⑴ 房产业务员问题(急急急)
作为一个房产公司的销售员，是直接代表公司面对客户的，其形象也代表着公司形象，服饰的整洁与稳重，会留给客户一个好的印象，增加对公司的信心，拉近双方的距离。
l 公司经营理念的传递者
销售员要明确清楚自己是公司与客户的中介，其主要职能是把公司的经营传递给客户，达到销售的目的。
l 客户购楼的引导者/专业顾问
销售员要利用对专业的熟悉，为客户提供咨询的便利与服务，从而引导客户购楼。
l 将楼盘推介给客户的专家
销售员要有绝对的信心，并必须做到三个相信，相信自己所代表的公司，相信自己所推销的商品，相信自己的推销能力，这样才能充分发挥销售员的推销技术。因为首先相信自己的公司；在推销活动中，销售员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益，社会信誉和发展前景：其次相信自己，相信自已能够完成推销任务的能力是推销成功的信心与决心的来源，并能产主动力与热情，充满自豪和信心地去全心投入，创出最好水平：第三相信自己推销的商品，包括相信自己推销的产品具有所满足客户需求效用，相信自己推销的商品货真价实，从而也就相信自己 的商品可以成功的推销出去，这样就可认定自己是推介楼盖的专家。
l 将客户意见向公司反映的媒介
销售员作为公司与客户的中介，除传递公司信息外，还需负起将客户意见向公司反映的责任，令公司能及时作出相应的修正与处理，建立公司良好的企业形象。
l 是客户最好的朋友
销售员应努力采取各种有效手段，例如良好的形象，诚恳的态度去拉近与客户的距离，消灭他的戒心，使客户能感到你是最好的朋友，处处都是在为他着想。
l 市场信息的收集者
销售员要求有较强的反应能力和应变能力，井丰富的业务知识，对房产市场有敏锐的触角，这就需要销售员要对房产市场的信息作大量的收集与分析，并为公司的决策提供依据。
l 具有创新精神、卓越表现的追求者
作为销售员，应清楚地知道自己的追求与目的，只有不断的创新与追求，才能有卓越的表现。
2. 客户是谁？
l 客户是公司经营中最重要的因素，是公司财富及个人利益的来源；
客户来源是公司资金来源的重要前提，明确了客户在公司经营中的重要性及利益性，也就明确了我们对待客户的态度与目的。
l 客户是公司的一个组成部分；
要让客户相信当成为业主后，公司已将其认同为一个不可分割的组成部分，其利益亦与公司的利益紧密相连，“水涨，自然就会船高”。
l 客户不是有求于我们，而是我们有求于他；
销售员要清楚这一点，正确地摆正心态，作出合适的行为。
l 客户不是与我们争论的人；
销售员要切忌与客户直接发生争论，要避其锋芒，采取适当的谈话方式。
l 客户应该受到最高礼遇。
对客户要做到热情有礼，让客户有宾至如归的感觉，认为自己是受到尊重，而对销售员产生好感，对公司的服务感到满意，增强对楼盘购买的欲望。
3、销售员应有的心态
n 信心的建立
——强记楼盘资料；
按盘资料的熟悉，自然就可以对答如流，增强顾客对销售员的信任，同时销
售员的自我信心亦相应增强。
——假定每位顾客都会成交
销售员要对每一个到来的顾客假定都会购买，使自己形成一种条件反射，积
极地去销售，从而增大成功率，使销售员具有成功感而信心倍增。
——配合专业形象
人靠衣装，好的形象能拉近人与人之间的距离，便于双方的沟通。自我感觉
的良好，自然信心亦会增加，自我发挥亦会良好。
n 正确的心态
——衡量得失
