Ⅰ 房地产开发项目中建设期一般是以什么样的周期划分的，谢谢
建设期就是指到交付为目的期间。
Ⅱ 房地产开发中的运营期与建设期怎么区分
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第四节 假设开发法测算中各项的求取
一、后续开发经营期
为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。建设期可分为前期和建造期。
经营期可根据开发完成后的房地产经营方式而具体化。由于开发完成后的房地产经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况），销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。来源：中华考试网
预测开发经营期宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起采。建设期的预测要相对容易一些，但其中前期的预测要相对困难一些，建造期一般能较准确地预测出。经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。
预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发建设成开发完成后的房地产状况所必要的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期。具体的估算方法，一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期。二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则后续建设期为1年。
Ⅲ 楼盘分为好几期,每期都有预售证吗可以通用吗
预售证上面有具体的楼栋数，上面没有显示的楼号是暂时不能买卖的。预售证是不能通用的！开发可以按期数来界定，预售证也是根据工期进展和手续的分批申报分批颁发的，只有符合条件的楼栋才能取得相应的预售资格！
Ⅳ 新楼盘开盘分期是怎么回事
根据个复人了解：新楼盘一般分为三期制，分期一是考虑资金是否能够满足开发需要，二是根据首期销售情况，结合相关政策、法规，还需考虑首期资金回收状况，通过这些判断下期开盘时间，由此产生分期开盘。
一期的价位大部分是比较便宜的，但是也要考虑多层、小高层、高层之分，一期开盘我见过的大多是多层房屋。二期根据销售情况，加之房价不断上涨，应该说越往后开盘的价位越高。
付款：选择一次性付款、按揭贷款等等。
按揭贷款详见：http://ke..com/view/163426.htm?fr=ala0_1
Ⅳ 什么叫做楼盘的期数！一般是怎么划分，有什么区别的
一个大的项目由于设计，规划，人力，设备和资金的限制不可能一次性建成，因此，在设计专时会分成属连续的几个步骤，分别在几个工期内完成。
这个工期是不定的，根据设计和施工的进度来确定。在我国北方，施工具有季节限制故一般大多数楼盘一期为一年，我国南方则无此限制
比如说：A楼盘共有10栋住宅，2栋配套建筑，一个小区花园，在第一年建成5栋住宅，2栋配套建筑。这个过程就叫做一期工程，后续的某年再建成2栋住宅为二期，再之后的某年A楼盘全部完工即为三期。
Ⅵ 如果开发商楼盘分一期二期建成是不是不会申请大产权证，等到全部交房之后才可以办
这都是借口。如果他另外一期拖上十年不建，再一期拖上十年，那第一期的是不是等不到他办完证就要拆迁了。 买房时最好能白纸黑字的拿到开发商承诺，否则很容易把产权证搞成大问题，一只解决不了的问题。
Ⅶ 如何界定房地产项目分期开发
1、规模的考虑
这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。
2、资金的考虑
这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。
3、销售的考虑
这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。
4、产品的考虑
这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。
5、价格的考虑
这是最诱人的考虑。记得一个知名的业界老总说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。
6、规划的考虑
这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。
7、风险的考虑
这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。
8、成本的考虑
这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。
综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。
Ⅷ 如果一个楼盘是分几期开盘的，开发商会在一期开盘后隔多久开第二期，最短的话会隔多久
上海的开发商一般都是分几期开发楼盘，时间间隔不固定的，要看前期的销售情况及大环境影响。
最短的话几天的都有。
Ⅸ 多期开发的楼盘怎么选
前期缺点少
项目分多期开发，开发商就会顾虑到整个开发周期过程中的口碑，一期往往会拿出自己最优秀的产品，树立良好的市场形象，所以，基本上又几期开发的楼盘，第一期负面绝对是最少的。
前期入住会受后期影响
有的项目一期交房和后期楼栋全部交房，中间要隔个三四年，如果自己入住之后，后期一直在施工建设，每一期之间开发商也未彻底分隔开来，施工建筑天天围绕着自己和家人的生活，相当干扰正常生活，但也无能为力。
后期比前期成本高
无论是受建筑材料、人工成本还是楼市市场预期影响，同一楼盘越往后，房价就会越高，通常项目二期房价会比一期房价贵。如果碰上牛市这就无法估量了，而且要说起产权来，一期购房的业主拥有的土地产权要比后期多几年，总之购买楼盘一期房子的成本是比较低的。
配套越往后期越成熟
很多楼盘的一期工程，绿化和配套往往都不算太到位，而后期业主入住之后，无论绿化还是小区周边的商业配套都已近成熟完善，相对来说后期入住者生活会更便利。
后期开发户型相对一期较好
虽说前期开发商总会拿出好的产品来打市场，但户型是建筑设计师设计的，具体的好坏还需要经过老业主的评判，一期户型得到已入住业主或者购房者的点评建议后，或许在二期建设时，开发商会进行人性化的改进，弥补一期不足，让户型更加符合购房者的生活需要。
对于多期开发的房子，个人觉得，开发的期数越多，说明该楼盘销售的比较好，不然的话开发商也不会继续开发。但是越是后期开发的楼盘，价格往往也越高，但是成熟的配套，成熟的物业服务也会更完善。
Ⅹ 楼盘开发第四期是什么意思
开发商的大型楼盘一般都是分期开发的，便于项目管理、促进销售和资金回笼。