开发商补充协议猫腻

㈠ 购房合同中的猫腻和陷阱有哪些

1、证件及手续不全

法律规定，开发商在拿到预售许可证之后才能公开销售。如果开发商在未拿到预售许可证的情况下，打着内部认证的名头向您推销，并给予优惠的价格，您可千万要当心，不要因为相对便宜的价格而动了心。因为这种销售行为是不合法的，一旦出现问题，您签署的购房合同被认为不存在法律效益的话，也就不受法律保护。

因此，在签约之前，应先要求开发商出示“五证二书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《交房且验收完毕之后再付尾款。

2、看清补充合同

目前市场上使用的购房合同都是由国家房地产管理部门统一印制的标准文本，所以购房者与开发商的权利与义务相对平等。但不少开发商还会准备一份补充合同，这一份合同我们就得仔细看了，防止签署不平等条约。

3、留心空白处

前文提到，虽然购房合同是国家印制的标准文本，但是其中的很多条款都是可以选择性填写的，那么问题来了，您留心过合同的空白处吗？这些空白处极有可能成为日后发生纠纷时开发商逃避责任的由头。

4、文字游戏

合同是双方意见一致的表达，所以合同中的用词尤为重要，力争精准，不模棱两可。很多开发商就钻了这个空子，在合同中大玩文字游戏。例如“发生问题，在最短时间内解决”并没有明确表明，这是开发商在为合理推诿找理由。

(1)开发商补充协议猫腻扩展阅读

关于付款方式和日期我们要注意如下问题。

第一，一次性付款的可以跟开发商协商留5％左右的房款，在正式交房且验收完毕之后再付尾款。

第二，如果银行贷款没有在约定的时间内打到开发商的帐上，按照合同，购房者是要支付相应数量的违约金的，因此我们在付款时间上应该给自己多留一些时间。另外避免产生麻烦，我们可以在签订正式购房合同之前，先了解下放贷所需的时间。

㈡ 买房交了首期款，却不让签合同，开发商不会在玩猫腻吧

五证齐全的公司一般都不会有问题的。

㈢ 警惕购房合同陷阱 购房合同补充协议藏猫腻

购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第七，关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

若买的是二手房一定约定好付款事项，分期付款还是贷款，分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚，贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约责任问题;再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚，以便后期不兑现。

购房合同补充协议陷阱有哪些?

购房合同补充协议陷阱补充协议效力大于合同条款

补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。

有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。

补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。

购房合同补充协议陷阱宣传广告不承担法律责任

补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。

有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。

补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。

购房合同补充协议陷阱购房总价成违约金基数

补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。

有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，最高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。

补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。

购房合同补充协议陷阱限定买家商品房用途

补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。

有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。

补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

购房合同补充协议陷阱“填充条款”也须小心

除补充协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，消费者也须提防。

据介绍，市商品房交易目前统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。该合同中，有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其中，“掠夺”购房人合法权利。

具体操作手法是，标准合同原有多个选项，供消费者选择，但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件，开发商交房达不到此要求，有几种解决方式：开发商双倍赔尝消费者装饰价差;开发商无条件返工，达到消费者要求等。有“精明”开发商不与消费者协商，先行在合同中填充了第二个选项。

该人士提醒购房合同补充协议陷阱，消费者在签订买房合同前，先看标准合同文本是否在工商部门备案，如已备案，可将其拿到开发企业所在工商所与备案文本对照，看是否有改动;如未到工商部门备案，则要仔细研读，一旦发现开发商“帮忙”填充了条款，如果有异议则不予接受。

以上是购房合同补充协议应该警惕的问题。

（以上回答发布于2015-11-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈣ 房贷补充协议的猫腻是什么

改的是打折利率吧~~~比方说原来7折，现在8.5折的意思了。可以拒签。 转行贷款吧~~ 现在银行利率打折很混乱。。。。有7折的，也有9折的。。。。。但是请 谋定而后动

㈤ 签完购房合同才发现了补充协议中的猫腻，怎么办

签合同之前没看清楚，签了就被动
猫腻如果不是很明显的不对等或者违法条款
都是不可以推翻的

㈥ 全款买房已经付款了，签了合同，过了15天开发商打电话说要重签合同，有什么猫腻

我是做房地产的
你现在有点被动，主要是第一次签合同你没有要样本甚至复印件回所以你答再次去签合同哪方面改动你也不知道，另外你打官司你没有合同所以比较坑爹。
一般合同模板都是当地房产局down下来的，模板都是一样的，无非就是买房人，姓名，电话，房号，面积等后台改一下打印出来，一般都是附属页都是霸王条款。即使你发现一定问题不会因你一个人去改动合同的，开发商有自己法律相关部门他们合同审核过的，除非你买的多开发商可能重新草拟一份合同，
你现在问问你周边的客户也就是和你一样买同幢的客户他们是否和你一样重新签合同问题。之所以让你重签我认为有几下原因
就是打印数据和实际交房数据有问题，比如层高2.9可能开发商助理在打印合同打成层高3.0米这个后续交房没有3m这个时候你走法律途径就比较有利或者争取更多的利益。
还有可能交房时间问题，如果交房打错了时间，到时候交房晚一天一般每天陪万分之五，超过三个月有权退房等。最好能有什么方法把之前签的合同找出来对比一下。

㈦ 开发商合同中的补充协议有霸王条款合法吗

事先有合同范本，未看懂时，可以委托专业律师陪购；现在自 己签了，就得履行合同，这就是自己行为、自己负责。
但是，如果确有某些条款加重了你的责任的，可以请司法机关认定对你不产生效力。

