① 房地产前期开发流程要详细的、
给你复制一篇很有用的文章吧。 字数太多，我发个地址，你去我QQ空间看详细的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有...关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用
② 房地产开发商需要我们做什么
我不是做营销的，只是个做房地产推广2年有余的新手。所以我这里说的做什么，说的最多的是房地产推广。 本来这个文章不应该我来写，但是最近思路又特别多，所以就到处找人闲聊，写下了这篇东西。首先，我要感谢以下诸君：Y君、H君、C君、W君、P君、X君 还要道歉，因为以下文字也许有曲解或者断章取义的地方，请多包涵。如有歧义，请面授。酒、茶随挑。 首先要明确一个问题，我们是谁?我们是做推广的，做房地产推广的。房地产开发商要做房地产推广的人做什么？有人说这个问题很简单，房地产开发商要做房地产推广的人帮他们卖房子的。 有人说这个问题很复杂，房地产开发商要做房地产推广的人给他们的项目进行一个美誉度、忠诚度、识别度上的包装，从而让房子好卖。何为推广？网络上的解释为——做广告，把自己的产品、服务、技术、文化、事迹等等通过传统的四大媒体（报刊、广播、电视、网络）广告让更多的人和组织机构等了解、接受，从而达到宣传、普及的目的。还有一种推广叫做体验式推广，因为本文研究的不是推广本身，所以暂且不说。可见推广就是向外界推销一个产品或者品牌，其目的是促进销售。 在和诸君闲聊的过程中，我们都达成一个共识——在当今产品同质化严重的形势下，单纯地就事论事，一味地强调差异化已经无法刺激到受众越来越挑剔的眼球。我们需要做的是研究心理，因为本身推广就是心理范畴的东西。语录摘录如下：H：我认为其实广告和营销真的有区别。 营销是一个庞杂的系统的管理活动——目标设定越清晰，做的手段越多、越系统、成效越明显，例如宝洁。 而广告是营销的一部分，但是这个部分更强调的是欲望的勾起。现在产品同质化严重，广告再强调差异，没有实质价值，所以最大的效果在于触动他，撩起欲望。做不到这点的广告大都会被信息埋没。 至于开发商要怎样的提案，这个要因开发商而异了。有的开发商很成熟，有自己的战略思考。知道自己的步骤及推广公司的核心价值，那他会更看重于推广公司的创意及表达执行力。有的开发商相对起步太晚，而且还是处于发展模糊的阶段，更看重的是你怎么帮他卖掉楼，他更会看重推广和销售的结合或者说只看销售。这两种，我都碰到过不少。 Y： 甲方当然最希望的是你能解决他们实际的问题，可是不少提案连甲方遇到的问题在哪都搞不清，就乱提。 杨海华说做广告要“忘我”，要忘记个人的创作欲、个人的文艺癖，真正要沉到甲方的项目里，先做到“法我”，然后才是创作的事 。说的无非是这些 但是得经过USP的提炼 也就是“法我” 再来创作上的话方法真是千千万万 这就是“术异”从同质化里跳脱出来。“法我”是找出策略，也可以说是方向“术异”是创作方法，现在大部分广告公司都是“术同”。在这个“术异”的环节里，有揽胜的极端，也有亲爱的广告的人性。大部分广告公司有两大软肋一不懂市场、二不懂消费者，没有人性洞察，根本做不出打动人的广告来，天天只会堆砌顶级啊、领袖啊、非千万级富豪难以成席啊，就是现在某些推广代理商典型的手法。 P： 我个人认为这（开发商希望我们做的事）和甲方需求以及能力有关、与广告公司能力有关。 开发商对品牌有需求，同时对推广有需求，希望通过广告对项目品牌做个性区隔，自然就会寻求突破传统的表达方式。这种事小发展商不敢干，成熟开发商不屑干。 很多人在用营销做推广。对不起，我认为营销和推广的灵魂一致就成，在表达方式上文科做文科，理科做理科。别混咯。 我认为市场需要更加关注人性需求，互动可以亲密接触，但同时有人味的广告同样关注人心。 三个人都各自发表了自己的见解，从这些真知灼见中，我仿佛看到一个很新颖的观点冉冉升起——推广服务于营销，但是超脱于营销！ 服务于营销好理解，但是如何超脱于营销？ 我们可不可以这样理解：在同质化严重的产品面前，任何营销都是雷同的，不管是三明也好、通透也好、赠送面积也好，都已经失去了让受众去买单的吸引力。而真正吸引他们的反而是通过这些营销卖点而产生的心理上微妙的变化，这就是一种心理上的刺激。也就是H君说的“撩起欲望”、Y君说的“人性洞察”、P君说的“关注人性需求”。 回到一开始的问题：房地产开发商需要我们（推广商）做什么？那就是——人性洞察！ P君说的好，很多人用营销在做推广，自以为比营销团队更了解市场的推广人比比皆是，闭门造车的杜撰着市场调查，网上当几个市场表格，想当然地分析一下区域价值，然后——定位语、SLOGAN出来了！ “三十万方XX首席大盘”、“世界级高端生活圈”、“72套珍钻级高尚景观宅邸”、“绝版CBD中央花园社区”、“知识财富精英、专属水岸名郡”，我们来做个游戏，给它们加上“一个……的……”的固定句式，于是它们变成了——一个三十万方的XX首席大盘一个世界级的高端生活圈一个72套珍钻级的高尚景观宅邸一个绝版CBD的中央花园社区一个知识财富精英专属的水岸名郡 然后在他们的前面随意杜撰一个案名——ABC公馆，于是它们又变成了——ABC公馆，一个三十万方的XX首席大盘ABC公馆，一个世界级的高端生活圈ABC公馆，一个72套珍钻级的高尚景观宅邸ABC公馆，一个绝版CBD的中央花园社区ABC公馆，一个知识财富精英专属的水岸名郡 多么好的说明文的开头！这就是推广商们目前做的最多的事情，给一个项目做本产品说明书！ 推导一下:∵公理；产品同质化严重∴我的产品说明书=你的产品说明书∴无法区分究竟是谁的产品说明书∴房地产项目不需要产品说明书 房地产项目需要的是撩起受众欲望的观点！这就是房地产开发商需要我们推广去真正做的工作。房子不会打动人，生活在房子里面的感受才会打动人。 人们关注房子最重要的一个因素是钱——为什么价格越低他们越开心呢？因为可以用更少的钱买到更好的东西是完全可以拿出来炫耀的，这是一种喜悦，是一种感受。 很多人会问赠送面积大不大？因为赠送面积越大，他可支配的空间就越多，生活越充满各种可能，这是一种喜悦，是一种感受。 有人说交通便利是不是感受呢？也是！因为住在一个听不到车马喧哗的社区、不用担心上下班车辆的拥堵，这是一种喜悦，是一种感受。和高素质的邻里高谈阔论，这是一种喜悦，是一种感受。 说白了，吸引人们购买一种消费品的最本质的动机只会是内心的那份喜悦，不管这个消费品的大小和保质期多少。 所以我们做推广的更应该关注的是那份人们心中的喜悦。
③ 房地产开发项目动工前，开发商要做好哪些前期准备工作
施工许可证。。。要办施工许可证就要有国有土地证，建设规划许可证，工程规划许可证。。。太多太多了。。还要去上上下下打点。。。
④ 一个房地产开发商开发楼盘，需要哪些程序，需要哪些部分的审批
房地产开发
五证的取得程序一般分为以下几步：
（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。
（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据各地的城市发展规划，发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。
（三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，给一个《国有土地使用权证》。
（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。
（五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。
（六）、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”
五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
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