⑴ 购房协议书经法院确认合同效力并下达了民事调解书，现开发商要加价，我可以申请法院强制执行吗
法院主持调解的，要制作调解书，是法律效力的，法院当然要加盖人民法院印章。回
相关法律答规定：
《民事诉讼法》第九十七条调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。
调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。
调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。
⑵ 关于公积金贷款购房后退房的法律问题。
公积金贷款购房后可以退房，但是首先得把公积金贷款还清。
如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。但是首先得把公积金贷款还清。
贷款合同是基于买卖关系的存在而存在的。就上述所述之情况，造成退房的责任在于开发商逾期交房的违约行为，在此情况之下退房所发生的一切费用和造成的一切损失开发商均需负责赔偿和承担。至于贷款由于已一次性过至开发商帐户，因此往往采取由开发商将贷款金额及利息支付给贷款人，贷款人与您解除贷款合同的方式进行。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。
根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。
1、退房违约金的数额
违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
2、退房违约金的程序
首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;
其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。
⑶ 房屋征收办担保的合同可以行政诉讼和民事诉讼同时起诉吗现在开发商不履行合
解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法律法规，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性法规的规定对各方均具有约束力的裁决。(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关及相关部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
⑷ 房子如何维权
可以，找承业中安，
⑸ 遭遇“渣”项目 购房者应该怎么维权
对于绝大部分家庭来说，购房是一生中最重要、最大的一笔投资，购买一套称心如意的好房是实现安居乐业的前提。因此，购房者在购房时都会慎之又慎，但是无论购房者多么谨慎，也还是难免碰到“渣房”。成都楼市最近维权的楼盘特别多，购房者辛苦的血汗钱，却遭遇了各种“渣”盘。卖房的时候宣传的学校、商场等配套说没就没，交房的时候发现房屋与图纸相差太大，楼盘质量更是堪忧。城东某项目号称是“学区房”，但只是开发商的一纸宣传；双流某项目还未交房，横梁就断了；新都某项目业主维权，竟然造成多名维权业主受伤。
下半年成都即将进入交房高峰期，购房者在购买商品房过程中应该如何依法维权？本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所陈军律师、韦海军律师、苟凌律师、黄磊律师、孙婷律师为您解答。
搜狐焦点网：开发商开发的楼盘应当达到什么标准才能够交房？对此，法律有没有明确的规定？
北京安博（成都）律师事务所陈军律师认为：
根据《建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《商品房销售管理办法》第7条第4项规定：“商品房现售，应当具备以下条件：（四）已通过竣工验收”、第8条规定“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房限售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”由此可见，商品房通过了竣工验收并取得了房管部门认可的现售备案登记，开发商所开发的商品房才具备向购房者进行交付的法定基本条件。
当然，如果开发商与购房者之间约定的交房标准高于前述国家规定的交房标准，则应当按照双方约定约定执行。比如双方约定交付的是可以拎包入住的精装房，则开发商应按约将装修完毕的商品房交付给购房者。
搜狐焦点网：开发商交付的商品房虽然符合合同约定的交房标准，但是交付的商品房存在装饰、设备标准等不符合约定的瑕疵，此时，购房者是否有权拒绝收房？购房者此时应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所韦海军律师认为：
《合同法》第61条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商向房屋买受人交付不符合合同约定装饰、设备标准的，属于未按合同约定全面履行商品房交付义务。但如果该商品房附属的装饰、设备通过了竣工验收，且对法定的商品房交付条件不构成根本性的影响（比如电梯品牌与约定不符），也应视为开发商所交付的商品房符合法定条件。购房者不能仅以商品房附属的装饰、设备不符合约定为由拒绝收房。购房者可以在收房后依据合同约定以及法律规定要求开发商承担更换、修复及赔偿损失的民事责任。
搜狐焦点网：开发商交付的小区品质、绿化等配套设施与宣传不一致，购房者应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：
首先，若购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》对此问题有约定，则购房者可以依据合同约定维权，追究开发商的违约责任；
其次，购房者可以依据《解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定追究开发商的违约责任。
最后，购房者还可以收集开发商在该楼盘宣传中使用的各类广告宣传材料，就开发商虚假宣传的问题向属地工商管理部门投诉，要求工商部门对开发商虚假宣传的行为给予行政处罚。
搜狐焦点网友：开发商擅自更改规划，购房者应当如何维权？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：
