写字楼改住宅的弊端

『壹』 写字楼改住宅有什么利弊

1、理论上，写字楼的用途是商业办公，不能住人的。
2、写字楼为商业用房，产权为40年，内而商品住宅的容产权是70年的。
3、写字楼的设计为满足办公需求，不适合居民长期居住，消防、物业、安全等方面均有隐患
4、日常水电费，写字楼比住宅要高。

『贰』 办公楼改成两层住宅算破坏结构么

您好。

办公楼擅自改建为住宅的，通俗点说就是违章建筑。版对于房屋违章修建、改建的，权房屋所在地的城市管理局（城管）有权要求房屋所有人或使用人进行整改、拆除。
对于城管的执法，一般是根据城管部门的操作流程，先行向房屋所有人、使用人发出书面整改通知，在整改通知期满后仍未整改的，城管部门可以联合公安、法院对房屋进行强制性整改、拆除。

希望我的回答对您有所帮助。

『叁』 写字楼改建住宅楼该买还是不该买呢

首先应该看看他的预售证是商产，还是，民宅，如果，是民宅，就可以买。如果，不是就就是商产。那样就没有什么意义的

『肆』 购买写字楼当住宅有风险吗

只要房管部门认可，购买者日后不会有影响，可能水电费按商用房计算。

『伍』 买了写字楼租不出去，想改成住宅住，但是我的写字楼不是商住两用的那种怎么办

不是商住两用应该不可以变住宅，但是可以找平台帮你出租写字楼啊。链商云办公平台就可以免费投放房源。希望链商云办公帮到你！

『陆』 商业用地建商品房的利弊

弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公年，比住宅的70年缩水严重；
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；
如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
无法迁入户口
优点主要有以下几点：
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
3、可以注册公司
2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司

『柒』 买写字楼当住宅可以吗有什么风险吗

1、请您确认一下，写字楼一般是商业用房，是不能改为居住用的，2、写字楼的年限不是住宅的70年产权。有的是30年，有的是50年。

『捌』 写字楼性质改建住宅的问题。

你这个问题分成几个部分：
第一，用地性质。在规划上用地性质分为居住用内地、农业用容地、工业用地等等，居住用地其中包括住宅用地和商住用地，所以从这个用地性质看起来，写字楼或者住宅，都属于居住用地，性质上没什么区别，只是业态上的不同，换句话说他就是改成酒店也是可以的，不用更换用地性质，只是属于商业操作的决策变化而已。
第二、你说到这个价格上面的因素，我很奇怪，写字楼在售价上现在比较平稳，当然要也看地段，但是肯定比住宅单方价格要高呀！你说比周围的楼盘便宜好几千，有两种可能，一个是开发商在改建住宅后，顺便勾兑了规划局把原来定好的容积率改大了，这样就地价一样的情况下他就可以建更多的住宅面积，那价格肯定就便宜啊。另一个是，产品类型的不同也可能会导致单价上的不同，这个要视具体情况定。总之我觉得该落实一下这个价格的问题，不可道听途说也。
第三、产权证的问题，你需要查这个开发商这块地的相关手续和资料，产权证的问题就能落实个大概了，还有就是和其他购房者或有意向购房者多交流，得到信息分析一下就知道了。

『玖』 写字楼能不能改商住楼

理论上不可行的，但从目前情况而言，能够办理完整的改建手续难度很专大。

我们看一下属两者的定义：

商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”

目前来看，只有办改建手续。

『拾』 商用房能改成住宅吗

不可以。

我国《物权法》七十七条明确规定，业主不得违反法律、专法规以及管理规约，将属住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

商用房按揭贷款是用于购买商业用房的担保贷款，包括新建房与二手房。商业用房指立项为办公、商业等非居住用途的各类房屋。贷款期限最长10年。贷款到期日不超过房屋土地使用年限到期日。贷款仅用于借款人购买商用房，不得用于其他用途或提取现金。

(10)写字楼改住宅的弊端扩展阅读：

注意事项：

商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

参考资料来源：网络-商用房