尾盘大户型如何推售

『壹』 尾盘的销售策略

当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候，销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态，这个时候项目即进入尾盘期。
当然项目前期定位得好，规划设计做得好，策划做得好，尽可能避免尾盘的出现，那应该是最好不过了。但按目前的房地产发展水平，能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角，屈指可数。
因此尾盘的营销与处理非常重要，开发商的大部分利润沉淀其中，从辨证的角度来看，后期沉积下来的既是“垃圾”，可是“精华”，如果对其束手无策，它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”；如果你前期规避或后期玩转过来，那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题，其除了市场变化大层面的因素（如经济危机或不景气等）之外，主要来源于技术层面，如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向，尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题，还有户型内部设计是否协调，功能分区是否合理。再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当，或产权问题、资金问题等纠纷，导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证，北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、烂尾盘。
在营销过程中，出现了尾盘，但还是有很多开发商会犯开一些通病，不能保持清醒的头脑，去整合资源，清除“虚火”，彻底实现“自我清盘”。1、不愿降价，认为皇帝女不愁嫁，死活硬撑，期待市场再现高潮，一举解套。结果跟股票一样，越套越牢。
2、打“保留单位”牌，起先用这一招可能会有效果，但久而久之，市场已适应了，这也就成为了“废招”。
3、观望，新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”，一鼓作气将其消化完毕。福田中心区的××雅苑，正是如此。
4、停止广告，依赖自然销售。与很多开发商接触，到了尾盘该花广告推广费之时，他们反倒非常谨慎，心里总是掂量着，迟迟不敢下手，你只能干着急。
5、忽视销售管理，轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时，处处显示售后服务的人文关怀，反而到了尾盘，特别是入伙以后，反倒处处出现售后报务的漏洞，很多细节没做好，客户投诉也就多了，在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
遇到以上的做法，只能认为“结”往死里打，能“清盘”心里也只能算庆幸罢了。要把“死结”变“活结”，需要正视尾盘、运用恰当的营销手法将其“玩转”。
1、合理降价。在适当的时机降价，结合适当的理由自圆其说，说服老业主。
2、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
3、改良产品，市场细分、缩小门槛。通过市场细分与再定位，改良产品，缩小门槛，与目标客户群接近，让其顺理成章地接受。
4、重新包装与推广。通过新的包装与推广，使尾盘动起来，所谓在“运动中消灭尾盘”为上上策。尾盘最怕“静卖”，很少积压性尾盘能在无声无息中消化掉。专业公司应该通过专业优势、网络资源、展示活动、促销活动等方面下手，为开发商消除“心中的痛”。
5、新盘带旧盘。项目之间的销售互动以及客户之间的人际互动对尾盘的销售也起到一定的作用。
6、调整销控。对发售单位的价格、付款方式、优惠方法、推出时机进行合理的调整，使层差、朝向差的单位总价更具有吸引力，以接近购房者的需求。如布吉××中心花园有一套两房单位就是作类似的处理，目前已售完。
7、客户口碑传播。通过各种奖励措施，如送现金、送管理费、减免首期等，调动老业主的积极性，让“客户关系营销”成为项目营销“第二只手”。
8、发挥售楼员的作用。在短时期内，通过奖惩制度和紧逼政策，把任务压到每个销售员手中，让其动脑筋，想办法，找客户，找关系网等等。

