开发商问题新老业交接

㈠ 新 老 物业移交中应注意哪些事项

一、清理债权债务工作，具体有以下几点：

1 、明确双方交接日期。对于交管方来说，这是截止日期，而对于接管方来说这是起始日。这一天，不仅是全面交管和接管工作的分界，也是交、接双方财务的结算和起算日。

2 、交方在交接日之前自行理清债权和债务，并登记造册。债权，包括尚未收缴上来的业主中的各类欠费，对外合作中尚未收回的合同款项等。债务，即工程维修及各种外包服务中的未支付款以及以交接日为界以后时期已收取的业主的各类缴费。还要理清与业主委员会之间、员工之间的各类费用，包括住房专项维修资金、大中修费以及水、电、气、暖、电讯、网络、电视等相关单位的费用往来款项。

3 、作为监交方的业主委员会或自行组织力量对交管方债权债务进行审计，或者请独立的会计师事务所对交管方债权债务进行审计，必要时进行查实，以确定交管方所列债权债务的真实性和合理性。

4 、由业主委员会或会计审计单位负责监交。属交管方债权部分的，由其继续主张权利，将欠费收回，必要时仍可以诉讼手段予以解决。而将交接日以后所收的物业管理等各项费用转交给接管方。

5 、如为了方便起见，交方和接方可就以前所欠费的收取问题达成合作协议，由接管方代替交管方收缴欠费，之后双方分成。

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/5053.htm

6 、接管方负责自交接日之后的各项费用收缴和支付。

二、档案资料移交工作，具体有以下几项：

1 、明确档案资料的交接范围，包括：

（ 1 ）房屋及配套设施、设备的设计和竣工验收等技术图纸资料；

（ 2 ）重要的设施、设备购置、安装、使用及维修保养等资料以及园区地下管网、景观、绿化等相关资料；

（ 3 ）长期合作的各类合同资料以及正在执行的合同资料（这类资料应由接管方继承并可重新签订）；

（ 4 ）房屋装修设计图纸及设备更新改造的相关资料；

（ 5 ）业主入住、装修等家庭特约服务的相关资料；

（ 6 ）对今后物业管理和业主服务具有建设性的相关资料等等。

2 、在业主委员会的监督下，交管方把以上资料交给接管方。

3 、接管方在接收以上资料后进行整理、检查，在交接过程中做好进一步完善资料的工作。

三、重视交接中的监交和审计工作：

1 、为了确保物业交接工作的顺利进行，业主委员会及其骨干成员要充分发挥主导作用。交接的过程是集中体现业主当家作主的过程，因此，业主委员会必须代表全体业主利益，认真履行职责，做好监交工作。

2 、为了确保原物业管理公司的利益，业主委员会要积极协助原物业管理公司清理债权债务，并集中下大力解决由此产生的矛盾，在以后清欠中还要予以配合。

3 、为了确保公正、公开、公平地交接，客观地帮助原物业管理公司理清债权债务和留下应留的档案资料，业主委员会最好聘请会计师事务所对债权债务进行审计，并可聘请法律顾问，与司法单位密切配合，以便必要时能采取有效措施解决问题，包括诉讼。

4 、业主委员会还应与政府主管部门取得联系和支持，以便在交接出现问题时政府部门及时介入并给予指导。这里需要指出的是，在没有成立业主委员会的情况下，监交工作由开发商和业主代表共同组成监交小组负责监交工作。而对于开发商已经撤出、业主大会还没成立的小区，物业的交接工作建议由政府主管部门直接组织相关力量（或指导组织相关力量）进行监交工作。总之，监交工作意义重大，它是物业管理交接工作顺利进行的保证。

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/54/5051.htm
http://www.gywygl.com/6/4559.htm

㈡ 开发商与物业交接

1、很多开发商/物业会要求你先交n多费用，甚至先签署n多文件才会给你钥匙陪你验房。而且你会失望的发现，大部分业主都会认同这所谓惯例，乖乖的在那儿签字交费，但你应该坚决的向这种不合理要求说no！特别是在验房之前签署文件，是坚决不可行的，这样即便你在验房中发现重大的缺陷，开发商也可以置之不理了。

2、很多开发商/物业会提出帮你代办产权证，所以你要缴纳所谓的“代办费”，但其实你是可以自己办理产权证的，这笔费用你完全可以拒交。

3、验房中发现的问题，一定要落实到纸面，并注明开发商承诺的解决时间，然后由开发商盖章后妥善保存。特别要注意，很多开发商，并不把这份“问题表”交给业主，谎称“我们会备案后尽快给你解决”但往往到业主入住后都未解决，但业主手中又无任何凭证，完全无法维权。

