A. 房产测绘流程是怎样的
房地产测绘的涵义：
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说,别墅设计图纸，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。
房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。
房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。
房产面积测量工作流程（测绘公司）
一、 测量工程项目受理
二、 签定合同（一般由测绘大队等政府部门组织委托测绘，事前需要申请）
三、 外业实地测量
四、 内业电脑绘图，面积分摊计算
五、 质量检查
六、 向客户提交成果及技术报告
以上是测绘公司的工作流程，我本人是在地产公司。测绘主要分为两次，一次是预售和竣工测绘。现在一般测绘大队都将一线测绘任务委托给测绘公司，由测绘公司出第一手数据，测绘流程如下：
房产测绘（房地产公司）
1、工作流程：①登记收件；②外业测量；③内业数据处理；④经复审、终审后，出具测绘报告；⑤收费；⑥领取报告。
2、申报材料
（1）私房
①私房初始登记：申请表、土地证复印件、规划许可证或房契复印件、规划红线图复印件、身份证复印件等。私房继承另须提供公证书复印件。
②私房落实：申请表、落实私房证明复印件、身份证复印件。私房落实继承另须提供公证书复印件。
③私房面积划分：申请表、身份证复印件、划分说明、原产
权证复印件等。
（2）公房
初始登记：申请表（盖章）、委托书、规划许可证复印件、规划红线图复印件、土地证复印件等。
（3）商品房
①预销售：土地证复印件、规划许可证复印件、建筑施工图（定位总图）及其电子文档、委托书、情况说明等。
②确权：土地证复印件、规划许可证复印件、建筑工程质量监督报告复印件、建筑施工图（定位总图）、委托书、公安工程对照表、相关说明等。
房产测绘应提交的资料
1、委托方应提交的资料
A：单元、幢的公、私房委托测绘应提交以下材料：
(1)填写“房屋测绘委托书。”
(2)申请单位提出按单元套间、幢或楼层进行测绘出图的书面意见(在测绘委托书写明)。
(3)墙界表(房地产产权确认登记的必须提交)。
(4)各层竣工平面蓝晒图。没有竣工平面图的，可提交报建审批的设计施工平面蓝晒图。
(5)建设规划许可证的复印件及蓝线图(房地产产权确认登记的必须提交)。
(6)国有土地使用证的复印件(房地产产权确认登记的必须提交)。
(7)已持有《房屋所有权证》的必须提交房屋所有权证的复印件；《房屋所有权证》遗失登记的委托测绘必须提交溧水县房地产管理所档案室提供的房地产平面图复印件。
(8)公安部门出具的房屋门牌证明(地名办确认文件)
B:新建商品房委托测绘应提交以下材料：
(1)填写“房屋测绘委托书。”
(2)整幢房屋各层竣工平面图(附设计施工平面电子图)，公用分摊建筑面积所在建筑部位的施工平面图须用红色墨标注界线。
(3)公用建筑面积分摊情况的说明。
(4)建设规划许可证的复印件及蓝线图。
(5)国有土地使用证的复印件。
(6)建设工程竣工验收证明
(7)公安部门出具的房屋门牌证明(地名办确认文件)
某地测绘时间及收费标准（供参考）
房地产测绘工作流程图(5个工作日)
测绘队计算，出具测绘报告
(3.5日)
1，审核申报材料
2，绘图计算;
3，制作测绘报告;
4，审核;
5，资料归档.
测绘队现场调查，测量(1日)
测绘队派人到现场调查，测量
测绘队受理(0.5日)
1，房地产测绘委托书;
2，权利人(申请人)身份证明;
3，房屋竣工平面图;
4，分割协议.
