地价2300楼盘卖多少

① 房屋价是楼面价的多少倍

根据2020年2月11日，通常楼面价为楼盘的%到40%左右，因此，一个净利润为10%的房地产项目，楼盘的楼盘通常为楼面价的2.5倍，这个倍率主要取决于营业商想要赚取多少利润，通常楼面价越高的话，楼盘也就越高。

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楼盘高的原因

1、经济发展史依赖房地产

一个地区的想要发展史需要依靠经济，而房地产是许多地点经济的主要来源于，在必须程度上还能带动地点经济的发展，因此成为许多小县城收入的支撑点，而且房产占据GDP的比例较大，房地产市场显示波动，也会影响着GDP，还有房地产还能拉动许多产业的发展，导致楼盘经常居高不下。

2、土地费用高

目前许多城市都在兴建住房，从而导致土地资源紧张，物以稀为贵，导致土地费用也不断上涨，从而导致土地的出让金较高，导致房间的售价也相对较高。

3、房间对于家庭的传统思想

中国绝大多数人群经常受到有房子才有家庭的思想影响，导致许多人民在结婚时间都会有买房需求，因此房间的刚需型人民还是较多，许多人经常都在为房间而努力奋斗中，因此房间费用一直居高不下。

② 如果建商品房,购买地价是1000元/平方 ,则房价有可能卖多少钱

这个得看建造的房子所在的地段和建筑楼层以及建筑设计的密度,还有一个重要的影响因素内是住宅性质的还是容商业性质的.通常,普通的住宅在一般四线城市或者二线城市的县城,1000元/平方的地皮楼盘实际造价大概在1000~1500元/平方(7层楼的小区纯住宅楼盘).楼盘的售价就是2000~2500元/平方了.

③ 楼面价7000元，房价应该多少

房价大约15000每平分米。

楼面价7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各种税费按25％计算2250，一共11250。然后，这个11250里面大部分是银行贷款，买地房屋建造按周期3年计算，利息起码超过3000.再总计11250。

银行利息5个点左右，理财利润超20个点，开发商把资金（包括贷款的）押进去3年，年利润10%，就是30%利润，利润3375。综上简单计算，房价最少15000每平。

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房价影响因素

一、基础因素

所谓基础因素，是指影响房价的最根本的因素。需要明确的是，开发商之所以要拿地建房，就是为了盈利。那么，土地成本、建安成本、销售管理成本、税费、利润就构成了房价的基本因素。一般情况下，以上这些因素都是固定的，通过各自占比就可以计算出一个新楼盘的房价。

需要说明的，由于各个城市关于房地产开发的政策不同，基础因素之间也是有差异，尤其是土地成本和税费，变化较大，这也直接导致了各个城市房价的差异很大。

二、增值因素

1、开发商的口碑

开发商的口碑实际就是指开发商的品牌。大家应该都会对品牌溢价有所了解。比如手机，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手机就是要贵一些，比如苹果、三星。这其中，就包含了品牌溢价。

2、附赠装修、车位

这个大家就比较好了解了，同样情况下，精装修的房子肯定比毛坯的贵，带车位的房子肯定比不带车位的贵。某些开发商为了将自己的房子卖出更高的价格，往往将装修和车位捆绑销售，而精装修的和车位的价格已经远高于其实际的价格，这样的行为无疑损害了购房者的权益。

④ 地价卖到了3000一平，那开出来的楼面至少要卖到多少价格

至少两倍，具体还要看什么时候开始卖，当时的政策怎么样，有没有举办世界级或者国家级的盛会，但6000还是要的，毕竟开发商的成本在那里，他们也是有建筑成本，人工成本，银行借款利息的

⑤ 拿地价和未来房子定价是怎么定的

房地产定价主要分成三个阶段：

第一个阶段：前期（包括从拿地到开工建设这段时间）

据我的工作经验，很多房地产商拿地只会简单的做估算，因为地块放出来，到招拍挂，时间并不多，无法做精细的调研与定位，所以只能做简单的估算。拿我所在的城市来举例吧，这样会清楚一些。

