接盘高房价如何置换大户型

① 在长沙没有二套房资格，又想换大户型房，怎么置换

那就买别墅吧，别墅不需要购房资格。

② 县城房价已经六七千，现在买房会不会成为接盘者

近几年来，城市里的高楼拔地而起，出现越来越多的小区，城市里和县城中包括一些乡镇里都陆陆续续的建起来了很多房子，高楼大厦。房价也是前所未有的突飞猛涨。其实房价涨了这么多年，已经差不多稳定在现在这个阶段了。县城的房价六七千，可能像一些中心城市就要上万。现在买房应该处于一个稳定的阶段，应该不会再大幅度上涨了，我觉得不会存在说接盘者这样的说法了。

而现在这个阶段房价是趋于稳定了，涨的话也不会涨太多，甚至有降的可能，所以说我觉得现在买房是最好的一个时期，不会成为所谓的接盘者。恰恰我们应该相信我们的国家会控制好房价的。

③ 二孩家庭想置换一套大户型，有什么建议吗

一、至少要三房，最好四房
从长远角度看，四居在满足家庭成员版居住需求的同时，也权省却了诸多换房的烦恼，可谓一步到位省心无限。
从生活需求看，四居大宅空间宽裕，可设置更多功能区。在户型结构上，也能做到动静结合、干湿分离，既能一家人共享天伦之乐，也能同时兼顾个人隐私。
二、注意户型设计的合理性
孩子和老人居住要充分考虑到采光和通透的问题，因此，最好选择向阳房间多的户型。另外，多出一个小孩之后，家里可能会增加三分之一的东西，设计充足的储藏空间也非常重要。
第三、学校等配套需重点考察
二孩以后，接送孩子的时间和精力也要增加不少，因此选择周边学校充裕的楼盘也尤为重要。此外，家有二孩，出行频率和消费需求都会增高，最好还要有完善的交通配套和商业配套。
冠城大通百旺府，于中关村科学城横轴线——北清路上，1.21容积率，持续打造纯低密都市精品洋房住区。周边坐拥中科院幼儿园、清华附中永丰学校、永旺国际商城、北大国际医院等城市高端醇熟配套。北清路、京藏、京新高速、地铁16号线，多维交通轻松快捷。
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④ 为什么我们的收入这么低 房价依然那么高

在春节假期即将结束的日子，回顾已经过去的2016年，我们看到了很多东西，不过大家印象最深刻的应该还是让人有些咂舌的房价吧，直到年末的那天大大发话说：房子是用来的住的，不是用来炒的。才为这轮房子的上涨潮流画上了一个休止符，不过我们在反思房子价格的过程中，不知道大家有没有关注到一个现象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房价却能够高过收入那么多，这里面的经济学原理或者经济逻辑到底是什么呢？

今天就和大家一起来探讨一下，到底这又是怎么一回事？

一、房地产价格为什么会超越收入

从经济学最为基础的逻辑出发，我们将房子作为一种最为特殊的商品来对待，既然是商品，那么它的价格就不无意外的通过供给和需求共同决定，我们也就能够明白为什么房价总是那么让我们揪心了。

我们先来说说房地产的供给。任何一个研究房地产的人都知道，房地产作为最特殊的商品，其供给涉及到太多的主体，基本上的关键性主体有四个：开发商、土地提供者(政府)，金融机构以及建筑商。

首先，我们谈谈土地的供给问题。瀚哥不止一次谈到过中国土地的供给，我们这里却还是需要老调重弹，在中国特殊的土地管理系统里面，土地的供给者只有一方，这就是地方政府。由于我们的土地归国家所有，所以只有政府的土地管理部门有将土地挂牌出售的资质。因此，各地的政府提供什么样的土地，往往就会决定当地房地产的基础价格，这个在土地拍卖中被称之为楼板价。由于地方政府的财政收入有相当大的部分需要依靠土地的拍卖收入来获得，在经济学上任何主体都具有趋利的本性，所以土地的价格不断升值从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择之一。

