住宅物业总务部门的管理制度

⑴ 小区物业管理规章制度

一、安全职责

1. 严格执行公司的各项管理制度;

2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督;

3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察;

4. 做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导;

5. 查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故;

6. 建立健全和管理好系统档案资料;

7. 抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训;

8. 做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作;

9. 完成领导交办的其他任务

二、护卫岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕;

2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序;

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内;

4.熟悉小区内住户的基本情况;

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确;

6.严格执行24小时巡逻制度;

7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行;

8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

(1)住宅物业总务部门的管理制度扩展阅读：

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决

参考链接：

物业管理条例

⑵ 总务后勤管理制度

机关后勤管理制度

一、公务接待
1、除重要客人接待外，公务接待用餐分工作餐和公务接待餐两类，由办公室本着节约的原则选择用餐点。
2、工作餐经处室负责人同意，公务接待餐经局分管领导同意。并由具体业务处室的有关同志，事先到办公室登记，办公室按人员级别和人数安排就餐。
3、公务接待餐一般由局分管领导或具体业务处室的有关人员陪同，工作餐原则上不陪同。公务接待餐用餐后，应由陪同人员在结算清单上签字。
4、在外地出差，因工作需要需招待有关领导的，应事先征得局分管领导的同意。
二、卫生管理
1、全体职工应自觉爱护环境卫生，努力养成好的卫生习惯。
2、除大扫除外，场地、门厅、会议室、老干部活动室、走廊、厕所等处的公共卫生由门卫负责。门卫应勤于打扫，保持这些场所整洁。室内卫生由各处室负责。应做到室内文件资料摆放整齐，门窗、地面、桌面等整洁。
3、办公室要加强对卫生的督促检查，除不定期巡视外，卫生督查员应每半个月检查一次卫生，并公布检查结果。如门卫懈于打扫，应及时予以批评教育，屡教不改的，予以辞退。对于卫生经常处于不整洁状态的处室（一年三次以上），取消处室负责人年终评优资格。
三、文印管理
1、复印机、一体机等文印设备由专人管理使用，其他人员一般不能私自操作。
2、除局领导已签批的文件外，任何材料的打印或影印，须先由处室负责人提出意见，经办公室负责人批准后，由办公室按先后缓急进行安排，并办理登记手续。
四、电话管理
除局领导办公电话外，局内其它电话统一采用IC卡电话，IC卡充值由办公室统一管理。
五、安全保卫
1、办公室要加强管理，做好防火防盗工作。
2、下班时，全体同志应自觉关闭空调器、计算机、饮水机等电器开关，关好门窗，最后离开的同志应锁好走廊铁栅门。
3、除特殊情况外，局机关工作人员晚上原则上不应带外客来单位，并应于晚上10时前离开办公室。
4、财会室、档案室、计算机室等重要部位工作人员离开办公室时，要做到随手关门。无关人员不得随便出入重要部位的办公室。
5、机关工作人员要严格执行有关保密条例，严防失密、泄密事件发生，不得随意复印密级以上材料，不得随便谈论尚未公开的工作事宜。
6、门卫人员要坚守岗位，做好外来人员询问登记工作，拒绝无关人员进入大楼，晚间应在大楼内外经常巡查，10点后，应检查一遍走廊铁栅门及大门等的上锁情况，严防各种事故的发生。

⑶ 物业业务部管理制度

第一节 岗 位 职 责
一、物业处职责

一、根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方案，定期向公司汇报管理情况。
二、制定所属物业处的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。
三、监督、管理和指导下属维修队、护管队、保洁队等队室开展工作。
四、根据公司相关管理制度和物业处具体情况，制定本物业处的质量保证体系、管理细则。
五、完成公司交办的其它工作。

二、物业处主任岗位职责

一、在总经理的领导下，带领物业处全体人员对辖区的物业进行全面管理。
二、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。
三、通晓物业管理的有关规定，组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。
四、根据统一管理与专业分工的原则，领导全处人员对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。
五、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施，定期向公司领导汇报管理情况。
六、完成公司领导交给的其他工作。

三、物业处副主任岗位职责

一、在总经理的领导下，协助物业处主任对辖区的物业进行全面管理。
二、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。
三、通晓物业管理的有关规定，协助组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。
四、根据统一管理与专业分工的原则，协助对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。
五、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，参与制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施。
六、完成上级交给的其他工作。

第二节 制度规定
一、社区文化制度

一、各物业处主任全面负责所管物业项目社区活动工作，做好小区（大厦）精神文明建设的宣传工作。
二、拟订小区（大厦）社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报公司审核。
三、策划社区活动，并填写“社区活动计划申报表”，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。
四、组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动。
五、每季度进行一次业主座谈会或走访业主活动，广泛收集信息，做好有关记录。
六、对外联系和协调，对社区重大活动及小区的新事和新气象，通过新闻媒介及时宣传报道，塑造良好的社区形象。
八、对文体场所及其设施设备进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，组织工作人员进行专业培训。

