为什么楼盘一开盘就售完

① 楼盘刚开盘就说卖完了，谁买的呢

因为开盘前要买房的人已经认好筹了，就等开盘就在直接签合同，没有人等到开盘才去看的

② 为什么有的楼盘小三室好户型刚开盘就都说卖完了

有些是真的卖完了，有些是把好的户型留到最后才卖，有些业主一听说好的户型卖完了就只能买不好的户型了，然后好的户型可以留到最后抬高价格。

③ 楼盘开盘首日说售完了，是什么套路

疯狂炒房时代的最疯狂现象就是开发商新开盘的房子在一开盘就被卖光“抢光”，
让“很多人”彻夜排队也买不到房子！

本文将告诉你真相！
其实都是房产商土地增值税惹的祸！现举例说明：

1.先看看开发商建房卖房土地增值税的征收办法：土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

2.扣除项目金额包含:
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
3.假如一个开发商开发一栋房子的所有“扣除项目金额”为100万元，那么如果房子分别以140万、190万、290万、350万卖出去(市场价)，我们来看看地产商要交的土地增值税和获得的利润:
1)如果卖140万，那么增值额为40万，40/100=0.4，适用30%税率,应纳增值税为40*30%=12万元,实际利润28万元，利润与增值额比为28/40=0.70；
2)如果卖190万，那么增值额为90万，90/100=0.9，适用40%税率,应纳增值税为90*40%-100*5%=31万元,实际利润59万元，利润与增值额比为59/90=0.66;
3)如果卖290万，那么增值额为190万，190/100=1.9，适用50%税率,应纳增值税为190*50%-100*15%=80万元,实际利润110万元，利润与增值额比为110/190=0.58；
4)如果卖350万，那么增值额为250万，250/100=2.5，适用60%税率,应纳增值税为250*60%-100*35%=115万元,实际利润135万元,利润与增值额比为135/250=0.54;

4.再看看当二手房卖掉的税费和利润(140平米以下)
1）营业税：成交价的5.55%；
2）个人所得税：成交价的1.5%
3）印花税：房价价的0.05%。

5.再计算一下供应商把新房变二手房获得的利润：
A.那么如果第一次是140万卖出去，第二次卖给顾客是350万；需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-140-24.85+28(第一次交易的利润)=213.15万;
B.那么如果第一次是190万卖出去，第二次卖给顾客是350万； 需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-190-24.85+59(第一次交易的利润)=194.15万;
C.那么如果第一次是290万卖出去，第二次卖给顾客是350万；需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-290-24.85+110(第一次交易的利润)=145.15万;

很清楚了吧，如果第一次以市场价350万卖出去，只获得135万的利润，而变成二手房卖出去，第一次卖出去的价格越低(所谓的团购或内买)，那么开发商获得的利润越高，而且是比一手交易大幅提高了（145万到213万），所以开发商第一次都是内买居多(虚假销售，如果有突然出现的风险，退房也没有成本)，开盘都是做样子的，雇人排队，实际上造成了刚开盘就没房可卖的“畅销”疯狂的场面！

④ 为什么房子一开盘就被“抢购”一空，到底有什么猫腻

房子一开盘就被“抢购”一空，也是一种营销手段。房地产市场存在这些矛盾关系，主要是因为买卖双方心理因素不同。从买家的角度来看，他们对房价持悲观态度。买方的房地产信息滞后且零散，无法掌握整个房地产市场的发展状况。他们能够获得的大部分实时信心来自互联网和房地产开发商。在美国的房地产中介机构中，三方信息的真实性值得怀疑，因此卖方对市场了解不多。

当你买房子的时候，你必须提前做好工作，比如对大楼的在线评估，大楼周围的设施，房子的销售等等。如果这是一个非常普通的建筑，没有任何优势，但据说房子已经卖完了，那么这种情况下很可能有很多水。如果当地城市的房管局官方网站能够查询到房地产的网上签名，它将能够更好地了解房地产的销售情况，并且不会被开发商使用。