销售员通常都会遇到被人拒绝或面子上不好过的事情，例如是派发宣传单张，都会遇上让人拒接的情况，销售员应知道这项工作就是这样子，自己本身并没有任何损失，反而好处就有很多，增加了客源，增加了收入的机会。
——正确对待被人拒绝
被拒绝是很普遍的，但销售员不要让这表面的拒绝所蒙蔽，当顾客只是找借口拒绝，并不是一口回绝，没有回施的余地，那就表明还有机会，销售员不要轻易放弃，过一段时间可以再跟进。
n 面对客户的心态及态度
——从客人立场出发“为什么这位顾客要听我的推销？”
所有的推销是针对客户的需要而不是你的。销售员要先了解客人的目的，明确自己的销售目的。令客人落定，清楚自己的出发点，并对症下药，配合顾客的思路，介绍他的所需，迎合客人的心态，拉近双方的距离。
——大部分人对夸大的说法均会反感
世界上是没有十全十美的东西的，销售员过分的夸张，会引起顾客的不相信和不满，适当的一些不足，但作及时的补充和说明，做到自圆其说，并帮助客人作对比，让客人有真实感，加深对销售员的信任感。
n 如何对待失败
任何一个推销专家都是一个从无知到有知，从生疏到熟练的过程，只要敢正视暂时的失败与挫折，井善于从中吸取经验教训，那么成功终会向你招手。
方法：克服自卑心态的“百分比定律”
例：如会见十名顾客，只在第十名顾客处获得200元定单，那么怎样对待前九次的失败与被拒绝呢？请记住，之所以赚 200元，是因为你会见了十名顾客才产生的结果，并不是第十名顾客才让你赚到200元的，而应看成每个顾客都让你赚了200/10=20元的生意，因此每次被拒绝的收人是20元，所以应带微笑，感谢对方让你赚了20元，只有这样，才学会辩证地看待失败与成功。
4、接待流程；
楼盘销售基本流程图
1) 前期准备工作
l 以良好的形象和服务态度建立客户对销售人员良好的第一印象，进而由销售人员这一窗日开始树立对楼盘的信心，使客户感觉宾至如归；
l 深刻认识楼盘自身的素质、周边楼盘的情况以及所处的环境等。熟悉及理解销讲资料，确立销售信心；
l 熟悉并遵守现场的管理及公司的规章制度；
l 销售资料和工具的准备，例如：资料夹、计算器、名片、笔、工装等；
l 必备的销售工具以适当方式放在适当位置，方便取用。如笔不可随意挂在胸前或衣襟处，可卡在资料夹封面或放于衣袋内。计算器、名片及派发给客户的售楼资料放于资料夹内。
2) 接待规范
l 两名售楼员对称，分两侧直立在售楼部门内，当客人进门时，销售员远门侧手夹资料夹，近门侧手拉开门，脸带笑容，主动迎上去，对客人说：“欢迎光临”，“请过来这边我帮你介绍一下情况”，请教客人姓名，伸右手指引客人内进，客在内侧走，销售 员在外围带动。同时，其他销售员应及时补位，保持有人员站立于门日。
3) 介绍楼盘概况
l 模型介绍
指引客人到模型旁
介绍外围情况
介绍现在所站的位置在那里，方向方位，楼盘位置、路名。附近建筑物、附近配套设施、公交网络、人文景观等等。
指引客人到洽谈台就坐，双手递上名片及售楼资料，其它售楼员及时递水、上茶。
l 基本要素介绍
小区占地规模、层高、绿化率、小区配套设施、发展商、建筑商、监理商、户型间隔、面积数、均价、特价单位、物业管理、建筑风格、过往业绩、今期主力推介单位等等，同时询问客人需求，了解客人的想法，然后起身带客到样板房，示范单位。
l 参观样板房、示范单位
Ø 样板房：介绍户型间隔优势，实际的装修标准，家俱摆设状况。
