1. 怎样有效合理得解说沙盘和户型结构
自身:语气要自信,够亲切,够柔和,够唯美。
项目:首先是做到熟悉,自列框架解析项目。
客户:先了解客户需求,自问自答,以备解说流畅。
具体:1、
卖点转化为益处点。1个项目标卖点也许会{can}很多很多,打个比方绿化率高{tall}、户型设计合理、景观设计有特色等等,销售人员在讲授沙盘的时候,1定要让{let}客户知道{know}我们的卖点究竟能{can}给他们带来{get}什么{what},比方说,在讲授绿化率高{tall}的时候,如今众多客户固然曾经不是一次置业,购房物业的时候也{too}拥有有些专业滴知识,但他们终究不是专业人员,绿化率高{tall}再他们的脑袋里也许仅仅是1个数字,这就需要销售人员在讲授的时候需要开展论述,告知客户眼前市场上其余项目标绿化率系多少{howmany},绿化率高{tall}了有什么{what}利益,为什么开发商阵亡了可建筑面积来作不可销售滴绿化等等。简而言之,1定要在论述项目卖点的时候站在客户滴角度,高度他们这么滴卖点能{can}带给他们什么{what}不太一样滴生涯;2、
多使用描述性滴语言。沙盘讲授必定不可干巴巴滴,在讲到1个特色的时候,可以{can}使用描述性滴语言去{go}感动客户,尽量向客户呈现他们所幢憬滴生涯情态。众多销售人员在讲授的时候,死记硬背,听起来要么太书面化,要么不外乎太生硬。描述性滴语言,最要害滴就是要软硬联合,即不可通篇听起来像是在背诗,又不能从头到脚硬巴巴滴,3、
见人说{say}人话,见鬼说鬼话。不太一样滴客户又{again}不太一样滴关注点,有滴客户可能对项目标周边环境异常看好,有滴也许客户对项目标户型比拟注重,有滴可能对项目标计划设计很满意,因此在讲授的时候,必定要有重心地开展,那么,要是去{go}判断客户比拟关切那一点呢?可以{can}在客户第一次参观的时候,从{from}侧面滴懂得一下,打个比方问问他们认为项目如何啊?从{from}他们的回答中,选取有用滴信息,作为尺度。同时,不太一样滴人群也{too}有不太一样滴关注点,打个比方老人也许更在意周边滴环境是否宁静,年轻人也许和在意项目标旁边有没有娱乐滴处所,刚有儿童滴夫妇也许更在意旁边有没有比较好滴小学、中学等等。简而言之,察言观色,见风使舵。4、
抓住重心,聚集轰炸。项目要讲滴东东也许会{can}很多,在这里不可面面俱到,一是时候也许不容许,再就是什么{what}都说了,相当于什么{what}也{too}没说{say},听完了一篇长篇大论,客户也许什么{what}也{too}没有记住。因此,1定要把项目标特异卖点吃透,作为重心给客户讲授。同时,在讲授沙盘的时候,1定要统一贯串,打个比方项目系1个高品质楼盘,那么在讲授卖点的时候,1定要把卖点全向这方面{way}去{go}靠,项目标绿化率高{tall}系为了高品质,项目标计划设计也是为了高品质等等
2. 这个户型不太好,能否在不改动建筑主体结构的情况下做户型变动请说的尽量详细,有好的装修建议更加感谢
单从布局图上来看,改动不容易,并且水暖管线已经预设好的话最好不要改动。
如果是框剪结构基本上没法改了。要是框架结构的话就好该一点。建议参考结构图咨询专业人士。
3. 户型说辞 急急急急急急急急
我们知道,土地是不可再生资源,特别是市中心的土地,更具稀缺性,用一块回少一块。而随着城答市化建设进程的不断加快,市中心再也难以寻觅到大规模的土地供给开发商进行开发。即使拆迁、还建,在老式居民区原址进行开发,其成本也将进一步增加,最终成型的商品住房,其价格,将是现在不可估算的。而日后在城市中心生活,关注的不再是绿化有多少,环境怎么样,更多的是生活的便利性。上班、上学、消费、超市、医院是否很方便就能到达。这,才是以后城市中心生活的中心思想。所以看本项目,您需要关注的是周边的发展性,以及生活交通的便利性。至于绿化,休息的时候去森林公园踏青,散步,更能放松自己的心情。
