怎么讲解楼盘沙盘

㈠ 怎么才能讲解好售楼部的沙盘，区域图

详细了解楼盘周边详情和整个楼盘各个分体楼的具体情况，这样就会在讲解时做到滔滔不绝，轻易的讲明白客户的任何问题。

㈡ 如何通过沙盘模型看懂楼盘详情

上河图小编给你整理一下看沙盘的技巧，希望对你有帮助，1.比例和楼间距2.朝向3.绿化和景观4.规划5.停车位6.建筑物

㈢ 第一次买房 售楼处的沙盘应该怎么看懂

沙盘，作为开发商销售楼盘时重点展示的模型，肯定是经过精心包装过的。作为项目规划的缩影模型，能看到很多重要的细节。首次买房的朋友，尤其是买期房的朋友，在看不到具体实体建筑时，学会看沙盘已经是必修课了。

1、沙盘整体规划

沙盘是项目的微缩模型，首先要看清沙盘的朝向，再看项目的建筑密度，楼房与配套的绿化景观灯是否搭配，这些都会影响到以后的居住品质。

2、看沙盘的备注部分

按照相关部门要求，使用沙盘展示整体规划时，必须醒目标注“模型”字样，因为沙盘模型仅供参考，供宣传广告之用。按照沙盘的比例尺，能准确算出楼间距，采光效果等关键指标。这样，在选择楼层和朝向时，能有所判断。

3、绿地、小区内部交通

沙盘在制作时可以轻易地修改绿化率，一眼望去尽是绿。买房时，要仔细查看哪些可能是虚假绿地，与实际规划的不一致的地方在哪里，小区是否设计了人车分流，小区内部是否允许行车，如果禁止行车，停车库是从什么地方进入，规划是否合理。车位量是否够。

4、注意不明建筑物和公共设施

每个小区都配备有变电站、燃气方、地下车库、化粪池、垃圾站、水泵房等公共设施。如果有碰到不明建筑表现在沙盘中，一定要问清楚，与之相近的建筑要就要慎选了。

5、配套规划

沙盘一般不会只显示本项目。大的开发商可能会使用大小各两个比例尺展示两个沙盘，小比例尺的会用来展示周边规划，大区域交通图等情况。大比例尺会展示小区自带商业配套、超市、学校等，这些都需要实地考察。

（以上回答发布于2017-01-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈣ 房地产沙盘怎么介绍

一般首先讲位置，强调区位，然后讲解项目的周边配套，接着介绍项目总体规划和项目主要的卖点，最后再介绍一下户型。

㈤ 在售楼部上班沙盘模型怎么讲才能过关啊

【实战干货】纳美模型的合作伙伴，月入10万的销售冠军都是这样介绍沙盘的
沙盘是按照一定的规划比例缩小所做成的一个用以展示楼盘整体平面的、或立体的空间模型。大多数的楼盘都有沙盘，通常包括二大部分：平面分布情况；立体分布情况；（有时会有灯光）。

显示的结果包括：（1）楼盘所在的具体位置；（2）周边环境：自然环境、社会环境、交通设施；（3）建筑分布情况；（4）小区内部的自然环境布局等。

一、沙盘介绍对整个销售的影响

沙盘介绍是为了让客户未见到现楼或样板房时，利用沙盘让客户对楼盘周边环境、楼盘的整体设计开始了解，从而得到一种全新的生活体验。

在进行沙盘介绍时，招商顾问可以用生动形象的语言，去为客人描述一种风景，一种生活方式的享受，甚至引导客人去做一种美好的景象的想象，从而激发客户的购买欲望。

沙盘介绍的成功，是促使成交的重要环节，是让客户产生注意与兴趣的重要环节，良好的沙盘介绍对于成交完全能实现事半功倍的效果。

二、找出楼盘卖点

沙盘介绍是通过沙盘让客户清楚的了解楼盘的卖点,所以只有了解了楼盘的所有卖点后才能进行。

请你试想一下，今天走进来的客人不了解楼盘优点，而你介绍时也没有说出来这些优点，那么你怎么能让他购买呢？

如何找出楼盘卖点呢？

其实每个楼盘都会有专业的人员进行卖点设计，只需要花时间记忆就可以了。但卖点也会随时间、环境等改变，可以通过经理了解新的卖点，也可以自己发掘新的卖点后和大家分享，比如通过学习调查，或座谈的形式向老业主了解所在楼盘的吸引点。

