对于投资者来说，绝好的地段能使你购买的房子便于出租或是以后转手卖个好价钱。

2、同区货比三家

在购房区域内多看几个楼盘，多一些选择，掌握每个楼盘的特点、优势和不足，砍价时心里也有底。

3、同期房价比较

存量房最大的特点就是全现房，但作为尾盘来说，价格比期房时每平方米上涨50元至100元都属于正常范围，如果高得太多，那开发商决不是按尾盘来卖，而是在炒高房价，因此购房者对期房的价格要有所了解。

4、看清土地年限

购房者理应对所购房屋的土地使用年限“较真”，因为这将关系到购房者所买房屋下次转手时的价值。

5、具体实地考察

购买时一定要实地考察房屋的质量、社区环境、生活配套是否便利等。

6、重视开发资质

品牌开发商所开发的楼盘即使是尾盘，各方面也都会有所保证，有一定的信誉度。

（以上回答发布于2017-02-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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5. 尾盘千万不能买你说的可能是烂尾盘！

一听尾盘很多人第一反应就是摇头，没人要的房子可能有问题，当然不要买。其实尾盘不等于房子就买不得，更有甚者可能弄混了尾盘和烂尾盘的区别。

尾盘与烂尾盘的区别

尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩房子的称谓。

因为尾盘数量不多，开发商不可能进行大量的、轰炸性的广告宣传，而且尾盘也多为大家挑剩下的房子，可选择性也不大，所以成了开发商急需处理掉的最后一批房源。

烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来继续施工，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。这种房子本身就存在着极大的风险，是未完工的半成品。还有部分收了客户钱便跑路的开发商，留下的房子也被称为烂尾盘。

所以，尾盘≠烂尾盘，烂尾盘是绝对不能购买的，那么尾盘到底能不能买呢？

下面我们来分析一下尾盘的优缺点

尾盘的优点：

1、价格相对便宜，性价比高

尾盘属于楼盘销售后期，开发商为了回笼资金，减少更多的广告成本、人力成本等，会想方设法的尽快出手剩余房子，而降价就成了促销最常见、最有效的方式了。

所以此时选择购买尾盘的话，有较大的议价空间，也有较大的优惠和折扣，如果选到了自己满意的或者觉得差不多合适的户型的话，与同一项目的其他业主相比，就花更少的钱享受到了相等的社区配套与服务，无疑是一件高性价比的事。

2、尾盘基本上是现房，方便检测房屋质量问题

尾盘基本上是现房，房屋虽然有不满意的设计因素存在，但关于房屋自身的质量问题都是经过检验的，而且随着时间的变化，一些在检验过程中没有发现的问题也会暴露出来，此时的购房者不仅可以观看现房，减少购买期房的资金风险，同时又能对房屋本身进行实地探测，对社区环境、生活配套进行查看，远比购买起期房要放心的多。

（以上回答发布于2018-01-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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7. 新盘 尾盘 在售 3种状态的楼盘有有什么不同啊

