如何引导客户买其他户型

㈠ 如何吸引客户过来楼盘

客户一般不会明确说自己的具体需求的，就买房子而言，一般地销售人员会把版房子的权十大优点、八大优势恨不得一口气说完，结果却没抓住客户的心。

在买房这件事上，不同的人因为不同的原因驱动的，这是大前提，其次是客户为什么选择你所在的楼盘这是其二，你必须对客户的需求足够掌握，基于此做的需求覆盖才有价值，否则你说的都是废话。

那如何初次见面就把握客户需求？我的建议是把你房子的优势修一写下来，不要太多，一般五条就行，然后让客户来排序，一定得排个12345出来，再取前三个客户最重视的点，卯足邻了展开说，如此才会客户感兴趣。

㈡ 如何跟买房子的客户谈，引导他买房子。请回答详细一点

首先了解客户的用图，是自住或投资，用不同的优势吸引他（优势自己总结），还有是价钱的承受能力，都要了解清楚，最后是根据现场环境决定。

㈢ 如何引导客户购买

引导客户购买，通常要在如下三个方面做足功课：
一、 掌握顾客真实需求
一般购楼者对自己的需求有三种情况：一种是他不知道自己的真正需求是怎样；另一种是，知道自己的需求是怎样，但不能确定，需要专业意见；还有一种是自己非常清楚自己的需求是怎样，即使知道自己的需求是怎么，购楼者有进在表达上也会出现误差，或不想过早表达他的真实需求。因此，有效探寻出顾客的真实需求是非常重要的。在新的房地产销售模式中，有效的探寻出顾客的购楼需求可占到30%的时间，这在另一个方面也说明探寻需求是一件非常艰难的工作。
我通常看到，不少售楼代表只是简单问几个“想买几房？”“预算多少”的问题，就急于介绍或推荐房屋，这是一种不可取的行为。有效地探寻出顾客的购楼需求，首先必须了解顾客的背景，例如：原住址的地点、面积、满意的地方、不满意的地方、家里常住人口、有无老人、小孩及小孩子上学、工作地点、平时的交通工具等状况；然后，可直接咨询购楼者对置业的要求、目的、以及理想支付范围等情况；最后要总结购楼者的需求，问他这样的楼是不是他需要的。当然，有时这不是一见面就可以了解这么多，但在介绍或看楼过程中，你必须以恰当的语句不停地提出相关的问题，直到你真正掌握其需求。
在我们内训课程中，通常会拿出30个必须问的问题，再根据各楼盘的特点设计出一些针对不同人群的选择性问题。在你的售楼工作中，你也必须根据上述几个方面的内容找到自己需要掌握的一些问题，并加以背诵，熟练运用。
二、 卖给顾客想要的楼盘，而不是卖你想要的楼盘
很多售楼人员在介绍楼盘时，总是根据自己想要的楼盘来介绍，一味强调自己认为非常值得购买的卖点。其实，很多时候这个卖点根本就不是购楼者想要的。如果一个售楼代表一味强调自己认为理所当然的卖点，如果可能会因此失去许多准买家。
以高尔夫别墅为例，据深圳一高尔夫别墅盘的统计，三分之一的买家是根本就不会打高尔夫球，三分之一的买家也不经常打高尔夫球，只有三分之一的买家经常打高尔夫球，而该三分之一经常打高尔夫球的买家，有三分二的人也不经常在该球场打球。如果售楼代表理所当然的认为居住在该别墅打高尔夫非常方便是最大卖点的话，可以想象会夫去多少买家。
因此，在楼盘的介绍过程中，你必须根据顾客的实际需求，有选择的重点介绍，对于顾客需求点进行强调！反复强调。而对于那些顾客根本都不太关心的卖点，你则可略略带过。当然，这些不太关心的卖点你也不能不介绍，有可能顾客的真实需求你没有完全把握住，这些略略带过的卖点也可能会让顾客眼前一亮。当你发现这种情况发生时，或者你略为介绍而引起顾客兴趣，并对此提出总理或疑惑时，你一定得重新探寻一下顾客的真实需求，并加以强调。
三、 激发顾客购买情绪
激发顾客购买情绪就是要找准顾客买楼的最主要动机，通过一些想象的画面（可以实物）让顾客参与进去，让他置身于购买后的美好感觉中去，让他迅速做决策，当然这必须是顾客真实想要的，不能误导顾客。