Ø 示范单位：重点突出“示范”性，指引客人如何二次装修，家私如何布局，间隔开间如何改动等等。
l 楼盘实地介绍（小区实景）
Ø 须视各项目现场的具体特点而定，是否看现场。
Ø 重点是眼见为实，推介优点，结合现场实景，人文景观，扬长避短，强化楼盘实景优势。
Ø 要注意工地现场的安全性。
4) 洽谈、计价过程
Ø 带客坐到洽谈台，推介具体单元，让客人背对门，最好能面对模型效果图。同时，其它售楼员应及时添加茶水，做好配合，营造气氛。
Ø 根据客人需求，重点推介一到二个单元。
Ø 推荐付款方式。
Ø 用《计价推介表》详细计算楼价及应交其它费用，银行费用等等
Ø 大声询问销控，以营造销售气氛，注意问销控的技巧，给销控人员作提示性询问。
Ø 关健时刻应主动举手邀请主管促进成交，并进行互相介绍，对客人说： “这是我们的销售主管，某某经理，他对这个楼盘相当熟悉，他一定能帮到您及能满足您的需求”，对售楼主管说：“这是我的客户某某先生，他是很有诚意来看楼的，我已帮他推介计算了这个较好的单元”。从而进入较实在的谈判、拍板阶段。
5) 成交过程
n 当客人表示满意，有购买欲望时；
应尽快促进成交，让其交足定金，
可说：“某某小姐，有没有带身份证？”
边说边写认购书，即使客人说没带也无妨，
可说“签约时再补”。
一边写，一边对客人说：
“财务在这边，请过来交款”，
“恭喜您成为某某楼盘的业主，恭喜您！”
用力握紧客户的手；
全场致以热烈掌声；
然后大声对销控报备已售出的单元号。
n 当客人要再考虑时，可利用：
Ø 展销会优惠折扣
Ø 展销时间性
Ø 好单元的珍稀性唯一性，促使顾客下临订，24小时再补足定金。
n 交定金后，应及时提醒客人下一次缴款时间、金额、地点，怎样办手续等等。
6) 来客留电、登记方式、
当整个推介过程完毕时，而客人确实要再三回去考虑时，可说：
“先生，请赐教名片，”
“先生，先做个客户登记”，
“小姐，循例做个客户统计”等等
留下客户联络方式及询问重点、约下次见面的伏笔，方便日后追综洽谈。
5、客户类型分析及应对要领
客户类型 客户特征 要领
（一）冲动型 性急、心直口快、心浮气燥、善变，常因一时之冲动而下决定 平心静气地透视并判断其心理反应。销售语言明快，避免唠叨，要注重谈判气氛及综合感染力。
（二）沉着稳健型 通常有丰富的购房知识，对房屋本身及市场行情较了解，冷静稳健，深思熟虑，专心聆听，小心求证，考虑周到。 对楼盘有全方位的深刻认识，以平常之心，不厌其烦就房屋的特点、质量、发展商实力等作详细说明，耐心提供客观资料与证明，言司有理有据，以理性判断为宜，以获取客户的信任。
（三）多疑谨慎型 疑问较多，外表严肃，反应冷漠，对楼书及售楼资料反复阅读，出言谨慎，不易获取信任 详细解说房屋的优点，从小处着手，培养信心，以亲切、诚恳的态度打动他，与其闲话家常，了解其经济状况及购房原因，拉近与其距离，令其放下介心。
（四）犹豫型 精神与动作飘忽不定，难以捉摸，对楼盘等彻底了解之后，对房屋已产生兴趣，仍拿不定主意是买还是不买，买高层好还是低层好等；说话时，视线不断移动。 凭借对客户情况的了解，在不伤害他自尊心的前提下帮他出决定，以房地产专家的姿态，朋友的角度替他作出选择。
（五）果断型 动作积极，眼光直视有力，声调宏亮清晰，表情丰富，作风充满自信与坚决。 认真倾听，掌握了客户的兴趣点后，有针对性的作重点推介，注意作楼盘房型、价格等方面的比较。
