什么是可比楼盘定价

A. 开发商对所开发的楼盘定价有什么依据吗

楼盘定价一般是做好开发的预算，计算成本、费用、利润，然后根据市场接受度回定出价格答。
政府部门有出台调控政策阿，但是因为有市场需求支撑这个高房价，所以一时成效也还没出来。至于房价合不合理，并不是由某个人发现来确定的，投诉也没有用。现在有个新政了，某些土地在出让时就限制以后的房价，也算一种“管”了的情况吧。
咱老百姓就先拿着钱蹲着看吧。

B. 房地产项目定价的方法

房地产项目定价的方法

定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、 成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

（一）、成本加成定价方法

这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：

单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率） 加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。

列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）

这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

（二）目标收益定价法

这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：

1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。

2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：

目标利润=总投资额x目标投资利润率

目标利润=总成本x目标成本利润率

目标利润=销售收入x目标销售利润率

目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率

3、计算售价

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量

例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？

解：目标利润=总成本x成本利润率

= 4 x 15%

= 0.6（亿元）

每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，该企业的定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

（三）、售价加成定价法

这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为：

单位产品售价=单位产品总成本/（1—加成率）

列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为：

售价=2500/（1—20%）=3125（元）

这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。

（一）理解值定价法

理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时，企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是（1）、确定顾客的认识价值；（2）、根据确定的认识价值，决定商品的初始价格；（3）、预测商品的销售量；（4）、预测目标成本，（5）、决策。

理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的卖主，会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。

某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积13265平方米，由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出“客户开价”销售活动。

该活动的具体操作方式是：开发商拿出3—7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。

（二）区分需求定价法

区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元，在一个小餐厅则要付12元，而在大旅店的咖啡厅就要付14元，如果要送到旅店的房间内食用则要付20元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样，对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的主要形式有：以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。

三、竞争导向定价

竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。

（一）随行就市定价法

随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。

（二）追随领导者企业定价

使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘量化定价法

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高

C. 什么是可比非受控价格法可比非受控价格法的可比性分析内容有哪些

根据《国家税务总局关于发布<特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法>的公告》（国家税务总局公告2017年第6号）规定：“ 第十七条 可比非受控价格法以非关联方之间进行的与关联交易相同或者类似业务活动所收取的价格作为关联交易的公平成交价格。可比非受控价格法可以适用于所有类型的关联交易。
可比非受控价格法的可比性分析，应当按照不同交易类型，特别考察关联交易与非关联交易中交易资产或者劳务的特性、合同条款、经济环境和经营策略上的差异：
(一)有形资产使用权或者所有权的转让，包括：1.转让过程，包括交易时间与地点、交货条件、交货手续、支付条件、交易数量、售后服务等;2.转让环节，包括出厂环节、批发环节、零售环节、出口环节等; 3.转让环境，包括民族风俗、消费者偏好、政局稳定程度以及财政、税收、外汇政策等;4.有形资产的性能、规格、型号、结构、类型、折旧方法等; 5.提供使用权的时间、期限、地点、费用收取标准等; 6.资产所有者对资产的投资支出、维修费用等。
(二)金融资产的转让，包括金融资产的实际持有期限、流动性、安全性、收益性。其中，股权转让交易的分析内容包括公司性质、业务结构、资产构成、所属行业、行业周期、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险、交易时间、地理区域、股权关系、历史与未来经营情况、商誉、税收利益、流动性、经济趋势、宏观政策、企业收入和成本结构及其他因素;
(三)无形资产使用权或者所有权的转让，包括： 1.无形资产的类别、用途、适用行业、预期收益; 2.无形资产的开发投资、转让条件、独占程度、可替代性、受有关国家法律保护的程度及期限、地理位置、使用年限、研发阶段、维护改良及更新的权利、受让成本和费用、功能风险情况、摊销方法以及其他影响其价值发生实质变动的特殊因素等。
(四)资金融通，包括融资的金额、币种、期限、担保、融资人的资信、还款方式、计息方法等;
(五)劳务交易，包括劳务性质、技术要求、专业水准、承担责任、付款条件和方式、直接和间接成本等。
关联交易与非关联交易在以上方面存在重大差异的，应当就该差异对价格的影响进行合理调整，无法合理调整的，应当选择其他合理的转让定价方法。”