㈣ 客户想要双卫的,但我们是单卫的怎么引导客户买我们的房子

你就说单卫的好处是在哪里，单卫就可以让整个房子感觉空间都会大一些，而且你的主卧室就会比较大，客厅也会大气些，这样整体效果就会感觉特别好。

㈤ 怎么样引导客户购买产品

一、一个经典故事： 一位老太太每天去菜市场买菜买水果。一天早晨，她提着篮子，来到菜市场。遇到第一个小贩，卖水果的，问：你要不要买一些水果？老太太说你有什么水果？小贩说我这里有李子、桃子、苹果、香蕉，你要买哪种呢？老太太说我正要买李子。小贩赶忙介绍我这个李子，又红又甜又大，特好吃。老太太仔细一看，果然如此。但老太太却摇摇头，没有买，走了。 老太太继续在菜市场转。遇到第二个小贩。这个小贩也像第一个一样，问老太太买什么水果？老太太说买李子。小贩接着问，我这里有很多李子，有大的，有小的，有酸的，有甜的，你要什么样的呢？老太太说要买酸李子，小贩说我这堆李子特别酸，你尝尝？老太太一咬，果然很酸，满口的酸水。老太太受不了了，但越酸越高兴，马上买了一斤李子。 但老太太没有回家，继续在市场转。遇到第三个小贩，同样，问老太太买什么？（探寻基本需求）老太太说买李子。小贩接着问你买什么李子，老太太说要买酸李子。但他很好奇，又接着问，别人都买又甜又大的李子，你为什么要买酸李子？（通过纵深提问挖掘需求）老太太说，我儿媳妇怀孕了，想吃酸的。小贩马上说，老太太，你对儿媳妇真好！儿媳妇想吃酸的，就说明她想给你生个孙子，所以你要天天给她买酸李子吃，说不定真给你生个大胖小子！老太太听了很高兴。小贩又问，那你知道不知道这个孕妇最需要什么样的营养？（激发出客户需求）老太太不懂科学，说不知道。小贩说，其实孕妇最需要的维生素，因为她需要供给这个胎儿维生素。所以光吃酸的还不够，还要多补充维生素。他接着问那你知不知道什么水果含维生素最丰富？（引导客户解决问题）老太太还是不知道。小贩说，水果之中，猕猴桃含维生素最丰富，所以你要是经常给儿媳妇买猕猴桃才行！这样的话，你确保你儿媳妇生出一个漂亮健康的宝宝。老太太一听很高兴啊，马上买了一斤猕猴桃。当老太太要离开的时候，小贩说我天天在这里摆摊，每天进的水果都是最新鲜的，下次来就到我这里来买，还能给你优惠。从此以后，这个老太太每天在他这里买水果。 在这个故事中，我们可以看到：第一个小贩急于推销自己的产品，根本没有探寻顾客的需求，自认为自己的产品多而全，结果什么也没有卖出去。 第二个小贩有两个地方比第一个小贩聪明，一是他第一个问题问得比第一个小贩高明，是促成式提问；二是当他探寻出客户的基本需求后，并没有马上推荐商品，而是进一步纵深挖掘客户需求。当明确了客户的需求后，他推荐了对口的商品，很自然地取得了成功。 第三个小贩是一个销售专家。他的销售过程非常专业，他首先探寻出客户深层次需求，然后再激发客户解决需求的欲望，最后推荐合适的商品满足客户需求。他的销售过程主要分了六步：第一步：探寻客户基本需求；第二步：通过纵深提问挖掘需求背后的原因；第三步：激发客户需求；第四步：引导客户解决问题；第五步：抛出解决方案；第六步：成交之后与客户建立客情关系。 二、再从一个电话销售案例体会引导客户需求的技巧？ 让我们来分别来看看下面三位顾问探寻客户需求的技巧及取得的销售成果（以人才服务机构销售顾问与客户的对话为案例角色）。 顾问丙： 顾问丙：张经理，您好！请问贵公司有招聘的需要吗？ 客户张经理：有的。我们在招一个电工。 顾问丙：哪要不要考虑来参加我们本周六的综合招聘会？200元钱，效果很好，很超值。 张经理：不好意思，这个职务不急，暂时不需要要，谢谢。 顾问丙：哦！没关系，那您有需要时再给我电话好吗？ 张经理：好的。再见！ 请思考这样做销售的有什么问题，并请看下面的对话） 顾客乙 顾问乙：张经理，您好！请问贵公司有招聘的需要吗？ 张经理：有的。我们在招一个电工。 顾问乙：请问您这个职位缺了多久了？ 张经理：有一段时间了？ 顾问乙：大概多久呢？ 张经理：哦！有半个多月了吧。 顾问乙：啊！这么久了？那您不着急吗？ 张经理：不急，老板也没提这个事。 顾问乙：张经理，老板没提这个事可能是因为他事情太多没注意到这个问题。但是您想到没有？万一在电工没到位这段时间，工厂的电器或电路发生问题该怎么办呢？ 张经理：沉默。 顾问乙：张经理，我知道您的工作一向做得很棒，老板非常认可。很多事情不怕一万，就怕万一。如果万一工厂发现了什么事情，而老板却发现电工还没有到位那肯定会对您有影响。您为这家公司也付出了很多，如果因为一件小事情而受到影响，肯定花不来。建议您尽快把这个电工招到位。 张经理：你说的好像也有一点道理。 顾问乙：我本周六给您安排一场招聘会，您看怎么样呢？ 张经理：好啊！那就安排一场吧。 顾问乙：好的，那麻烦您让人尽快把资料发给我，我好在报纸上帮您做点宣传，确保电工招聘到位。 张经理：好的。谢谢你了。再见。 （请思考顾问乙比顾问甲做得好的地方在哪里？