其次，我们来说金融机构。在中国的现有环境中，银行可谓是唯一有实力给土地及房地产开发提供资金支持的主体，这种极度单一的融资渠道，让实际的房地产资金提供主体都是银行，其实房地产开发商的自有资金一般只有20%左右，而大部分的房地产开发资金都来自于开发贷，这种本身就带杠杆，有利息要求的资金驱使，让房地产的价格具有了天然的涨价需求，举个最简单的例子，房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平，这是最为基础的事情。

第三，我们来聊开发商。房地产开发商可谓是中国最容易被背锅的群体，诚然，在房地产的开发过程中不少的开发商借助房地产发展的红利，登上了房地产发展的顺风车，很多人赚的盆满钵满，但是，其行为受到前两大群体的制约也是十分显著的情况。在经济学的规律当中，在房地产这种大规模资本密集型的产业中，中国已经出现了明显的二八分化机制，实力雄厚的大型房产商所拥有的能力更为强悍，现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度越来越大，大型房产商拥有的优势日益明显，这些此消彼长之下，就是很多城市都成了某几家大型房产商的天下。而越是大型的机构其对抗市场周期的能力就越强，所以其坚持推高房价的力度也就越明显。

三者的通力合作之下，房地产价格的上涨也是在情理之中的。

我们再来说一说需求。一直以来，大家分析房地产需求都在用什么刚需，什么改善型需求等等分类来形容，但是这种分类具有太多的不确定性，其实并不一定是最好的分类方式。直到最近，一种新的需求分析方式出现，让瀚哥有了另一种视角。

这种分析方式，瀚哥总结为叫做代际迁徙递进效应。这个的分析起点来源于瀚哥最早研究农民工流动问题的时候，因为长期以来我们的人口是被束缚在土地和其所在的乡土地区的，所以大家的需求也就是被固定在当地。然而，随着改革开放的出现，特别是1998年取消福利分房的开始，房地产的需求开始被释放，这个的释放是一种转移性的递进需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住进高水平的房屋，而他们的房子则会被新加入的家庭所接盘。另一方面，由于人口流动的放开，尤其是买房不再需要户口之后，大量的迁徙人口则形成了越来越多的接盘族。这种向走台阶一样层层递进的需求，让中国的房地产需求呈现出了一种强悍的极致性刚需。

因此，只要是人口流入的城市，都会不断地形成这种阶梯型刚需，不断地推高当地的房地产需求，再加上中国人的传统婚恋观念就是没有房子，丈母娘根本不愿意女儿嫁过去，大多数想要成家的年轻人，尤其是男性青年往往会倾家荡产去买房，买一套房子往往会掏空自己、父辈、祖父辈的几乎三代人的积累，所以形成了积累性的购买力需求。

在这每一个台阶的过度当中，每提升一级台阶就会加上一级杠杆，随着台阶的数量越来越多，杠杆的背书也就越来越大，只要后面接盘的人不断进入，市场就能够不断的循环下去，从而不断地加强房地产的价格增长趋势。

而我们看自己收入那么低的时候，房地产开发商看的却是你的整个家庭，从你到父辈、祖父辈的所有收入的合集，这种综合收入水平，乃至于几十年的所有家庭财富积累才是支撑房地产价格的最终力量。

在供给和需求的双重作用的影响下，房地产的价格想要不高恐怕都挺困难的。

二、当前房地产的风险到底在哪？

一直以来，所有人都在说房地产的风险，如果我们违心的说中国的房地产没有风险，这个分明就是睁着眼睛说瞎话了。房地产肯定有风险的，但是风险是什么呢？正如前文所说的，中国的房子市场拥有着极为多元化的供给结构，整个产业链的环节非常之多，虽然接盘的人很多，但是这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会出现风险。并且，任何一个单一产业的发展都不可能逃离经济的大环境，如果真正的经济大环境产生影响，房地产市场也不可能独善其身。

从观察来看，房地产闲置可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：

一是宏观经济的大环境到底如何？房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年最赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。