优势:
1、最大的优势在于,仅68㎡的面积,具有2房的使用性。而普通一房,已经在50到60㎡,而且单价会比较高。而68㎡,基本上相当于你仅仅用了1房的价格,买到了1套2房。
2、整个小区XX户中,这样的产品仅有XX户。这样的过渡性用房,您是可遇不可求的。
3、客厅和主卧朝南,充分保障了您房间的采光。不会因为功能齐全而设计出暗房。全明设计,使得整个房间光线效果会非常的好。
4. f置业顾问怎么给客户讲解户型营造一个梦的说辞范文
其实讲户型不要刻意的营造什么氛围,只需把户型当成自己家来描述就行了
5. 户型说辞
通过户型解说,置业顾问应该达成以下目的:1.使潜在客户更为详尽的了解项目相关房型的卖点;2.引导潜在客户的需性,推荐适当的产品给客户;3.解说房型同时,及时去除潜在客户对于产品的不同抗性,促成销售。
一、户型解说的5大步骤
1.了解客户需求
在带客户看样板房之前,置业顾问首先应该了解客户的需求,并将客户需求与项目产品相对应。在没有适合客户所需面积的产品时,可做引导推荐,但在引导推荐其他面积房型时,切忌脱离客户的实际需求。通过询问,可根据客户家人状况、收支情况、购房目的等进行分析,从而向客户提出置业顾问的看法。
2.向客户推荐户型
在了解客户初步需求后,可大体介绍项目产品及其面积段,并让客户了解其需求产品在项目中的比例,推荐2套左右客户需求的同面积段户型。
项目的面积房型与客户所需求的面积房型相近时,建议同时推荐两种同面积段房型,如推荐一套,客户在拒绝或对此房型有极大抗性时,将出现不必要的尴尬场面;如推荐三套,可能会使潜在客户无法最终确定房型,从而使房型也无法在其脑海中留下深刻印像。
3.详尽解说房型
在推荐了户型之后,带客户前往样板房,并按照“进门前——室内参观——出门”的动线设计规范的动作与说辞。
a.解说顺序
在解说房型时为避免给客户留下杂乱无章及啰嗦的感觉,应有解说顺序方面的准备:
(1)纵向讲解:进门(大门朝向、寒暄)→厨房→生活阳台→餐厅→客厅→阳台(穿插个功能区的优势、总结组合优势)→客卫(方位、优势)→主卧(优势、设计重点讲解)→次卧(优势简明扼要)→整体组合优势总结。
(2)环向讲解:进门→客厅→阳台→次卧→主卧→北卧→客卫→厨房→生活阳台→餐厅→整体组合优势总结。
b.说辞重点
万科就按照参观动线设计了说辞重点:
(1)入户大堂:空间特色、彰显尊贵感
(2)进户门:入户门材质、防盗锁
(3)入户收纳柜:功能强大的收纳空间
(4)对讲系统、红外线电子幕帘:人性化管理、安防系统强大
(5)客厅、餐厅、阳台:空间特色、空间功能分割、强调户型南北通透、新风系统、超大露台)
(6)主卧:超大南向面宽、收纳空间
(7)洗手间:干湿分离
(8)次卧书房:空间紧凑
(9)厨房:厨房品牌配置、人性化操作动线
(10)回到门口:强化交楼标准、该户型套数
4.解答客户问题
客户对户型常见质疑问题一般都是入户门的朝向位置、主要功能区域的朝向(客厅、主卧、阳台)、功能区域之间的过道浪费面积、主卫生间的采光及通风、功能区域布局的不合理性(餐厅等)、功能区域面积过小(如次卧、厨房、卫生间)、通风问题、噪音问题、空气污染、防水处理办法等。针对这些问题提前做好应对话术,在客户提出问题后可从容应对。
5.引导客户需求
在销售过程中可能会遇到这些情况,客户需求的户型太少,这时就要巧妙引导客户的需求,比如:你看中的是A户型,可其实B才是最适合你的。
在与客户交谈过程中要反复强调该户型的主要优势,强化客户意识,去除抗性,最终令潜在客户最大程度上的认可置业顾问所推荐的房型——使命达成!