与此同时，楼盘打折风又一次席卷北京，但据记者调查，折扣力度较大的楼盘多为尾盘，新盘折扣相当有限，而且其中不乏先涨价再打折的象征性优惠。
3月房价高开
2月，受长假、政策调整等因素影响，北京房市自2009年以来，首次出现环比价格下降。
据亚豪机构统计数据显示，2月开盘项目的整体开盘均价为18833元/平米，环比1月开盘均价下降了5.8%。同时，有记录的整体成交均价也出现了明显的下降态势，数据显示，2月整体成交均价为16362元/平米，环比1月整体下降了15.5%.
然而，降价的欣喜是短暂的。
3月伊始，开盘价再度出现飙升。很多楼盘开盘价已经超过1月。据亚豪机构监测，在有价格记录的项目中，3月整体开盘均价为21330元/平米，相较2月，涨幅达13.3%，
2月份新房销售有两个特点，一个是卖的主要是尾盘；另一个是销售楼盘主要在偏远郊区。尾房、区域因素是2月价格形成的主因。供求矛盾不缓解，价格松动就很难实现。
虽然3月开盘价环比上升，但是从现在的市场看，涨价后劲不足，议价空间加大，3月走势有可能高开低走。当前，成交量下降很明显，如果客户量难以维持，高价也很难维持。
同时，“京十一条”要求“房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售”的规定，也限制了开发商过去一个预售许可证拿数栋楼的行为。但是，能否真正解决开发商捂盘操纵价格的问题，最关键还是看监管的力度。
打折风“看上去很美”
3月，另一个值得关注的热点是“楼市又刮打折风”。
当下京城打折促销的新房项目超过20个。其中不乏即将开盘的四季会“2万抵12万”这样幅度比较大的优惠。但是，也存在一些旧盘先涨价再打折的象征性优惠。
然而，据业内专家分析，打折还远未成为一个普遍现象，也不能凭打折来预测房价即将松动。不过，由于销售量在2月大幅下降，资金压力大的开发商有可能提供更多优惠。
当前折扣力度最大的楼盘多为尾盘项目，开发商通过较大折扣来控制成本，保持利润。3月新盘虽然打折项目很多，但折扣力度有限，多为全款享受9.5—9.9折的优惠。
但是，据通州某售楼处人员透露，由于客户量大幅减少，如果买方一次买多套，或者亲自到店有明显购买意图，价格上有可能得到更多优惠。
珠江拉维小镇在搜狐焦点网站的报价，去年12月、今年1月、2月报价均价为16800元/平米、14800元/平米、16800元/平米。但是，据售楼人员介绍，正在排号中的9、10号楼的售价在1.5万—1.6万，当前有1万抵2万的优惠。而原将于3月中旬开盘的18号楼，尚未有明确的开盘计划。
而领海天使湾在上期开盘时，曾经进行过排号每平米减500元的优惠。但是，对于即将开盘的36号楼，目前没有优惠活动。售楼人员表示：不排除优惠的可能，由于开盘期推迟到4月，优惠政策后续可能依然会有。
此外，也有开发商的优惠力度相对1月、2月有所降低，比如，位于百子湾的美利山，据售楼人员介绍，尾盘A3楼即将在3月27日开盘，目前均价为26000元，远高于网上报价22000元，而且没有任何优惠政策，也没有以前开盘时曾执行的全款9.9折优惠

8. 新房买尾盘有什么利弊

通常情况下，新房的尾盘相比刚开盘初期会更具有价格上的优势，但是由于比较理想的户型在销售前期已被人买走，因此尾盘阶段的房子在户型、位置等方面往往会差强人意。
尾盘优势
1、价格比较实惠，通常开发商为了尽快清盘，会给出一定优惠。
2、能够较快入住，很多处于尾盘阶段的楼盘一般都为现房，配套设施一般也较为成熟。
尾盘劣势
1、尾盘阶段在售的房源多为位置、户型、朝向、采光等不太理想的产品。
2、户型设计有硬伤。
其实买尾盘并不像有些人想的那样都是不好的产品，对于预算有限的购房者来说，只要能多亲自观察，即使在一个尾盘在售阶段的楼盘里，还是可以发现一个理想的产品的，而且在现在经常有开发商跑路事件发生的市场里，尾盘也有更大的几率规避此种风险。

9. 什么是尾盘房，它到底能不能买

尾盘房：就是一复个楼盘制已经销售出去70%左右的房子，而剩下的这30%房子就是尾盘房。
当然能买，只要分清楚他的利弊。
好处就是：性价比高，价格会较低（为了实现清盘房子优惠力度会比较大）
弊端主要就是好户型都被买的差不多了。剩下的这些房子很多都是采光朝向不太好的房子。
解决方法：可以在尾盘房中多挑选一下~还是有很多机会买到户型好性价比还高的房子的