D. 楼盘是如何定价的哪些因素影响楼盘价格

你好，房复市在线网为你解答，楼制盘主要根据土地价、景观、周边环境、配套、朝向、楼层、绿化等等综合因素来决定的！至于影响楼价的因素那就有很多了，既包括市场和开发商综合情况，还包括政策影响（比如限购打压房价、放开市场就会推升房价）、交通影响（通地铁、公交，容不容易打车）、地段影响（是不是在CBD等大商圈周围）等等，往细了说也有小区环境、朝向、户型、周边配套等等方面。这些因素综合影响着楼盘的房价。

E. 房地产商品房定价方法

商品房定价方法是一个系统，用文字表达比较麻烦，我只能给你说个大致意思，在这内里完全说清楚了比较难容。

商品房定价有三个内容
1、总体均价确定
商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法（问卷调查）、市场定价法（层次分析法）和专家意见法三个方法，最好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。
2、推售策略确定
推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。
3、每套房屋定价
在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异（位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等），分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

呵呵，明白了么？恐怕说的简单，做起来复杂些。

F. 房地产计算价格的权重公式是什么

成本导向定价法

1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）

2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）

(6)什么是可比楼盘定价扩展阅读：

世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：

成本投放法

(Input Cost Method)

成本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。

中位数价格法

(Media Sale Price)

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

重复交易法

(Repeat Sale Method) Baily，Muth和Nourse1963年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数， 该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

特征价格法

(Hedonic Price Method) 特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。

因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

混合模型

（Pooled Method） 鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。

1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法(MLE)的Pooled MLE模型。

G. 开发商对所开发楼盘定价有什么依据吗

楼盘定价一般是做好开发的预算,计算成本、费用、利润,然后根据市场接受度定出价格。版**部门有出台调控权政策阿,但是因为有市场需求支撑这个高房价,所以一时成效也还没出来。至于房价合不合理,并不是由某个人发现来确定的,投诉也没有用。现在有个新政了,某些土地在出让时就限制以后的房价,也算一种“管”了的情况吧。咱老百姓就先拿着钱蹲着看吧。

H. 楼盘高性价比指的是什么概念

性价比关键在于“比”，横向比、纵向比、宏观比、微观比，总之就是要比出个高低上下，最后购房者安心地进行优胜劣汰。
广义上理解可以有两层含义，一是比较，一是比值，两者都是有道理的。一般来讲，我们把性价比理解为一个楼盘性能品质与价格的比值，即“性能／房价＝性价比”。高性价比，就是在性能和房价之间选择平衡点，使比值达到最大。无论是提高作为分子的性能，还是降低作为分母的房价，都提高了性价比。同时，性价比并非静态比值，还体现在动态中。房价的动态比较明显，而楼盘品质也可以提升进步，只要品质提高超过房价的提高，就是高性价比。
这个除法虽然简单，但要“科学准确”地对分子和分母进行量化，却不是一件容易的事。首先作为住宅产品，涉及到的细节众多，从钢筋水泥，到管线砖瓦，许多内容都是难以考察衡量。与汽车、家电等其他消费品相比，住宅又包含着许多产品硬件设施之外的“软件性能”和其他属性，例如物业管理、社区文化、地段、周边环境等。
因此，楼盘的性价比与汽车的性价比相比又有一定的相似之处，楼盘性价比中的分子是指楼盘的综合性能，包括地段、户型、产品创新、科技含量、配套、环境、质量、景观设计、物业管理以及文化底蕴等几方面。而就价格来说，开发商也有三种定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。就是在同一项目中，位置、户型、产品比例等因素的不同，都将直接决定每一套房子的不同身价。如此计算下来，即使是在市场外部环境比较稳定，作为购房者要考察计量的住宅性能价格要素也是名目繁多。

I. 楼盘定价权重值比例怎么算

无预售许可证不能买卖，我真的很佩服你的胆量大了！我们的开发商和政府勾结版开发商手续齐全权，业主等了4年都没有得到应有的房产证。 ！另外，你说的开发商名目张胆的非法操作，为什么呢？据估计，政府的支持，你希望得到一定的补偿，是非常困难的，不要指望法律的一百业主赢得了这场官司，但甚至不能获得赔偿，法院不执行，你不能法院服务的权利，中国是一个国家的统治人的力量是大于法，我理解你的心情很着急，我要支付几十万购买房地产也没有自己的房子，因为开发商是为政府主管部门，中国的货币决策权，以便用法律来保护自己，等待至少一百年。再次，中国政府表示，法律，以上任何宪法！政府拆迁人使用暴力生存的房子，将能够解释一切的财产权利的范围，因为我们的房子是房产证，可以随意删除，他们已经到疯狂！