买房警惕开发商

A. 买房时要警惕哪些违法违规行为

买的没有卖的精，永远记住这句话，雷区就太多了。主要是几方面开发商、物业、地段、周围环境及配套措施。
1、开发商和物业。先看看开发商开过那些楼盘，最近运行的怎么样，走访一些小区、物业问问，也可以在网上查一查相关开发商的评论和楼盘的评论。
如果某开发商从来没开发过楼盘，或者原来开发过楼盘存在各种问题，一般你问几个原来楼盘的住户就可以了解了。
有好多黑心开发商，比如有些开发商交房和合同房不一致，有的交房比较大，需要你补款（市场价），当然也可以退款，但是无论哪个都不合适。
有些开发商交房期越来越晚，一再延期。
有些开发商墙，门窗，电梯，物业存在各种问题，这些都需要了解原来的住户。
买房时大师，也听一听其他楼盘关于别的楼盘的态度，比如和另一个楼盘说，想买是想买，但是没想好买哪个，我已经看好了几家了，卖方的自然会说出其他房源的弱势和自己强势，你可以拿同一套话再去和对方说，看他怎么答复你。
所以首选开发商和物业。
2、地段和位置。
有些房子比较贵但是交通不方便，有些房子地段挨着化工厂、火葬场、国道、烧烤集散地、臭水沟、位置偏僻等。这要看自己是买房用来干什么的，家里都一些敏感地方有没有忌讳，比如火葬场肯定便宜，但是有的人受不了，比如国道比较吵很多大车也特危险；比如烧烤、臭水沟坏境差，比如每天要遛弯的话坏境差了受不了；老婆胆小或者家里迷信的火葬场受不了；这些都要考虑到，但是是不是自己的忍受范围内。
3、周围环境及配套措施
比如周围有没有公园、医院、马路、超市、菜市场，公交交通是否便利，主要是通往火车站、汽车站、商场。
以上三点是需要注意的，但是最好的办法就是多家楼盘对比下，让他们互相掐互相打，你可以以彼之矛攻彼之盾，嘿嘿。他们精，我们也不傻。对了，买房还注意地下室，需要自己单元下面的地下室，另外尽量小，还有车库，房屋装修情况，这个多问几家就成专家了。

B. 小心开发商封杀你的好房 买房谨防8大忽悠术

消费者在买房时，不论是新房还是二手房，在交易过程中，经常会被售楼人员忽悠着签约掏钱。消费者该如何尽可能地规避购房陷阱？记者根据市场调查和消费者投诉情况，总结出如下售楼人员常用的八大售房忽悠术，提请您多留心。

招数一：收封房金逼订

有些售楼人员会先察言观色，判断消费者的购买意向。假如其购买意愿很强烈，售楼人员就会让消费者先交一点钱，这叫“小订”或“封房金”，钱数一般不多，一两百元即可，最多1000元。交钱后，售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人，这让消费者对其有了归属感。其实，这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。消费者交钱后，会在心理上对这个楼盘有了牵挂，往往最终会将其买下。

 招数二：封杀第一需求

楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。

在售楼人员介绍楼盘情况时，消费者第一眼看中的往往是整个小区最好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。

一个项目刚开盘时的价格通常较低，此时，一些开发商就会以“小区里最优质的房子”作为诱饵，吸引消费者的关注。随后，开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去而谎称好房子已经售完。随着销售量的增长，开发商会将较好的房子逐步放出，而销售后期的价格必然会上涨，于是好房子也能卖出个好价钱。

招数三：囤房加价

对于销售情况比较**的项目，消费者想买的房子往往已经售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有一些房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，一些消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。殊不知，这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。

 招数四：苦肉计

一些售楼人员会时不时地用点苦肉计，如有意选择在下着倾盆大雨的天气拜访客户，让自己湿漉漉地把资料送到消费者手上;在零下十几摄氏度的天气里身穿裙子陪消费者看房，冻得嘴唇发紫……此时，消费者往往最容易动恻隐之心。

