住宅物业服务标准

『壹』 住宅物业服务标准的作用

有利于业主发现物业管理的核心价值
物业管理的核心价值是通过日常的管理服务使物业保值增值。长期以来，由于宣传引导不足，业主对物业服务的认识仅停留在环境清洁、秩序维护等工作，忽视了房屋使用安全管理。《标准》在结构和内容设置上强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、安全防范系统、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护，占《标准》全部内容的50%以上；《标准》要求每个物业项目配备房屋建筑安全管理员，三级标准以上还要求每年组织业主参观共用设施设备机房，旨在使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。
有利于实现对物业服务内容的量化考核
物业服务本身具有无形性和即时性的特点，难以量化评估。《标准》对物业服务事项予以细化，对服务频次、深度、结果等进行定量描述，几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求，改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状，可以作为评估物业服务质量，测算物业费的依据和基础。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。
有利于构建质价相符的物业服务市场环境
《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建立质价相符、物业服务市场机制奠定了基础。

『贰』 北京市住宅物业服务标准五级之间区别

这个一般都是和物业费多少挂钩的

『叁』 住宅物业服务的三级标准是什么

住宅物业服务有哪些标准？住宅物业服务的三级标准是什么？小便在此恭候多时了，那就给大家讲解一下住宅物业服务标准的和住宅物业服务的三级标准吧。

住宅物业服务有五种标准分别是

住宅物业服务一级标准

住宅物业服务二级标准；

住宅物业服务三级标准；

住宅物业服务四级标准；

住宅物业服务五级标准。

什么是住宅物业服务的三级标准？

一．基本要求：

☆ 客户服务场所1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。

☆ 人员1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

☆ 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2 建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。 ☆ 档案1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 ☆ 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 ☆ 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1 次社区文化活动。10 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 ☆ 专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。

二、 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

☆ 综合管理1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房1） 每月清洁1 次，室内无杂物。2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4） 设施设备标志、标牌齐全。5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。

☆ 共用部位1 房屋结构每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2） 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3） 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物1） 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2） 每季度检查1 次雨、污水管井等。3） 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。4） 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5） 每年检测1 次防雷装置。☆ 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

☆ 二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1 次备用水泵。4 每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

☆ 排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。

☆ 照明和电气设备1 楼内照明每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复。2 楼外照明每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1 次时间控制器。3 应急照明每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。5 低压配电箱和低压线路每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1 次蓄电池；每周巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测每5 年检验1 次内部核算电能表。409 配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。

（以上回答发布于2013-09-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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『肆』 物业服务部服务标准

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
《房屋修缮范围和标准》（试行）城乡建设环境保护部城住字[1984]677号
《江苏省物业管理条例》江苏省人大常委会（2000）公告第17号
《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号令
3 总则
通过分类分项分级，具体明确江苏省住宅物业管理服务内容及标准，体现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。
本标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据，同时作为规范服务行为的标准，物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托管理合同中具体约定执行。
4.公共服务
4.1 接待
佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
4.1.1值守
有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。
4.1.2服务时限
4.1.2.1一级
急修（如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定，大、中、小修标准见建设部《房屋修缮范围和标准（试行）》等确定（下同）。服务2小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修7日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。
4.1.2.2二级
急修服务1小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修5日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受5日限制）。
4.1.2.3三级
急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。
4.1.2.4四级
急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
4.1.2.5五级
急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
4.2房屋、共用设施、设备维护与管理
物业管理服务标准

『伍』 哈尔滨住宅物业费收费标准:分四个等级

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

2011年哈尔滨住宅物业费收费标准

2010年11月8日，《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》和《哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准》正式公布，哈尔滨市城区普通住宅小区物业服务按标准划分为四个等级，政府部门按不同等级确定了不同的收费成本价格。

届时，业主和物业服务企业可根据政府公布的成本价格再加上利润、税金后，协商确定具体物业收费标准。买房,购房,装修论,房产论坛按服务标准物业服务分四等，按照综合管理、清洁卫生物业秩序维护、绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等五方面的内容，哈尔滨市将物业企业服务标准划分为四个等级。

一级服务水平最高，而四级则为基本服务。其具体标准为：其中，在综合管理方面，一级服务的小区要每天24小时有人员接待住户，处理公共性事务。24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修30分钟内、其它报修按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。而二级及以下服务则接待时间，处理事故的时间都相应放宽。而在绿化、清洁卫生等方面，一级服务标准则要求楼内公共区域地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面、天花板、公共灯具每月除尘1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次；门窗玻璃5-10月每月擦拭2次；电梯轿厢每天擦拭1次，保持清洁；操作板面每周消毒2次；每月对电梯门、壁保养1次。楼外公共区域硬化地面、主次干道每天清扫1次，保持干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；垃圾桶、果皮箱每天清运2次至垃圾中转站，保证无满溢现象，夏季每周进行清洗。门岗各主次出入口24小时勤，其中主出入口5-10月不小于10小时立岗；对外来机动车实行询问登记，引导车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。而其他等级标准则逐级递减要求，四级标准则保证居民基本服务即可。政府按等级确定成本价格与以往公布的统一物业收费模式不同，本次哈尔滨市创新了物业费的定价机制，将按物业服务等级标准公布每项服务内容的成本价格。