探寻客户需求的每一步他分别用在什么地方？他的销售技巧相当于第几个小贩？ 再让我们来看看第三个顾问是如何与客户沟通的： 顾问甲：张经理，您好！请问贵公司有招聘的需要吗？ 张经理：有的。我们在招一个电工。 顾问甲：请问您这个职位缺了多久了？ 张经理：有一段时间了？ 顾问甲：大概多久呢？ 张经理：哦！有半个多月了吧。 顾问甲：啊！这么久了？那您不着急吗？ 张经理：不急，老板也没提这个事。 顾问甲：张经理，老板没提这个事可能是因为他事情太多没注意到这个问题。但是您想到没有？万一在电工没到位这段时间，工厂的电器或电路发生问题该怎么办呢？ 张经理：沉默。 顾问甲：张经理，我知道您的工作一向做得很棒，老板非常认可。很多事情不怕一万，就怕万一。如果万一工厂发现了什么事情，而老板却发现电工还没有到位那肯定会对您有影响。您为这家公司也付出了很多，如果因为一件小事情而受到影响，肯定花不来。建议您尽快把这个电工招到位。 张经理：你说的好像也有一点道理。 顾问甲：张经理：能不能再请教您一下？（有价值的销售人员沉得住气） 张经理：你说。 顾问甲：请问您要招的这个电工是一般的水电工呢还是要懂一点设备维修维护？ 张经理：嘿，你还挺专业。我们工厂机器比较多，电工一般都要懂一些日常维护维修。前面哪个电工就是因为对设备一窍不通，所以老板把他解雇了。 顾问甲：谢谢！那这个人你可得认真找找。你们给的待遇怎么样呢？ 张经理：1600元/月。 顾问甲：张经理，坦白讲这个待遇低了一点，现在一般的水电工大概是1200－1600元/月，如果要懂设备维修的话，一般在2000元/月以上。 张经理：是吗？难怪我们上次只招了一个半桶水的人。 顾问甲：是的，张经理，建议您跟老板提一下，把待遇的到2000元，一个好的电工可以为工厂节省很多钱，相信您老板会明白这个道理的。另外，好电工可能不是那么好招。我准备给您设计一个简单的招聘方案，您觉得好吗？ 张经理：你都这么专业了，我不听你的听谁的，你说吧。 顾问甲：我的建议是您安排两场招聘会350元，我们还送你一格报纸。这个方案的好处是能够集中时间把职位招聘到位。您看怎么样呢？ 张经理：一个电工要订两场，不要吧？ 顾问甲：张经理，其实您是订两场，订两场可以送一格报纸，考虑您招的不是一般的电工，现场不一定能够找到，所以有必要增加报纸渠道。我们的报纸会在江门主要工业区派发，这对您的招聘效果是一个有力的保证。这个套餐比您一场一场的订要优惠超值的多。您说呢？ 张经理：有道理，好吧。那就这样定了吧。跟你聊了一下，我还真想把这个电工招到。周六见。 顾问甲：谢谢！张经理，感谢您的信任，我会帮您安排好的，尽量帮您把电工招到位。再见。 （1、请思考顾问甲比顾问乙哪些地方做得好？他在哪些地方体现了探寻客户需求的技巧？） （2、通过上面3个公司产品沟通案例，你从中学到了什么？） 三、在引导客户需求时，如何让需求由不急变得急？ 这个问题，医生引导病人的沟通是最能给我们启发的。 病人：医生，我咳嗽。 医生：咳了多少了？有没有痰？痰多不多？ 病人：咳了有大半个月了，开始没痰，后来痰越来越多了。 医生：怎么不早点来治疗呢？情况有点严重，有可能引发了肺炎，先去做一个胸透。 病人：胸透做完了。 医生：哦！肺部基本没问题，那就是支气管炎了。 病人：支气管炎问题严不严重？ 医生：这个呀！可大可小。你现在是急性支气管炎，但如果不加强治疗，变成慢性支气管炎就治不好了。慢性支气管炎很麻烦的，稍微进行体力活动就会激烈咳嗽，平常也会经常咳嗽，会严重影响形象，你还没结婚吧，这个形象问题很重要。 病人：那要怎样治疗才能确保不会得慢性支气管炎呢？ 医生：这样吧，我先跟你开两个疗程的药，一共300元。 病人：这么贵呀？ 医生：贵？你可以不治啊！越拖越严重，拖到后面就不是300、500的问题了，可能是3000、5000的问题。你治不治啊！ 病人：治吧。 医生：吃完这两个疗程再来，一般要四个疗程才会好。 病人；啊？！ （从这个案例中学到什么？激发客户需求的方法：扩大问题，使问题变得严重、紧迫和必要。） 有一些老练保险推销员会经常发一些灾难事件给一些目标客户，意思就是说：这些事故随时会在你身边发生，不买保险不行，买还得趁早。有些人看多了就怕了。 四、回顾：探寻客户需求的步骤 （仍然以人才服务业为例） 1、提问获取客户的基本信息 例如：贵公司需不需要招聘？招什么人？招多少人？急不急？ 2、通过纵深提问找出深层次需求和需求背后的原因 例如：您这此职位缺了多久了？您为什么不急呢？您觉得公司为什么要设这个岗位呢？ 3、激发需求的提问 例如：您不觉得有什么影响吗？您有问过其他部门的想法呢？您的老板会怎样想呢？万一怎么样那怎么办呢？为什么不把这个小问题解决掉呢？ 4、引导客户解决问题 建议您尽快把这个职位招聘到位，建议您尽快解决这个问题，您应该马上消除这个隐患。 5、抛出有针对性的解决方案。