二是接盘的人如果不够怎么办？我们现在需求的分析都基于一个前提假设，这就是城市的人口是流入的，接盘的人是足够多的，但是我们不能忽视的是，作为第一人口红利的农民工正在锐减，不少地方都出现了用工荒的问题，现在支撑房地产发展的还是第二人口红利，这就是每年都在增加大大学毕业生，这些人是城市购买力人口的流入主流。然而不少地方已经开始出现了高考招生人数的减少，如果未来流入的人口减少将会怎么办？因为人们再怎么样面对着高昂的房价所形成的迁徙壁垒终归有一天会超过自己承担的极限，而丈母娘需求再厉害总不能让自己无法生存，最终如果没有了接盘侠，这场击鼓传花的游戏还怎么玩下去？

三是利率水平的提升怎么破？一直以来，我们的货币政策都处于一种放松的状态，借钱很容易，因此，很多人都会选择只用30%甚至更少的首付比例来买房，现在美联储已经开始加息了，央行加息已经成为大概率事件，一旦我们的利率水平回归到较高的水准，那么很多人甚至可能还不起房贷，这样的话很可能会出现较大的风险事件。

房地产无论如何风险都是存在的，值得我们高度警惕，希望大家认真考虑一下。

（以上回答发布于2017-02-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑤ 北上广房价高位挣扎 二线滞涨

又周三了，小伙伴们加油！赛程已过半，幸福的周末在向你们招手呢！

你们每天是不是这样度过的？

倒计时：还剩5天，还剩4天，还剩3天，还剩2天，还剩1天！还有一天！只剩一天！

现在知道你们为什么买不起房了吧？因为你们不努力搬砖，浪费生命！

据说成功人士的一天是25小时，失败之人一天是23小时。活出怎样的人生取决于你如何利用一天24小时。
ANYWAY,多思考总是不会错的。比如，思考下中国经济的走向？

“按西方现成的经济分析工具，已无法预期中国经济发展的未来。”

万科集团董事会主席王石认为虽然中国经济持续高速增长20年，确实面临增速逐渐减慢的不确定性，但以西方现有的经济模型，已经无法预测未来走向。

花花君一直觉得，所有人都应向王石同学学习，事业爱情两不误，左手天下苍生，右手爱情鸽子蛋。

如果要评选热词，“房产税”绝对会上榜。但是殊不知，这是“狸猫换太子”，其实十八大三中全会决议提的应该是“房地产税”，而非“房产税”。为此，各位大佬急了。

“三中全会这个决定里面说的可不是房产税，它说的是房地产税。”

《央视财经评论》评论员张鸿指出房地产税并非房产税的延续，因为房地产税用的是1986的房产税的一个暂行条例，它是没立法的，搜一下房地产税可能就是一系列和土地有关的一系列的税。

它并不是一个税种，可能是一系列的财税改革的一个配套。可能里面还会有土地出让金和此相关的土地增值税等等都在里面，这样来解决地方政府的钱的问题，来解决和中央的财权、事权的分配问题。

早在今年四月，大名鼎鼎的80万教授——董藩教授就说过：

“如果五年内能全面推出真正意义上的房产税，不是所谓的试点，而是在全国范围内按照住宅评估市值年年征收，我就辞去博导职务，承认自己误人子弟！”

他的依据有三：首先，在土地公有制度下搞私有基础上的房产税，法理不通，等于抢劫；其次，在全国人大无授权情况下政府推出此税违法；第三，即使有授权，只能授给国务院，地方试点也违法。

董教授劝那些支持实施房产税的人读法学法，勿乱说。

花花君已搬小板凳围观……

所以，或许那些等着房产税出台，恨不得10万RMB买上十套房的人该好好反思下了。

除了房产税，还有一个词也是“独领风骚好几周”。

“农用地入市不会降低地价。”

著名财经评论员叶檀认为城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。

也是，利益面前，人人自私。

有位农民喊出了“时代最强音”。

“我才不愿意转，给我100万我都不干。”

位于通州区的太玉园小区某位村民如是说，部分村民们都觉得房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好。如果要补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，就不乐意了。

但如果是200万呢？1000万呢？

可见，农地入市利益千差万别，所有的利益胃口都很高，希望低价入市，是对利益群体的蔑视。而偏远农村的土地溢价低，即使低价入市，也起不了什么作用。

对于房价，真是剪不断，理还乱。

“北上广深现在用四个字来概括，就是高位挣扎。”