『贰』 房地产尾盘促销怎么做更快

比如你们的楼盘价格是每平方米23000元，那你就发出消息说以涨至28000元，后再打折或赠送礼品

『叁』 1300多户的大社区，尾盘户型怎么推广才好

必杀技壹：隐性降价
招式全攻略：降价，几乎是每一位受访者都谈及的方案，也是业内所通行的办法。锦月房地产开发有限公司总经理钟统义就指出，
尾盘的销售过程中，价格应该合理实在。从目前的情况来看，佛山大多数尾盘销售几乎都离不开降价这两个字。但是，降价也有许多技巧。如果只一味降低单位售价，有可能会适得其反。因此，
尾盘降价策略应当采取更巧妙的方式，即所谓隐性降价。可以采取如降低首期款、送豪华装修、送全屋电器、送管理费、送家具等等。
优劣势分析：该招式具有很强的诱惑力，能够在较短时间内击中消费者的眼球，鼓舞其购买欲。但是，降价也是一面双刃剑，不仅使发展商的利润受到损失，而且损害前期购买者利益，进而伤害了发展商品牌形象。
杀伤力指数：★★★★☆
必杀技贰：产品改进
招式全攻略：对于一些户型结构有问题的尾盘
，可以找出其问题点，再有针对性地寻找解决方法。怡景丽苑项目经理彭海峰就建议，个别单位可迎合有需求的置业者的喜好，进行重新改建。比如复式可以改为平层，小面积打通改大，四房改为三房，阳台改为空中花园。
优劣势分析：这种方式，能够起到有的放矢的效果，更能保障利益的最大化。但是，住宅产品特别是现楼阶段进行改动的困难程度很高，而且需要追加投入，发展商的利润空间将受到一定影响。
杀伤力指数：★★☆☆☆
必杀技叁：定点促销
招式全攻略：虽然尾盘的广告推广已不被诸多发展商所采纳，但是也有业内人士认为，个别货量相对较大的尾盘
，后期适当的广告促销也有必要。华鑫房地产开发有限公司销售部经理张鑫就建议，可以根据尾盘的性质和销售进度以及市场形势，采取有针对性的推广手法。比如，可以认真分析各个不同单位的潜在客户群体，采用路牌、横幅等方式等进行针对性的推广，或者在一些目标客户群经常出入的地方举办促销活动，以吸引他们的注意力。
优劣势分析：该招式可用最低的广告费，换取最大效果的销售业绩。但是任何一种广告促销都需要一定投入，而且小面积推广的整体效应难免会打折扣。
杀伤力指数：★★★☆☆
必杀技肆：重新包装
招式全攻略：个别楼盘在尾盘推广时，仍沿用前期抽象的概念进行宣传，致使客户对该物业的认识仍停留在初始阶段，这样就难免大量流失目标客户。因此，御景城市花园策划经理何磊认为，应该区别各个阶段情况的不同，对尾盘进行重新包装上市。比如结合尾盘的现楼特性，突出家的主题；或者结合周边日益完善的配套打出相应的配套牌和投资牌；或者结合市场需求的转变，寻求符合市场的卖点进行包装。总之，就是要找到一个新的诉求点。
优劣势分析：该招式能让消费者产生新鲜感，给予楼盘新的生机和活力。不过，由于佛山市场同质化倾向愈发严重，新的卖点势必难寻。而且包装不恰当，也难免产生负面影响。
杀伤力指数：★★☆☆☆
必杀技伍：传播效应
招式全攻略：作为现楼，可以通过亲切的生活画面和高质量的服务来增强与客户沟通的亲和力。比如更多地向客户提供质量保证书，使其产生亲切感和信任感。佛山资深地产人骆仪克还建议，通过为已入住的业主提供全方位高质量的服务，经常举办一些社区活动等形式，加强情感的沟通，从而达到口碑传播的目的，收获也会不小。
优劣势分析：该招式适合佛山市场的特点，实用性比较强，对于发展商品牌推广也有明显的作用。不过，需要投入太多的精力，时间会拉得较长。
杀伤力指数：★★★☆☆
必杀技陆：引导消费据了解，
尾盘在佛山市场的认可认知度不高，项目本身并不是主要原因，置业者获得尾盘的信息来源匮乏则是其中的关键。因此，发展商有必要借助中介、媒体等各方面的力量，对尾房信息进行整合利用，从而全面引导消费，避免资源浪费。这其中，可以为尾盘提供一个健全的信息发布渠道，使消费者能及时得到相关的购房信息。此外，还可以开展一些诸如房展的集中展示活动，使消费者能通过对比选择到中意的单位。
优劣势分析：该招式对于尾盘市场的长远发展具有重要的促动作用，甚至有可能改变部分佛山市民的消费习惯。但是，这是一项系统性的工程，而且花费的时间和精力过大。

『肆』 尾盘最后三分钟如何去精准把握买卖点

若个股股价以一个价格在横盘运行，具体的表现形式是开盘价、收盘价、最高价、最低价是一样的，说明全天的走势是涨停或者是跌停，也说明了此时的 市场处于单边市道，投资者在此时就要顺势而为了;若收盘价是最高价，说明该股处于盘中的推动上涨的过程，一般情况下在第二天回出现更高的价格，这时候短线 就可以以最高价在第二天进行操作了;若收盘价以最低价结束，说明出现了打压尾市的力量;在波动之后，开盘价和收盘价是一样的，也可以说是以十字星状态结束 了一天的交易，说明此时的市场多空力量是平衡的。

在尾市中，收盘价对短信投资有重要知道意义，股价若出现了放量上涨的走势，就会以当天的较高价格收盘，在第二天会有较好表现，一般这个时候，会 有短线个股的机会。不过，对于中长线投资者来讲，关注收盘价的主要作用就是判断趋势，在出现带长下影线的十字星的时候，就说明个股的底部已经来临，具有技 术性的意义，反之，则是个股头部。

『伍』 销售尾盘的售楼要做什么活动吸引人气

能让顾客的预来期心理高的促销!自例如:通常人们认为价值是10元的产品在到现场观察和服务员的演示,指导下对产品的功能了解有更详细的过程就会得出价值是20元的概念!而此时你你仍卖10元就会超过预期!说白了就是让对方有便宜占!再者就是现场促销要热闹,促销人员要善于与来往人群沟通,做出大家喜欢和接受的促销形象!当然要注意冷场,一旦人群少就会影响促销效果,最好把朋友,亲友叫来当掌拖来帮场子!人都有从众心理,一旦人群读他就会不由的往里挤!那么做的就是第一步让人群往促销点集中,第二步要进行便宜攻势.把演示,介绍,买赠的家当都使出来!