如果你前往收房前，已经知道你的开发商有以上所谓“惯例”，那建议你尽量多联络些业主，同时去收房，以免势单力薄，无法与开发商抗争。

㈢ 新楼盘开发完成后开发商如何与物业交接

物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

3、将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

5、验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

6、小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

购房物业交接流程

物业交接环节被疏忽，将会给未来生活造成很大麻烦，因此，链家地产市场部认为，物业交割时要遵循以下四个步骤：

1、提前通知出售业主腾空房子

2、所购房屋的水、电、气等费用结清。买卖双方都要在物业清单上签字备案。

3、向原业主领取房屋钥匙。

4、买方与该套房屋物业公司签定了新的《物业合同》

房博士 解答

㈣ 关于新老业主房屋交接纠纷问题

很简单
1，把矛盾双方带到办公室坐下喝茶。了解具体情况，越详细越好。
2，跟撬锁的业主说明，取得了物业的所有权那就可以进去，包括撬锁，但是因为你的房款未结清，可能就是个时间问题，那你最好还是要跟老业主商量以下。
3，双方最好一起到银行咨询下到底怎么回事。双方都相互理解下，如果房屋交易已经成了定局，那老业主也没必要较真，别人要装修肯定是等不了的。
4，新业主要到银行结清房款，拖着也不是个事。如果一时半会没钱交，那就签个协议，先装修，然后按协议还款。
5，重要的就是双方都要相互理解支持。

㈤ 新老物业交接应该特别注意哪些事项

新老物业交接应该特别注意的事项：
1. 明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备接管的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。
2. 各项费用和资产的移交、其用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和对难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
3. 如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文文。
4. 在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。 全国注册物业管理师为你解答！

㈥ 我想请问一下新老物业管理公司交接的时候,因开发商没有移交产权证书等相关资料,老物业怎么退出

如果是前期物业，在进驻项目之初就会有和开发商的书面交接资料。退出项目时，应全部交接原始资料及后期管理的物业资料。
产权证的办理一般都是开发商在购房合同中对业主的承诺内容，不是物业管理服务项目。如物业服务合同中没有明确要求物业公司承担办理完毕产权证，则物业公司不承担此类责任。退出物业项目时也不是物业交接职责。

㈦ 新老物业移交问题

你好！
大楼内承载广告的墙体若位于建筑物的公共部分或位于电梯轿厢内，该位置应当属于全体业主共同所有．根据《物权法》39条规定，所有权人对不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故物业公司在服务合同中没有约定的提前下，未经业主大会或业主委员会同意与广告公司签订广告合同，属于无权代理或无权处分行为．所收取的广告费应当返还业主委员会或交新物业公司保管，作为全体业主的公共维修基金．
综上，业主大会或业主委员会可以对原广告合同进行追认，一经追认广告合同有效，广告公司在2012年1月1日~4月14日可以继续投放广告，全额广告费由原物业公司移交给新物业公司或业主委员会保管．业主大会或业主委员会否认的，广告合同自始无效，广告公司不得再投放广告，原物业公司与广告公司的纠纷由双方自行解决，与新物业公司无干．

相关规定：
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第十一条下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。

《物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

㈧ 请问，开发商与物业公司交接应该注意什么！

要注意需要交接的材料齐全。。。建筑质量等还有什么遗留问题之类的。

㈨ 新老物业移交中应注意哪些事项

1、明确交接主体和次序。

（1）此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业,而不是原物业管理机构向准备接管的物业服务企业直接移交。

（2）虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。

2、各项费用和资产的移交、其用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和对难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利交接和今后工作的开展。

3、如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文文。

4、在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

(9)开发商问题新老业交接扩展阅读：

《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时，应移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 根据以上规定，业主委员会可以邀请前期物业服务企业或老物业依法移交上述资料。

参考资料：物业管理条例-网络

㈩ 新物业公司和老物业公司的移交问题

一般情况下新物业公司不可以起诉老物业公司，由于新物业公司的委托合同是与开发公司签署，与老物业公司无法律关系，新物业公司无法进驻项目所造成的损失，正常情况下需找甲方协商解决；
若是老物业公司对新物业公司造成了侵害，比如打伤新物业公司的员工、对新物业公司恶意诽谤、损坏新物业公司的财产等，在这种情况下，新物业公司可以起诉老物业公司。