《央视财经评论》特约评论员尹中立认为从现在种种迹象来看，虽然涨是趋势，但应该说后继乏力。比如说现在北京90%以上买房实际上是首次置业，简单来说就是一些年轻白领，他们开始迫不及待的冲到这个市场里面来，说的更加直接一点，就是说一些并不具备很强的购买力的人高位接盘，就意味着后续的这种接盘的能力实际上是在下降的，这是一个很重要的判断。

除此，尹中立还认为，

“它有很强的惯性，就形成一种有价无市。”

现在房价的上涨是市场惯性的作用，但有价无市。尤其是像北京这样价格特别高的地方，尤其是大户型，其实有很多客户在半年前都挂上去了，从市场价来看已经涨了20%，但是事实上成交不了。

尤其是从9月份之后，央行有意识的控制了住房信贷，特别是购买二套住房的贷款审批的速度明显放慢，就使得从需求的角度来看，步伐大大的放缓了。

相比一线城市，二三线城市还是持续不被看好。

“二三线城市整体上处在一个非常滞涨的状态。”

尹中立认为二三线城市的房价之所以还坚挺，是因为受一线城市的价格上涨的刺激，让它有一个信心在那没有崩溃，但是实际上交易量是极度低迷了，有些很多城市根本上就卖不动了。

大多数三四线城市，实际上已经是严重的供过于求，因为它本身没有新增加的人口，它的吸纳人口的能力是有限的。

（以上回答发布于2013-11-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 如何评价高房价是一线城市用来淘汰低素质群体的观点

全球中心城市，也就是房价最高的那些区域居住的都没几个科技人才，而更多的是政商界人士、各行业大佬，说穿了科技人才也只是高级打工仔，除非转职创业成功目前的科技水平还很难把服务业完全无人化，所以从事服务业的大量劳动者因为要服务权贵，也会在一线打工，只不过很难有固定资产魔都和帝都的情况其实和国外并没有太多差别，最发达的商业区和高端住宅区基本是大佬们的地盘，其余地方分布着各个阶层各个行业的小中产，走下坡路的土著和缺乏特长的普通劳动者一点点被向外迁移，顽固的城市贫民窟零星散布所谓科技人才，都在高新区有固定地盘，和硅谷类似，属于地价升值潜力最大的，当升值到一定程度，门槛越来越高的时候，系统又会再在便宜的地段上再开出高新区来这就是新城代谢，浦西就是没新鲜活力逐步没落，陆家嘴原先便宜现在最贵，张江贵了就去松江，再贵去临港，其实魔都地皮有的是，只不过慢慢放出来轮番升值，大家都赚钱，配合好一波又一波青年才俊在穷地方慢慢变富，开荒收割所以我不认为一线城市在赶走高新人才，恰恰相反，是高新人才造就了一线城市的房价刚需，因为他们是整个社会暴发户最密集的人群，如果你要炒房，就得密切关注这个人群的去向，而各地方政府都不傻，都在拼命开发高新区招揽这个人群创业致富带动新城代谢带动房价上涨你肯定会说高新人才成了受剥削者，但是这是个分蛋糕的问题，剥削的节奏掌握的好大家都开心，剥削过快，高新人才出逃，那房价就会快速回落，非刚需的投资购房自己承担剥削风险任何城市的房价都是给自己寻找在社会生态系统中的定位，大家都想用最少的资源获取最大利益，所以如果魔都帝都羊城深圳能剥削年薪百万的人群，为毛要给年薪十万的留空间？那不是资源浪费？一线当然要设计一套规则来留住适合人群，够不到标准就得让开，魔都开的留人方案就门槛很高，能达标的在住房方面会有政策优惠，至于你走别的非高端人才途径扎根魔都，那也是你本事而且每个城市不管几线其中心地段都是留给当地政商名流的，古往今来莫非如此，年轻一代后起之秀只能开自己的荒建设自己新开的地盘使之变成中心，成熟后自己成为名流，又迫使后生们去开荒其实深圳就是如此，而且还会有后来者大自然就是这样，连森林都是如此慢慢扩张的，作为一颗小种子只想着往大树底下乘凉扎根，恐怕本身就是弱者心态的表现咱已经识趣的滚了，嘉兴挺好，适合养老，买完就涨，不得不服，开荒的真多