财综[2001]94号和国测财字[2002]3号:
1，住宅用房1.36元/�
2，商业楼用房2.04元/�
3，多功能综合楼用房2.72元/�
房产测绘单位内、外业工作流程细则
一、房产测绘外业工作操作流程细则
为了更好的完成房产测绘，使实测、预测有机结合，避免测绘工作失误，进一步保证作业质量，现将房产测绘实测、预测（内、外业）的操作流程细则说明如下，请测量人员按此流程仔细操作。
（一）、 房产项目测绘分栋实测外业工作操作流程
1、实测前，项目经理应将实测项目分配给实测人；
2、施测人员承接外业测量任务后，应做好测前准备：
a、测前应对项目进行查阅，带足项目资料；
b、检查丈量仪器有无差错，是否进行了检验；
c、带足书写工具、外业测丈调查表、预测图纸；
d、检查交通工具是否安全、是否有故障；
e、联系被测单位的工作人员，进行沟通；
f、仔细安排好、预想好实测的主要项目是什么，如：是否整栋、整层，还是一户、一层，还是某一部位、某一尺寸，做到心中有数。
3、实地进行测量时注意事项
a、到达实地后，将测前的准备工作的主要思想集中，先行对施测的项目进行大致的巡视，按照先整体、后局部，先下层、后上层，先外部、后内部，先容易、后复杂，先明了、后隐蔽，先房屋、后用地，先调查、后实测的顺序逐一测量；
b、在开始丈量边长后，测手在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。记录者一边复述测手的尺寸，并及时的纪录在准备好的测丈表上，或预测图纸的相应位置上；
c、在丈量边长的间隙时间，记录员要调查询问测丈表的每一栏目，字迹清晰明了，代换、移转等箭头符号要清楚明了；
d、大边长（超过15m）一定要丈量两次，分段丈量之和与整段之长必须符合限差；
e、无法直接量取的尺寸，要用其他方法间接量取；
f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。
4、实测时，房产要素调查的内容
（1）、栋房调查内容：
a、区、图、号；
b、所在行政区、街；
c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号，正街、背街号。）
d、房屋名称；（即：该房屋的名称，如×××××大厦等）；
e、房屋朝向；纪录大门、单元门朝向，要面向图的南图廓线，再画指北针；
f、栋号；注意实地栋号与理论栋号的不同，注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号；
g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、××座号（塔、裙楼相连），跨几个街道的号码。
（2）、权属调查：
a、产权人：现场问明房产的权人，索取产权人的相关资料，以帮助管理部门确定其产权；
b、确定产别：8种产别是哪一种。
c、特别要注意房屋产权的纠纷情况的调查。
（3）、确定房屋的基本要素：
a、层数：即确定该房屋地面上及±0以下的总层数，同时确定±0以上的层数，从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数，特别是从外到里时，要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。（注意：一栋房屋层数不同时，最终确定的层数，同时注意房屋有否退层、假层、跃层（有的把它叫做“复式层”）、顶层（有的把它叫做“阁楼”））；
b、层次：当确定一栋房屋中部分楼层的测量时，要仔细调查出所在自然层数的哪一自然层；
c、建筑结构：按照结构的6种分类标准，判断是哪一类结构，特别注意该结构新老标准的对比，将那些老标准中的结构归类到新标准中来，比如：大板结构归类为“钢混”，高级砖木结构归类为“混合”结构等。判断时，首先看设计中的“结构”定位，无法定位的再加以判断，无法断定其结构的，要记载其梁、柱、墙是由什么材料组成的，由内业人员或由技术负责人决定。
d、建成年份：要寻问该房屋建成日期的年份；旧房只有年代的，确切询问该房屋的老居户。实在无法的，取中数判定（注意：取实数，如1998不能写成98），是新翻修建的以新翻修的年分为主；
