大户型住宅如何销售

① 住宅大户型做成写字间出租怎么样

如果您的小区不复在大型的商制场、写字楼附近的话，建议您还是不要把房子装修成写字间，虽然您的收取的租金相对比较经济实惠，但是由于集群效果的原因可能会不太好出租。
如果是酒店式公寓，可以看看小区附近有没有做家庭或是主题酒店的，您可以和他们联系看看能不能把房子租给他们，这样房租应该还比较可观。
如果交通比较方便，您所在的城市流动人口比较多，也可以考虑装修改成几个小空间，分别租出去，应该也还不错。若是您的小区周围有大学城或是学校就更好租出去了。

② 8种房子不好卖 房主必须抓好卖房时机

二手房经过转手，可能存在高龄问题，也可能因为房地市场的变迁，不再受购房者的的喜爱。当你想要卖房时，必须知道现在的市场行情。本文涉及8种不受欢迎的房子，你家房子中枪了吗？另外，作为卖家，选对卖房时机也是很重要的，找对卖房实际，你能够更快地将房屋出售，避免了很多麻烦。

哪8种房子不受欢迎？

1、高龄二手房

①房龄是二手房的硬伤，如果是高龄二手房会影响买家按揭贷款。多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定为15年。

②中国住宅产权70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。目前，中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。

③高龄二手房难以满足买家的居住需求，房龄30年以上的房子户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。

2、动迁安置房

①虽然安置房比商品房便宜，但是买家也不愿意买。在实际建造中，动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等的设计是分割开来的，建筑水平不同。

②动迁安置房在位置和朝向上容易存在问题。例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。

③容积率过高。因为动迁安置房不能为开发商带来利润、不能上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。

④户型设计也受到局限。有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。

⑤物业水平低。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。

3、两幢高楼间的房子

买房者挑选位置、光线等都比较更谨慎。两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。

4、高楼层的房子

二手房市场上，处在中间偏低楼层的房子比较受欢迎。高楼层不方便，有些恐高心理的购房者也不愿意购买。

5、三居室

二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。

两居室的户型受三口之家喜爱，一居室户型受过渡性婚房和挂户口购房者的喜爱，三居室房屋处境略尴尬。

6、中式装修的房子

装修对房子二次销售的影响很微妙，中式建筑的房子不受年轻购房者的喜爱。中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好，而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭，他们的审美偏西化、偏简约，难以接受中式装修风格。

7、规划滞后的房子

如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。

8、有债务问题的房子

买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。如果有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。

买房时机在哪儿？

①传统的房产交易旺季：金9银10，5月、6月。人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段，这些时候你找到一个好买家的几率也更大一些。

②受教育影响，8月教育地产更受欢迎。这主要取决于各区对户口迁入和房产过户的具体规定。例如徐汇区规定，在3年前的4月1日前办理好户口迁入，对口的学校才接受入学报名。而每年3月开学之前也会出现一个集中成交的现象。没有特殊条件要求的区域和学区对口范围，通常会在每年的8月出现教育地产集中成交的现象。

③如果因为个人原因有半年以上的时间不能接待看房，建议暂时停止挂牌。因为买家通常不会相信房子是因为个人原因没有带看而未成交，他们更容易认为一直卖不出去的房子有缺陷。

二手房的优势是房价低，但是二手房往往存在一些问题，买家不敢放心购买。所以，房主出卖以上几种房屋的时候需要注意，找准时机再出手。

（以上回答发布于2016-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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③ 大户型选购指南 教你如何挑选大户型

大户型的优势在于，它的设计一般从居住者和人性化的设计理念出发，在户型布局设计上下了一番功夫，使业主能够最大限度地享受到居住的舒适感，达到充分利用空间的目的。随着人们对生活品质要求的提高，大户型日益受到买房者的亲睐，那么要如何挑选大户型呢，买大户型房子有哪些技巧呢？

大户型的面积有多大？

大户型是指建筑面积大、楼盘售价高、容积率较低的住宅户型。因大户型的空间宽裕，可设置更多的功能区，功能齐全。且适合长期居住，一步到位。成了很多经济能力强，注重品质生活人群的首选。