⑦ 高房价还将持续多久 房产接盘侠又会是谁

正常情况应该是未来很长一段时间，十年，百年都有可能 大多数人买房子也不是内为了投资，容是为了祝所以房子不会有接盘侠，因为房屋不会因为降价就不能住，它本身的居住性质不会变， 房屋涨价一部分是因为炒，但更多的是因为城市人口太多

⑧ 我也来说说高房价，最后谁接盘

不管是谁接盘，最后银行都消化不了，所以政府不会轻易让房子下降。

⑨ 购买改善型住房在挑选户型时应注意哪些方面

人世间最美好的感觉莫过于此，柴米油盐、人间烟火、有人问候、有人安慰，这就是家的感觉！随着经济条件的改善、家庭人口的增加，原先狭小的房屋已经无法承受，越来越多的中年人开始购买自己的第二套新房，来改善一下自己的生活条件。那么，购买改善型住房在挑选户型时应该注意哪些方面呢？今天小编就和大家聊一下吧！

1、保障私密性

看过楼层平面图的人都知道，一般大户型都占据着小区或者楼栋较好的位置，比如风景、采光、视野等有利条件。在这种情况下，难免在楼下有人流量大，噪音大等人群聚集的情况。

虽然后期可以通过窗帘窗户等保障安静与私密性，前期挑选户型的时候，也要考虑到这些不利因素对生活的影响。如果非常介意，那么在选购的时候就要尽量避开。

2、各功能分区的空间要更加合理

改善型置业是为了居住的舒适，在家庭人口增多的情况下，在有大面积保障的前提下，挑选户型的时候，一定要注意查看生活空间的面积是否合理，功能划分是否合理。

客厅方面，宽敞度、容纳能力，以及与卧室的距离一定要足够，保障动静分区。卧室最重要的是采光和通风。改善型置业中遇到的很多问题不能像首次置业那样睁一只眼闭一只眼，必须为日后家人的健康考虑。

3、干湿分离

大户型面积足够大，如果不能做到干湿分离，一旦发生什么事情，那收拾的难度就会更大。尤其需要注意的是衣帽间与卫生间一定要有足够的距离，避免潮湿发霉。这些问题，在户型设计图上都可以看到，如果有担心的话，还可以将干湿分离的要求写进购房合同。

4、高度适中

无论是大户型还是小户型，楼层的层高是大家一定要注意的，因为在装修的时候，如果是要吊顶的话还会占据一定的高度，如果层高不高的话，很容易就会产生压抑感，影响居住的舒适度。作为自己未来长久居住之所，甚至是最后一套房子，购房前，层高一定要看清。

5、考虑自己的实际能力

大户型面积大，在同等价格下，总价肯定要比普通中小户型贵，而且在如今的楼市下，房价也是居高不下。那么，考虑置换大户型的购房者，在做出选择之前，一定要考虑一下自己支付首付的能力以及还贷款的能力。

另外，大户型也要考虑公摊面积，装修成本和物业开支以及要缴纳的各种税费等相关费用。户型变大，各种费用支出也是一大笔预算。

看完了小编为大家分享的关于改善型置业挑选户型的注意事项，大家的心里是否稍微稳当了一点呢？对于改善型购房者来说，第二套住房与你后半生的幸福息息相关，所以购房者在购买新房时，一定要小心谨慎，多方比较之后选择属于自己的新房，最好事先多多考察，以免以后出现不必要的问题。

来源：网络

（以上回答发布于2018-05-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑩ 想在松江置换一套大户型住房，最好旁边能有配套的学区，不知有何推荐

建议在松江大学复城地铁站附近制考虑。除了你所说的星辰园以外，附近还有三湘四季花城，御上海，保利西子湾，龙湖好望山以及绿地蔷薇九里。这些小区都有大户型，龙湖和绿地还有别墅。它们都对口上海外国语大学松江外国语学校（九年一贯制学校），学校具有英语特色，口碑也不错。不过这几个小区都是二手房了，需要你多去看，多对比。现在均价约在2万1左右。
此外在万达附近还有万科梦想派，信达蓝爵等新楼盘，但对口的学校目前未定，据说会在附近新建一所九年一贯制学校。