招数五：美化楼书

开发商常常利用光影、修图等手段美化楼书，一些较为冲动的消费者容易被此迷惑，进而买下房子。除此之外，对于楼盘沙盘所呈现出的效果消费者也不要完全相信。

 招数六：借名贴金

许多楼盘常常在广告中声称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况可能并非如此。事实上，一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名称使用权，然后称其为物业顾问。通常情况下，知名的外资物业公司只会为每平方米价格在数万元以上的高端楼盘服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍，对小区进行物业管理。

招数七：偷换概念

为了迎合消费者的口味，开发商常在销售时偷换概念，用绿化覆盖率代替绿地率。

据记者了解，小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，消费者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。

招数八：样板间“偷龙转凤”

很多消费者都反映，开发商实际交的房与样板间不符，甚至有很大的落差。

很多样板间虽然面积不大，只有100平方米左右，但一进去立刻给人一种宽敞舒服的感觉，一点也不像100平方米的房子。原来，有些样板间会把墙打掉，然后装上玻璃等相对透明的东西。这样一来，空间的延展性立刻增强了，消费者看着也舒服很多。可是，交房时那堵厚厚的墙并不会被换成玻璃的，由此便产生了视觉落差。若消费者受样板间的迷惑，购买到了性价比其实并不高的房子，也只能自认倒霉了。

（以上回答发布于2016-12-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 开发商销售手段有哪些 如何警惕购房常见陷阱

广告欺骗
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，证件齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵骗取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供‘一表两书’，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。

定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。

而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。

不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。

霸王合同

在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。

值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。

交房前房产纠纷

从买房到交房基本会耗时一年左右时间，购房者千辛万苦等到可以拿房门钥匙的那一刻，既有期盼也有担忧。历年来，关于房屋质量的纠纷屡见不鲜，面对强势的开发商团队，部分买房者收到并不相符的房屋时选择忍气吞声，或者自认倒霉。为了避免在居住过程中的不适，购房者要在交房环节多加留心。

房屋质量

商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房的话，最好在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。

对于一般性质的不符合质量要求的房屋，购房者可请求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，也可向开发索取赔偿。

而对于严重不符合质量要求的房屋，购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房。对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

面积缩水

根据图纸建造的房子面积不可能精确到100%，为此国家也制定了3%的面积浮动。可是不少置业者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围，钱交了面积却少了。

根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。在此提醒读者，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

规划变样

这几年，规划变更导致前期业主闹事的案例也是时有发生，其中包括了在同一个小区内将别墅区域洋房区隔开、将规划建为别墅的后续用地改成建造高层洋房等等。

根据有关法律规定，小区建成入住，产权即发生转移，产权所有人已经由开发商转为全体业主，这时，开发商在没得到全体业主同意的情况下，是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查阅小区的整体规划审批，如果该地块属于小区已经入住的部分，那么，就可以有充分理由认为这种规划变更是不合法的。另外，即便是建设中的小区，开发商要变更已经对外宣传的规划，也应该对全体业主公示，在大部分业主没有异议的情况下，才可以变更。

D. 警惕开发商欺诈销售 不做买房小绵羊

一些房产商由于自有资金的不足或者资金周转的困难,往往通过银行贷款和房屋预售取得资金。开发商以欺诈方式出售已抵押房屋,是指房地产开发商将取得商品房屋预售许可证的房屋预先抵押给银行,在房地产交易管理部门办理抵押登记,后未经抵押权人同意,并对购买者隐瞒房屋已抵押的事实,将已抵押的房屋出售给购房人。这种现象已经屡见不鲜,成为当前商品房交易中的常见陷阱之一。

