开发商保证金

① 开发商保证金是用来做什的

保证相应产品质量问题，出现问题的话，这笔款是不退给开发商的，可以用来解决问题的

② 开发商存入政府的保证金和购买的土地出让金是一回事吗

不是一回事。

1、土地出让金

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

(2)开发商保证金扩展阅读

法律法规依据

根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》

一、加快住房建设用地供应计划编制

（四）严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。

土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录（2006年增补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。

严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。

受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

③ 银行扣开发商的保证金怎么处理

几年前，南宁市民王先生购买了南宁市五象大道一小区的一套房产。因为逾期未还贷，作为担保人的开发商银某公司被银行划扣了保证金。随后，开发商将王先生告上了法院，要求解约，让王先生退还所购买房屋。一审法院支持了开发商的诉讼请求，王先生不服上诉。3月14日，南宁市中级人民法院终审判决，撤销一审判决，驳回开发商的诉讼请求。

南国早报客户端记者在采访中了解到，该小区遇到类似情况的业主还有60多名。有些业主接到一审判决后，选择了服判。

业主逾期未还贷，开发商被扣58万余元

“买的房子，已经供了几年，怎么能说无效就无效了呢？现在，一块石头终于落地了。”3月16日，王先生在接受记者采访时如此说道。

王先生告诉记者，2015年8月初，他和爱人看中了南宁市五象大道一小区的一套房产。当月，王先生与银某公司签订了房屋买卖合同。双方约定，王先生以单价近8000元，总价88万余元，购买了该小区的一套房产。合同签订后，王先生支付了27.3万余元的首付款，剩余61万元，由银某公司作为保证人，王先生向银行贷款。合同签订后，61万元贷款也依约划入银某公司的账户。两年前，该房已交付给王先生。

“因为资金周转的原因，有时没有按时还贷。”王先生说，之前不能按时还贷，银某公司都会帮他先还贷，他只要还款并支付罚息即可。因王先生连续9次逾期未还贷，银行向银某公司发出代偿通知书。2018年11月，作为保证人的银某公司，代王先生向银行偿还本息58.7万余元。

开发商要求行使解除权，一审法院予以支持

2019年初，银某公司将王先生告上了南宁市良庆区法院，要求行使合同解除权，解除与王先生的房屋买卖合同。该公司称，双方在签订房屋买卖合同时，还签订了一份补充协议。协议约定，在该房屋不动产权证等办理完毕前，王先生未按规定还贷或要求终止贷款合同，导致公司承担保证责任的，公司有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买房人所交的全部款项不予退还。

王先生则表示，该补充协议中有关银某公司合同解除权的约定属于格式条款、霸王条款。

良庆区法院认为，王先生通过签订担保借款合同取得按揭贷款，获得履行商品房买卖合同的能力，在房屋未办理所有权证之前，银某公司必须为业主的借款承担阶段性担保责任。而银某公司发生承担保证责任的情形下，其取得购房款的目的落空。银某公司因此约定的业主不履行还款义务，而导致其承担保证责任的情况下以解除合同，并未加重王先生的责任，也未超越合同相对性。

法院还认为，该补充协议虽属于格式条款，但依然有效。2019年9月，法院一审判决，解除双方的买卖合同，王先生返还该房屋给银某公司。

开发商解除权为无效约定，二审法院驳回开发商诉请

王先生对该判决不服，上诉至南宁市中院，王先生坚持认为双方补充协议中，有关银某公司合同解除权的约定是无效的格式条款。

南宁市中院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议的目的，在于确定房屋的买受人和出卖人的权利和义务，王先生的主要合同义务为支付房屋对价，且其已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，银某公司也已将房屋交付王先生，合同的基本权利义务已履行完毕。因王先生未按期偿还贷款，银某公司是基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。双方的补充协议中有关银某公司合同解除权的约定，实际加重了王先生的责任，应认定为无效的格式条款，但银某公司可另案行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向王先生另行主张权利。

法院终审判决，撤销一审判决，驳回银某公司的诉讼请求。

记者在采访中了解到，因“断供”成为被告的业主除王先生外还有约60多户。有些业主一审判决后，没有提出上诉。目前，该小区房价约为每平方米1.2万元。王先生坦言，他承认自己违约，也愿意承担相应的违约责任，下一步，他会与银某公司协商怎么偿还其垫付的房款。