根据《中华人民共和国城乡规划法》48条、50条《中华人民共和国行政许可法》36条、40条、47条之规定，开发商若要更改规划，应当向规划主管部门提出申请，规划主管部门应就开发商提出的申请组织购房者召开听证会，征求购房者的意见，然后决定是否做出更改规划的行政许可。
如果开发商未取得规划主管部门同意擅自更改规划，购房者可以向规划主管部门举报，要求规划主管部门进行处罚；如果规划主管部门未按照法定程序组织听证征求购房者的意见，而做出了更改规划的许可，购房者可以提起行政诉讼，要求规划主管部门撤销更改规划的具体行政行为。
最后，购房者也可依据与开发商签订的《商品房买卖合同》追究开发商的违约责任。
搜狐焦点网友：购房是大部分人一生中最大的投资，对于购房者来说，在购房时应当注意哪些问题？
北京安博（成都）律师事务所孙婷律师认为：购房风险时时存在，但如果做好以下事项或许可以最大程度防范风险，维护购房者的合法权益：
第一、全面考察了解开发商的背景、实力及已开发楼盘情况；
第二、通过司法网站查询开发商涉及诉讼、执行案件的情况；
第三、保存好开发商在发放的书面宣传材料，如果条件允许，最好采用视频录像的方式进行固定；
第四、核实开发商所售楼盘是否已经取得法定的建设、销售许可证照；
第五、尽量将开发商的口头承诺等购房者十分关心的问题载入《商品房买卖合同》；
（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑹ 房屋出现质量问题要怎么维权
买房不一定一帆风顺，如果遭遇房产质量问题，应该如何维权？购房者可以选择与开发商直接交涉采取和解协议，也可以到消费者协会投诉，又或者到法院起诉等。接下来就为您详细介绍。
维权途径一：与开发商直接交涉采取和解协商的办法途径
协商和解，就是指当事人双方在平等自愿的基础上，本着公平、合理解决问题的态度和诚意，交换意见、取得沟通，使问题得到解决的一种方式。这种方式具有及时、直接、平和等特点，对于较小的纠纷或讲信誉的开发商来说，采用此种方式解决矛盾能获得较满意的结果。
买房者在直接找开发商协商和解时，应注意以下三个方面的问题：
1、准备好翔实、充足的证据和必要的证明材料。
2、要坚持公平合理、实事求是的原则。在与开发商协商时，要阐明问题发生的事实经过，提出自己合理的要求。必要时可指明所依据的法律条文，以达成问题的尽快解决。
3、要注意时效性。有些问题的解决具有一定的时效性，不要被开发商的拖延所蒙蔽而一味地等待。因此，如果在证据确凿、事实明确的情况下，若开发商还故意推诿、逃避责任，购房者就要果断地采取其它方式来求得问题的解决。
维权途径二：到消费者协会投诉
如果协商和解不成，对购房者来说到消费者协会投诉是优化的。消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织，是对商品和服务进行社会监督的主要社会团体。因此消费者在自身合法权益受到侵害时，向消协投诉，请求消协调解是常见的方式，能够较为顺利、有效地解决纠纷。
消协调解的是购房者与房企之间的消费纠纷，主要是购买商品和接受服务时消费者人身财产安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权、结社权、获知权、尊重权、监督权等合法权益受到侵害与经营者之间发生的消费纠纷。消协调解消费纠纷不收费。
消协调解是在第三者的主持下，以国家法律、法规、规章、政策和社会公德为依据，对消费纠纷当事人进行说服、规劝疏导，促使纠纷各方互谅互让，平等协商，自愿达成协议，促使发生纠纷的当事人依法解决纠纷的一种活动。
消协调解本着以下基本原则：（1）依据法律、法规、规章和政策进行调解，（2）在双方当事人自愿平等的基础上进行调解；（3）尊重当事人的诉讼权利，不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉。消协工作人员与被调解人之间是民主的平等关系。
维权途径三：找负责的主管机关
房子出现质量问题，建委是主管机关；但是说到合同，则可以找工商局进行申诉。所谓申诉，是指公民、法人和其他组织以书信、走访等形式向国家机关及其负责人反映情况、表达意愿的行为。根据《消费者权益保护法》第三十四条的规定，消费者和经营者发生争议的，可以向有关部门申诉。
买房者在购买房产遭遇损害时，可以向各级人民政府所属的有关的部门申诉。有关机关在接到材料后，应当迅速进行调查，对开发商的违法行为，除责令其赔偿购房者损失外，还要对其违法行为给予相应的处罚。
维权途径四：根据原先的约定仲裁
约定仲裁是指当事人自愿将争议提交仲裁委员会裁决的一种法律制度。购房者与开发商达成仲裁协议，是通过仲裁解决争议的前提条件。如果双方当事人没有达成仲裁协议，只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向法院起诉，仲裁机构则不予受理。
现在来看，在我国直辖市、省会城市和部分设区的城市设有仲裁委员会。根据《仲裁法》的规定，仲裁实行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理，但当事人有足够理由不服裁决的，可以收到裁决书六个月内向仲裁委员会所在地人民法院申请撤销裁决。
维权途径五：到人民法院起诉
买房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据，并且通过一般的调解途径不能解决问题的话，建议购房者请专业律师，就开发商侵权事实向人民法院提起诉讼。
买房者向人民法院提起诉讼，是通过司法审判程序解决消费争议的一种方式。也是具的一种方式。它是针对前四种方式无法解决争议时的一种更有力度的解决方式。但相对于其他争议解决方式来说，周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备。
购房者向人民法院提起消费争议诉讼应符合下列条件：
1、提起诉讼的购房者应与所提起的争议案件有直接的利害关系，即必须是购买、使用或接受服务中合法权益的消费者及其他受害人。
2、有明确的被告。起诉时明确指出侵害其合法权益的经营者。
3、有明确的诉讼请求，有受侵害的事实及证据。
4、根据民事诉讼法确定的管辖原则，向有管辖权的人民法院提起诉讼。
以上这五个途径没有递进关系，没有递进的含义，是平行的。购房者选择哪一个都是可以的。
维权途径六：其他途径
如以上途径无效，可以考虑诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度。
（以上回答发布于2017-05-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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