e、房屋用途：按国标区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现在的实际用途。28小类、8大类分别调查。例如，千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。
（4）、房屋外观的巡查程序：
a、层数的构成；
b、有否退、错层；
c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成；
d、阳台的组成，是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台；
e、有否各种廊，是有柱、有盖，是消防廊还是其他廊，门斗、门廊是单柱、双柱、多柱，注意是门斗还是大雨蓬；
f、有否露台，注意露台及阳台的区别；
g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出口，有否室外楼梯；注意是否有象管井的，是通风道的死空间等。
h、有否主墙体，有否凸凹部分算面积的地方；
i、外墙体与幕墙之间的关系；
j、伸缩、沉降、变形缝的厚度，缝内的房间是否相通，栋与外栋之间的分割墙体；
k、勒脚及以上的判断；
l、顶层有否装饰性的塔、顶盖、构配件；
m、附属房屋的服务情况；
n、底层外走廊、檐廊、骑楼、过街楼是否临街，还是为小区、为整栋服务；
o、有否斜面及坡屋顶；
p、外墙体的装饰情况，要列出哪些装饰部分算到主墙体；
q、外观上初步确定该房的大功能区
r、确定方位。
（5）、外业分层分户的测量程序：
a、分层丈量：
①当有标准层时，注明几至几层同，但一定要丈量其中主层和此标准层的最上一层。如相同层多于5层，中间层一定要在分户丈量中复核一层，以此类推；
②将分层中的大边尺寸相加积累之后与该层外框尺寸配比，在误差范围内取平差值；
③丈量分层里面的技术层、附层、夹层、假层、老虎窗、气屋关系；
④注意量取其中架空层、避难层、设备转换层的高度是否有2.20M；
⑤每层核心筒、电梯间、楼梯等通道与该层相通归属关系；
⑥管道井的分布、尺寸；暗楼、复式层、退层与自然层的相互关系；
⑦水平通道的分隔、相通、用途、归属关系；
⑧每层的外墙及内墙的厚度；（这是非常重要的）
⑨地下层、设备层、避难层、架空层内各部分的用途、分割、归属、功能情况及尺寸。特别是地下层中的独立车库、消防、平战结合人防工程的面积；
⑩平台层上的布局，有否水箱间、配电房、电梯机房、梯间房等
b、分户丈量：
①在分层丈量的同时，进行标准层的每一套分户测量；
②按每层之中的户号（室号或者权号）逐一测量其使用面积尺寸（测距仪一般只量一次）；
③户内结构墙体、户与户之间的分割墙体尺寸量清、户与外墙体的厚度丈取清楚；
④无预测图纸的每一边尺寸要注明，异型多边形的户室要丈取辅助计算面积尺寸，无预测图纸，要划好计算草图；
⑤户内一切可算使用面积的空间要量尺寸，含包含在户内的其他结构面积；
⑥将每套户的分段尺寸加墙厚的总尺寸与该层同一边长的尺寸相比较，在误差范围内，再平差，求统一平差尺寸，如不符，要分析检查是哪一尺寸出现错误；
⑦确定阳台的封与不封，是内阳台（符合围护结构主体墙内的阳台）凸、凹、半凸凹性质；
⑧户套内有否有假层、夹层、技术层、阁楼、暗楼、气屋，有否有内走廊,别墅图片大全，注意户内飘窗的高度；
⑨有否天蓬、天井、室内楼梯，室内楼梯有否有中空部分，有否分户内的管道井，户内大型结构柱的尺寸；
⑩几户分户门外有否将消防通道分为安全门内的共有面积，有否将楼梯前室分割为几户门内的共有面积；
11、如果是团结户，要当场确定指界人的指界点的尺寸及协议人的协议，以及墙体的归属（借、共、自），确定他项权利；
12、将分户草图配以户外草图组成该层的分层图；
13、几层相同的户图按分层图一样的原则，隔层、隔单元、隔2―3层要复测一次，不同布局楼层的分户丈量要户户见面。
14、丈量边长时，要注明是中线尺寸，还是内空尺寸，还是外对外尺寸。
（6）、实测外业成果资料的整理
a、当一栋或几栋房屋外业测量基本完成后，要整理以下资料：
①工具、仪器是否归包；
②分栋房产调查测丈表是否遗漏；
③分层、分户测丈表是否齐全，边长平差配赋或相同边长配赋是否合理、统一；
④施测人员姓名、日期、天气、时间有否填写；
⑤检查有否漏项；
⑥实测计算表、草图是否齐全。
b、将外业测量的所有资料移交内业人员，相关检查人员进行内业程序和检查程序。