三、沙盘介绍的要领

1.进入角色，全情投入，先感动自己，再感动客户

做沙盘介绍，不能只做一个讲解员，还要做一个好的演讲者。当你记忆熟悉了所有的卖点后，只能为客户讲解，不一定会让他购买。想要激发出客户的购买欲望，就要让客户的思路跟你走，让他喜欢，产生兴趣，感到这就是他的梦想，你要带领他去想像。而你首先要进入角色，绘声绘色地描绘出你要说的风景，生活方式。

2.四到：口到、手到、眼到、脑到

口到：语言能力要强，描述得生动形象;要多用生活的语言，言情并茂;有感染力、吸引力。如，瞧，那就是泳池所在，泳池会分三个区域，有儿童活动区域、浅水区域、深水区域，四周会种上树，您可以想想在夏天您不用出远门就可以和家人一起游泳，会多么好啊！当你们家小孩在游泳池玩耍的时候的一举一动你都能关注得到。

手到:要多运用身体语言，主要是手势，起到指引、强化的作用，在关键时辅以一些简单的动作。如：请来这个角度看一下；或你从这个角度往那边看。

但是要看情况，手势太多太乱，也会破坏整体的表达效果。但一定要注意：男、女有别，老少有别；千万不能有过急的行为表现。

眼到：要与客户有交流，不能自言自语，要积极的与客户沟通，如：您说是不是？对不对啊？来调动他的思维;并留意客户的反映，如：介绍到均价时要注意客户的神态从而判断客户的购买能力。

脑到：这是最重要的一点，不能做例行公事介绍。之前，在开场白中已经大致知道他的状况，现在要根据他的状况进行必要的卖点的选择介绍；要注意他听介绍时的动作、神态等等；你要很兴奋，带动客户，调动他的情绪，又要保持自己思路清晰，让沙盘介绍一气呵成。

四、沙盘介绍中要注意的问题

1.被客户打断沙盘介绍：这是在沙盘介绍中经常碰到的问题之一，处理这个问题时尽可能不要先回答客户的问题，可以对他说，这个问题我会做重点说明，或这个问题我们会在下一个环节介绍。

要记住：你正在描绘楼盘，在为客户做描绘，不能让客户牵着走。

2.缺乏与客户的交流：有时候，我们太有激情，全然投入在描绘中，无法做到与客户的交流。结果，描绘得十分好，但客户没有听进去没有动心，或者他根本未被这些打动而我们也不知道。

如何做到与客户的交流？像之前提到的，用手、眼的交流，适当的问一下他的感觉，从而有效的引导客户。

3.不够吸引力，不生动、语言不丰富：通常我们都会用口语化的语言与文学化的语言相结合，也会根据客户的层次，进行适当的调整。

像老师，我们会多用到文学化的语言;中彩票的农民，我们会多用口语化的语言。

4.保持职业形象：职业形象关系到客户对你的信任度，所以在做沙盘介绍时，请不要忘记举手投足之间要给人感到你是专业人士。

五、讲解实例：万科城沙盘讲解说辞

我是万科销售代表xx。由我向您介绍一下我们的沙盘。

项目总体介绍：

项目整体规划以环绕的景观绿化轴相串连，形成整体规划骨架.核心区以鉴真佛学院为对景空间，打造日式风情的樱花大道，樱花大道北侧的中式商业街，文化广场与之呼应。形成主轴及广场的划分，打造内城、外城双重空间。细节上，通过道，院，墙，形成丰富的空间层次和亲切宜人的生活体验。以营造开放的环境氛围为规划设计主导，塑造开放性、人性化的居住环境

扬州万科城项目占地30万方，总建筑面积约31万方，综合容积率不足1.1，其中住宅面积25万方，商业6万方。住宅包括洋房和别墅、商业我们的万科国际广场和风情商街，属于大型综合性高档社区，所以定名为万科城。