从法律上来讲,对于已抵押物的出售,并不绝对禁止,只要履行必要的法律义务后,就可以出售。但是,房产商在未告知购房者房屋已经抵押的情况下,隐瞒事实,将房屋出售给购房者,在法律上是不允许的。根据《担保法》第四十九条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人,并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的,转让行为无效。开发商隐瞒房屋已经抵押的事实,以欺诈方式出售该房屋,会导致合同无效或者被撤销、解除。合同无效或者被撤销、解除的,其法律后果主要包括以下2个方面:一是返还财产。在合同被宣布无效时,如果一方或双方已经将财产交付对方,取得财产的一方应将已取得财产归还对方。二是赔偿损失。

由于房屋已经抵押,买房者再次使用房屋作为抵押物向银行贷款时,银行出于自身放贷风险的考虑,可能会拒绝向买房者提供贷款。第二种危害是增加了潜在的风险。如果开发商到期不履行还款义务,银行作为抵押权人可就该房屋行使优先受偿的权利。

在这种情况下,买房者已经向开发商全部或部分的支付了购房款,同时又无法对房屋行使所有权,买房者落了个“钱房两空”,只好走向找开发商寻求赔偿的困难道路。根据我国现有法律,对商品房买卖中的欺诈行为的赔偿标准实行“限额赔偿”,即房地产开发商以不超过购房者已付购房款一倍的赔偿额承担责任。这就是说,对超过限额部分的损失,法律是不予保护的。事实上,随着我国房地产市场行情的变化,房价不断上涨,买受人在依法解除买卖关系并退房后,按原购房价格根本无法买到相同区域、相同类型、相同大小的房屋。

（以上回答发布于2015-08-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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E. 如何避免买房陷阱 警惕买房吃亏

你如果是打算买房的，那么去售楼处时一定会见过沙盘。问题是对于菜鸟级别的你来说，这里面的“奥妙”可是不少（不要以为沙盘上看到的就是实景，效果！效果！效果！）。所以呀，买房子前，搞清楚一些事项是必要的。

提问题越详细越好

通常情况下，购房者在售楼部都会通过置业顾问的介绍，了解到楼盘位置、整体规划、开发商名称、是否五证齐全、期房还是现房、何时能入住以及房价、优惠、首付、供暖方式、房型结构、公摊、容积率、绿化率等相关的基本信息。除了这些基本问题，是不是还应该问些其他的呢？

看房咨询看似简单，但实际会涉及方方面面的问题。一般情况下，除了要了解相关基本信息之外，购房者最好再顺着置业顾问的话多思考一下。“例如房价，因为置业顾问通常报的都是均价，因此这个价格只能做参考。购房者最好针对自己中意的几个楼层、户型朝向，了解相对具体的价格。类似这样的问题还有很多，但基本原则就是应该提问越详细越好，越具体越好，而不是只停留在能看到的表面。

不能完全相信样板间

样板间是一个能给购房者带来无限遐想的空间，并且通过参观样板间，购房者能够对房屋的面积、户型结构有更直观的认识。

但豪华、漂亮的样板间同样会让购房者因此而忽视掉一些问题。例如，样板间是否是实景样板间；样板间所呈现出的房间面积、比例是否与实际房屋一致；门窗以及相关配套设施是否一致等。样板间可以作为购房者选房的参考，但不能够完全相信。如果条件允许，尽量要求去看未经修饰的毛坯房，这样房间的户型、面积、朝向、采光等问题才会最直观，而不至于被装修效果所影响。

“紧邻”二字奥秘多

“紧邻商业中心”、“距离轨交站10分钟车程”……很多楼盘都会在宣传时打出这样的口号。但面对这样的宣传，购房者千万不要以为捡到了宝。因为通常开发商所宣传的“紧邻”，并不像购房者想象的那么近。

因此，在看房过程中就可以针对这个问题仔细向置业顾问进行求证，问清楚他们所谓的“紧邻”是几百米或者几公里。多数售楼部距离楼盘位置都很近，因此最好的方法还是自己实地考察一番，这样得出的答案也会最直观。