二、房产项目分栋测绘内业（含预测）操作流程
1、内业（含预测）工作前的准备工作：
a、承接任务的工作人员将该任务的外业测丈表及调查表、测丈草图、预算建施图、建施修改图、结施图、大样图、平面图、立面图、剖面图、变更设计书、公安部门核定的门牌号码证明等收集齐全；
b、仔细分析各种图纸之间的关系，层图与户图边长尺寸之间的关系，边长是否闭合；
c、仔细分析实测房屋的共有部位、名称；
d、仔细分析全算、半算、不算面积的部位；
e、仔细分析全算面积不参摊、全算面积要参摊的部位；
f、仔细分析栋分摊、复合功能区分摊、单功能区分摊、层分摊的共面、部位、名称、以及户（套内）分摊的部位名称及面积；
g、在预测时，注意墙厚的分析,房产，预加墙抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外墙有贴面加5公分、无粉刷取中线尺寸）；
h、仔细分析那些现有规范中没有明确规定的，而其他类似规范中有规定的部位如何分摊，经请示后再决定；
i、分析那些在规范中有明确规定的，而其他类似规范中有的规定的部位如何计算建筑面积，经请示后再决定；
j、仔细研究外业测量原始数据，预测计算图纸中边长尺寸、角度转换、墙体厚度、异型图、各种结构、各个部位的名称等可以满足作图的条件否；
2、内业制图、预测制图：
a、打开本单位内业制图操作系统，按规定程序进入内业制图最佳状态；
b、按照先上后下，先外框、后内框(原则如此)，按外业及图上尺寸和预测图纸尺寸进行绘图尺寸标注；
c、严格按照内业操作程序或按自己在该程序的基础上创新的方法，完成整个楼层的绘制；
d、全镜像、复制同一图形时，要注意复制的对象是否与原图形相符及对称；
e、注意在制图中，微机的提示，并及时修改该提示的内容；
f、牢记边长尺寸，准确无误的输入；
g、各种图示符号、字体要符合国标的有关规定；
h、各种注记要注在图形的各相关适中位置，大小同一；
i、虚、实线要严格绘制清楚，粗细直线也要区别清楚；
j、各种图表的图廊线内、外的附属注记严格按照房产图示的规范符号及示例标注清楚、准确（如：地名、栋数、栋号、房屋名称、产权人、产别、层数、年代、结构、权属面积、套内面积、分摊建面、占地面积、用地面积、院地面积、测绘单位、比例尺、指北针、测量日期、测丈人、绘制人、检查人、审核人、单元号、楼层号、层数、户号、何种图幅、何种图面、附层号、分摊计算表、产权来源）；
k、上述填写均按照各种图纸的名称，分别填写在：
①测丈草图；
②测丈表；
③面积计算表；
④单栋私房权证附图（丘图）；
⑤栋图、分层图；
⑥分层分户图；
⑦分层权证附图；
⑧分户权证附图；
⑨分摊计算表。
3、 内业制图（含预测算）的注意事项：
①切记图上尺寸、实测尺寸绝对不准错误；
②全、半、不计算建筑面积的附属房屋不能判断错误；
③在审核外业资料、图纸时注意房屋有关部分的层高；
④分摊原则不能输错；
⑤功能区不能判断错误；
⑥属各个功能区等的共面部位名称不能错；
⑦运用软件时，运用鼠标绘图时，各结点、连结点、镜像
点、复制位等不能出错；
⑧墙厚分摊计算时（预测）居中加厚度不能分摊计算错
⑨地下室、车库、架空层、避难层、消防通道、为整个小区服务的管理用房、设备层、设备间等不能出错；
⑩房屋（异型）的角度转换、弧形线局部或全部的半径计算错误；
11、用微机作业标注尺寸的鼠标捕捉点不能出错；
12、微机作业的附属关联、中空部分的绘制、图层面的清晰、各种线号之间的关系千万要注意，免得事半功倍。
三、其它
1、严格按照以上操作流程及注意事项进行外、内业测量；
2、不严格按照以上流程，导致成果出错者，按照公司《房产测绘质量管理实施细则》和《奖惩管理暂行规定》实施扣分和处罚；
3、按照各自的岗位职责，由技术负责人→质检→项目组→外、内业人员这一管理流程各施其责；
4、本操作流程尚有挂一漏万的地方，各位员工本着灵活、细致、不违背总体原则，做开拓性的工作；
5、本流程不含分丘图内、外业作业，变更测绘内、外业作业的流程；
6、本操作流程从发布之日起在测绘技术部施行。
新房户型图、套内面积实际测量结果去哪个部门可以查找？房屋面积测量的话，这是属于国土局的职责范围，测量房屋面积要去找国土局测量房屋面积。因此，只有国土部门的测量结果可以作为面积误差的依据。
房屋面积是怎么算的?