二、户型解说4大必杀技
1.强化客户3个记忆点:包括户型设计空间多样性、居住实用性、收纳空间人性化;
2.给客户“造梦”:将客户引入到户型介绍的过程中去,为客户具体安排假想的生活情况等等,令客户身临其境的感受,以达到客户对项目产生最大好感目的。
比如,在介绍客厅、餐厅、阳台的时候,要站在厨房门口处,让客户体验客餐厅南北通透的感觉和客户讲解;在讲解主卧时,打开衣柜让客户体验收纳空间,邀请客户体验改造后的飘窗面积空间。
3.3大标准动作
(1)进门前说辞完毕后,3秒停留,主要是给客户由“参观者”转化为“居住者”的心态转化调整时间;
(2)客厅餐厅之间的位置,销售员静默,3秒停留后开始销售说辞,主要是为了给予客户3秒的停留,然后才开始关于“人性化”的销售说辞,包括故事穿插,细节描述;
(3)参观完一套板房户型后,需要强化户型的稀缺性,目的是激发购买欲望与决策速度。
4.更重要的技巧点
(1)用一些词汇能瞬间增加你的专业度;
(2)结合本房型谈起户型设计的一个变革趋势,会大大加深客户对产品的认可度;
(3)介绍房型时,用“您的”给予客户心理暗示。
三、5类户型的劣势各个击破
不同面积段的户型有不同的优劣势,如何针对劣势进行各个击破?在《户型解说流程》一文中对此进行了总结:
1.四房
客厅进深太短,不够大气。
答:餐客相连,本身空间感就很好,再加上客厅4.8米超大开间,客厅非常开阔。
餐厅、厨房太小不实用。
答:厨房做整体橱柜后剩余空间还是比较足的,再加上进入厨房的人一般不会很多,所以完全够用;餐厅连接北阳台,使用很方便,而且单纯作为餐厅这个面积也够用。
过道太长,太窄浪费面积。
答:作为南北通透的四房设计,有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。
北卧室的门与入户门相对,冲风散财。
答:书房的门对这门从风水上来讲,没有任何影响,再说这样还可以增加您书房的通风。
没有飘窗设计。
答:飘窗向外伸出,玻璃对接时容易产生缝隙,密封不严会容易渗水,时间长了还容易留下水渍,打扫会很麻烦,影响室内装修效果。再加上向外伸出的窗台他的透光性没有平窗透光性好,为了让您享受到更充足的阳光,我们就采用了现在高端住宅常用的超大平窗。
次卧带一个储藏室,不够实用浪费面积。
答:这个主要看您怎么来看了,实际上作为四房,您家里的杂物肯定相对来讲会稍多一些,所以在您的房间里多一个储藏室,这些杂物都可以放在里面,您的卧室也会更加整洁。
次卧面积太小。
答:相对来讲面积是不大,但这个是您的客卧或者是儿童房,根本不需要太大的使用空间。
厨房与公共卫生间紧挨着。
答:这个完全不影响,不从一个方位进出。
主卧衣帽间实用性不强、浪费面积。
答:装修方法不同他的实用性也不一样,我建议您可以做一个推拉的组合衣柜,现在很流行也很实用,一扇推拉门还可以做成穿衣镜,独立的使用,节省卧室空间。
主卧梯形窗,不好摆放家具。
答:这么豪华的卧室,最主要的就是他突出的空间感,您还要摆什么家具啊?您放一些健身器材如跑步机或者放一个贵妃椅,享受别样生活多好。
2.大三房
入户花园使用率不高。
答:入户花园是非常实用的,首先他多出了一个独立的空间,您可以布置出一个您喜欢的私人绿色空间,比如放一些藤椅、盆景等,当您回到家的时候,第一眼看到的就是满眼绿色,心情肯定比较舒畅。再加上入户花园也是一个过渡,相当于一个玄关的作用,可以增加室内的私密性,并且只算了一半的面积,非常划算。
餐厅的位置空置面积太大,浪费太多。
答:餐厅的空间完全够用,空置的位置还可以装修一个吧台,更加提升主人的品位。
次卧门对餐厅,没有私密性。
答:本身是一个次卧,相对来讲不会那么明显,而且这样还可以增加房间的通风效果,真正做到南北通透。
公共卫生间不是干湿分离的,不太方便。