我所在的城市是个二线城市，地价相对不高。一亩大约在90-110万左右。折合楼面地价约400元一平方。这个城市09年的总体住宅均价是2660元左右。从2000年至今，以房产局给到的数据，这个城市（下简称B城）每年的房价涨幅是10-15%。建安成本如下：多层建筑1000元一平方，层1200元一平方，高层1500元一平方。

住宅成本=地价+建安成本+++税费

其中的与很低的，所以每平方各打100元足够了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+税费=2100元（未计税费，因为我也不懂开发商应该交多少税，可以参考营业税5.65%，所得税33%）

整个城市的均价是2660元。就是说开发商有560元的税前利润。税前利润率大约是25%左右。

但这个没计算每年的房价涨幅需要1年左右时间，也就是会增幅10%左右均价应该会在2900元左右。这样的估算是比较合理的，开发商有足够的利润。

这时，开发商会有两种选择：

1、以最大回报率为目标。这样就会加大投入，提高品质，延长项目周期，把价格卖到比其它楼盘要高。

2、以资金周转率为目标：这样就低成本低投入，把价格放低，质量达标（能通过政府验收为准），快速走货，滚动开发。

以上就是第一阶段的房地产定价方式。

第二阶段：开盘前组团定价（开工到拿预售证期间）

一般来说，开发商会按资金的规模与现场条件，定出那些房子先动工，那些房子后动工。这样就会把一个楼盘里的几十幢楼分成不同时期来建设。不同的楼幢就组成了各阶段的房源，这个称为组团。每个阶段推出不同的组团，要对这个组团里的所有房子定个指导均价，这样才好做价格表。

举例来说，今年5月，本项目要推第一组团，有4幢楼组成，大约有250套房子。这些房子指导均价是多少？就需要我们来制定。

一般我们最常用的是市场比较法，还有其它方法，如成本法，目标收益法等，但是按成本法来算这个指导价，会脱离市场，定得过高定得过低，开发商的收益无法得到保证。

所以我们会去踩盘，所谓的踩盘就是把其它在售的楼盘进行信息收集，以备综合分析。踩盘的信息包括很多，如：A楼盘有什么卖点，最近卖什么价格，有多少成交他有什么缺陷等。

踩完盘后，我们就会把收集完的各楼盘做分值评估，把各类因素做评分。比如说地段好，这个因素就得5分，差的只得2分等。这个楼盘卖2600元。那么，所有的分数汇总起来，用这个价钱去除，就得出每一分对应是多少钱。这样再把我们的项目也进行评分，用得出的分值乘以这个价钱，就得出我们这个组团的指导价格。

举例说明：A楼盘地段好得5分，户型一般得3分，园林一般得3分，那综合就是11分，它卖2600元。

B楼盘地段差，得3分，户型不错，得4分，园林很差，得2分，综合9分。它卖2400元。

我们楼盘地段好，得5分，户型不错，得4分，园林很好，得4分，综合13分，那么我们就可以卖2800元。

因为他们已经在卖了就可以看出来这个价格对于市场来说能不能接受。如果评估完，基本上可以得出市场接受的指导价。

第三阶段

就是预约。为什么要预约？因为每次能拿出来卖的房源不是无限的。一个楼盘只能这么多房子，按工程建设来说，不可以全部一起建好一起拿出来卖，因为这需要投入的资金太大了。所以开发商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出来卖。

这样就会遇到一种情况。买房的人多于房源，那怎么办。所以房开商就用预约的办法一般是几百或一两千可以在开盘的当天有优先选房的权力。因为同一个组团，房子朝向和位置不同，居住的舒适度也不一样会预约，以达到优先选房的目的，很大机率可以选到自己喜欢的房子。

这个预约对定价很重要。在这个阶段我们会放出上述第二阶段定出的指导价，比如2800元一平方他愿意预约，就说明他接受这个均价，不愿意预约就是不接受。所以我们会跟踪这个预约的数量来调整开盘时的价格。一般预约的时间是一个月左右。在一个月内，预约数量达到与推出的房源数量一致，说明这个价格是比较合理，如果少了，说明价格高了，市场不接受那么说明这个价格低了。