㈥ 给客户介绍楼盘时怎么说，才能说到重点啊！怎么样才能让客户买我的房子啊

置业顾问主要介绍配套设施，交通，学区，小区未来环境。户型客户自己会选择。因为会根据自己兜里有多少钱而决定买多大的房。多说无益。现在开发商很会造势的。弄得跟抢不到似的。让人感觉这个盘很火爆。

㈦ 如何引导客户需求

引导客户需求需要了解客户、不要一味地推荐的产品、不端着等

1、首先要了解客户，知道你的客户是属于理性的还是感性的。感性客户神容易沟通，只要感情存在基本问题不大。

那么对待理性客户，打感情牌很明显效果不大，想让他们购买，不要畏畏缩缩，大胆的说出来，只要你对你的产品优势介绍的具体，并且很自信，那么不需要你的引导他们也会购买。

2、其次就是要知道客户的需求是否属于刚需，他们必须要买的那么还需要你引导吗，他们就是来买的。相反，如果客户属于摇摆不定的，那么你直接以市场需求和其他客户购买后得到的好处来作对比，打消他心中的疑虑。

3、引导客户不是一味的推荐的产品，在你说的同时要看客户的反应，如果不反感那么很自信的介绍，如果客户明显烦感了，赶紧换个话题，即使这次不成功那么他还是你的客户，做任何事要留有余地，把握好这些潜在客户也是一种财富。