『陆』 如何做好房地产销售

人类的本性即关注自身利益。你需要站在客户的角度提问，看客户有没有搭上话，揣测其关心程度。尽量多谈谈客户自身，他们的家人、工作、消遣等事。制造谈话氛围，给对方留下良好印象。这样，更易赢得客户的尊重和好感。主要做好以下几点：

一.画饼如果做期房，客户什么都看不见，所以也只能：画！‘要弄清客户想要怎样的生活，基于此，告诉客户现在拥有什么，将来会拥有所有想要的。

四.人类天生不爱冒险，很多时候的推脱都是由于不了解导致的不安，不保险的感觉。所以，经纪人在介绍房源的时候务必要在语气上表现出自信，开朗！事前充分了解商品知识及客户情况，要在客户面前流畅地介绍。尤其注意讲话尾宇的强劲有力，例如“一定可以令你满意！“让客户感染到正面的氛围，让客户对自己的决策充满信心。

『柒』 尾盘里也能淘到好房 掌握四个技巧就够了

很多人买房时，首先想到的就是最近新开的楼盘，而少有人关注尾盘。随着销售进入尾声，原本风头再劲的楼盘也会剩余部分房子成为尾盘，其实这些“剩下来”的房子也不都是“糟粕”，如何在尾盘中选出满意的房子?

尾盘剩下各有原因

尾盘体可以分三大类

第一类是知名大盘。这些大盘的共同特点是规模较大，名气较大。对于这些名盘尾房，一般来说，属于正常销售剩余的尾房，没有售出的主要原因是朝向差、没有景观、楼层不理想、户型不好或者单套面积偏大等。

第二类是区域小盘。这些尾盘的共同的特点，就是项目规模小，主要目标客户群体就是周边所在区域的置业者，没有大张旗鼓的广告宣传，完全在小区域内进行消化。而这样的尾盘项目，除了正常销售剩余的尾房，还有一种产生尾房的可能就是对市场消化能力的预估不足。

第三类被定义为非正常情况的尾盘，有些是因为对房地产市场的需求调研分析不充分，导致产品定位和市场需求间产生偏差，导致大量尾房产生;有些则是宣传推广力度不够，市场对楼盘的认识很有限，导致销售缓慢，市场人气流失造成。

尾盘具有两大优势

虽然说，尾盘在先天上存在一些缺陷，但是尺有所长、寸有所短，尾盘也并不是一无是处，风险小、性价比高就是尾盘最大的两个优势。

首先，因为尾盘基本都是实景，小区配套、建筑质量、环境一览无余。能看到的东西比图纸中看到的更真实，购房者不仅可以直接看到现房，实地品评房屋质量，还可以直观地感受社区环境、生活配套是否便利。而且，大部分的尾盘还可以实现“即买即住即办房产证”，让消费者买得更踏实。尤其是对于购房经验不足的人来说，购买现房，还可以避免冲动买房。

而除了风险小，性价比更好也是尾盘的一大优势，尤其是对于那些许多急迫买房的刚需购房者而言，尾盘的确是不错的选择。购买新盘的话，等交房的期间，不仅要支付房贷，还要另外租房，太不划算，直接买现房，就省去了租房的费用。而对于那些积蓄不多，但又想尽快改善住房条件的年轻人来说，尾盘也会是不错的选择，因为在同样的条件下，选择尾房价格可减少一万至几万元不等，而且在价格、付款方式上还有一定的讨价空间。

其实，同一栋楼的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的，所不同的只是朝向、景观、楼层。所以，只要不是什么接受不了的大毛病，而且房价合适，综合其他因素考虑，尾盘的性价比无疑更划算。