记者发现，类似因业主逾期还款，遭开发商起诉要求解约的并非个案，在全国各地都时有发生，法院的判决也有所不同。有些支持开发商，有些则不支持。

④ 公积金贷款，需要给开发商保证金吗

不需要
办理公复积金贷款不需要制借款人缴纳保证金。公积金贷款保证金是对销售预售商品房的开发商的担保约束，预售商品房不能办理抵押手续，所以预留借款额10％作贷款保证金，由开发商交付，目的是约束开发商按时办理贷款抵押手续以及防止在预抵押期间的借款违约。

⑤ 开发商需要交纳房屋质量保证金吗

需要。

争取商品房质量保证金。对于开发商的商品房质量保证责任，购房者可参照工程质量保证金，要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。

房地产开发商不交保证金，或未依法承担所售商品房保修责任的，可处以2万元以上3万元以下罚款。至于保证金缴纳标准，以及使用范围、使用程序等具体管理办法，省住建厅正在会同财政部门研究制定。

(5)开发商保证金扩展阅读：

注意事项：

1、保证完整的退房权利。当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权，并且明确退房时如何处理，不退时又怎么对待。

2、把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

3、让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。

4、自列清单要求开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、面积测量报告等等，要求开发商进行告知。

5、购买期房时要求分期付款。签订预售合同时，购房者可以先支付违约责任。

6、开发商义务与责任捆绑约定。对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任。

参考资料来源：网络-开发商

参考资料来源：网络-建设工程质量保证金管理暂行办法

参考资料来源：网络-质量保证金

参考资料来源：网络-房屋

⑥ 银行在什么情况下可以扣开发商的保证金

在没及时还给银行按揭款月供的时候，银行会第一时间扣开发商的保证金用于及时、足额偿还该笔按揭贷款的当月应还款额。

房屋抵押是直接将购买的这套房抵押给银行，而开发商担保则是开发商对包括这套房在内的该楼盘所有在该银行做按揭贷款的客户一块给银行做一个担保，具体就是缴存按揭总金额的20%左右的保证金给银行。

保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生，原因在于法院有时认为该保证金担保不属于动产质押，不能具有对抗第三人的效力，亦即银行并无优先受偿权。

当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

开发商开发房产前，必须向政府交缴纳工程质量保证金。

(6)开发商保证金扩展阅读

发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的下列事项进行约定：

1、保证金预留、返还方式；

2、保证金预留比例、期限；

3、保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式；

4、缺陷责任期的期限及计算方式；

5、保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序；

6、缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式。

按揭银行

(1)未按期放款或未按购房人的要求放款

开发商往往都不会书面约定按揭银行的放款时间，而由按揭银行根据自身的办事程序来具体确定。因此，现实中就存在按揭银行故意拖延放款，或者任意变更放款条件，导致购房人本来符合放款条件，而又变得不符合，或者购房人实际获得贷款与购房人之前要求的有所不同。

资金链是开发商的生命链，从银行处获取购房人的贷款，往往都被开发商列入资金回收计划中，并成为资金运作过程中不可或缺的一部分，一旦银行拖延或者拒绝放款，资金链断裂给开发商造成的困境就可想而知。

(2)怠于行使解除权

在《借贷合同》中约定，对连续 3个月不还款或一年内累计6次逾期还款的，按揭银行有权解除《借贷合同》。但按揭银行并不急于行使解除权，这是因为，解除权行使的后果是按揭银行将直接面对购房人，这种正面冲突费时费力，且很难取得效果。

相反，不行使解除权，按揭银行有权直接要求开发商承担保证责任，从而直接划扣保证金帐户资金，迫使开发商去督促购房人履行还款义务。

⑦ 怎么去查询开发商交保证金没有

各地规定数目不同，一般是预交预算总额的一定比例的保证金，万一发生拖欠农民工工资时，可以用于支付农民工工资，交款单位一般规定是在当地的住建局，当然也有交到人社局的。

⑧ 房地产开发商存银行的保证金有期限吗

保证金都是有期限的呀

⑨ 请问开发商有权收取房屋按揭贷款的保证金吗

开发商好黑！这是银行要收的，而且只要房子变为现房
银行就推给开发商了专。在你贷款还属清以前，开发商就可以无偿使用这笔钱了。
开发商资金成本已经到了10%年以上了。所有很黑的打大家的主意。
尽快去要回这笔钱，你的购房合同、贷款合同中是没有关于这些钱的约定。
而且时间久了开发商跑了怎么办？