常见大户型：130~200平米

豪华大户型：200平米以上

居住人数：5-10人

大户型适合人群：高端收入消费群

1、空间宽裕，可设置多功能区，既能满足一家人共享天伦之乐，又能同时兼顾个人隐私；

2、适合长期居住，一步到位；

3、大户型通常置于小区的中心位置，被定义为“楼王”单位，因此大户型一般可享受更安静适宜的小区环境。

4、因为户型够大，架构上能充分做到宽敞、明亮，动静分明。

5、小区设施、所处的区域、周边环境、交通状况、生活便利状况等等，受这些因素影响，大户型升值空间绝对的大过传统小户型。

选购大户型的技巧

价格型购房者

如果你是价格型购房者，不妨选择中意项目的非优质户型，如朝向/景观尤其是对中心景观利用度低/与开发商宣扬的大卖点受益面小的房型。选择这类房型，开发商容易做出让步，但不要轻易掏钱或表明自己的态度，买这类户型不用担心有很多竞争性买家，持久战将让你获得好的价钱买下除外现的一些因素外的好房子。

舒适型购房者

(1) 买房时间

一般大户型项目总是先行销售部分低楼层及非优质户型，目的在于提纯项目的后期销售房源的品质。所以前期房价会低些，性价比相对高些。但任何项目不可能一开盘就售完，所以开盘期还是存在一定数量的优质房源，这个时候出手也是合适的。

(2) 大户型中性价比最好的房源分布在哪儿

性价比的概念在大户型项目中主要体现在一些间距不及高档住宅、景观参与度小而朝向、采光、日照、安全性、单价等方面没有缺陷的房源中。这些就是你选择的主力方向。

(3) 围绕楼王向下走

每个项目因为规划的局限，总存在最好的几套房子，有的直接按楼王来叫卖。靠近楼王的部分房子都是好房子，由于前述，自然环境的优势在大户型项目中具有重要地位，所以楼层价差是比较大的，尤其是发生天际线质变的楼层，其以下房源的单价会跃降。

(4) 从大户型的开发与销售时间差可以决定一些投机型消费机会

如设计中的卖点比较少的地段型大户型，买尾不买头是好的选择；而对于规划中科技等硬支出比较多的大户型项目，买头不买尾才是正道。因为用支出堆砌的建设成本，市场接受到销售踊跃存在一个时间差。

选购应避免的四大误区

大而无当

千万不要以为只要是大户型就可以住得很舒服——面积大但狭长的客厅、不实用的衣帽间（潮湿环境、通风效果差）、蹩脚的中西双厨设计……这样的户型比比皆是。大而无当的大户型不但会降低房子的使用效率，而且会大大提高你的购房预算。另外，一些跃层设计的大户型存在的楼梯甬道过宽、位置不合理的缺陷也是应该引起注意的。

面宽过小

要记住一个房间的通风、采光性能与房子的大小无关。朝向好、大面宽才是最重要的。现在很多大户型（尤其是塔楼中的大户型）虽然面积很大，但是却存在朝向不理想、面宽过于狭窄的问题。而有一些大户型虽然面宽够大，却只有一扇很小的窗子可以打开通风，这样的大户型住着能舒服吗？

功能冲突

大户型由于房内空间比较充裕，所以功能性要比普通的小户型完善的多——门厅、餐厅、客厅等公共活动区域；卧室、书房等私人休息区域；健身房、厨房、贮藏室、卫生间、阳台等生活辅助区都可以体现在设计之中。所以我们在挑选大户型时就要特别注意这些功能区域不能发生冲突。如公共区域与私人区域不应该交叉、厨房距离大门和餐厅的距离不能过远等问题都应该考虑到。

灵活性差

使用的灵活性是指户型结构具有一定的变动、调整与更新的余地。房子大并不能满足你所有的个性化需求，即使买了大房子，也要充分考虑到这一点。多问自己几个问题有益无害——今后会需要更大的休闲（或工作）空间吗？未来几年中是不是准备要小孩？我可以根据这些新需求对房间内部进行重新分割吗？具有以上需求的朋友在选购大户型时就一定要去观察一下所在户型的灵活性了。

（以上回答发布于2015-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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④ 二手房是小户型好卖，还是大户型好卖

二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。

⑤ 房地产针对大户型有哪些销售重要点

房地产行业针对大户型销售来说，一般会强调舒适卖点、侧重体验营销、户型设计私密性、提升居住功能，更有甚者会强调人性化物管等。

⑥ 小户型的房子好卖，为什么开发商不多开发小户型，而是喜欢做大户型呢

小户型虽然好卖，但是从开发商角度来看，同样是建房子，建小户型的成本要高于建大户型专的成本。一属栋楼中，小户型的成本明显高于大户型。从设计、规划、建设、售卖价格方面来看，大户型的可得利益高于小户型。同时，如果开发商拿地价格较高，建造小户型房子是不赚钱的。