楼盘尾盘怎么销售

⑴ 房地产尾盘促销怎么做更快

比如你们的楼盘价格是每平方米23000元，那你就发出消息说以涨至28000元，后再打折或赠送礼品

⑵ 楼盘是尾盘了应该怎么做推广急急急急

优惠给员工、建设方、材料方。

⑶ 楼房尾盘可以买吗，我不懂这个，有什么需要注意的，会不会有什么不好的。详细点哈

楼房尾盘是可以买的，没有什么特别需要注意的地方，尾盘通常都是被购房者选购后剩下的，其户型、楼层、房号等相对来说较次。
一、尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。
二、尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法了。
另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900元/平方米，市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，总楼价100多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。

⑷ 房地产销售小楼盘进入尾盘面积大应该怎么销售

降价促销，用分销帮忙推荐

⑸ 销售者房子尾盘怎么卖

浅谈房地产二级半市场

一、定义
关于二级半市场的定义，说法不一，比较通行的解释是，二级半市场又称作空置商品房交易市场，是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房，不同于二级市场的增量房，它已经淡出流通领域，但是也没有被使用；同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广，例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等，但凡不是新盘开张或单个旧房交易，都可纳入此列，或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。
二、“二级半市场”房屋来源
“二级半市场”房屋产生的原因是多方面的，主要有以下几种：一是因为朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等造成卖不出去的少量单位；二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋；三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的少量房屋；四是购房者预订后又退订的房屋。
三、关于二级半市场的一些认识
1. 尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中，因受各种营销矛盾的影响，暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80％时，都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。
2. 存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是（成批）存量物业。其成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的；也可能是法院裁决转让的；或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具独立销售的能力，须借助于有实力的中介结构。
3. 二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多，只要找出阻碍销售的关键因素并化解之，采取整套有效的销售策略，就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素，但大甩卖并非必然选择，有时可能会起相反作用。
四、“二级半市场”营销的优劣势分析
1. 优势分析
① 现房、面积、质量等方面有保障，避免了施工造成的风险。
② 社区配套设施、物业管理相对比较完善。
③ 价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费，此时开发商对房价的要求可能会有所降低。
④ 可以吸引短期投资客。
2. 劣势分析
① 每个楼盘的数量都不多，很容易让消费者误认为是次品楼。
② 房源分布零散，不利于广告宣传。
③ 部分房源存在缺陷，筛选难度大，需要较高的专业知识。
五、“二级半市场”操作的基本要求
二级半市场作为一种独特产品区隔的市场，其市场操作有着本身的要求。
1. 推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向，预热期、强销期、热销期占用绝大部分推广费用，包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制，快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争，调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限，如媒体选择、现场重新包装、信息发布、团队组织等。
2. 高效信息传导。推广费用的限制对信息传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下，成型物业的目标客户重新定位、搜索与锁定，需要更加深入了解特定受众获取信息的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口，高覆盖面，专业性操作，迎合受众获取信息的习惯成为“二级半市场”高效信息传导的基本要求。
3. 精英销售团队。可替代产品的存在，激烈的市场竞争环境，使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识，交易经验，把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说，“王婆卖瓜，自
很高兴回答楼主的问题 如有错误请见谅

⑹ 房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

一、服抄务特色化销售

从细节上做到让客户感动，使得客户在情感和价值的认同基础上不自觉地为楼盘做宣传；扩大客户源，提高客户成交率；丰富项目品牌形象和发展商企业形象。

1、售前服务：

（1）客户初次拜访，寄手写贺卡表示感谢。

（2）付订金，成交等不同阶段，根据不同情况，采用寄贺卡，赠送小礼品等形式重复感谢客户。利用丰富的专业知识，提供全面详细的房产咨询。

2、售后服务：

（1）编制客户档案(客户生日寄贺卡,根据客户爱好组织活动等)。

（2）提供各项家政服务咨询。

（3）提供装修咨询。

二、定价思考

1. 根据市场情况制定合理的销售价格；

2. 周边竞争楼盘的市场价格参考（竞争市场 — 推出房源量、房源组合、入市价格） ；

3. 安全性考虑，形成合理的价格走势。

⑺ 销售尾盘的售楼要做什么活动吸引人气

能让顾客的预来期心理高的促销!自例如:通常人们认为价值是10元的产品在到现场观察和服务员的演示,指导下对产品的功能了解有更详细的过程就会得出价值是20元的概念!而此时你你仍卖10元就会超过预期!说白了就是让对方有便宜占!再者就是现场促销要热闹,促销人员要善于与来往人群沟通,做出大家喜欢和接受的促销形象!当然要注意冷场,一旦人群少就会影响促销效果,最好把朋友,亲友叫来当掌拖来帮场子!人都有从众心理,一旦人群读他就会不由的往里挤!那么做的就是第一步让人群往促销点集中,第二步要进行便宜攻势.把演示,介绍,买赠的家当都使出来!

