开发一个楼盘都需要什么

① 房地产开发商都需要具备哪些证件才可以卖房

1、《建设用地规划许可证》：拟建单位在向土地管理部门申请使用或征用、划拨土地前，是城乡交通规划行政主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与城乡规划相符的法定凭证，是拟建单位使用建设用地的法律凭证。

2、《建设工程规划许可证》：是交通、规划、用地、村建、环保、安全、城建、城管、市政、住建等部门的许可，个人执行建设活动，在接受执法检查时的施工依据。

3、《建筑工程施工许可证》：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应向工程所在地，县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门，申请领取施工许可证。

4、《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。

5、《商品房预售许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

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买房看五证原因：

1、没有五证购房者签订的合同无法律效应

根据合同法可知，“违反法律、行政法规的强制性规定”下签约的合同均是部合法的，所以开发商在没有 《房屋预售许可证》的情况下出售房屋属于违法违规行为，从而也不具备法律效应;

2、没有五证开发商可能会“偷梁换柱”

如果没有五证，又是期房小区，楼栋、楼层、单元、房号等没有办法确认，可能会发生购买的楼栋发生变化，购买到超出规划的楼层等现象;

3、没有五证开发商可能会“一房多卖”

如果购房者和所购的房屋不能通过合法的程序进行销售，某些开发商可能利用这个空子进行一房多卖!

4、无法办理按揭手续

在没有五证的情况下，购房者无法办理按揭手续，不能通过按揭方式支付房款。如果购房者通过某种渠道贷款购买了无预售许可证的商品房，一旦该公司违约，购房者不但没有房子，还要向银行还款。

5、无法办理房屋产权

没有五证，开发商是无法办理竣工验收手续的，购房者所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权证。就算是交房入住了，也依然无法办理产权。

6、房子可能随时被拆除

如果开发商是在集体用地上建房，却没有办理土地征用手续，也是无法取得五证的，这时所购买的房子就是所谓的“小产权房”。小产权房属于违规建筑，会面临被拆除的风险。

② 新楼盘开盘需要哪些证件才能开盘

新楼盘开盘需要的证件是五证和二书具体为：

1、五证是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证商品房销售(预售)许可证。

2、二书是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。

五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的五证、二书，这是法律对销售方的基本要求。

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按国家销售现房的规定，已经盖好的房子，不等于是现房，已经有人入住的房子也不等于是现房，而已领房产证和土地使用证。只有部分房子拥有土地证，北京为例，新建的规划到各区的现房都不拥有土地证，只有原来规市国土资源直接管理的才拥有土地证的房子才叫现房。

这种现房销售已不再需要销售许可证，而是要查看房产证，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了现房比买期房更容易使自己陷入被动。

③ 房地产开发要哪些手续

根据《城市房地产管理法》第29条规定，需要同时具备以下5个条件：

（1）、有自己的名称和组织机构；

（2）、有固定的经营场所；

（3）、有符合国家规定的注册资本；根据《房地产开发企业暂行办法》的规定，房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，而且流动资金不得低于100万元。而对于股份有限公司的形态的开发企业要求更高，最低限额为1000万元人民币；申请股票上市的房地产开发股份有限公司的股本总额不得低于5000万元人民币。

（4）、有足够的专业技术人员。《城市房地产开发经营管理条例》第五条明确的规定为：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

（5）、法律、行政法规规定的其他条件。除了专营房地产开发的企业外，其他企业如果符合一定条件，也可以兼营房地产开发业务，具体需要符合以下条件：

<1>、凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投资公司，自有资金达到2亿元以上，其中自由流动资金达到1亿元以上的企业。

<2>、中央各部门所属的工程建设公司达到建筑工程资质一级，自有资金达1亿元以上，其中自由流动资金达到5000万元以上的企业( 非飞卖品)

④ 房地产项目开发具体流程是什么

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

⑤ 成为房地产开发商并开发楼盘必须的手续

先到工商行政管理部门申请名称预先核准，之后凭名称预先核准通知书，公司注册申请书，股东身份证、章程、验资报告等向市建设局申请预先核准，公司在领到营业执照后一个月内通过我局向自治区建设厅申报资质，获得资质后方可开展房地产经营业务，申办资质的材料我们会一次性告知，我们初审时间为15个工作日，自治区建设厅的审批时间为22个工作日。