用意在于“一座城改变一座城市”，这种改变既是对区域属性的改变，又是对我们生活方式的改变。

首先是万科城极大的改善并提升了我们这个区域。我们的万科国际广场，定位高端集中商业，占地近6万方。将引进大型品牌超市、五星级影院、五星级酒店、高档餐饮、高档运动会馆、休闲娱乐、等高端生活配套，极大的完善生活配套，为业主提供更便利的生活方式；在这里，您可以在超市购物之后，走路回家；您可以找到高档酒店宴请朋友，还可以在茶余饭后散步去五星级影院看场电影……同时，万科国际广场与蜀冈生态城的商业、行政相匹配，与瘦西湖汇金玄武酒店、天沐温泉度假村、瘦西湖新天地等共同构成区域的配套系统，推动区域成为扬州高档消费休闲的示范区域，使生态城生活更便利、更具品质，您生活在万科城，除了享受宜人的自然环境，还可以享受到国际都市所拥有的高端配套。除了这些，万科城还拥有风情商业街区，将引入生活便利店、洗衣店、银行、咖啡店等，让便利的配套近在身边。

另外小区还包含一座1500平米的高档会馆，规划有室内外游泳池，您可以在自家小区里游泳健身。

为了不让您的孩子输在起跑线上，我们还将引进一家知名幼儿园，目前正在洽谈阶段，幼儿园面积3200平米，您的孩子可以在这里健康快乐的成长和学习。

我们为您的衣食住行考虑的如此周到，住在这里，您还会有什么疑虑吗？
万科国际广场的北侧就是我们首期住宅产品，如果说我们的商业和配套提升了生活的品质，解决了您的后顾之忧，那么我们的住宅将给您的生活带来更舒适的享受。

一期住宅介绍：

我们首期推出9栋，总共52套四层院落洋房，占地面积1.9万平米，建筑
面积20755平米，容积率仅为1.1，绿化率35%，建筑密度≤28%，这是什么样的概念呢？在其他项目，这样的容积率多数会做别墅产品，我们为了能够让更多的人享有这边土地，拥有这样优质的配套资源，从而设计了四层的洋房产品，庭院和景观就分布在16米的奢侈楼间距之间。

先看我们的环境和规划，我们首期住宅北临扬州著名的樱花大道，现在您可以看到道路两旁树木郁郁葱葱，而春天的时候，这里樱花烂漫，每天您下班回家，开车走在开满樱花的路上，肯定会忘记一天的疲惫。

小区两个出入口，均设置在唐韵路上，保障你出行不会受扬子江路车流干扰，又给您一份安静和私密。小区门口有绿岛分流，出入车辆不会相互干扰，行车进入小区后，就近驶入地下车库，人车分流，既能保障地面上游戏的儿童和散步的老人安全，又能节省更多的土地做景观和绿化，在车库停好车之后，直接乘坐电梯入户，方便快捷又安全。车库的入口我们也考虑好了，用棚架和植物掩映好，配合水景和绿地，更像是小区里的一道风景。

五、讲解实例：万科城沙盘讲解说辞

我是万科销售代表xx。由我向您介绍一下我们的沙盘。

项目总体介绍：

项目整体规划以环

景观介绍：

整体规划以环绕的景观绿化轴相串连，形成整体规划骨架.核心区以鉴真佛学院为对景空间，打造日式风情的樱花大道，樱花大道北侧的中式商业街，文化广场与之呼应。规划在建构整体的小区结构的同时，充分研究环境资源分配的合理性，弱化影响环境品质的不利条件，倡导居住环境的公平性。规划樱花大道宽62M，以樱花为主要树种，结合日本设计风格，凸显鉴真图书馆的标志性。各个地块的景观带相互映绕，形成连续的景观主轴。

我们尊重扬州的文化习惯，采用“长卷构景，宅院一体的理念”，设计了多重庭院，给您更多私密空间。小区中央景观轴我们设有步道和休息桌椅，让它成为社区共享的起居厅堂。

在植物的选择上，我们也用心考虑，小区外围和内部道路两旁，我们用树木进行屏障，让您的生活不受干扰。而在树木种植的位置上您也可以看到，我们一般贴近楼栋北侧种植，这样既能避免楼栋间的对视，还能避免遮挡北侧家庭的采光。

