① 房地产企业直接销售是什么意思
不通过销售代理公司，自己通过案场进行销售。
② 直接销售与间接销售的方式各是什么
是指企业两种不同的销售方式。直接销售也叫“自产自销”，是指生产企业利用自身的销售力量将产品直接销售给消费者或用户，无须中间商介入的销售方式。这种销售方式的优点是:(1)销售渠道短，产品能迅速进入市场。(2)流通费用较低，消费者与企业双方都受益。(3)直接与消费者见面，信息反馈及时、准确，有利于企业决策。(4)有利于企业为消费者提供更好的服务。(5)便于控制价格。其缺点在于，由于直接销售使生产者肩负中间商的职能，增加了销售人员和销售费用；由于销售网点受到一定限制，导致商品流通范围受限；生产者要承担市场风险和市场促销功能。间接销售是指生产企业通过中间商或中间代理商把产品销售给消费者或用户的销售方式。中间商的作用是购买和销售商品、转移这些产品的所有权。中间代理商不拥有产品所有权，只帮助购销双方转移产品所有权。间接销售是社会分工高度发展的产物，也是商品交换中应用最广的销售方式，在现代商品流通中居主导地位。间接销售的优点在于:(l)有利于生产者集中人力、物力于生产活动。(2)有利于扩大流通，便于消费者购买。(3)沟通产销信息，可以起到集散商品和“蓄水池”作用。(4)中间商具有较丰富的市场营销经验，能在流通中开拓市场，促进销售。其缺点是信息反馈差，商品流通速度较慢，企业不易控制销售价格等。企业在市场营销活动中，对其产品选择什么销售方式，一要视产品情况而定，一般来讲，时尚流行的产品，易腐易毁的产品，技术性强、销售服务要求高的产品，市场较集中，顾客的潜在需求多的产品可采用直销方式。绝大部分工业品、日用消费品及品种规格少且产量大的商品可采用间接销售方式。二要视企业自身状况而定，经济能力、管理能力、经营和技术能力较好的企业，根据产品情况，若需要可采用直销方式。反之，如果声誉不高、规模小，市场营销能力差的企业，在采用何种方式时要慎重考虑，一般以间接销售方式为好
③ 房地产销售主要有哪些销售途径
1、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心
在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面：
1.1分析顾客的服务需求
1.2顾客渠道偏好调查
1.3考虑顾客购买准则
1.4监控顾客购买行为的变化
1.5提供灵活的渠道选择
2、房地产渠道选择与房地产企业定位
当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。
3、房地产渠道与顾客购买行为
顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。
3.1房地产销售点的选择原理
3.2消费者对房地产销售现场的认知
4、房地产渠道与产品
4.1产品识别
4.2服务要求
4.3客户购买风险
4.4产品的生命周期
5、渠道与沟通
来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。
5.1收集与销售有关的一切信息
5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径
④ 房地产一般有哪几种销售模式
房地产销售模式，从销售的房产形式来看，常用的不过两种：现房销售和期房销售回。
现在市场上销售的大部答分都是期房，所谓期房亦即“楼花”，消费者在购买时看到的最多也是封顶的房子，更大部分是尚在图纸或者是大坑状态的“大饼”。消费者购买之时实际上得到的不是房子，而是将来以此价格来获得这个房子的一种“期权”。
现房销售顾名思义，就是消费者在购买时得到的已经是实实际际的房子，而并非“虚无缥缈”的图纸和描述。这种销售方式最大的优点是极大的降低了消费者的投资风险，房产的可实际感受性和受益的时效性大大增强。
⑤ 开发商不得采取哪些方式销售商品房
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
⑥ 房地产销售有怎样的方式方法
房地产销售对销售员有话术技巧，对开发商有地理环境和结构上面的可以去进行分析，来佑商爆销模式专做房地产快销的。
⑦ 房地产楼盘的销售方式有哪些
1、市场研究。
（1）购屋者研究。目前上海地区购买金额较高的房产以境外人士居多，欧美、
日本人大多租房。上海原来房屋租金比香港、台湾等地还高，因为房屋供不应
求。但现在写字楼不断往下调价，原来2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果