购房者在买房之前需要了解清楚房屋面积是怎么计算的，和房屋有关的面积主要包括建筑面积、产权登记面积、套内面积、公摊面积。一般来说，产权登记主要包括套内面积和公摊面积，而建筑面积也是包括套内面积和公摊面积的，但产权面积跟建筑面积并不一定是相等的。因为产权面积指的是产权人依法拥有房屋权的房屋建筑面积，是记录在产权证书中的，并且是由直辖市、市、县房地产主管部门来确定的。
但是我们一般常说的房屋面积主要是指房屋的实测面积，就是房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，它与房屋的实用面积和实用率计算有着直接关系。虽然现在都是高层住宅，但是大多数的房子都是单层建筑，只按一层的面积计算，包括建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算建筑面积。而如果是多层的房子，那么建筑面积按单层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算。
房屋面积的分类有哪些?
房屋面积是可以分为很多种类的，购房者在了解房屋面积的时候需要了解清楚不同房屋面积的含义，主要需要对以下几种面积进行了解：
1、建筑面积。
房屋的建筑面积就是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米，下同)的永久性建筑。
2、使用面积。
使用面积可以从字面意思进行理解，就是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。同时也是指住宅内建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。
3、套内面积。
有些房屋在销售的时候是按照套内面积来进行销售的，如果按套内面积计算房价，则对业主和开发商都比较有利。房屋套内面积包括：套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积。
4、公摊面积。
按建筑面积来计算房价的房屋就是包含了公摊面积的，公摊面积是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行，产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
5、实测面积
实测面积是大多数。购房者都没怎么听说的，实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。也就是房屋竣工后，可以交付购房者使用，专业测量机构去现场测量得出的房屋面积。
C. 关于商住楼的分摊,大厅有公摊面积吗
我们在购买商品房时，房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。该办法将从5月1日起实行。 现行的《房产测量规范》对住房的公摊面积分配原则进行了规定，但对一些部位具体的测绘方法尚不明确，容易造成开发商和住户之间说法不一。建设部住宅与房地产业司张小宏处长认为，近期颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》是对目前已有的房产测量规范等相关法规的延续，将对房屋权属和面积测算做进一步的规范。 《通知》规定，在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。必须由房产测绘单位对房产实施测绘，房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。张小宏指出：正因为公摊面积容易引起歧义，或者容易引起纠纷，我们相应的规定中都特别强调要把套内面积和公摊面积分别标识。 通知中，这次规定的内容比以前更加细腻，一直在百姓购房时容易引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，也有进一步的明确。《通知》规定，计算建筑面积的房屋，层高或高度均应在2.2米以上；阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；建设部张小宏处长认为，由于房产专业知识比较复杂，公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。测绘是开发商委托测绘机构测绘的，你可以要求开发商提供一切的测绘报告，报告中对哪些部分进行分摊，分摊的面积是多少，作为完整的测绘报告它应该有所反应。 尽管购房者有权得到具体明确的测绘报告，为公摊面积的含糊之处寻求依据，但是，张处长认为，对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。 房屋买卖：公摊面积难说清 目前，买房签合同时，房地产商一般只告诉购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测算出来的，消费者并不清楚。公说公有理，婆说婆有理，公摊面积的纠纷也便时有发生。 谢森老人一家两年前在北京市某小区购置了一套商品房，现住在小区的G1楼203室。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为101.8平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积20.49平方米。交房入住后，谢森按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了24平方米，比合同上写明的多一些。 在谢家这张购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的，谢家的购房合同和《公摊部位说明》并没有明确标注。这一点，正是谢森对公摊面积有异议的地方。 与谢老一样，感觉自家房屋面积缩水，对公摊面积部分不明白的，还有小区内的其他住户。 “感觉多了点，但咱们算不出来，有没有这么多说不清楚。” “按道理讲，他应该给我们一个图纸，或者什么解释一下，他们销售人员根本不解释。” 小区商品房销售部就在就在小区旁边，问及小区住户的公摊面积具体如何计算，是否有明确标注，销售人员表示只有在房屋正式交付入住之后，经过相关部门的测量才能做出答复，目前还无法具体说明。但是，住户已经入住小区1年多了，房屋也经过了实际测量，但销售商至今也没有就小区的公摊面积部分做出一个具体的解释。“至于分摊，任何社区，任何项目，它都会有问题，客户不会明白的。” 房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据。但是，小区居民在购房合同上也碰到了问题。据长年处理房地产官司的北京力行律师事务所的主任律师朱寿全介绍，目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。房地产交易市场处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商利用它的强势地位，做出了一些有损于消费者利益的行为。 开发商义务尚不明确，购房者仍然心存疑虑，惟一可靠的购房合同也是含糊不清，但中国消费者协会的统计数字却是实实在在的：从1999年到2001年，消费者关于商品房计量方面的投诉分别是1234件、1389件、1432件，呈逐年递增的趋势。并且，这中间相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。 “204条”应对购房陷阱 针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，采访中记者发现，隆安律师事务所的秦兵律师草拟了一份《204条商品房买卖补充合同》，秦律师说，这其中每一个条款都曾经是一场官司。在这其中，当然也有对公摊面积的约定。 