（六）无知型 对购房一无所知，问题多而杂，甚至问到很多与购房无关的问题，善倾听。 主控谈判现场，尽量详细解答其所提问题，并说明楼盘的畅销程度。并提出可信有力的销售业绩，质量保证等，态度和善诚恳，不要让其产生压迫感。
（七）挑剔型 主观性强，心思细密，喜欢挑毛病，常对于建筑材料、规划、环境、房型、座向、公共设施等表达主观意见。 给予适当的恭维，切莫与其争论，可强调房屋的优惠，付款方式优惠等，谈判中要多问“为什么呢？”，以便更多了解他的想法，对症下药。
（八）高傲型 趾高气扬，盛气凌人，受摆架子，常拒人于千里之外，不屑不顾。举止高傲。 以诚恳谦逊，亲切明朗的态度，面带笑容，不能表现出你的傲气与不耐烦甚至讨厌，以楼盘的质素品味，特定说明对客户地位、身份的突显，或衬托其尊荣，以刺激其虚荣心，从而引发购买欲。
（九）从众型 从众心理相当重，常问房子是否好卖，卖了多少，什么人买的多，还有多少房子，非常留意现场成交情况。 有选择的推介楼盘的优势，营造自己非常忙碌，客户非常多，而货量有限之气氛，亦可暗示升价在即，机不可失。
（十）贪小便宜型 对一些鸡毛蒜皮之事看得很重，对于一分几毫能省就省，关心有无折扣，有无优惠，有无赠品等。 如有折扣或赠品，则取其部分以诱之，切不可将优惠全盘托出，如无折扣或赠品，则以楼盘的优惠说明物超所值，以房屋的质价比作市场比较，说明房子相当便宜，并说明增值可能巨大，姿态稍高些。
（十一）女士当家型 购房决定权在女方，女性言多，并处主导地位，而男方往往是沉默不言或附和女方。 如果是女销售人员最好是以姐妹身份与其交谈，向其详细介绍房屋的特点，而且言语间要留意客户的喜好，创造“共同语言”让其对你产生好感，进而对你所言深信不疑。如果是男推销员，则应处处谦让，态度诚恳，让其觉得你很在乎她，让她产生优越感。但无论男女销售人员切不可忽视男方，要不时询问一下男方的意见，因为有可能在关键时刻你对他的尊重会让其为你说好话。至少不会讲对你不利的话。
（十二）男士当家型 与“女士当家型”正好相反，一切以男方为核心，女方沉默或附合。 对“女士当家型”相仿，但切记女销售人员不可有意无意注视男方，甚至“放电”，以免引起不必要的误会，要用专业，不卑不亢的态度对待他。然后,把想了解的资料列出成表(其实这部分应该是经理先做好给你),如:地点\交通\配套\规划\户型\价格\付款\管理费\其他,等等.
好拉,可以正式出去了,记得带着疑问去,因为你要全面的了解对手,必须清晰自己想问什么.(这里有个注意点:不要用词太专业,否则人家一眼就看出你是同行,资料就很难套到了.必要时带上老一辈或小孩掩饰)
关于销售工作
首先,是形象问题.不能太花哨,一眼看上去要给人以实在的感觉,包括发型,服装,不要有太多的无谓首饰,扮新潮/前卫是大忌.
第二,表情与态度.表情不能太夸张,眼神要坚定,态度要诚恳,语言要清晰准确,不能无棱两可,用词要专业(这个可以通过培训获得),不能给人滑头的感觉.
第三,熟记所有的相关资料,包括要卖的楼的情况/数据,周边的情况(最好知道一点当地的历史),有影响的政策法规等等.
第四,适当的沟通技巧.特别是如何对待老中青甚至儿童等不同的年龄层,如何能够有亲和力是最重要的,这有助于找到沟通的突破口.
第五,随机应变的能力.这是销售技巧之一,通常销售经理会对"新兵"作初步的培训,但关键是不能取巧,不能胡说,强行把弯说成直的,最终后果还是自己承担的.把握客户心理需要较长时间的实践积累,多花点心思吧.