所以开盘前我们会做好三套价格方案，一个是低于指导价的，第二个是指导价的，第三个是符合指导价格的。再按照我们的判断看他们的反应，如果他们不接受，我们就会换低的价格方案，如果接受的很多，就换成高的方案。

所以到了开盘那天

⑥ 开发商拿地价格8000一平，房价大概卖多少

房价的多少，主要还是看地段，而不是看开发商的拿地价格。

假设这块地是在市区中心，那定价2-3万一平方的价格是合理的；如果是在郊区，定价1-2万的价格是合理的；如果你是在镇上，那你5000元一平方，可能都未必能被人接受。

所以说，主要看地段，而不是你拿地多少钱，就可以卖到多少钱一平的。当然，你要定什么价是你的自由，但是有没有人买，就是另外一回事了。

能开发房地产的地价在8000一平其实不算贵的，如果所在的地段不是很差，一平方卖个5000-10000的价格是正常范围。如果有炒作，甚至能卖1-1.6万左右的价格！

不过还是那句话，要看地段，地段的好坏，决定房产的价格。

⑦ 房地产的楼盘房子成本是多少钱

在过去的二三十年中，中国的房产市场成为众多资本市场拥趸的宠儿，在中国房市早年，闭着眼睛都能买到接近房子成本价的价格，以此来获得丰厚的回报，在房产不断升值期间，最重要的就是要买得起，那么，在当前，房产已经明显进入下行或者长期稳定的阶段，那么仔细想想房产的成本还是非常重要的。

但是对于城市买房人都投资来说，恐怕就不仅仅是居住的费用了。土地费用，建安工程费，市政设施配套费用，管理费用，贷款利息，税费，还有一些其他的费用大约会占总成本的10%。我们不需要掌握上述全部费用，一般我们只要知道楼面价（土地价格折算到建筑面积的价格）和建筑安装成本，就大致可以推算出房产成本价了。伙伴们，你们是怎么看待这个问题呢？

⑧ 一个楼盘每平方米的成本价多少

楼盘成本怎样计算(不管城市大小，以下成本都是存在的，取费不同而已，我这里是以小高层为例）

以财务分析法为例。

1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米

6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。

9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。

值得一提的是，虽然水泥、建材等土建成本近段时间有所下滑，不过财务成本增幅惊人，并在房地产开发成本中占据越来越大的比重。

目前财务成本主要是按照土地成本*2年*10%计算，如果以楼面地价5000元/平方米计算，那么它的财务成本就大约为1000元/平方米。

一个楼盘要不算财务成本，基本上要资金达到平衡之后。什么时候能达到资金平衡？一般要楼盘销售过半。一般来说，一个楼盘从拿地到销售需要2.5—3年，而开盘之后一下子要销售超过一半，也不是短时间内能完成的。所以产生财务成本的时间，其实远远不只2年。

此外，开发商融资已经越来越难。即使能够从银行贷到款，利率在原有基础上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式，年利率15%—20%也很普通。而事实上，许多公司年贷款利率达到30%，也已经比较多。这么算来，年利率10%，也是比较低的一个比例。

而跟前几年普遍两三千元的楼面地价相比，去年一批高价拿地的开发商无疑更为痛苦。因为土地成本这个基数大幅度上扬，由此带来的财务成本，也是增幅惊人，每平方米动辄上千元。

⑨ 土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平

先计算一下该楼盘的楼面价：320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元，合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加，加上灰色费用支出，实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平，五线城市或县城的房价。

⑩ 楼面价每平方米3000元地块，开发成本大概要多少房价大概卖多少

房地产项目估算开发成本与房价，往往从楼面价开始，随着房地产建筑行业物价和人工费上涨，开发一个商品房楼盘成本越来越高，关键是地价居高不下，水涨船高，你说房价能降吗？所以许多人老是指望房价降下来，有的专家也起哄，但现实摆在那，不容置疑，地价不降谈降房价都白搭！不过随着房地产宏观调控政策不断加码，房地产行业利润空间确实缩小很多，如果有的项目利润能赚四分之一好也算是高手了。