❶ 三处楼盘如果用于投资，怎么分析选择【京西祥云】【泽信公馆】【西山天璟】
分别讲三处楼盘前，明确一点：咱们购置房产是用于投资。
另一个点：忽视未来银行放水。如果放水，三个都会猛涨，您看心情买就行了。我们给您提供的参考是，在市场最艰难的时候，谁会坚挺，甚至被看做避险楼盘。
前置的一些因素：
地段地块的开发潜力。主要就是配套，还有规划。
现有地块的成熟度。
客群潜力
稀缺因素。
其中在这些楼盘对比中，地块的开发潜力，现有成熟度，还有稀缺因素是三处楼盘差异较大的。这个影响咱们投资时间的长短。或者说，楼盘适合适时出手还是长期保留以传家。
但共同增值点都在于，看好西南丽泽-丰总-海淀的高端人群外散优势。
主要分析共同点：客群
如果
【1】从客群广度上说，西山天璟占优（海淀，丽泽，丰总都能涉及）
但是因为地区面积，无论商业产业，人群，容量有限。排除银行放水这个因素，房价未来会在一段时间内有瓶颈期，可能会在未来10年左右全部成熟了，在某个时间段内涨不上去。
不过以其品质和配套资源（算是核心卖点），收藏价值较高，适合自用居家过日子。永远一直好出手。保值性高。
【2】从客群质量上说，泽信占优（就在丰总，另外距离丽泽很近）
但是因为片区过分成熟，有无地铁已经对房价影响不大，目前相比其他两处成本较高，相对利润少。
以后房屋影响房屋价格的，品质和客群是关键因素，同时要看区域大环境。
看丹因为历史包袱，区域配套相比陈旧，历史客群质量不高。更多的依赖或期望外来年轻人（就是富二代）接盘,
周边新盘较少，比较寄期望于丽泽商业中心建设（否则富二代不来），不然金融规模优势小，容易形成产业区地产的通病（过多打工中产，高工资，低消费，还月供就够一壶，导致长期地段潜力大但价格起不来，明显临床症状就是租金高，房价低）。
另外周边几乎没有绿化配套，自然景观缺失，不具备长期保有价值，是年轻人首选。投资必须注意流转性，该出手转让就得转让。
不过近期因为产业区的规划，和近期人才涌入，还是是被市场看好的，中短期内保值高，好出手。
(但是悄悄话:所说富二代，如果要是真有钱了也不会看上泽信位置，会直接要三环二环的了，客群还是高收入中产，和富裕阶层为主）
【3】客群规模上说，京西祥云占优（人口聚集区）
因为周边现在几乎是空白，一切都在建设中，比较需要想象力，不好明确说未来某个增值点，只能说有人来就有希望。
这个地区规划上不是产业区，主要以生活居住作为核心要素，但是交通上往东北往西南（丽泽-丰总，长阳-良乡）两大核心都很近，配套不完善，但是地块多，资源集中布局，外加上永定河生态景观，具有投资的一切优秀基本面。就看能不能吸引人群过来。而且相关规划和初步的施工都已经开始，商业，产业，教育等基本面都在建设中，档次据说不低。
房价低是优势之一。短期内会吸引大量东北片区高收入年轻人，改善类家庭入住，近期会明显推动房价上涨。因为景观的利好，自身的高端稀缺，长期价值也比较高。
另外房山是被规划的承接大量被规划人群的集中地之一，产业布局五脏俱全，地理布局资源集中，也是北京比较被看好的投资地区之一。
但是缺点：地理位置和目前交通问题，缺富二代，缺产业，缺钱，需要时间逐步填坑完善。
如果短期居住可能会很疼。短期转让收益不高。接盘但是对与咱们中长期投资来说，这个几乎不算缺点。（毕竟有地，还有人主动来，位置也尚可，到哪都不远，现在还因为配套不好，还便宜。）
整体大的布局有了，主要以后看房山自身产业区的造血能力。
虽然京西祥云主力客群在于丰台，但是如果房山自身不强，会被客观的地理屏障（永定河）撕裂，反而会成为高收入边缘地区，房价涨幅速度较慢。
额外说下：
处在丰台-房山交汇处这也是京西祥云优点之一，占据两大核心点利好（不是虹吸区，因为距离近，是以生活居住，教育，商业，公园为主导，没有产业，反而是一个人口叠加区域）
咱们对于祥云的利好基本面的分析不在于丰台如何，而是要看房山的良乡，通过大学城的核心带动，能不能起来。如果起来，第一是高收入人口的叠加因素，第二是自身房屋品质的稀缺，第三房屋单价和丰台有价差，这三个因素都会造成京西祥云的价值上升。