4、不端着。有的社群看起来很“一本正经”，但是在社群的意义上来说，“一本正经”并不是什么好事，高高在上的运营态度和铁面无私的社群形象，很容易让用户望而生畏，从而会把社群和用户的距离拉的无限远。长久以来，用户提起这个社群，自然不会有什么情感依赖。

(7)如何引导客户买其他户型扩展阅读：

探寻客户需求的方法：

1、学会倾听，不要自己在那里瞎猜，最直接的是学会倾听，有针对性的解决客户的需求，省时省力。

2、多方了解，如果客户不愿意主动去说，那么我们就要多方去了解了，比如客户的职业，年龄，性别，喜好等。再去有根据的猜测。

3、通过纵深提问进行挖掘，如果资料不够，那么根据常见的需求点，对客户进行纵深挖掘，比如，产品，服务，体验，关系，增值等等。

㈧ 如何引导客户买小户型改大户型

一
告诉他，这个户型的总套数，和已售出套数（可以夸张点），让他自己想
二
这几天，至少有3个客户会来交定金，下午还有一个，都是买的这个户型

㈨ 如何引导客户

无论你做任何产品或服务的，结果只有两个，不是你把“是”销售给了，就是客户把“不”销售给了你。在双方的较量过程中，引导与被引导一直在相互交错发生着。自从20世纪20年代以来，诸多的销售都为此作出了卓有成效的研究。E.K.Strong首先创造了许多新的销售观念，例如：特征和利益、收场白的技巧、异议的处理方法、开放和封闭型的问题等。尼尔·雷克汉姆在Huthwaite公司的小组分析了35，000多个销售实例之后，历时12年，提出了开创新纪元的SPIN模式，即按背景问题、难点问题、暗示问题和需求－效益问题逐步引导客户到成交阶段。时至今日，这些发源于大量销售实践的理论框架对于从事销售的人士仍然具有非常强的指导意义，本文就目前有关客户销售引导技能的最新发展做更深入的阐述。注意，本文所涉及的引导模式与技巧都经过了数千次实践并证实过，特别适用于大客户销售。

第一阶段，收集并分析背景

在销售的开启阶段，由于陌生，双方急需了解，销售人员通常以下述问题开始：比如

你是如何进入这个行业的呢？贵公司的网站建立多久了？进一步会问：目前你们使用的是什么设备你用了多长时间是买的还是租的呢等等。

所有这些问题的共同点是什么呢每一个都是在收集有关客户现状的事实、信息及其背景数据。这是销售会谈中最基本的一部分，是许多销售人员喜欢的问题形式，而且缺乏经验的销售员比那些有较多经验的销售人员问的背景问题要多。因为它操作简单，很容易问，而且不会出什么错。但如果没有经验，问过多的基本背景问题会引发客户的反感，好像审问一般。

成功的销售人员不是不问背景问题，而是不问那些没有必要的背景问题。在开启会谈之前，他们会从多角度思考，一般应进行客户价值分析，客户需求分析和客户利益分析，努力从各种来源找到与事实相关的信息。在收集与分析客户背景时，一定要表现出对客户的尊重，注意节省客户的时间。

第二阶段，引发并探测问题

当收集并分析完基本的信息之后，接下来销售人员的任务是将客户从原来的“满意”状态向“不满意”状态转化，让客户意识到现状的不足和存在的问题。有经验的销售人员通常在这个阶段问得较多的问题都是引发客户对现状进行思考的问题：

比如：

1）“在产品的推广方面，您觉得遇到的最大的挑战是什么呢？”

2）“请教一下您，关于贵公司宣传的事宜，除了您之外，还需要谁共同参与讨论呢？”

3）“您的公司网站建立多长时间了？宣传效果如何？”

4）“一般来说，你们通过那些手段吸引有效客户主动上门购买的呢？”

5）“您之前了解过网络竞价排名的服务吗？”

这些问题提出的背景是针对行业的，都是针对客户可能存在的难点、困难、不满来问，而且每一个都是在引诱客户说出隐含需求。我们把它们称之为困难性的问题。需要注意的是，在困难性提问的时候，不要用到难题这个词，可用中性词（挑战、障碍、头疼等）代替，比如最让您感到头疼的地方是什么呢，根据我们对近3000个销售调查研究发现，有关此阶段的提问策略需要注意以下几个方面：

