开发商逾期

A. 开发商逾期办理房产证怎么办

老百姓在购买新房的时候，不仅面临延期交房的风险，也会存在延期办理房产证的法律风险，延期交房会导致入住延迟问题，逾期办理房产证可能会导致落户、上学等各种现实问题，逾期办证怎么办呢？

一、开发商逾期办证后，一般会遇到两种情况：

（一）《商品房买卖合同》及相关补充协议针对逾期办证有约定；

（二）《商品房买卖合同》及相关补充协议没有明确约定。

第一种情况比较常见，一般合同中都会有“房屋交付180天以内，出卖人协助买受人办理产权，逾期超过360天，出卖人按日向买受人实际交付房款的万分之二（一）进行违约赔偿，直至产权证办出为止”的类似约定。

根据这条约定，法院对于延期办理产权证的态度一般是支持的。在买卖双方的购房合同有约定的前提下，依据合同约定，在没有规定的时间内履行合同的义务，应当承担违约责任。

第二种情况，就是合同中没有约定，王晓鹏律师就曾经遇到过一个类似的，开发商虽然用的是合同模板，但是把逾期办证这一条给模糊了，改成了“另行协商”。

开发商在做这一份合同时，可能就知道自己会逾期办证，因此回避了该问题。

二、那么该怎么办呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

法律据此已经做出规定，另行协商我认为是约定不明。因此若是双方没有约定或者约定不明的情况下，开发商一样要承担逾期办证的违约责任。

三、那什么时候起诉呢？开发商一直拖着会不会过诉讼时效？

基于商品房买卖的特殊性，开发商不仅负有按合同义务及时交房，同时也有义务协助办理更名、办证的义务。所以，双方在合同中有约定的，从约定期满次日起三年计算诉讼时效。若是没有约定，按照法定的到期日起算三年诉讼时效。

王晓鹏律师近照

因此，即使开发商故意在合同中没有约定逾期办证的条款，也可以主张逾期办证违约金，主张权利要及时，在法律保护的期限内起诉，才有可能保障自己的合法权利。

B. 开发商延期交房要怎么处理

开发商无正当理由延期交房的，购房人应当催告，经催告后在合理期限内如果仍然没有交房，可以要求解除合同。另外购房者也可按照合同要求支付违约金或者赔偿损失。如果合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

(2)开发商逾期扩展阅读：

交房流程

1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。

2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》（即两书一表）原件。

3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写《房屋验收情况表》。

4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。

5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。

6、开发商向业主交付房门钥匙。

7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。

网络-交房

C. 开发商违约有哪些情形

开发商违约有哪些情形
（一）交楼缺验收证以及延期交楼。
（二）交楼后与合同约定不符合。
还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入（大于3%）、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。
（三）不合理收费。
购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费（业主也可自行办理）等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。
（四）交楼后发生质量问题开发商推委责任，未及时修缮。
房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。
二、什么情况下才算是开发商违约
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋，这是目前存在的最普遍问题。很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋，并且没有任何免责事由，但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张，这实际是对开发商违约行为的一种纵容。
（二）开发商一房二卖
开发商一房二卖是指开发商先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给购房者造成了严重的损害的违约行为。在一房二卖中可能出现两种情形：
1、两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。
2、两个买受人都没有取得房屋所有权证。
（三）开发商交付的房屋质量存在问题
开发商建筑的房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重质量问题。一般质量问题包括：裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等；严重质量问题包括竣工验收不合格。
（四）开发商交付的精装房存在质量问题或与样板间不同
购房者购买精装修房，通常价格要比清水房多付房款，但在房屋交付后却发现交付的精装房与开发商展示的样板房有很大的差距。一般购房者因缺乏专业知识，无法判断其潜在的质量缺陷，比如设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）开发商未按期办理产权过户
开发商往往借口办理产权登记的资料不齐，房管部门不给办理初始登记，才造成业主办理不了产权证，但开发商以商品房买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约金来推卸责任。
（六）变更规划设计
1、开发商不按批准用途开发房地产。
2、未经业主同意，擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途，破坏规划设计要求，致使原业主生活方便、或采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。
3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少。
4、开发商违反规划设计变更告知义务。
（七）逾期办理产权证