建筑设计上回归新亚洲风格的理性空间，以简约、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，追求居住的舒适度与品位，精心设计的景观步道，与新亚洲风格的院落，住宅交相辉映，亲切宜人。立面风格采用新亚洲风格，让传统艺术在当今社会得到合适的体现.建筑的凸窗、阳台、挑台等都处处体现着新亚洲风格的味道。

我们的建筑就在这些绿化里面，从沙盘上您可以感受到这种新亚洲风格建筑的品质。非常简洁干净的线条，大面积通透的玻璃窗，与我们小区的景观，以及整个瘦西湖景区融为一体，自然和谐。建筑的一楼采用黄锈石材，二楼以上采用高档真石漆，稍后在样板房区域，您可以看到两种材料的不同效果。

我们首期推出的户型有两种，一种是125的三房户型，总共72套，分布在1#、2#、8#和9#楼栋，另一种是143平米的四房户型，总共是80套，分布在3#、4#、5#、6#和7#楼栋，不知道您对哪种户型感兴趣，我带您去参观一下样板房。

㈥ 购房指南：楼盘沙盘你真的看懂了么

购房者去售楼部看房时，第一个接触到的就是沙盘，沙盘是楼盘规划的缩影和模型，但沙盘也是经过开发商包装过的替代品，因此看懂沙盘对于首次购房的朋友来说也尤为重要。问一句：首次购房者们，楼盘沙盘你真的看懂了么？

沙盘陷阱梳理：

陷阱一：沙盘楼距比实际更宽阔

很多购房者发现，沙盘的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺有25米宽楼距。可实际楼距却15米不到。

陷阱二：周边配套要仔细看

许多销售顾问总是指着沙盘这样信誓旦旦地承诺规划中的配套等等。可如果等了几年还看不到所谓的配套设施落实，销售人员就会说这是政府项目或政府规划，正在规划之中。当房子都卖光了，规划都没落实，购房者也只得认栽。

陷阱三：不利生活设施被“隐身”

有开发商为了让沙盘看上去整体更完美，隐去了一些必要的生活设施，如电房、水泵房、地下车库的出入口，甚至是垃圾站，导致很多购房者在不知情下住进了垃圾站旁的房子，对此，大多业主只能无奈地接受。

沙盘怎么看

第一、看沙盘上是否注明“模型”字样及比例

按工商行政管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”字样，因为沙盘模型仅供参考。而沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸，例如楼间距、开盘区域及楼栋朝向。

第二、看小区整体规划

沙盘是小区的缩影，在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调等，这些对以后的居住质量影响都很大。

第三、看绿地、内交通是否与实际情况一致

为了吸引眼球，开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致。而小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施，如何规划小区内的车行、人流等。

第四、看小区内公共设施和不明确建筑物具体位置

看沙盘时，一定要问清楚变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等公共设施的具体位置。沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物，这些也要要打破砂锅问到底。

第五、看沙盘周边的规划

沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有，一般来说，稍大的社区周边应设有学校、超市、菜市场等配套，这些都要实地考察。对于沙盘周边的空地，要问清楚未来的规划，看是否会对住宅产生不利影响。