二、房屋管理制度

一、各物业处对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
二 、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
三 、每日巡查 1 次小区（大厦）房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
四 、各物业处按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立所管物业项目的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
五 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

三、公用设施设备管理制度

为搞好小区公共配套设施设备管理，更好地方便业主（住户）的工作与生活，特制订本制度：
一、小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。
二、小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类,使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。
三、要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种设施的使用、操作规程或有关规定，不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。
四、公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。
五、在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。
六、公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。
七、由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。

四、车辆管理制度

一、各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。
二、需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。
三、各物业处应熟悉掌握小区（大厦）车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。
四、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区（大厦）交通、停车秩序。
五、负责对小区（大厦）内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。
六、2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆禁止进入小区。
七、机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣号、试车、修车、练车。
八、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。
九、对小区（大厦）车辆管理情况定期向公司汇报。

五、大厦停车场管理制度

一、停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护，并在《停车库车辆进出登记表》上做好记录。
二、应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整齐有序。
三、大厦内所有客户的机动车辆必须登记备案。
四、当有车辆驶入地下车库时，值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走，无车辆停放许可证的车辆不得停放。
五、每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。
六、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生。
七、车辆出库时，仔细核对出库之车和驾驶员(车主)，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问。
八、当停车库发现可疑人员时，保安岗应急时前往对可疑人员进行查问，同时巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。

六、小区停车场管理制度

一、 指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。
二、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。
三、 随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。
四、夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。
五、 留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。
六、如有特殊情况及时上报。

七、小区装修管理制度

一、各小区管理处负责本小区内具体装修管理事宜。
二、各管理处应履行职责，认真审核装修项目、范围和施工队伍，加强督促检查，同时将装修申请表、施工图等资料归楼保存。
三、各管理处应当经常巡视本小区内有无违规、自行装修现象，如有应立即制止。
四、在业主装修期间，各管理处应注意公用设施、设备不被装修损坏，如果发现有损坏部位，应立即责令恢复并按照《装修管理办法》处理。
五、各管理处应注意在业主装修期间，其装修行为应尽量不能影响其它业主的生活、工作活动。
六、各管理处应制定有效措施对装修施工队进行管理。

八、 打架斗殴、聚众闹事的紧急处理

一、报警程序
1．报警：一旦发现打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事等治安事件，要及时向领导汇报、通知所有护管员集合并报警。
2．报案人要讲明发案地点、人数、闹事人员是否携带凶器，并报告自己的姓名。
二、处理程序
1．护管员接到命令后立即赶到出事现场，将斗殴双方或肇事者分开，把肇事者带到保安部办公室处理；
2．保安人员检查现场是否有遗留物，公共设施是否遭受损坏、损坏程度、数量；
3．如事态严重，有伤害事故发生，保安部应及时与当地派出所或公安机关联系；
4．在将斗殴人员带往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑；
5．夜间值班经理：接到报告后，立即到达出事现场，发出控制事态发展的指令，负责弄清双方当事人的身份、居住地点，并进行必要的处理；

九、电梯困人的处理程序

一、接到电梯应急电话或巡查时发现电梯困人，立即报告当值领班和组长，组织保安员、维修员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部。
二、当发生停电时要首先检查电梯内是否困人，若困人按照第一条处理。
三、解救时应先使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
四、如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
五、组长填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。

十、大厦停电事故的处理程序

（1）接到大厦将要停电的通知，应在停电前通知业户和顾客。工程组安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理处应派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系工程组，检查停电原因并通知相应部门。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。
（5）应加强巡逻密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。

⑷ 物业公司的管理制度

行政方面：
员工守则、岗位责任制、考勤管理制度、后勤管理制度、档案、文版件管理制度、培训制度、人事权管理制度、财务管理制度

业务方面：
综合：
业主接待制度、值班管理制度、消防管理制度、外来人员管理制度、
客户接待：
投诉及回访管理制度、收发管理制度、客户来访及接待制度、业主档案及信息管理制度、收费管理制度、业主入住工作流程
工程维修：
楼宇接管验收工作流程、水暖空调工作流程、强弱电工作流程、高压操作管理制度、锅炉及供暖设备设施管理制度、中央空调管理制度、二次供水管理制度、设备设施维修保养管理制度、设备设施日常巡检管理制度、楼宇建筑巡检管理制度、设备机房管理制、装修管理制度、入户维修管理制度、备件库房管理制度、图纸及设备档案管理制度、电梯管理制度
秩序维护：
园区及楼宇进出管理制度、物品进出管理制度、园区及楼宇安全巡视管理制度、消防及中控值班制度、岗位交接班管理制度、车辆管理制度、停车场及停车库管理制度、消防设备巡检制度
绿化保洁：
保洁管理制度、绿化养护流程
管理预案：
突发事件紧急预案、消防紧急预案、汛期防汛紧急预案