届时，物业公司则根据每项服务情况符合哪个等级来确定整体服务的物业成本。比如在卫生管理方面，物业公司达到一级标准按一级成本价核算，而综合管理方面符合二级标准则按二级成本价核算。最终5个方面成本相加确定物业成本，然后按照质价相符、平等协商、保本运营的原则，由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区代表居民)与物业企业协商确定具体收费定价。

哈尔滨市规定，业主和物业服务企业可根据服务等级和实际服务情况，并据此成本在加上利润、税金后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体收费标准，从便利工作和便民利民出发，最后确定的收费标准以“角”为计费单位。而在基本物业服务标准基础上增加服务内容、提高服务等级标准的，物业服务企业要以菜单方式提出物业服务内容及服务等级标准，供业主选定。

（以上回答发布于2013-08-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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『陆』 物业服务等级

1、一级住宅物业保洁服务等级规范划分。

小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次；小区公共清洁区域每日清扫1次；保持电梯轿箱清洁卫生；按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

2、二级住宅物业保洁服务等级规范。

垃圾装袋分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。桶内垃圾不外露；每日集中清运垃圾2次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒；小区公共清洁区域(地面)每日清扫1次、巡视1次，发现堆积物和遗洒物及时清理。小区无明显垃圾，无卫生死角；楼内地面每日清扫1次、巡视1次，每2周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每3日擦抹1次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每2周擦抹1次，无积尘。灯具每半年除尘1次；大堂(一层侯梯厅)每日清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次。侯梯厅墙面每2周清洁1次；电梯轿箱每日擦拭1次，巡视2次，目视无污迹；楼顶天台、屋面每月清扫1次，有天台、内天井的每周巡视检查2次，无垃圾杂物；小区公共照明设施每半年清洁1次，灯具底座有宠物尿渍的，及时清洁;宣传栏每月清洁1次;雨蓬、门头等每半年清洁1次；按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有明显标识；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内，主路、干路无积水、积雪、积冰；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

3、三级住宅物业保洁服务等级规范。

垃圾装袋分类管理，塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封闭。垃圾桶分类标识清晰、外观整洁。桶内垃圾不外露。垃圾桶内套用垃圾袋；使用专用保洁车清运垃圾。每日集中清运垃圾2次，保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒；小区公共清洁区域(地面)每日清扫1次、巡视3次，发现堆积物和遗洒物及时清理。小区无明显垃圾，无卫生死角；楼内地面每日清扫1次、巡视3次，每周清拖1次，楼内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次。窗户沟槽、玻璃内面、上海保洁公司防火门、消防栓指示牌等公共设施每周擦抹1次，无积尘。灯具每季除尘1次；大堂(一层侯梯厅)每日清洁2次，门厅玻璃每日擦拭2次。侯梯厅墙面每周清洁1次；电梯轿箱每日擦拭2次，巡视3次，目视无污迹；楼顶天台、屋面每月清扫2次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物；小区公共照明设施每季清洁1次，灯具底座有宠物尿渍的，及时清洁;宣传栏每周清洁1次;雨蓬、门头等每季度清洁1次；按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有明显标识；在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴1日内，主路、干路无积水、积雪、积冰；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

『柒』 住宅物业服务标准的新标准

新标准将住宅物业服务细分成五个级别，并对每个级别的具体服务进行了细化。业主版可以直接选择权标准服务，也可以自助组合采用标准中的具体服务。
新标准遵循“质价相符”原则，业主要选择更高标准的服务，物业费会相应增加。
新标准还为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。
业主和物业公司还可以根据自身需求，超越新标准内容的限制，采用适合的服务内容。
不过，新标准是个推荐性标准，并不要求强制性执行。因为新标准毕竟刚刚发布，其中还有不少需要完善的环节。原因如下：
1、新标准的部分内容对物业公司的要求过低。一、二级标准中只要求物业客服场所配备基本办公设施，电话、电脑、传真机等设备从三级起才逐渐有规定。
2、新标准在绿化和消防方面要求过高。新标准建议，在绿化方面，一级服务标准要求植物存活率达85%；五级服务标准则要求乔木等植物存活率达98%。
3、新标准在新交用小区顺利实施没有什么障碍，而已经执行旧标准的老小区如何与新标准衔接，还需要更明确的指导细则。

『捌』 住宅物业服务标准的背景

2010年11月16日，北京市《住宅物业服务标准》出台，宣告了北京市住宅小区物业费按内住房面积全额收取的容时代正式终结。
据悉，根据北京市住建委等部门制定的新标准，业主有可能就服务内容、测算物业费与物业公司展开协商。这是国内首部以地方标准的形式发布的物业服务等级标准。
标准的主要内容是： 总则； 术语和定义； 基本规定； 住宅物业服务一级标准 住宅物业服务二级标准； 住宅物业服务三级标准； 住宅物业服务四级标准； 住宅物业服务五级标准。