（以上回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈦ 请教房地产置业顾问应该如何讲解沙盘

1、讲解项目所在地，距离主要的消费、购物、市中心的远近。

2、讲解项目周边配套，如：医疗、学校、交通、道路、超市及其他生活配套。

3、讲解项目情况，如项目自己的配套，超市、学校等。

4、讲解项目后期的价值及项目周边的后期配套等。

(7)怎么讲解楼盘沙盘扩展阅读：

置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。

职业职责

1、主动维护公司声誉，对本楼盘进行宣传；

2、热情接待，细致讲解，耐心服务，务必让客户对我们提供的服务表示满意；

3、全面熟练地掌握本楼盘的规划、设计、施工、管理情况，了解房地产法律、法规以及相关交易知识，为客户提供满意的咨询；

4、制定个人销售方案、计划，严格按照公司的销售价格及交房标准进行销售；

5、挖掘潜在的客户；

6、进行市场调查，并对收集的情报进行研究；

7、注意相关资料、客户档案及销售情况的保密；

8、及时向销售部负责人反映客户信息，以便公司适时改变销售策略；

9、每天记录电话咨询及客户接待情况；

10、协助解决客户售后服务工作；

11、销售部同事间要互相尊重，互相学习，以团队利益为重；

12、做好对客户的追踪和联系；

13、每天做销售小结，每月做工作总结；

14、维护售楼现场的设施的完好及清洁。

㈧ 房地产沙盘的介绍流程和说辞

XX沙盘介绍

您看，这就是我们XX花园的总体规划，它是一个大规模、配套设施完善，具有全方位物业管理大型的温暖生活社区，也是北部首家地暖式生活社区。

它地处于XXX路(大道）与XX路交汇处，其中XX路是西北部交通主干道，由北向南贯穿到经七路，通向XX城市的四面八方，交通便捷，为您出行带来了很大方便。小区周围生活设施齐全，其中，济南动物园，金牛山，泺口服装城，药山公园等分布于小区周围，为您休闲娱乐提供了很好的去处。同时，周围绿地超市，学校，医院等一应俱全，解决了您的后顾之忧。随着北拓的不断发展，大规模的小区相继坐落于西北部（如：太平洋小区，金田苑，金阁花园，几天建，天和园等），所以用不了几年，这个地区就成为西北部大型的住宅区域中心。乘坐5路、68路车到终点站下车向西200米即可到达小区，小区南边紧接着天建，天和园，规模较大，但不是小区集中供暖。泺安路以北是规划的住宅用地，西边是规划中的药山花园，分期开发，采用大空间，宽视路设计，楼间距达27米，充分保证您室内的采光与观景。同时，为了方便您的居家生活，特设有几十家商铺，满足您居家生活要求。建好的是我们的一期工程现已入住，现售的是二期工程，采用全封闭落地阳台和超大外飘窗和落地阳台，欧式风格，典雅气派。从这里进入就看到一个中心花园，让社区充满生机和活力。楼宇间外有绿地，绿化率达30%，这样的超前设计为您营造一个绿色，阳光，舒适，温暖的健康生活社区。
这样以人为本的设计，完善的配套设施和服务，现以低价销售让您得到物超所值得回报。所以，入住XX花园是您购房的最佳选择。

㈨ 讲解沙盘一般要注意什么

沙盘的注意事项有：看沙盘比例、看小区整体规划、看沙盘周边的计划、沙盘与房子销售价格。

看沙盘比例

沙盘就是整个楼盘的缩小版，沙盘就是按照实际楼盘的比例缩小面制成的。按工商管理机关要求，开发商使用模型时，需注明“模型”字样。由于沙盘模型仅供参考，当你在买房子看沙盘的时候，要确定的是沙盘是不是根据实际规划作出来的，这就需要看沙盘的比例尺寸。而通过沙盘的比例尺寸，除了能确定沙盘能否依据现实计划比例制作，还能够按比例尺寸能够算出现实尺寸，比如楼间距、收盘地区及楼栋朝向等。

看小区整体规划

一个小区的整体规划很重要，小区内的设施齐全会很方便居民生活。沙盘是小区的缩影，在沙盘上可以看出，小区密度是否过密、建筑与景观的搭配是否协调等，这些对购房者以后的居住品质影响都很大。而小区内的交通分为人车分流和人车混行两类，购房者要问一下小区内交通用什么代步，怎么规划小区的车行、人流等。我们可以通过沙盘图来清楚道路的分布情况，结合当地的情况，看清楚车辆出行是否方便，小区有几个出入口，出入口与哪些交通干道相连，这些都能够从沙盘中体现出来的。

看沙盘周边的计划

新建的小区，一定要看周边的计划，周边的配套完善，生活、出行等也会很方便。沙盘往往会将小区周边的公用地、其他楼盘等归为己有，一般来讲，稍大的社区周边应有学校、超市、菜市场等建筑，这些都要实地考察。对与沙盘周边的旷地，要问清楚以后的规划，看是否对住宅有什么不利的影响。

沙盘与房子销售价格

买房子价格是我们最关注的，在看沙盘时要看房子的价格是否与当地或周边的房价相持平。一个楼盘销售价格很低，但是沙盘却十分精致，一眼看起来就让你为之所动，这时候大家就要注意了。一个沙盘的制作价格是很高的，沙盘质量和房子的品质是存在一定的关联的，沙盘做的很精美，但是价格很便宜，那么这个房子是有问题的。