⑻ 尾盘买卖有技巧

一、在涨势中（上升趋势）

（1）尾盘价增量平：这种尾盘表现对次日发展趋势有两种情况，若均线系统在形成多头排列初期，价增量平属于惜售现象，是买盘远大于卖盘的表现，可积极介入，一旦失去当日买入机会，可次日介入，但不宜追涨。这主要是前日在尾盘拉升，成交量不能有效放大的条件下，次日多会出现高开上冲后再回调的走势，因此，在这种情况下可在回调中大胆介入。此案例如今年5月25日沪指走势。若均线系统形成多头排列末期，即周KDJ进入超买区，特别J值超出100时，尾盘出现价增量平纯属涨势高潮散民惜售，庄家借机拉高出货现象，此时，不可追进，也不必杀出，这种情况次日通常也会有高开冲高的过程，在此过程中派发手中的筹码。

（2）尾盘急跌量大：这种情况称尾盘跳水。此种情况如果是发生在涨幅过大，即5日乖离率大于+8以上时，并且全天呈现一路下跌时的尾盘。应大胆离场，切忌摊薄喜欢作及抢反弹，此种尾盘次日多为跳低开盘，并有可能形成顶部。例如今年6月30日沪指大盘走势。若5日乖离率小于+3，并且全天盘面涨势较强，价量配合良好，仅在尾盘一刻钟，出现急跌，往往是主力进行尾盘洗盘动作，不宜冒然杀出，应耐心持股次日再定进出，次日在没有利空的条件下，仍会高开高走。

（3）尾盘价增量增：在涨势中尾盘价量俱增，是人气看多的征兆，也叫做尾盘抢盘。若5日乖离率小于+5时，投资者可大胆追涨，次日仍会高走。即便是5日乖离率大于+8时，这种盘面次日也会高开上冲，短线也有机会，例如今年5•19行情的三天盘面，沪深两市均属价量俱增。

二、在上升的盘局中（股指不破10日均线，且10日均线走平）

（1）尾盘价跌量增：这种盘局走势听尾盘出现价跌量增，不易冒然抢进，次日多为平低开盘居多，是耐不住久盘的投资者出局的一种盘面表现。如果，该种盘面发生在10日均线处，或者跌破10日均线，且30日均线与10日均线相近时，当日的盘面有可能是上升盘局中的下跌转折点，投资者可弃股观望。若该走势虽然跌破10日均线或发生在10日均线处，而30日均线仍以原上升的角度上升时，此时，中线可不出局，等待30日均线处的盘面表现再次决定买卖。

（2）尾盘价增量增：在上升盘局的末期，大盘在尾盘突然发动攻势，若此时的盘整期不小于在上升过程的时期，并且调整的浓度未破25日均线时，是调整结束的迹像可进场。若调整时间大于上升时间，并且调整的深度过深时，这种抢尾盘多为主力诱多表现，次日应清仓，这种走势多伴有顶部出现。

（3）尾盘价增量平：在上升趋势的盘局中尾盘价增量平多为指数股所为，次日走势仍会牛皮盘整，不宜进出。

三、在下降的盘局中（股指在10日均线之下，且10日均线走平）

（1）尾盘价增量增：这种下降趋势中的盘局出现价量俱增，要视30日均线的位置与角度，若30日均线走平，且与10日均线相距较近时，这种盘面表现多为结束调整信号，可介入，次日有望上攻均线。若30日均线尚未走平，这种尾盘可视为反弹行情，中线不宜进场。

（2）尾盘价跌量增：该盘面如果发生在一个调整时间等于或大于下跌时的时间，要慎防诱空行为，不宜冒然杀出，应视次日的盘面变化再作抉择，若此种尾盘发生在一个调整时间小于下降时的时间，这种盘面多为弱市特征，次日继续下跌的概率极大，不宜抢进做反弹或摊薄喜欢作。