前 言

个人合作建房是指由一群自然人自发发起，通过签订《个人合作建房协议》而联合起来，共同出资购买居住用地使用权建住宅商品房项目，合作建造房屋供自己居住，以实现“居者有其屋，居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房，是一种非营利行为，由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润，使建造成本大大降低，根据其它省市的报道应比商品房至少要低20～35%。由于价位优势明显，个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房，其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。天津个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证天津个人合作建房能顺利进行，按照有关政策法规，参照其它城市成功经验，结合天津的实际特制定本实施方案。

章 程

一、 成立个人合作建房组织机构

天津个人合作建房最高权力机构：“合作人代表大会”，其他团队和小组是执行机构，合作建房的重大事项应当由合作人代表大会决定或通过，制定相应的章程和议事规则。

下设设立两个团队：一是发起人团队，二是顾问团队。发起人团队，设首席召集人一人和二个工作小组。二个工作小组分别为对外联络宣传、项目运作资金监管组、财务内勤组，各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成，设召集人一人和三个专业小组，分别为政策法律组、工程技术组（由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成）、预算资金监管组（由造价师、会计师、评估师组成）。发起人团队签订了发起协议，负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作，采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策，发挥参谋、监督作用，以保证发起团队的公信力，使合作建房事业顺利达成预计目标。

二、 确定项目运作模式

现在其它城市在个人合作建房中，均有自己的运作模式。根据天津的实际情况，同时吸取其它城市成功模式的经验，我们设想采用以下模式来运作：

目前我们没有找到合适的房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作，因此我们现在自己成立一家这样的公司，公司名称：“天津百姓手拉手房地产咨询有限公司”，负责承办买地、规划设计、报建、工程施工的发包、房屋分配等合作建房等事宜。由于现在成立的公司不具备房地产的开发资质，因此合作建房的资金在拍得土地后再根据国家有关的法律规定进行增项获得开发资质进行项目运作。

三、 寻找理想的建房用地与合作项目

根据出资人报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在天津市内（外环线内或周边）区域来招募会员，然后根据其中报名人数作为首个合作建房项目（预计招募400～600人），在市区内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式，以市场手段，通过合法途径取得土地使用权，确保项目的合法性。

四、合作建房出资人条件及申请登记与退出

1、出资人条件：

①具有民事行为能力，年满18周岁以上；

②有一定的经济基础，能够按时支付建房费用；

③对个人合作建房有充分的认识和风险意识；

④对住房或换房有迫切需求；

⑤能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定

⑥合作建房只是用来满足自己住房（居住）者的需求，但我们谢绝只是为了投资或单纯为房屋买卖（炒房）者的加入。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求，至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用，剩余部分可通过银行按揭来解决，但前提是必须得到银行的支持。

2、申请登记。出资人在发起人公布的时间内，可通过电话或亲临天津合作建房联络处等方式，进行预登记，待项目运作到实质操作阶段时，出资人凭身份和资金证明现场登记确认。

3、出资人（会员）退出。出资人只是预登记的，自愿选择退出；如出资人已签订了《（天津市）个人合作建房协议》，并已交纳首期费用，但项目未开工时，可以按协议规定退出，已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出，特殊情况需要退出的，应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换，在后来报名者按顺序替换成功后退还资金。

四、 资金监管的安全性

在参加合作建房之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下两个步骤：

⑴ 资金审验：要求在指定合作银行开户存入每份15万元到交易委托账户，以确保其具备实际参加项目的资金实力，存入的资金不计利息，所产生的利息用作协会日常开支。

⑵ 签署项目协议：办理上面资金检验和保证操作的同时，业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作建房期间，业主们共同遵循的法律依据。

⑶会员存入的资金以6个月为一个周期，如果在6个月内合作建房项目没有成功，参与合作建房的会员有权选择退回资金，否则该会员自动成为下一个合作建房项目合作会员。

为确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验，拟采取以下办法：。设立出资人资金监管机构。由出资人代表（即发起人团队）、银行共同进行资金监管，每笔款项支付须经双方共同审核才能承办。通过严格的程序和制度，确保出资人资金绝对安全。在资金用于公司增资后，合作人大会变更为股东大会，实行公司制监管。