当然,最后还要有百折不挠的精神,因为不会一来就什么都顺顺利利的,
⑵ 怎样做好房产销售业务员
你应该有来公司内部培训，自基本做好销售业务员要四大基本条件，敬业，专业，信心，信赖，，敬业是你有耐心和上进心去学习专业的房产知识及销售过程中需要的知识。 专业是你要有足够的对产品和对你销售的房产了解，内行才能打动外行，才能成为专业的经济； 信心是你要有良好的人生观，我行，我可以，我失误了可以改正，我不会可以学习等等；信赖是信赖你的团队，你的领导，用他们教你的知识和与你的配合，吧你专业的销售理念带给客户，让他们也信赖你，只有认可你口中讲出来的产品，他才能买你的房子；‘
否则看到你就难过，对你讲的不信任，他肯定不会买你的房子咯
希望能帮到你！
补充下，房产业务员了解的知识主要包括，宏观房产变化，比如房产政策，国家调控，税率变化，2套3套近期政策怎么变化的灯等，中观的就是你项目的整体情况，如你卖的小区在城市里的地位，交通，绿化，配套，认知度等等，，微观的就是你项目产品的细节，如开间，面宽，材料，物业，智能化，户型结构及合理性等等，这些你的直接领导会交你的。
⑶ 工程业务员怎么跑
成交八个步骤（一）
市场调查收集信息（二）
确定目标（三）
邀约（四）
洽谈（五）
明确合作条件（六）
首期合作条件与合作模式达成共识（七）
签单促成（八）
回款
工程直做：
一，工程信息来源
1、设计院（推荐作用）
2、规化审批部门
3、消防队
4、招投标公证处
5、媒体网络
6、施工单位（建筑单位）
7、投资建设
8、监理单位
9、在建工地
10、基建处
找乙方的队长（关键人）决策通常是甲方
招投标公证处：取得信息，直接找到决策人
通过乙乙方可以找到很多工程
投资方：通过甲方的关系做敲门砖，不是业务员，是合作关系
监理单位：桥梁作用，（成事不足败事有余）没有决策权，但了解信息，不能得罪，可以起破坏作用
社会关系：土地局、基建处
在众多人中找到关键人，帮助动作工程的人，找到决定用货的人即是决策人。
如何找到方位：
工程分类，采购模式：甲指甲购，甲指乙购、乙购、多个甲方，
1、甲指甲购：甲方指定品牌，甲方购买。特点：甲方重产品质量，回款可靠少风险。注意：操作过程中，由上而下。注意关系，基层关系创造气氛，不需要给任何好处，更不能给提成（价格低）
2、甲指乙购：
甲方指定品牌，乙方出资购买，存在一定风险，主动权在我，但是要平衡好关系，注意考虑到乙方的利益。
考虑进去给乙方利润空间，从乙方入手，控制好利润，同时甲方的宣传工作要跟上，谈话中找客户接受的价位，平衡好甲乙双方的关系。
3、乙方购买（大包）：从基层找起，工程大的老板难找，分清事由，亦可找材料员，谈发展，谈利润空间，与我们聊天让对方感觉有利可图，注意报价不能太高，风险大，控制的方法就是现款现货
4、多个甲方：这种情况很少，规模大，由多个开发商合作，每个开发商有不会固定模式，要逐一攻破，炒作时价格要统一。关键人：中层管理者（乙方材料科长、项目经理）决策：甲方的工程部的经理。
清理工程内部关系：一、技术线，监理，工程师、投技师，安装人员，二、经济线，材料员，项目经理。
三、决策线：决定材料的人，谈反点谈回扣。
这方面比较复杂，我简单的帮你理顺一下关系，至于现实中还有很多内容不能一一说清，总之大的方向我是帮你理顺了。不周之处还请原谅！
⑷ 我是一个刚入行跑楼盘业务员，现在去踩盘，怎么才能问到他们的策划经理或总监的一些信息呢，
你做新房项目部的？如果是的那应该别人不会这样啊。但是不管怎么样，你可以先和销售人员混熟，找一些能让他们认同的话题，之后在随意的问你需要了解的东西。
⑸ 坐标彭州，州哪个楼盘项目比较好啊
置信合兴的丽都府首推，很抢手，都快卖完了，你可以看看哇
⑹ 房地产业务员都做什么