秦兵律师建议消费者签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。 具体的复核方式，秦律师在“204条”中主张，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机构，对有争议的面积部分进行检测。 假设有一个尺寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发商如果不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。 在主张对面积进行复核的同时，秦律师还特别提醒购房者注意，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在我们的合同条款违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你一千块钱，这样作假的人才不敢作假。 目前，开发商一般以建筑面积来计算房价，它包括住户房屋内的使用面积、墙体的部分面积和公摊面积。秦兵律师认为，要从根本上解决公摊面积引发的种种问题，最直接的做法就是以房屋使用面积来计算房价。公摊面积问题是个不容易操作的事情，最好就是把它彻底废除掉。以使用面积售房的话，至少在面积条款上，大家的争议会下降70%至80%甚至更多。 秦律师认为，对于“204条”，只有一些不诚实的房地产开发商认为有些条款难以接受，而对于大多数诚实信用的开发商来说，基本上是都可以接受的。近段时间以来，每月都有购房者带着这份补充合同，与房屋销售商签订了购房合同。在广东等一些地区，已经有开发商按使用面积计算价格，受到购房者的欢迎。
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D. 购房知识：公摊面积如何组成怎么摊
一、公摊面积如何组成
所谓公摊面积，即公用分摊建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
二、公摊面积怎么摊
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理?
目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和，除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。
不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
（以上回答发布于2017-03-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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E. 公摊面积如何组成到底应该怎么摊
买房时候，要了解清楚房屋实际面积是多大，公摊面积是多大，不能看到房屋建筑面积就以为是房屋实际面积。公摊面积是如何组成?公摊面积怎么摊?就上述问题，下面为您一一介绍。
一、公摊面积如何组成
所谓公摊面积，即公用分摊建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
二、公摊面积怎么摊
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理?
目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和，除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。
不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
（以上回答发布于2017-01-19，当前相关购房政策请以实际为准）
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F. 房屋分摊
屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。本期置业专家将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。
长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。
公摊面积如何区分？
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2. 售房单位自营、自用的房屋;
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
公摊面积怎么摊？
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？
目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
如何计算公摊面积
住宅楼公摊面积计算方法为:
公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）
其中，需要分摊的面积要由沈阳市房产测绘大队实地测量。
参考资料：天津房产
G. 套内面积、公摊面积是如何计算的
计算起来相当麻烦，个人很难算清楚的！
公摊面积应占多大比例
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面积应该占多大比例呢?
据产权处测绘科负责人介绍,一般来说,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中,高层的分摊系数一般在0．18—0．26之间,而多层的分摊系数则在0．11—0．16之间。不过,每个楼盘,甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样,因此房屋的公摊面积要实地测量,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围。
有关公摊面积的规定
据了解,关于分摊面积目前尚无法律加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。
根据《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
如何计算公摊面积
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
住宅楼分摊系数计算方法为:需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数,就可以得出各套房屋的分摊面积。其中,需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
1.套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等的使用面积的总和；
2.跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积计入使用面积；
3.烟囱、通风道、管井均不计入使用面积；
4.室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5.利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m--2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积； 6.坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。