六、房屋、商铺、车位分配及小区管理

1、房屋分配。其原则是：按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号，然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配，相同者按报名先者优先的原则确定，或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。

2、商铺、车位分配。按规划设计，一般小区均有10%左右的商铺，还有停车位。对于商铺，车位的分配，拟采取以下两种形式：一是将商铺和车位按市场价出售，所得收益归全体出资人，然后按照出资人最后实际出资额度分配，以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租，出租所得收益归全体出资人，每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位，使效益最大化，从而分摊和降低房屋造价，使全体出资人真正得到实惠。

3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理，因不以赢利为目的，费用会低于市场价格。同时住房的维修基金的使用会更合理。也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式，均由全体合作人（未来的业主）依据法律的规定（选举产生业委会）决定物业管理方案。

七、项目运作经费来源及使用

在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。为保证合作建房的顺利实施，减少和避免建房过程中的各种风险，合作建房机构需要各专业的优秀的人才，我们应该支付相应的费用以保证聘请到称职的人员。正式机构所发生的运营费用是我们合作建房项目的运营费用，应该视为建房成本的一部分。

个人合作建房是自己出资建房供自己居住，因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂，操作难度比较大，时间比较长，专业性比较强的工作，需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障，如：办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资及中介组织的费用等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法，如温州采用费用包干办法，有的城市另还收取一定的会员费。按照天津的实际情况，拟实行经费总额包干，即按照项目总造价的5%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长，包干经费不够时，经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度，要严格把关，支出经发起人集体讨论决定，并由顾问团的监管小组监督。总的原则是：公开、公平、公正、合理、节约、严控，既维护出资人利益，又能保证整个项目的顺利运作。

⑥ 想做房地产开发商,需要什么条件

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产专开发企属业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合房地产管理法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合房地产管理法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

(6)开发一个楼盘都需要什么扩展阅读：

房地产开发流程：

第一步，房地产开发公司的设立。

第二步，房地产开发项目的立项和可行性研究。

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告。

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费

第三步，房地产开发项目的规划设计和市政配套。

⑦ 完整的房地产开发商做一个项目 都有那些程序

1． 在土地部门获取土地使用权；
2． 在 规划部门办理选址意见书，并在规划部门对地块提设计要点；（也有在获取土地前，规划部门已办理的）
3． 根据设计要点，对地块做详细规划方案，报规划业务会审批，规划审计费：2万/公顷，3公顷以下5万包干；
4． 规划方案通过后，建筑方案再报规划业务会审批，然后进行施工图设计，同时办理用地许可证（规划办理）；
5． 在进行施工图设计的同时（或之前）到计委、综合办、建委办理立项、报建手续，如：定点通知单、立项批复、工程建设手册、项目咨询意见书等；
6． 施工图设计完毕后（地质勘探、建筑、结构、水电），报施工图审查，其中包括防雷检测（1.1元/m2）、综合办办理项目押金1%、消防审查等；
7． 凭审查后的施工图到规划部门办理规划定点图，同时开出各项缴费通知单，交纳费用，申请规划许可证；
包括：人防费：普通住宅30/ m2，办公商业36/ m2，高层1800/底层面积；
城市建设大配套费：大于2万平方的40/ m2，小于2万平方的60/ m2；
墙改费：8/ m2
发展散装水泥专项资金：1.5/ m2
规划综合技术服务费1.4 m2
白蚁防治费：2/ m2
城建押金：2%；
档案押金：现免
市容：3‰，环卫：3/ m2
8． 办理招投标，发中表通知，签施工合同；（ 3.4%的劳保统筹、2%的招投标费用）；
9． 施工场地的三通一平同时进行；
10． 商品房预售许可证，办前期产权证3/ m2，物价局核定物价1.5/ m2单户面积测定费80/ m2
11． 税费、营业税5.54%
各地有差异，仅供参考

⑧ 一个开发城市，全是新楼盘。最需要什么

人气

⑨ 开发一个楼盘需要办那些证件

房地产开发需要五证齐全，“五证”是指：
《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家回支付土地使用权出让答金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
《建筑工程施工许可证》;
《商品房预售许可证》。

⑩ 一个新开发的城市，全是新楼盘。最需要什么

当然你要有这方面的关系。才可以更好的发展。如果你一点关系都没有那好很难做的，你说的这几个都可以，做也很赚钱，最好做装修材料，