我觉得因素是多方面的，但是总的说来可以简单概括成以下三点：
第一，也是本人觉得最关键的，是要让消费主体对楼盘的前景和预期充满信心，放假的不断飙升已经让楼盘成为更大更新更有利的增值储值方式，一个楼盘想要营销成功靠价格战已经远远不行，因为现在的社会现状是，买得起房子的四处买房但不住，买不起房子的四处向买房但哪里都买不起，只能眼巴巴望着建设中的保障房，而到了最后他们多数连保障房还是买不上…… 所以个人认为现在买房的多是是作为增值投资的途径而非自己住，所以想方设法让他们对你们的楼盘充满好的预期对几年后的增值空间和力度保持强有力的信心至关重要！
第二的话，我认为楼盘的配套设施，软环境一定要齐全或者起码在比较近的时间里会发展得很齐全，让他们相信楼盘周边将会充满商机，从居住的角度的话，要让他们相信你们楼盘从环境到物业，从安全到人文素质都很高，能够住的安全舒心，绝对不会出现新闻里频频曝光的种种负面，并且他们的权益可以得到确凿的保障。
最后的话，必不可少的一点，疲劳轰炸，广告效应，虽然很俗套，但是绝对是不可或缺的。一定要有知名度，因为只有别人知道了你的楼盘先，才有可能去考虑你的楼盘是否符合上述两点，才会去关注你的楼盘究竟怎样，不管是电视的海量广告，还是明星的还吹胡侃，又或者铺天盖地的传单广告画，甚至的士电子屏……总之在楼盘发售之前，城市及周边的人可以没去买但一定要听说过并且知道你楼盘在哪！
也就是 要有知名度，软环境要硬，购买前景要一片光明（这个很大程度上依靠广告效应）！至于销售者业务素质啊 开发商啊等因素，不想赘述，如果没有足够优秀的销售团队，那么所有的关键斗不过是处处的破绽而已，希望个人以上观点对你有用！~
㈡ 商业地产对于住宅地产的优势有哪些呀
就商业地产而言，可能相对住宅会有一个优势，住宅是开发区以直接的方式销售给终专端客户，而商业是属让消费者有一个长期的回报，相对于住宅而言，它的投资回报率不是很高。而且最近一些很大的项目，它会弥补一些不足。这个会给房地产补充一片很大的市场空白。您觉得呢？希望能够帮到您！
㈢ 如何调动积极性 房地产商业销售
其一，要适时对经纪人进行培训，让他们时刻保持赚钱的欲望。
其二，要制定定时定量的计划。每月或每周下派任务给经纪人，奖惩相结合。奖励机制应多样化。
其三，监督评估
其四，使用末位淘汰制。当然，可以选择调岗等
㈣ 本人做了8年房地产销售了，包括：住宅地产，商业地产，模式包括：坐销，行销，等等，如何做个代理公司
做了8年了。你应该知道想要做一个代理公司所需要的东西。人脉-资金-团队，三项缺一不可。
首先谈谈坐销项目。不管是商业还是住宅，如果是刚起步，人脉最重要，其次是资金，再其次是团队。开公司，最重要的是要有业务做。8年经验，你可以看看手上积累的开发公司人脉。接项目最直接的办法就是你认识开发公司的董事长，接项目可能就是他一句话的事情，或者你认识政府部门的，最好是土地局方面的，由此介入开发商。再其次是你认识开发公司的贷款银行，由银行介入。接到项目之后，开始的资金投入也是必不可少的，在开始销售房屋之前，你是没有佣金可拿的。团队，既然做了8年，复制团队很轻松，招一个有经验的案场经理可以解决不少问题。
行销项目，这个所需要的东西顺序是这样的，团队-人脉-资金。行销讲究的是团队的力量，应为既然能用到行销的项目肯定是坐销效果不是很好。你的团队凝聚力就很重要。这里的人脉是指你手上既有的潜在客户，行销的提成点很高，开始的话不能全指望手下的人来产生业绩，自己的单兵作战能力就尤其重要了，不然没有业绩，撑不了多久。资金方面你懂的，行销的资金无非就是一个办公地点，和员工的基本工资，而行销人员的基本工资很低。
希望能帮助您，纯手打，望采纳
㈤ 商业和住宅对于销售哪个更容易做
给你个建议，第一：假如那边你有100%的把握可以进入，第二：现在的项目版在一年以内不能拆迁。是权可以跳槽的，人往高处走，赚钱的机会要把握。顺便给你提个醒：在别处那里的销售也知道自己的楼盘好呀，那有这么容易让你插手哦，先考虑到最坏的结果，再开始行动，[最好是那边不行，这里还有位置留着}我是支持你跳槽的，做为一个男人，要经历过，趁自己还年轻，敢于尝试。不要做一个百思不动的人。说的再好听都是费话。
㈥ 房地产商业团队与住宅团队一起销售的利弊