所以不要以为买房子，给钱就能了事。其中还是有很多门道的。要想花最少的钱买到最好适合自己的房子，那么亲们，还是要多做做功课的。shqianyy

F. 开发商惯用4大“骗局”购房者需警惕中招！

很多购房者在看房时，容易被开发商提供的售楼书或者销售人员的口头承诺所吸引从而交钱买房。但这些可都不靠谱！楼书作为宣传材料往往“只说好不说劣”，而售楼人员为了提升业绩也会夸大其词。那么除此之外，还有哪些开发商的销售“套路”呢？

一、样板间“骗局”

一般楼盘在销售时，都会有装修精美的样板间，很多购房者往往会被样板间所吸引。但需要警惕的是商家们最擅长的就是在样板间里动手脚，例如：面积以大充小、定制迷你家具、隐藏管道线路等。另外样板间的装修都是由专业设计师设计的，用的装修材料也都是精品，对于普通购房者来说，这个装修标准却不是很现实。购房者在买房时千万要擦亮眼睛，防止被“外表”所蒙蔽。

二、沙盘“骗局”

沙盘是购房者了解小区布局规划的主要途径，开发商也会把沙盘做的非常精美漂亮，但这时需要注意，沙盘图往往存在以下问题：不实的楼间距、不利因素变不见、用灯光打造明亮度、部分配套可能尚在规划中。提醒购房者沙盘图作为一个小区的微观示意图，并不能保障与实际情况完全一致，对于一些可能存在的不确定因素，购房者一定要在看房的时候提出疑问。

三、绿地“骗局”

绿化情况是小区环境好坏的重要指标，此处需要提醒购房者的是，小区绿化覆盖率和绿地率是不一样的。前者指的是绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，而后者是指小区范围内各地绿地的总和与小区用地的比率。而在售楼人员的口中，为了使数据更“漂亮”，二者往往界限模糊。购房者在买房时一定要尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附在合同里，并且在图上准确标明小区内的所有绿地面积，这样如果交房时绿化覆盖率没有达到标准，就可以找开发商了。

四、配套“骗局”

许多购房者都被售楼人员所介绍的小区配套设施所吸引，但是至于什么时候能实现，他们又会含糊其辞。而配套的完善程度关系到购房者的居住体验，因此一定要在合同中约定相关内容，一旦发生问题可以进行维权。

买房是一件大事，需要耗费购房者大量的精力和金钱，因此要谨慎而为，认清开发商的套路，选择最适合自己的房屋。

（以上回答发布于2018-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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G. 购房者警惕售楼“陷阱”

为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，为广大购房者总结了一些常见的销售手段。

销售手段“花样百出”

1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折）

2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠

3、全款总体价格有折扣优惠

4、送现金礼包，直接在房款里抵扣

5、买房送“购房贵宾卡”

6、炒作

7、媒体广告宣传销售

8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。

9、售楼员的电话销售

10、关系客户销售

11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放

即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。

12、连锁销售（例如：让客户介绍客户）

13、产品推介会

14、无理由退房

例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。

15、溢价回购

例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。

16、替业主还贷20个月

例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，首付三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。

17、降价补差价

根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。

18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。

19、买别墅送洋房

根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。
20、送房产税

今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按最高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。
21、不要给客户太多的选择机会

有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。

22、不要给客户太多的思考机会

客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。

23、不要有不愉快的中断

在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。

24、中途插入的技巧

在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。

25、延长洽谈时间

使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。

警惕常见销售“陷阱”

营销手段一：低开高走 人为制造板块升值潜力

被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。

像这种低开高走，人为制造房子升值潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速升值，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。

一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的升值。

营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒

“这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。

开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。

营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客

有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”

（以上回答发布于2015-10-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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H. 买房谨防开发商销售陷阱 合同才是硬道理

夸大宣传的广告、精装标准缩水、开发商逾期交房、虚报开盘销售业绩……消费者对于这些购房陷阱早已怨声载道。正所谓购房不易，大把积蓄抛出去还要背负未来几年甚至几十年的贷款，不提高警惕绝对是坑你没商量。