1）应多运用中性化、开放化的困难性提问。

2）单位价值越低的销售订单，困难性提问成效越高，会谈成功几率越大。

3）在应对大额订单、背景复杂的客户时，困难性提问要精简、提炼，在提问之前首先强化客户资料收集与分析的工作。

4）销售人员问的难点问题与背景问题的比例可以反映出他的经验多少，一般而言，经验多的销售人问困难性问题的比例比较高。

简而言之，本阶段的主要任务是通过初步的诊断，与客户建立基本的信任感，树立非影响性权威，客户不会从你的回答来判断你的专业水平，因为你的回答是建立在你自己的判断基础之上，而不一定是客户真正想听到的内容。最高明的建立信任与树立专业度的方法，就是按专业的流程与顺序探测性提问。记住，你的提问让客户有了充分倾诉的机会，对方说得越多，他越喜欢你。

第三阶段，过渡并加强信任

通常情况下，当客户真的要说出他的问题的时候，他会习惯性反抗，会问你类似你们是做什么的你问这个干什么等等，在此阶段，主要的任务而是为以后扩展问题的严重性作铺垫。在这里，与各位分享一些实用的技巧。在这个敏感时刻，通常你要真诚表明你的来意，你可以说一些中性，没有压力的词句过渡。时机不到，也不要轻易说出你要卖的产品。

比如我主要想了解一些贵公司在*方面的讯息，看看我们的服务是否可以帮得到您”

他如继续追问，可真诚说出来意，这个时候，他表现出他的抗拒比如他可能会说哦，原来你们要和我说的是*啊，这个我暂时不需要。

在这个时候，你可以用一些反问句回应.比如*先生，请问您对*很了解吗请特别注意这个“很”字，通常当你问客户“很了解”的时候，客户都会对自己没有把握。同时，此时如果你在肢体语言或语气语调方面表现出坚定的姿态，客户会对自己的了解程度进一步表示怀疑，在这个时候，销售员就应该对自己销售的产品表现出足够的自信，不要害怕客户了解程度有多么的专业，一定要相信自己的专业，毕竟自己是专业做这个产品的。当客户向你征询意见的时候，你可以用三段式陈述来表现自己的专业度，具体形式为：

1）重复客户的原话；

2）结合权威的统计，第三方事例，展示自己的见解，展开时可以条理化，比如：第一，第二，第三，让客户觉得你知识条理化，头脑清晰；

3）反问对方，寻求反馈；

例：推销销售项目

“正如您刚才谈到的，张总，销售员总是很难完成下目标和老板制定的任务额度，您常常为此感到头疼，是吗？”

第二阶段：

“根据sellraise的调查研究发现，通常企业的员工在缺乏培训时，态度通常不够积极，也缺少指定和完成目标的足够技巧。有趣的的是负责人经常责怪销售人员能力不行，而不想想责任在自己身上。”

第三阶段：

“张总，请教您一下，您是怎样保证您手下的销售人员完成任务并保持积极的工作态度的呢？

第四阶段，扩展并增强影响

西方流传着一首民谣：

缺了一颗钉子，丢掉了一个马蹄

缺了一个马蹄，缺少了一匹战马

缺了一匹战马，少了一名骑手

缺了一名骑兵，结果输了那场战役

输了一次战役，最后灭亡了一个国家

马蹄铁上一个钉子是否会丢失，本是初始条件的十分微小的变化，但其“长期”效应却是一个帝国存与亡的根本差别。一步步引导客户，并使客户感到问题的严重性是在整个引导进程中最核心的环节。做销售的人基本上都会遇到如下的几种情形：比如考虑一下，过段时间再说等等类似拖延的客户异议。客户为什么没有急迫地想得到你的产品呢？原因就在于你虽然让客户已经意识到了存在的问题，但并没有更进一步地让他觉得自己的病症已经到了“非治不可”的地步。此阶段之所以如此重要，其目的就是要让客户看到问题已经严重到非要去解决的程度，有经验的销售人员会抓住客户很小的问题或缺陷放大再放大，直到大得足以让客户付诸行动以购买他们的产品。

典型的暗示问题有：“这些问题长期存在下去对公司的发展有什么影响呢？”“这些问题对您在行业中的地位有什么影响呢”诸如此类的暗示问题都很有效，它们可以直接揭示客户的伤疤，使客户感到刻骨的痛楚，不得不下定决心进行购买。做销售其实就是一个让客户先痛苦，后快乐，最终成交的过程。你可以用多个角度提问，让他感到问题的严重性。比如如果对方是个中层管理者，他比较关心自己的晋升仕途，你可以问那您的老板是如何看待这个问题的呢”大家可列出多个角度（如身份，地位，利润，工作效率，成本，客户，等）练习，增强问题的影响力。