租金不降低，客户就另租他屋。原因在上海写字楼越来越多，尤其是今年年底之
前，交房率很高。购房者中最多的是华侨、港澳台同胞、东南亚地区人士。中国
人喜欢置产，即投资，他们认为房地产会增值。针对客户性质，还可在上海通过
媒体、报刊、杂志作宣传，区域性的可散发DM（海报），这时最容易成交的是本
大楼或本社区的客户。
（2）产品的研究。产品有店面、办公室、住宅、商场、厂房。店面分母市和子
市，比如有业务人员接延安东路一门面出租业务，经调查此处人少车多且附近多
经营汽车零件专业经销，不宜经营发廊、餐厅，于是在整条路派DM，客户很快出
现并有竞争趋势，这是母式。子式是指社区、商业型，什么行业都能做。上海多
连锁店、速食餐厅，进而会发展到二十四小时便利商店，变成真正的不夜城。
上海的厂房租赁由于市区厂房外移，租赁处于停顿状态。
（3）市场分析。市场分成大环境和小环境。政治、经济、社会、法令及有关方
面组成大环境，会影响购房者心态。政治不稳定，经济不景气，都将影响市场和
资金的流通，从而打击房价。小环境指个案的环境、地点、屋况、附近房价，可
均衡产品的市场供需。
（4）竞争产品的分析。最大的敌人在本栋大楼、本社区。
2、作好售屋前准备工作。
（1）充分了解委托销售房屋之优缺点、大小环境且能说服客户，使客户心动之
理由。客户心动的原因有几点：房屋合乎需求；客户喜欢该房屋；价值大于价
位，也就是物超所值。针对缺点，应拟定“答客问”、将缺点转化为优点。
（2）搜寻针对房屋优缺点、市场环境及经济形势、政治法令形势资料，寻找说
服客户之说词，做出“答客问”。当个案推出时，往往要召集所有人员做“物件
流通”，一般每周或每两周集合所有营业销售人员，交流手上“物件”，“答客
问”人手一份，做实战模拟演练。等客户上门时，人人能对答如流。
现在一些房产公司尚未做到“驻守现场”，其实这很重要。我们往往在一个社
区、大楼散发本社区、本大楼物件的DM，引导客户进入。尤其是同一栋大楼的人
介绍客户上门，成交比例在50％以上，同社区客户成交比例为30％，而报纸广告
交机率为1.5％。所以，区域性客户最重要。客户重点在本栋大楼、本社区范围，
其中广告曝光量量越高，客户越多。
售屋前，针对附近有竞争的房屋之优缺点作比较，在客户提出时立即回答，批
评对方缺点。
如何比较房屋优缺点？要做好（1）屋况分析表。物件地址、姓名、电话、房屋
种类、收费方式、建坪数等等明细表，一有客户，业务人员立即可以回答。如屋
况表没有做到仔细完整，就会有矛盾或欺骗因素出现。（2）环境分析表。公共交
通、公共建筑、学校、菜市场等等，还有“风水”特征，这点较重要。上海房地
产客源是港澳台、华侨、东南亚人士，他们较注意“风水”，如财位、对房是否
过高，是否面对大树、电线杆、屋角、死巷、刀壁等。
⑧ 房地产开发商为什么采用直接销售渠道导致了失败，而采取间间渠道取得了成功
直接销售渠道一方面所花的时间长，投入大，另一方面，资源有限，资金回笼慢，压力内大；间接渠道一方容面有利于资源整合，产生集聚效应，另一方面就是可以借力打力，在销售范围，销售模式方面都能得到最大提升，一句话，间接渠道是所有人在用各种方式帮开发商销售。
⑨ 开发商卖商铺有几种形式
开发商出售商铺有几种形式：只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，
作为投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。
只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。
期返租模式返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。
短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能力、品牌度等等。
开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售不租、内铺返租销售；街铺部分带租约＋直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。不管是哪种销售模式，商铺投资者投资前一定要先认清各种销售模式的优势及其风险，了解开发商、商家的信誉及经营管理能力，考察商家的业态、业种规划，同时要结合自己的资金能力。只有经过多方参考，才能有效回避投资风险。
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