（3）尾盘价增量平：这种情况多属主力所为，无成交量的配合空头能量得不到释放，反弹必然受阻，次日很难挑战均线，一般而言，不参与这种弱反弹。

四、在跌势中（下降趋势）

（1）尾盘价跌量平：若均线系统刚形成空头排列初期，出现尾盘价跌量平，纯属买盘不济，投资者对后市信心不足的盘面表现，这种无量下跌不能单纯理解为惜售，反而，卖压得不到释放，会引起大跌发生。例如今年9月末的沪深两市均发生过。若股指出现连续下跌之后，而周KDJ进入了超卖区时，这种价跌量平多为惜售所致，此时，不宜恐慌抛出，而买入则要等待次日探底时择机而入。

（2）尾盘价跌量增：发生这种情况时，投资者应视周RSI的位置而定，若周RSI未处低位，而跌势中尾盘出现价跌量增，仍是恐慌性抛盘，次日也必将低开盘，因此，不宜抢反弹，而应果断离场，例如今年10月8日的沪指。若周RSI已进入超卖区，尾盘无重大利空条件下，价跌量增，有可能是主力的诱空行为，一旦次日出现平开或高开的情况下，反弹有望展开，投资者可择机而入。

（3）尾盘价增量增：在下跌的初期，一旦均线形成空头排列，这种价量俱增的尾盘少见，即使有也多为主力拉高出货的行为，不宜追涨，如果这种尾盘发生在跌势未期，是反弹征兆，由于没有经过长期的横盘，这种反弹不宜看得太高。

技术重点：在运用尾盘买卖技巧时，一定划分清股价的阶段和均线，技术指标的位置，并进行综合分析。

⑼ 对于尾盘的车位如何销售

我们是属于尾盘销售车位的情况，房子都卖完了，车位卖了三分之一的情况，价格是周边车位价的一倍，所以好好动动脑经了。呵呵

⑽ 尾盘的销售策略

当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候，销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态，这个时候项目即进入尾盘期。
当然项目前期定位得好，规划设计做得好，策划做得好，尽可能避免尾盘的出现，那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平，能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角，屈指可数。
因此尾盘的营销与处理非常重要，开发商的大部分利润沉淀其中，从辨证的角度来看，后期沉积下来的既是“垃圾”，可是“精华”，如果对其束手无策，它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”；如果你前期规避或后期玩转过来，那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题，其除了市场变化大层面的因素（如经济危机或不景气等）之外，主要来源于技术层面，如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向，尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题，还有户型内部设计是否协调，功能分区是否合理。再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当，或产权问题、资金问题等纠纷，导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证，北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、烂尾盘。
在营销过程中，出现了尾盘，但还是有很多开发商会犯开一些通病，不能保持清醒的头脑，去整合资源，清除“虚火”，彻底实现“自我清盘”。1、不愿降价，认为皇帝女不愁嫁，死活硬撑，期待市场再现高潮，一举解套。结果跟股票一样，越套越牢。
2、打“保留单位”牌，起先用这一招可能会有效果，但久而久之，市场已适应了，这也就成为了“废招”。
3、观望，新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”，一鼓作气将其消化完毕。福田中心区的××雅苑，正是如此。
4、停止广告，依赖自然销售。与很多开发商接触，到了尾盘该花广告推广费之时，他们反倒非常谨慎，心里总是掂量着，迟迟不敢下手，你只能干着急。
5、忽视销售管理，轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时，处处显示售后服务的人文关怀，反而到了尾盘，特别是入伙以后，反倒处处出现售后报务的漏洞，很多细节没做好，客户投诉也就多了，在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
遇到以上的做法，只能认为“结”往死里打，能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”，需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价，结合适当的理由自圆其说，说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品，市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位，改良产品，缩小门槛，与目标客户群接近，让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广，使尾盘动起来，所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”，很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手，为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。项目之间的销售互动以及客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整，使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力，以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理，目前已售完。
7、客户口碑传播。通过各种奖励措施，如送现金、送管理费、减免首期等，调动老业主的积极性，让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内，通过奖惩制度和紧逼政策，把任务压到每个销售员手中，让其动脑筋，想办法，找客户，找关系网等等。