第五阶段，聚焦问题点与放大兴奋点

客户的思维完全打开后，最关键的任务是要把客户的问题聚焦，并扩大可以使之兴奋的理由。在确认客户真正的问题或需求时，可首先利用诊断性提问限定范围，确立具体细节，如“您是需要大型的还是小型的办公设备？”，再利用聚焦性提问进行确认，如“那么，在电脑设备的采购方面，您最关心的是什么呢？”；

另外，顾客的购买都出于两个出发点：逃离痛苦和追求快乐。问题点就是让客户感到痛苦的“痛点”，兴奋点就是让客户感觉快乐的理由。其实做销售也是这个道理，也是既让客户感觉痛苦，同时让客户感觉快乐的过程。兴奋点主要是指容易让客户感到敏感的条件和情绪性字眼，例如：价格、优惠、折扣、送货、保障、维修、售后服务、各种形式的购买承诺等敏感条件；例如“太好了”“很不错”等情绪性字眼。

第六阶段，假想并提供方案

当我们利用影响性问题提出并扩大问题，让客户感觉问题严重之后，接下来应该使他们转向另一类型的问题，揭示对策的价值或意义。此类问题表明了方案的积极因素，并且可以引导客户对于理想解决方案的初步想法，我们称这种以理想对策为核心内容的问题为假想解决性问题。

典型的例子包括：对于这个问题，您准备如何解决呢？您觉得理想的方案应该包括哪些因素呢？如果是您负责，您会怎么做呢？等等。

有关此阶段的提问策略，它的相关应用特点主要表现在：

1）假想解决型提问为双方寻求积极的解决方案奠定了良好的基础。

2）通过此类提问使客户可以在你的引导下无压力地说出关键问题点和解决途径。

3）提具有建设性、正面的、有意义的问题。

4）在提此类问题之前，一定要注意所有的问题已经被你扩展到最严重的状态，一旦到达临界点，就即刻发问，不要错失机会。

5）此阶段的问题其目的主要在于为客户解决问题，而不是单单注重问题的存在。更重要的是使客户有机会开始向你解释他关心的利益和问题。

六阶段的销售提问策略为大家作好大客户销售提供了可供参考的引导框架。这都源于对大量实践经验的总结与归纳，希望大家用心琢磨，结合自己的实际应用到销售进程之中，当你将之变成思考问题的习惯的时候，你会发现销售将不再是枯燥无序的机会主义，而是精密科学的必然结果。

1.留客户联系方式的技巧

（1）在谈兴正浓的时候很自然的提出来：为方便您与设计师沟通，您能留下联系方式吗？

（2）利用家装客堂和参观样板间留下联系方式。

（3）“针对此小区，我们公司会有很多优惠活动，为了能及时通知您给我留个联系方式”

（4）实话实说：先生，我留您的联系方式是因为：如果我们公司能有幸为您服务而我没有您的联系方式，这笔业务就不算我的，这是我们公司的规定。您放心，我只是为了做一个证明不会给您乱添麻烦的，您也知道我们整天在外面跑是挺不容易的，请您多体谅！

2.赞美客户，获得客户的好感

要善于观察，发现客户引以为豪的人、事、物。如可爱的孩子、所获得的荣誉、贵重的收藏等。

能够欣赏客户引经为豪的事物，不说外地话。平时要多读书、多注意积累，政治、历史、音乐、美术、名车名表，旅游……广泛涉猎。

赞美要真诚、自然、由衷，不要做作。

3.寻找与客户的共同点，迅速拉近距离。

籍贯、住址、毕业的学校、家庭背景、兴趣爱好、共则认识的某个人、熟知的某个行业……在很多话题中，我们都能找到与客户的相同或相似之处，通过这些共同点切入，能迅速消除陌生人间的隔阂，拉近彼此间的距离。

找共同点时要自然，不能唐突。

找到共同点后，要深入，有内容，勿蜻蜒点水。

距离拉近后及时回到业务主题上，趁热打铁达成共识。

——引自延边人民出版社《五步构建销售渠道》