⑤ 楼盘开盘就卖光多数不可信，购房者学会看门道

东西湖区一楼盘8月中旬开盘，第二天就宣称售完。然而，开盘已20多天，该楼盘仍有一些房源待售。这种“日光盘”，“当天销售超8成”的现象，在江城一些楼盘不时出现。精明的购房者不得不对其产生疑问：这是真的吗？他们意欲何为？我们该如何应对？日光盘其实并未“光”东西湖这个楼盘，由于均价相对“亲民”，开盘当日的确吸引众多客户到场。开发商对外宣称的销售量是当日300多套房源实现“日光”。然而，昨日记者回访该售楼部却发现，上期开盘推出的房源，仍有部分正在销售中。“剩余的户型朝向、楼层都很好，是我们特意保留下来的。”该项目销售负责人告诉记者。既然开盘当天已经实现“日光”，为何还有房源待售？面对疑问，上述人士随即改口称，之所以有剩余房源，主要是先期一些购房人，由于不具备购房资格，在网签、房管局备案后被查出，所以房源退了出来。但记者查询发现，该项目开盘后10天，整个东西湖区网签数据显示，一共只有163套新房成交。销售率的可信度不高即便考虑到一些购房人已经定房，只是由于短期内无法签约、付首付，才导致网签数据很少，但只要没有签约，就很难说房子已卖，开发商也无法完成资金回笼。实际上，不仅是上述一个楼盘，今年8月，洪山、武昌、汉阳就有至少七八个新开楼盘，宣称开盘当天销售率达到8成以上。其中，一个均价近1.3万的高端项目，开盘当天销售率号称也达到6成以上。那么，这些宣传的可信度到底有多高？以武汉某第三方市场调研机构的数据，排名第一的楼盘位于白沙洲，其8月销量为280套，而月销量前十楼盘总共卖房为1873套。同时，当月27个开盘项目中，当天平均销售率只有52.2个百分比，全市总计5个项目开盘销售率超7成。“这个数据是开盘当天，查看房源表（楼盘开盘当天，所有房源会贴出，成交一套划去一套）得出的。”上述研究机构负责人介绍。购房者要学会看门道“开发商或售楼部宣称‘日光盘’的目的，就是制造一种该楼盘短缺的假象，诱市民赶紧掏钱买房。”中指院（华中）研究副总监李国政说，这也成为一种很常见的现象。事实上，等你过了一段时间再去询问，依然有房可卖。那么，对于缺乏经验的购房人来说，又该如何面对开发商这种虚假宣传呢？记者观察，一般一个项目开盘后，开发商会以三种方式对外宣传成交业绩。一是直接标明销售套数，其次是标明销售金额，最后是标明销售成数。相对而言，标明套数的宣传，与实际偏差相对较小，而标明销售成数的，则最为模糊，可能与实际出入最大。在业内人士看来，购房者如果有意将楼盘历史销售数据，作为买房的参考指标，不妨去售楼部看看房源列表，如果剩余房源较少，则意味着前期销售良好，这比单看开发商宣传要真实许多。

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⑥ 这段时间走了几个刚刚开盘不久的楼盘都说房子卖完了，或者只有一两套

现在很多楼盘为了制造紧张的气氛会让内部人先签购房意向书，但是不网签， 这样版就可权以对外宣称楼盘一开盘就卖光了，但是网签一查还是有很多的情况。然后开发商通过暗线（房产中介，或者所谓的托关系）去卖房，有些需要额外收费，现在开发商和购房者的信息的是完全不对等的，所以他们怎么说就是怎么了。

⑦ 楼盘并不看好，为什么经常开盘售罄，猫腻

可能是捂盘惜售

⑧ 现在新楼盘刚开盘就卖完了，但是后续在房产公司还能看到这个楼盘，是怎么回事

新楼盘刚开售就显示卖完一般都是房产商或者有些人炒房，这也是一种营销手段吧。