答:以前大家比较喜欢干湿分离的卫生间是因为家里人口比较多,现在相您选择三房本身家里人也不多,再加上是两卫设计,完全够用了,而且卫生间面积比较大,您可以设计一些比较豪华的浴缸等洗浴设施,使用起来也更方便。
客厅的窗户不是落地窗,不够大气。
答:虽然没有做落地窗,但是客厅我们做的是超大的平窗,透光、视野同样也是和开阔的。
不是南北双阳台设计。
答:而且这样的设计也是现在最新的一种设计,阳台做的很宽,次卧与客厅共用一个,既保证了基本功能的使用也不至于出现在客厅会客,看到阳台上主人私人衣物这样的尴尬。
书房的门正对主卧室的门。
答:这样很好啊,只有这样才算是真正的通风对流。
餐、客错开,空间感不强。
答:虽然没有完全对应但是是相连一体的,空间感也很好。
北向书房面积太小。
答:12平米的面积作为书房来说已经够用了,书房一般只是放个书桌,放个书架本身就用不了多大面积。
3.小三房
主卫生间面积太大。
答:主用卫生间面积大是现今最流行的,您可以根据您的喜好来装饰您的私人浴室,享受真正的尊贵、奢华生活。
厨房面积太小。
答:作为小三房来讲,人口不多,可以做整体橱柜,厨房面积完全够用。
次卧室带一个储藏间,卧室显得非常的小。
答:次卧室本身不需要太大面积,而且家里肯定都有杂物,有储藏间很方便。
户型设计有过道,面积有浪费。
答:作为南北通透的三房设计,有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实用性,再加上您在装修的时候在过道的墙上装饰一些壁画或您平时的照片也是一道非常亮丽的风景线。
4.二房
厨房与阳台相连使用不方便。
答:南北双阳台设计使用方便,独立分隔、可以放置杂物。
次卧室从卫生间的门进入。
答:卫生间是干湿分离的,外面是洗手间,您也可以做成洗衣机房,空间是已定的看您怎么来利用。
入户门与主卧室的门相对。
答:这个影响不大,您可以把您主卧的门与墙壁做成颜色一致,在稍作装饰等****主要是转移注意力。
不是动静分区,相互影响。
答:因为它本身就是两房,而这样的设计是最标准的动静分区,三轴设计。
卧室的观景阳台太窄,没啥用。
答:他的用处很大,首先可以增加采光、通风,再者是给您一个独立的空间,您平常工作累了不用出门,站在这样一个小阳台上,眺望一下风景,呼吸一下新鲜空气,放松放松心情,多好,而且如果您有什么私人物品不想放在阳台上,那这里就给您了一个隐蔽的空间让您使用。
离路近吵,有灰尘且一楼是商铺比较吵。
答:我们用的都是双层隔音效果特别好的玻璃。
5.一房
户型不通透,透气性不好。
答:阳光户型,除卫生间之外,都有窗。
卫生间无窗户,不透光,不透气。
答:卫生间设有通风道。
厨房窄长,不好摆橱柜且厨房没窗户不透亮。
答:厨房南边与生活阳台相连,厨房南墙可以做成玻璃透光也很好而且还设有通风道。
客厅开间太小。
答:49平米一房一厅双阳台,这已经很经典了,而且将近19平米面积完全够用。
客厅和餐厅没有分隔开。
答:如分开的话每个空间都太小,而且这样空间感更强。
进入户门处有点浪费。
答:是一个过渡和缓冲,可以设置鞋柜。
阳台和厨房相连多此一举。
答:功能分开,多了一个独立功能区,可以做洗衣房也可以做储物间,非常实用。
入户门对楼梯间。
答:因为是一梯三户,这样公摊少。
6. 客户说房子户型不好 房产经纪人应该怎么合理回答
客户说房子户型不好,房产经纪人当合理予以回答,进行同类比较,突出该户型的优点。
讲房子首先必须详细了解房屋的情况(房型,结构,小区环境,物业公司及物业费,开发商及周边生活设施,未来规划,升值潜力),总结房屋的优缺点,根据客户的需求,针对性的进行介绍。
赞美并放大房子的优点(价格低,房型好等),引导客户发现一些不容易发现的优点!认为房子有缺陷,轻描淡写把缺点说出来,说这是“唯一的缺点”,对于客户指出的缺点不要过分掩盖,利用话题将其注意力引到房子的优点上,并指出房子是没有十全十美的。