没什么不来利因素，目自前一线城市很多楼盘开发商都是进行“联合代理”销售模式，就是一个项目两家代理公司（甚至更多）来共同销售和竞争。就你所说的，应该还算温和的开发商。一个项目两个类型的物业进行分别独立销售，没什么不好。唯一可能有影响的就是在根据开发商的销售进度要求下，会有住宅或者商业存在不同的集中销售阶段，对没有重点启动的销售团队来说有点“寂寞”啊！哈哈！也就说看着人家赚钱，自己还在开荒！其实这种没有绝对的，都是相对的，销售人员互相挖墙角到时会有的，人员流失（流至对方）还是需要谨慎对待的。
㈦ 商业产权做住宅，该如何策划以及营销
正好刚刚接到腾冲的一个产权酒店项目，给你说下我的思路，供你参考。商业产权作住宅，完全等同是不可能的，毕竟土地年限有差别。不太理解你怎么想到把商业的变住宅？把住宅变商业还差不多吧！不过你提出来，我想可以考虑把商业性质变更成酒店，然后做产权酒店。起码土地年限问题可以解决，而且当地政府都比较支持酒店（毕竟面子工程嘛）。让开发商想好是自己经营还是委托给管理公司经营。不过一般也都是管理公司经营。其次你说的位置不好，描述的也太不准确，是指交通配套？距离？周边环境？还是其他？不详。但你说离旅游景点比较近，那起码还是有优势的。看看占地规模，是否能够支持有特色的配套功能，比如集散功能等。切忌，所有和后期经营相关的问题一定要和经营公司沟通，不只是开发商，毕竟是他们在经营的。市调的话我觉得首先明确酒店定位吧，分为三类被访对象。第一类是普通游客或者本地商务人士，可以在旅游景点出口、高档消费场所甚至有车群体去做，主要了解他们的酒店需求特点和生活习性；第二类针对旅行社，对酒店的返点、当前区域旅游景点和线路选择、酒店定位和客群以及价格做研判；第三类针对当地的中大型企业，主要了解会议需求，这个可以通过深度访谈来做。有了这些，酒店的定位、客群、价格、经营预期、渠道、回报率等关键问题就解决了。然后才能是营销策划方案。不知道是不是你想要的，供你参考吧，祝成功！
㈧ 写字楼和住宅的销售策略有什么
住宅和商业来(写字楼)两者的区别源可能最主要的是在于是否可经营。前者的购买者基本就是使用者，无论他是自住还是投资，不存在经营的情况，其价值也就不与精英呢情况相关。后者的购买者不一定是直接使用者，可能是自用可能是投资。对于自用需求，他们对价值的判断类似住宅了；对于投资者，经营情况会对他们认知项目的价值有较大影响。所以住宅一般直接销售就可以。商业、写字楼就要考虑面对什么样的客群。如果投资客户为主，也许在销售进行的同时或者之前，就要考虑招租或者引入相应的管理公司，以让客户对未来的经营情况也就是未来他们的收益有信心，或者有保障。在具体的销售方面，前后两者的细节上还有些分别的了。
㈨ 商业经营：如何为商业地产增值
商业地产，商业先行。商业之中，商业的经营管理好坏决定了商业铺面的价值。 与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，中国的商业地产在短短两三年内迅速发展，成为了投资人眼里的新创富支点。目前，许多商业地产项目在前期销售时均可在短期内销售得很好，但在后期经营时却面临一些困难。有业内人士认为，这主要是因为一些商业地产开发商大都由住宅转向商业，缺乏商业经营管理的经验，且没有良好的融资渠道，只能以传统的销售模式销售商铺，因此在后续经营时常会遭遇窘境。 一位资深的地产策划人士指出，目前商业地产经营主要有两种模式，即"只租不售"和"租售结合"。"只租不售"的经营模式商具有比较统一的产权，可以进行整体统一的经营管理，并不断根据市场的变化及时调整，始终保持市场竞争力。这种模式追求的是物业的长期利润最大化，但开发商如果没有充足的资金和良好的融资渠道，很难面对沉重的资金压力。另一种"租售结合"的经营模式虽然解决了前期开发的资金压力，但因产权的不统一，容易导致项目整体经营无法协调，难以管理，对开发商的品牌和长远发展形成不利影响。 对此，一些开发商们也采取了不少解决方案，如采取"部分销售、统筹经营管理"的经营模式，即开发企业在开发之前预先做好商业物业的整体营运规划，然后将部分经营面积对外发售。发售同时，接受小业主委托，将物业交由商业管理公司统一经营。为了保证项目的稳定经营，开发商只将小部分营业面积进行公开发售，以保证对整体项目的控制权，同时以"返租、保租、包租"等形式，获取小业主的经营权，从而比较好地解决了投资主体分散与统一经营的矛盾。 也有专家建议，商业地产要尽可能地规避后期的经营风险，在经营管理上可以选择实力雄厚的知名商业运营商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；另一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。