为什么有一些楼盘不做宣传

❶ 为何房地产企业虚假宣传如此嚣张

主要是为了吸引购房者的眼球，而且，大家都这么做，那我们也这么做好了，久而久之，就形成了一种行业潜规则。

今年我大姨准备给表哥买个房子，选在妖都，妖都的街头几乎每个人流密集的地方都有人举着房地产的牌子或者在派发传单宣传他们的楼盘，传单上的房子美轮美奂，有种p了又p此楼只应天上有的感觉，宣传单上写着：市中心地铁上盖，来回前往xx仅需20分钟，或者写着家门口的优质学区房，绿化达40％，市中心的生态区等等，小区内有个多大多大的湖等。。

但等你真的去看房子了，就会发现宣传单上的宣传水分还是挺大的，所谓来回前往仅需多少分钟，指的是不堵车，而且时速必须很高中途不能停车的情况下，宣传单上说的是20分钟，但若你自己开车去，可能40分钟都不止。

还有所谓的绿化达到了40％，其实就是小区里边种的一些树，真要算起来其实10％都达不到，小区是真的有个湖，只是要么不大，要么这湖，离小区十万八千里远。有的小区，开盘后才卖了十几套，就宣称入住率达到了多少多少。

这些还是很好分辨的，属于比较低级的营销手法，但有些，却是在购房者买了房或者入住之后才发现的。比如家门口的学区房，需要很多条件才能入住，往返的路上在上下班高峰时期堵得不行，虽然宣称入住率很高，但小区里住的人看来看去都那么几个，说好小区附近要入驻大型超市，以及儿童乐园，结果等了一年又一年，始终没有看到所谓的超市和乐园。开始住进来时宣传说有块多大的绿地，确实是有这样的一块绿地，结果小区开发商将绿地推了盖了建筑。

以上种种，房地产商的虚假宣传手段实在是多得数不清，一切都是为了吸引购房者买房。而房地产商之所以如此嚣张，其实很多还是钻了法律漏洞导致的。在合同法理论中，商业广告属于要约邀请，除非广告的内容具体确定，否则即使相对人因该广告而与广告主签订合同，广告内容也不视为合同内容。媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，发展商在广告中所做的宣传并不当然成为合同内容，对发展商而言，也不当然地产生合同义务。

但也不是所有广告都没有法律效力，发展商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如广告中宣称小区建有游泳池、网球场、1000平方米会所等。这样的广告内容即使未载入合同，也应视为合同内容，发展商必须履行。否则，发展商就应当承担违约责任。

所以建议购房者在准备购房时，擦亮眼睛，了解哪些宣传是有法律效力哪些是没有的，询问清楚。也希望法律尽快完善相关条例和处罚措施，从源头遏止房地产商的虚假宣传。

❷ 为什么一些楼盘不直接由售楼部卖，而交给中介层层加价卖

原因有三点：原因一是房地产开发商把房子卖给中介，可以实现快速回笼现金，提高资金使用率；原因二是房地产可以降低成本，实现企业最大利益化；原因三是中介公司销售途径广，长期合作达到双方互利互赢。

03、原因三是中介公司销售途径广，长期合作达到双方互利互赢。

房地产开发商又不是一辈子就建一栋楼盘，卖完新的楼盘，就会接着建新的工地，不久又出现一栋新的楼盘，因此房地产开发商需要考虑问题是怎么把成品的房子快速卖出去，那么就需要找一个最佳合作小伙伴中介公司。中介公司平时就为客户推优质的房源，形成一定口碑，拥有大量的客户群体，新楼盘给到他们手里，能尽快找到买家，这对房地产开发商来说是最需要的。

加上房地产开发商不知道市场房子真实需求量，有多少客人需要房子？但是中介公司不同，他们天天开门，客人可以随时找到他们，让他们找合适自己的房子，因此房子打包给中介公司，是房地产开发商的最佳选择。

❸ 为什么现在的很多楼盘首付宣传都很低

这只是开发商吸引客户上门的一个噱头，他们说的低首付只是在首付上给你做分期。比如说你首付10万 他会让你把这10万分3次或者4次给他付清。只是暂时缓解一下置业压力。没有实际意义。