尾盘淘房四注意

虽然尾盘有一定的优势，但尾盘毕竟还是存在一定的缺陷，所以在选购尾盘时更需要擦亮眼睛。

首先，应注意该尾盘是否已被抵押，是否一房多卖，以免日后产生纠纷，伤心伤神。

其次，自我需求定位清楚。要明白自己最需要的是什么，是面积、位置，还是楼层、户型，或者是小区环境为首要选择元素等等，应首先考虑清楚。

其三，尾盘虽然是“挑剩的”，但还是要看看其结构、采光怎样。选购尾盘不要忽视其改造特性。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些毛病，许多都可以通过装修改造消化掉，所以遇到这些问题，不要立即全盘否定。

其四，价格是否合算。有的楼盘价格走的是低开高走的策略，因此尾房价格反而比较高，这时候就要分析是否真正物有所值。选购尾盘应注意横竖对比，不仅要把尾盘的价格和以前的售价进行比较，还要注意和周边的新盘或尾盘比较。

总之，若想从楼市中淘出合意的尾房，保持冷静的心态和敏锐的嗅觉就显得非常重要。不过，由于尾盘阶段，开发商一般很少投入广告宣传，要想选购合意的尾房，可能要多花时间多费神。

（以上回答发布于2017-01-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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『捌』 销售者房子尾盘怎么卖

浅谈房地产二级半市场

一、定义
关于二级半市场的定义，说法不一，比较通行的解释是，二级半市场又称作空置商品房交易市场，是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房，不同于二级市场的增量房，它已经淡出流通领域，但是也没有被使用；同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广，例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等，但凡不是新盘开张或单个旧房交易，都可纳入此列，或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。
二、“二级半市场”房屋来源
“二级半市场”房屋产生的原因是多方面的，主要有以下几种：一是因为朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等造成卖不出去的少量单位；二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋；三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的少量房屋；四是购房者预订后又退订的房屋。
三、关于二级半市场的一些认识
1. 尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中，因受各种营销矛盾的影响，暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80％时，都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。
2. 存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是（成批）存量物业。其成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的；也可能是法院裁决转让的；或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具独立销售的能力，须借助于有实力的中介结构。
3. 二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多，只要找出阻碍销售的关键因素并化解之，采取整套有效的销售策略，就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素，但大甩卖并非必然选择，有时可能会起相反作用。
四、“二级半市场”营销的优劣势分析
1. 优势分析
① 现房、面积、质量等方面有保障，避免了施工造成的风险。
② 社区配套设施、物业管理相对比较完善。
③ 价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费，此时开发商对房价的要求可能会有所降低。
④ 可以吸引短期投资客。
2. 劣势分析
① 每个楼盘的数量都不多，很容易让消费者误认为是次品楼。
② 房源分布零散，不利于广告宣传。
③ 部分房源存在缺陷，筛选难度大，需要较高的专业知识。
五、“二级半市场”操作的基本要求
二级半市场作为一种独特产品区隔的市场，其市场操作有着本身的要求。
1. 推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向，预热期、强销期、热销期占用绝大部分推广费用，包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制，快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争，调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限，如媒体选择、现场重新包装、信息发布、团队组织等。
2. 高效信息传导。推广费用的限制对信息传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下，成型物业的目标客户重新定位、搜索与锁定，需要更加深入了解特定受众获取信息的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口，高覆盖面，专业性操作，迎合受众获取信息的习惯成为“二级半市场”高效信息传导的基本要求。
3. 精英销售团队。可替代产品的存在，激烈的市场竞争环境，使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识，交易经验，把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说，“王婆卖瓜，自
很高兴回答楼主的问题 如有错误请见谅

『玖』 楼房尾盘可以买吗，我不懂这个，有什么需要注意的，会不会有什么不好的。详细点哈

楼房尾盘是可以买的，没有什么特别需要注意的地方，尾盘通常都是被购房者选购后剩下的，其户型、楼层、房号等相对来说较次。
一、尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。
二、尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法了。
另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900元/平方米，市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，总楼价100多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。

『拾』 房产尾盘销售策划案，如何快速清盘。

一、服抄务特色化销售

从细节上做到让客户感动，使得客户在情感和价值的认同基础上不自觉地为楼盘做宣传；扩大客户源，提高客户成交率；丰富项目品牌形象和发展商企业形象。

1、售前服务：

（1）客户初次拜访，寄手写贺卡表示感谢。

（2）付订金，成交等不同阶段，根据不同情况，采用寄贺卡，赠送小礼品等形式重复感谢客户。利用丰富的专业知识，提供全面详细的房产咨询。

2、售后服务：

（1）编制客户档案(客户生日寄贺卡,根据客户爱好组织活动等)。

（2）提供各项家政服务咨询。

（3）提供装修咨询。

二、定价思考

1. 根据市场情况制定合理的销售价格；

2. 周边竞争楼盘的市场价格参考（竞争市场 — 推出房源量、房源组合、入市价格） ；

3. 安全性考虑，形成合理的价格走势。