A. 哪类房产目前投资回报价值高
从户型来看，小户型是适合投资的，无论是长线还是短线投资。小户型总价较低，易购买也易出手。大户型承担的风险比较大，将来不容易出手。商铺的投资潜力较大，回报率也高，方式也较为灵活，但是商铺需要考虑的综合因素很多，还要承担商业风险，所以投资商铺需要谨慎。
投资买房的几大技巧
1、投资配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租。这样的房子，即使要转手出售，也都十分容易。
2、确定投资策略。有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另一些房子恰好相反，因此，投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划；二是了解目标房子的升值潜力；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
3、分散投资。尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。
4、兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以，要兼顾短线和长线的关系，优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线，方能在楼市投资大潮中做到游刃有余。
5、要学会侃价。这段时间，全国各地的楼盘优惠、打折较厉害，优惠、打折期间相对来说好侃价得多。对于消费者而言，有4次砍价机会，投资者一定要把握住，争取用低的价格买到房子：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠；二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。
B. 什么样的房子适合出租投资回报率较高，是大户型还是小户型
靠近学校的、步行街的、靠近商业中心的、交通方便的小户型很好出租，投资回报率也高。大约有5-8%年投资回报率。并且物业增值也快些。当然，小区物业管理越好，增值也更有保障。
C. 房地产投资测算公式谁有啊
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。 一大公式：租金乘数小于12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12。 上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 二大公式：8年~10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投 资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。 一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。 三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。 仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。 以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
D. 投资小户型二手房需要注意什么
投资小来户型额二手房时，建议自注意以下几点：
1、在购买小户型时要注意户型，最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。
2、关注楼盘的物业管理水平，由于小户型面积小，住的人相对来说较多，人员流动性大将导致楼盘的安全性稍差。因此，在购买小户型时一定要考察项目的物业公司。
3、关注房屋使用功能，由于房子空间面积不是很大，所以最好选择独立功能分开的户型，才有助于提高居住的舒适度。
4、注意房子的外部细节，细节部分包括隔音、装修和电梯情况。由于住户密集，多多了解之后方便日后生活。
5、先选定地段再选户型，好的地段首先关系到实际居住的便利度，所以说在自身经济条件允许的情况下，可以选定市中心，学校等附近。
E. 投资商办是选择大户型还是小户型
商办是针对的年轻来白领上班族自，这类群体，大多单身或者情侣两人。
从出租角度看，大户型的租金回报率较低，小户型的租金回报率更高，此外，租商办的年轻人一般就是单身或者是情侣，这类人群不需要太过大的空间，因此小户型在出租上更受欢迎。
从转售角度看，大户型的商办单价低，但总价过高，而小户型的商办单价高，但总价低。购买商办的最终多是年轻人群体，在资金上相对没有那么丰厚，会选择小户型的商办作为过渡，而非选择大户型的商办项目长期居住，因此小户型的商办更容易转售。
综上所述，商办投资选择小户型的商办项目更合适。
F. 什么样的人适合购买小户型 投资小户型注意事项
一、适合购买小户型的人群有：
1、单身族和年轻夫妇。
2、长期在京的高级打工者内。总是租房和搬家，奋容斗了多年，太累了，有点积蓄，干脆置点房。
3、投资型购房置业者。
二、投资小户型注意事项:
投资最好买现房
优先考虑功能
选择有升级潜力的地段
找准租赁市场的需求
算清投资回报率
G. 投资必须讲回报率的，那么公寓是不是最好的选择
由于公寓户型较小，因此公寓的总价要比普通住宅低，购房门槛不高，降低了还贷压专力。在政属策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束;此外，公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自住，生活和出行都很方便;如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金和房价的不断上涨，所以选择地段好、区域有前景、品质有保障的公寓，租金和房价升值空间也高，可以认为是好的投资选择。
H. 如何判别投资性房产及其收益价值
如何判别投资性房产及收益价值呢？要综合分析投资性房产应权衡各种因素。
地段与功能优劣
首要的判断标准应该是功能服务地段或者说地段优先。因为任何房产品的附加值或附加功能都储存于地段当中。但有些特殊功能的产品由于设计规划及市场中的先进性可能会有较长期的投资价值隐含于内。还有一类投资性物业属改造产品，一些以前归属企业建设既自用又可供出售的综合物业，借助地方政策，取得销售许可后都是优良的投资品种，其投资价值一部分来自于地段，另一部分来自于功能。
软性服务和
环境影响价值
一个小区的不同管理、不同的服务水平会影响到你的投资对象将来的出处与去处，前者指的是成本及利润回收途径，后者则直接表现为是否顺利完成你的一桩投资交易。这里有一个间接的衡量指标，我把它称之为"社会性口碑"。由于物业服务最终要走市场化路子，投资时不妨作为附加的一个考虑。
与房产品的投资价值高度相关的环境应该指住区景观环境、住区配套环境、住区所辖功能区环境三个方面。一般来讲，社区景观环境中，有天然自然景观的社区比人造景观的社区投资价值大。
置业提醒
如何计算购房盈亏？
按国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。