简单来说就是推销房子。需要掌握一定心理学和地产方面的专业知识。简单来说一下流程吧：(会有业主到你们公司放盘委托卖掉)你坐在店里，有客户上门，你上去招呼，问他是想买房还是租房，是想买几房？买什么价位的房，在了解购房人的情况后，给他做一些房子的推荐(前提你对你所推销的房子的情况，包括房产年代，面积，价格，楼层，一梯几户，小区里情况，小区周边配套，市场行情都了如指掌)。如果有他满意的，就带他去看下那房子，OK看中了，你就帮他去和业主谈价钱和佣金，谈妥，再回头和客户谈佣金，OK，就约客户和业主一起到公司签买卖合同。然后如果客户是按揭买房的话，你就帮客户去找银行申请贷款，找担保公司和评估公司，OK，再带客户去缴税，过户，交房。你所收到的佣金在地产公司将做为你的业绩，然后提成。一般情况下小单可以拿到几千块，大点的单可以拿到几万块，更进一步就是卖豪宅，商铺，地皮。那样你的提成就更多了。有前途的。不过前提是你能做成交易。<做这行底薪是浮云，关键是提成，做得差的终日为三餐饭和房租着急，做得好的一个月赚上万甚至上十万也是很正常的事>(上边讲的是二手房)（一手房的业务员就比较简单点了，都是上门客人，看中直接去看样板房，大多做二手房的会瞧不起做一手房的，因为二手房的技巧更难和拿的提成会更多些。）
⑺ 新手业务员如何跑工程
1、设计院（推荐作用） 2、规化审批部门3、消防队4、招投标公证处 5、媒体网络 6、施工单位（建筑单位） 7、投资建设 8、监理单位 9、在建工地10、基建处找乙方的队长（关键人）决策通常是甲方 招投标公证处：取得信息，直接找到决策人 通过乙乙方可以找到很多工程 投资方：通过甲方的关系做敲门砖，不是业务员，是合作关系 监理单位：桥梁作用，（成事不足败事有余）没有决策权，但了解信息，不能得罪，可以起破坏作用 社会关系：土地局、基建处 在众多人中找到关键人，帮助动作工程的人，找到决定用货的人即是决策人。 工程分类，采购模式：甲指甲购，甲指乙购、乙购、多个甲方， 1、甲指甲购：甲方指定品牌，甲方购买。特点：甲方重产品质量，回款可靠少风险。注意：操作过程中，由上而下。注意关系，基层关系创造气氛，不需要给任何好处，更不能给提成（价格低） 2、甲指乙购： 甲方指定品牌，乙方出资购买，存在一定风险，主动权在我，但是要平衡好关系，注意考虑到乙方的利益。 考虑进去给乙方利润空间，从乙方入手，控制好利润，同时甲方的宣传工作要跟上，谈话中找客户接受的价位，平衡好甲乙双方的关系。 3、乙方购买（大包）：从基层找起，工程大的老板难找，分清事由，亦可找材料员，谈发展，谈利润空间，与我们聊天让对方感觉有利可图，注意报价不能太高，风险大，控制的方法就是现款现货 4、多个甲方：这种情况很少，规模大，由多个开发商合作，每个开发商有不会固定模式，要逐一攻破，炒作时价格要统一。关键人：中层管理者（乙方材料科长、项目经理）决策：甲方的工程部的经理。 清理工程内部关系：一、技术线，监理，工程师、投技师，安装人员，二、经济线，材料员，项目经理。 三、决策线：决定材料的人，谈反点谈回扣。 这方面比较复杂，我简单的帮你理顺一下关系，至于现实中还有很多内容不能一一说清，总之大的方向我是帮你理顺了。不周之处还请原谅！
⑻ 我敬佩你~~ 你能帮我吗任何做一个业务员 一个精干具备哪些武器精良 。 我该从何做起，哪些是业务必备！
首先你要有你所做业务的基本知识，比如你卖什么，你要相当的回了解自己的产品。
然后答你要有明确的销售目标，你要把东西卖给谁，谁是你的潜在客户
最后你要特别的能说，而且非常的会摆弄客户关系，贿赂客户，给回扣等。你就会很优秀了。
⑼ 怎样做一个精干的销售员，业务员。
去http://hi..com/372223173看看吧 里面有关于这方专面知识属