❹ 为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖，而交给中介层层加价卖

除了那些恶意进行炒作的楼盘和中介外，新楼盘出售中介会层层加价，这个说法反而是不对的。因为中介只会逐渐降低价格，通过团销售的方法，来为开发商带来更大的回盘利润。

1、中介方的介入，是因为人海战术的强大

现在的销售，已经远远不是早些年的品牌战术了。虽然品牌很重要，但是品牌铺天盖地的宣传力度是更重要的。因为这个时代的流量主题决定了销售的方式。而人海战术莫过于是最好的流量销售了。

中介方的人力是售楼处的很多倍，他们还会层层进行推广和合作，将“蛋糕”的利润逐渐分解，追求的是赚到手的钱，而不是概念。对于开发商，选择了中介，就是选择了更大的新楼盘推广力度。

所以，如果一个开发商要推出新的楼盘在市场的时候，会进行两方面的销售。

一方面是本公司的销售部，进行一些市场推广，尤其是同行之间的竞争和流量，会成为本公司公关的机会。

另一方面是很多中介的参与，通过大量的人力去为公司打造量化的信息扩散，为公司的回盘利润带来实体化。

❺ 为什么中国的房地产公司很少利用电视、电影这二个媒体做广告

上面回答是从地产角度讲的，很专业，一看就是在业内干的。

我从广告角度试答专一下。商品分属为高关注度和低关注度两类，一般洗衣粉肥皂零食等等属于低关心度产品，价值不高，产品间差异性不大，购买周期短，那个商家促销和包装价格等策略到位一点就卖的多一些；

汽车和地产等属于高关心度商品，价值高，对消费者有更加切身利益影响，购买周期长。

相比之下低关心度商品要采用高提及度的电波媒体；高关心度的适合采用报刊等平面媒体。

说实话，很多地产都是卖楼花儿，还都平地呢他倒想做电视广告呢，拍什么啊，用3d渲一个出来又太假了，用高级工作站的话这帮楼贩子又嫌贵，所以就渲一张效果图放报纸上，便宜。此外，平面图是很受关注的，但电视广告不好表现，愿意看电视cs的还是少数，而且不直观。

至于全国性公司万科之流，其实也没意义。除了上述原因之外，电视观众平均的点回报价值低，普遍都是没意图买楼的。

再其次，很多地方电视台其实是有不少地产广告的，我弄13届广告奖时地产广告差点没看吐了。

至于电影，没必要。电影广告由发行方接，全国放。全国每个城市都有的建筑只有公厕。而且胶片成本也是很高的。

❻ 为什么有很多房产销售人员会选择去村子里发宣传广告

一方面的原因就是做宣传让自己的房子小区的名声能够大一点，所以那些房版产销售人员肯定不会只在一个村权里面发传单，他们恨不得把周围的村子里面都转遍，然后自己的名声响了，房子的销售出路也就不成问题了，并不是因为村里面的人有钱买房，而是重点在于做宣传。

农村人手里的钱也并不是很多，他们大多数的都会选择先付一个首期然后剩下的分几年内还清，所以说在城里买完一个房子之后也就基本上花光了父母的一辈子的钱。

❼ 为什么很多楼盘首付低

有几种情况吧，有的是开发商自己垫资，这种情况比较少，再则是在金融环境较为宽松的版情况下利权用公积金首付做到两成，所以会比较低一点。具体的你可以去楼盘详细了解，里面的人肯定会告诉你的，当然最坑爹的就是从一整个小区里面找一套房子总价最低的来做一个折扣来算首付做噱头，还是实际了解了比较好

❽ 一个名声不好的楼盘怎么做后期宣传

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❾ 现在很多楼盘为什么不能开盘

这个要分情况，楼盘迟迟不首开，可能存在主观条件和客观条件。
主观条件就是项目自身的问题，第一种比如拿地价过高，备案价又受政府限价管控，只能期盼时间换空间，比如16年限购之后肥西高层限价10500，现在高层价格多少不用我说都知道，这就是时间换来的价格，第二种就是自身定价、定位、宣传等各方面原因，前期蓄客不理想，达不到首开的标准，一般来说，项目首开都要求认筹和房源数在2：1左右，才能保证一炮而红，谁都不希望首开出现哑炮。

客观条件就是达不到预售条件，拿不到房屋预售许可证或其他证件，下面我们一起来学习一起预售制。目前，我们买的新房子大多数都是以期房居多，为了日后能够如约交房，我们必须要对于房产的一些预售有所了解。同时，需要知道开发商什么样的情形下，才是可以出售这些预售房屋的。

房屋预售的条件是什么？
1、预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。
2、必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

3、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25％以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。
无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。