用比较法说房子,用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较;帮助其设计、装修,引导客户先入为主进行思考。造成先入为主的效果。
要有适当的提问,了解客户的感觉。传递紧张气氛,造成促销局面
根据提前安排好的多组带看时间间隔,要保证彼此碰面,形成聚焦。
当着客户的面,经纪人的手机来电,假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了,准备付预定金,恭喜同事,表达自己的客户现在还在考虑,透露非常遗憾的态度。
假装接到自己客户的电话,客户在电话中明确表示经过家人商量,已经准备预定这套房屋,询问相关后续事宜,耐心解答的同时,赞美客户的眼光,电话结束后,婉转表达意思,表示遗憾的态度,询问客户的意向。
电话斥责同事:“已经与你说过了,我带老客户先看,怎么你又带客户看了,怎么能这么没有信用呢?”既做了辛苦度,让客户感觉受到重视,又传递了紧迫感。
带看过程中接到同事电话,询问钥匙,假装同事的客户现在正在路上,带钱复看,准备下定,借机逼迫客户。
带看结束后,同事适时出现,焦急的拿过房屋钥匙,兴奋的告知,他的客户马上带钱来复看,基本上没有问题就要下定了,借机逼迫客户。
偶遇同事,同事激动的表示,房子确实很不错,客户第一眼看上了,现在让他算款费了,如果没有太大问题就考虑下定了,借机给客户造成紧迫感。
在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房东在家,尽量在意向强时当面议价,我们可以帮助客户向房东杀价格,以便摸其心理价格,获得好感,并尽力在第一时间议价。
7. 户型说辞,谁能细心的帮我讲解完啊。给客户介绍的那种真实说辞。急啊!大神们!
这个户抄型是建筑面积120平的四房两厅两卫户型。客厅主卧次卧三开间朝南,南向双阳台设计,主卧自带卫生间。北边是厨房,客卫,书房和儿童房,实用性非常高。北边还带有一个生活阳台。整个户型方正,可以满足一家三代的居住需求。
8. 房屋的户型怎么介绍我要的是造梦 就是说给客户讲解的时候 说一些不存在的东西 帮客户想象以后的生活场景
缀能舞舞舞舞舞舞舞舞舞舞舞舞及
9. 有律师或者有经验的朋友吗我买的房子开发商说变更了建筑结构让我重选户型及楼层 我该怎么办
遇到这样的开发商,也是醉了!幸好是我为我的客户都避开了这样的开发商!
8年,正常的房子都已经转手三次了!在上海的话,当年买首付2万的房子,现在也已经住上了价值千万的房子了!
这开发商居然要原价把你的优质房子买过去,再高价把他的劣质房子卖给你!亏他想得出来!居然他还说得出来!
建议你这样试试看:
根据网签合同,开发商因为不可抗力因素造成的建筑结构更改,开发商应该在同样面积的补偿之后,差额部分按当前市场价多退少补。因此,补2000块是不应该的!
不是因为购买方的原因造成的违约,开发商应该公开所有在售房源,让之前的购买者优先选房。因此,楼层不可能只有那些劣质楼层给你!
楼还没有盖好呢!开发商建筑结构改变的文件在哪里?有什么证据证明你之前的房子没有了呢?这个要查清楚。
有什么证据证明现在的房子就可以盖好,而不会再次成为烂尾楼呢?具体什么时候交房,逾期交房的违约金怎么支付?这个要问清楚看清楚!
网签合同上说了的,你的房号肯定到时候是还在的,你买的那一套房,交房的时候还是你的,至于面积变大了,那是开发商违约,应该是开发商支付违约金,而你按合同价补足差额(是按8年前你的买入价,而不是现在的价格,也不是交房时的市场价),你坚持网签合同的权利即可!
这样做的好处:
减少自己的损失,不为开发商的违约去埋单!
注意事项:
千万不要取消网签合同!一定要等交房的时候,按网签合同的约定办理,该收的违约金要收,该补的房价按合同补足!
开发商现在说什么都不要理会,只要他可以交房,你就等着交房的时候再解决。
除非他彻底烂尾了,你就只能去申请退款了!