❶ 《住宅使用说明书》应包括的内容
（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
（2）结构类型；
（3）装修、回装饰注意事项；
（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
（6）门、窗类型，使用注意事项；
（7）配电负荷；
（8）承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（答9）其他应说明的问题。
上海创远律师事务所
张素晶 律师
（以上回答发布于2014-08-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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❷ 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》指的是啥
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商交房的条件之一，是开发版商必须权给购房者的。
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本，应作为住宅转让合同的附件。
所以，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》具有以上用处。
❸ 二手房交易时，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》找不到了
最好是叫他们拿商品房预售许可证出来，没商品房预售许可证国家不不可以卖房的。请看下面解释：五证两书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 房地产五证的及各自在法律上的功能 “五证”指的是：第一个是国有土地使用证。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转让。只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，开发商往往由于资金缺乏、紧张等各种原因无法取得土地使用权证； 第二个是建设用地规划许可证。根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划； 第三个是建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可； 第四个是建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工； 第五个是销售许可证（预售许可证）。没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。购房者应将五证结合起来查看，才能确保万无一失。 有一种情况可以不用查看五证，这就是所要购买的房屋已拥有产权证书。既然已拥有了产权证，购房者就没有什么可担心的了，但这种情况仅可能出现在存量商品房销售或二手房销售中，新建的商品房或期房根本不可能在销售时就拿到了房屋产权证。 另外还有一种“乡产权”的房屋，这种房子的所有权的转移是受限制的。因为根据我国法律规定，不动产的所有权应与其所在的土地的使用权同时转移。这种“乡产权”的房子取得的只是集体土地使用权，要受到很多的限制，比如这种土地使用权只能在集体组织内流转；国家可以根据需要进行征用等。并且法律明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，购房者在购买该类房屋时，应清楚地认识到所“购买”的并非是该屋的产权，并非所有权，而只是居住使用权。另外，依据法律规定，有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门，乡（村）级政府或其他机构根本无权制作颁发产权证，所以购买该类房屋根本不能取得有效的权属证明。此类购房合同违反了国家的法律规定，自始无效，购房者可以向开发商退房并要求赔偿损失。 商品房二书指什么？其范围是什么？ 1、住宅质量保证书《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？ 解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。 房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏) 2、住宅使用说明书 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
❹ 商品房住宅使用说明书，住宅质量保证书由哪个部门出具，
一、根据建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知的相关规定：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本，由房管部门和建设局、规划局等部门负责监督和审查的。
二、建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的相关法律条文：
第三条
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。
第四条
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位，答复和自理的时限。
第八条
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、陌生墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
第九条
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十条
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十一条
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十二条
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改结构，造成房屋质量受损或者其他用户损失，由责任人承担应责任。
❺ 住宅使用说明书有法律效力吗
作为书面的载体，合同、协议等法律效力已经被大众认同，意向书、承诺函等因内容规定差异性，其法律效力存在一定的争议，情况说明书类似，关键看内容是否能涵盖基本的权利义务，形式上是否有真实签章等。
❻ 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》有什么用
《住宅质量保抄证书》和《住宅袭使用说明书》是开发商交房的条件之一，是开发商必须给购房者的。
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本，应作为住宅转让合同的附件。
所以，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》具有以上用处。
❼ 住宅使用说明书有法律效力吗
为进一步维护业主合法权益，规范住宅使用行为，确保住宅的安全性、适用性、耐久性，根据《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商 品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》及《上海市住宅物业保修金管理暂行办法》等的相关要求，在征询各方面意见和试点的基础上，决定在本 市统一使用《新建住宅质量保证书》(2013年版)和《新建住宅使用说明书》(2013年版)。现将相关事项通知如下：
一、《新建住宅质量保证书》(2013年版)和《新建住宅使用说明书》(2013年版)于2013年4月1日起施行，2013年7月1日起，本市交付使用的新建住宅项目，住房建设单位应向住户统一提供新版“两书”。
二、《新建住宅质量保证书》(2013年版)由市建设交通委、市住房保障房屋管理局统一印制，住房建设单位不得自行制作。同时，住房建设单位应结合《新建住宅质量保证书》(2013年版)的实行，建立、完善住宅质量保修机制，落实人员负责。
三、按照国家和本市的有关规定，《新建住宅使用说明书》应由建设单位编制。《新建住宅使用说明书》(2013年版)作为示范文本，可在市房地产行 业协会官方网站上下载。住房建设单位可按照示范文本的基本内容结合实际情况进行编制，但内容不得少于示范文本。建设单位自行编制的《新建住宅使用说明书》 应采用专业印制，不可简单装订，其尺寸为180*250(mm)，封面应采用证件皮，字体烫金，内芯为双胶纸(100g)。市住房保障房屋管理局负责监督 管理。
四、《新建住宅质量保证书》作为新建住宅销售(配售)合同的附件，与合同具有同等法律效力。住房建设单位应在办理房屋交接书时，及时向住户提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。房屋买卖时，由出让人向买受人提供。
五、本通知由市住房保障房屋管理局、市建设交通委负责解释。《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》在实施过程中如有问题，请及时向市住房保障房屋管理局反映。