㈧ 购房合同有这么多猫腻 这些陷阱你中招了吗

买房是人生大事之一，需要花费大量财力物力，因此，购房全过程都应该慎重对待。但是，现实中有很多人往往就差这么临门一脚，就吃了大亏，那就是购房合同。很多人对看房子的风水、户型、地段等很在行，但就是对合同流程不了解，因此，小编在此为大家汇总购房合同相关注意事项。

一、购房签合同流程：

购房者认购—购房者交定金(拿收据)—开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付—开发商将首付款打到房产局的资金监管账户—开发商下载备案单并打印备过案的合同—通知购房者再次签订备案合同—开发商将备案合同送到房产局审核盖章—办理相关贷款手续。

二、购房签合同注意事项：

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证分别是：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称“五证”。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是由市规划委员会核发的，建设工程开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

其实，这五证主要看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两种证要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利，好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎，否则到时要吃大亏。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

（以上回答发布于2017-04-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈨ 房子平米数不够, 开发商说要签补充协议,不签协议办不了房证,是否为真

给你个参考案例
要旨

在商品房买卖合同纠纷案件中，因房屋最终实际的产权面积与当事人双方合同约定的房屋面积不一致时，常会对是否对面积差异进行找补的问题发生纠纷。在处理该类纠纷时，应考虑面积差异产生的原因、面积差异与合同约定面积的比例，根据现有法律进行处理。

案情

2007年10月30日，李某与K公司(原蓬安县安居工程建设房地产开发公司)签订了《商品房买卖合同》一份，约定由李某购买该司开发的“Y小区”第二幢18楼4号商品房一套。合同约定：该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共101.94平方米，其中套内建筑面积85.97平方米，分滩面积15.97平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3179元。合同第九条“设计变更的约定”载明：(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在审计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视为接受变更。(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起：10日内退还买受人已付房款，并按照已付金额的同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十四条“面积差异处理”第二款约定：按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。在合同附件一的房屋平面图中载明李某所购房屋的客厅外为“露台”（产权面积仅按实际面积的一半计算）。房屋修建过程中，K公司将李某所购房屋的“露台”变更为“阳台”（产权面积按实际面积计算），该变更未通知李某。本案讼争房屋的“阳台”面积为5.85平方米。

后双方当事人因对讼争的“阳台”是否应当按全面积计价并由购房人补差发生纠纷，李某遂诉至法院，请求法院确认讼争“阳台”按半面积计算房款，判令K公司退还因“阳台”按全面积计价而多收的房款9298.58元及利息。

裁判

法院审理认为：关于“露台”改为“阳台”后，案涉房屋增加的面积是否应计算房款的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知道买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；......”，开发商将“露台”改为“阳台”应当按合同约定通知买受人，现开发商并无相应证据证实其履行了通知义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，该因设计变更增加的面积虽未超过房屋总面积的3%，但因该面积差异系设计变更所造成，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条中所指的面积误差，因而也不应适用该解释处理本案房屋的面积差异问题。因而，对于“露台”改为“阳台”导致的案涉房屋面积增加的部分不应计算房款。虽然案涉房屋增加的面积不计算房款，但由于开发商将“露台”改为了“阳台”，其进行了一定的投入，并且“露台”改为“阳台”后使用功能也有一定的提升，所带来的利益为购房人所享受，根据权利义务对等的原则，对于“露台”改为“阳台”开发商所花费的建筑成本应由购房人承担，根据市场行情，本院酌定由被上诉人李小芳承担2000.00元。

评析

本案的系典型的购房户与开发商间就房屋产权面积差异是否应当补差而发生的纠纷。处理该类问题主要从以下几个方面考虑：

一、面积差异产生的原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，是对因误差而产生面积差异时处理的规定，那么要适用该条款首先要判断面积差异是否是因“误差”而产生。这里所指的“误差”应当是指开发商善意正常修建过程中，由于客观原因导致的实际修建的房屋面积与原合同约定的房屋面积不一致的情形。所谓“客观原因”主要是指受工程技术上的局限，即工程施工中的正常技术误差范围。本案中，面积差异并非是因施工的原因导致，而是由于主观上，开发商擅自对原设计方案进行了变更所致，不属于上述“客观原因”。因此，在面积差异的产生并非“误差”导致时，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，此时，对于实际产权面积与合同面积不一致时，实际上开发商已构成违约，但可由双方另行签订补充协议，若达不成补充协议，分两种情况处理：一、房屋实际面积较合同面积增大的情况下，在诉讼中，法院可根据房屋的实际使用状况，根据权利义务对等的原则，酌定购房人对增加的面积部分按建筑成本价向开发商支付对价，若增加的面积购房人没有使用或者无法使用的，则开发商要求对增加面积进行补差的主张不应支持。二、房屋实际面积较合同面积减少的情况下，开发商除应按合同单价向购房人退还购房款外，还应当承担违约责任。

二、面积差异的大小。在确定面积差异产生的原因系上述“误差”所导致，那么应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，该规定明确，应严格按照执行。

㈩ 购房合同有这么多猫腻 这些陷阱你中招了吗

一、购房签合同流程：

购房者认购—购房者交定金(拿收据)—开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付—开发商将首付款打到房产局的资金监管账户—开发商下载备案单并打印备过案的合同—通知购房者再次签订备案合同—开发商将备案合同送到房产局审核盖章—办理相关贷款手续。

二、购房签合同注意事项：

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证分别是：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证，简称“五证”。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是由市规划委员会核发的，建设工程开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

其实，这五证主要看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两种证要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利，好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎，否则到时要吃大亏。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

三、买房签合同补充协议注意事项：

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与，实际上有的时候是公用的面积。

5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、先进材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

了解了购房合同里的小猫腻，大家就可以安心买房了。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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