销售业绩注水

日益发展的网络世界，除了为开发商提供新的信息传播渠道外，信息的真实性却成为了颇为堪忧的问题。部分开发商通过在朋友圈转发较高的销售业绩，除了夸大销售业绩外，还有开发商采取在实际宣传中缩小上市量的方式来给购房者造成“热销”的印象，从而刺激一些犹豫不定的购房者。

如果真的涉及“假热销”，这样的行为的确对购房者起到一定的误导作用，扰乱了正常的市场秩序。若证据齐全，基本可认定涉嫌虚假宣传，购房者可以进行投诉，虽然对于朋友圈转发没有明确法律约束，但购房者的合法权益受到侵害时，需及时寻求主管部门的介入。

小编支招

朋友圈或其它网络传播途径的成本较低、传播面较广，也没有明确的法律约束，因此“虚假朋友圈”日益滋长。因此建议购房者需要注意筛选朋友圈信息，可以通过类似网上房地产等官方网站查询此类房企销售业绩信息。在信息的获取途径上，也可以选择一些可信度较高、较为专业的渠道，以免被误导。

广告逗你没商量

“XX学校教育地产”、“地铁沿线”、“开通在即”……都是房地产开发企业常用的宣传名词，但是不少购房者在签订合同后就发现：之前说的好好的学区根本就不能兑现；说的距离地铁口10分钟是十分钟车程，实际距离地铁口竟然有好几公里；买房时说好的“小区内将配套各种会所、绿地等，供业主休闲娱乐”，交房后，承诺的会所却变成了沿街商铺、门面房。明明应该是小区内供休闲娱乐的绿地直接就变成了停车场；明明只是政府有交通方面的规划，开发商却宣传轨道交通等开通在即。

小编支招

购房者为了预防后期出现维权难的问题，首先要在购房前仔细了解项目周边的实际情况，确定了开发商的宣传是真实的时候再决定是否要购买该项目。最终在签订合同时，最好能够将比较重要，或者能直接影响购房决策的宣传内容，加入到合同正式文本或附件中。甚至通过手机拍照、录音等方式合法维护自己的权益。

精装变“惊”装

项目进入交付阶段后，业主就精装房质量问题向开发商讨要说法的案例屡见不鲜。某项目业主刘先生表示，在验房当天，他自己只是简单检查了下，就已经列出了5页纸的房屋问题，其中还不包括踢脚线不平整等小问题。

小编支招

商品房交付后，业主认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，或要求开发商整改，给购买者造成损失的，开发商应承担赔偿责任。

签合同时，一定要看清合同条款，将装修标准、所用材料等级、品牌、环保级别、换房等约定逐条写入合同，为日后发生分歧，提供索赔证据。验房时，也一定要仔细检查，最好聘请专业的验房机构实地查验。

逾期交房

2月1日，本是南京市江宁某小区合同约定的交房日子，但是小区业主却在寒风中集体拉起横幅，向开发商维权。据业主提供的购房合同显示交付日期为2015年2月1日，从2月拖到3月，又通知延期到8月份。房子延期交付给他们带来了很大影响，然而开发商至今却没给过他们任何赔偿。

小编支招

购房者遇到逾期交房等违约行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。

购房者可以按照主管部门公布（或者有资格的房地产评估机构）评定的同地段同类房屋租金标准，来确定与开发商签订的《商品房买卖合同》里约定好延期交房的违约责任。

（以上回答发布于2015-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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I. 什么是买房排号警惕开发商的排号陷阱

什么是买房排号，为什么开发商对此乐此不疲？这背后有什么猫腻吗？购房者对于排号要注意哪些问题？

什么是买房排号

这是开发商的一种营销策略，给消费者造成一种错觉，这房子很好卖。也就是说，买房子时要到开发商处排队拿一个号码，有了这个号码才有资格要他们家的房子。

排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。很多楼盘都采用了排号的认购方式，排队“抢”房会给购房者造成供不应求的假象，从而促使购房者尽快选择。

对于购房者来说，排号可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，排号几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。

更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分，这种营销方法用竞争机制刺激购房者。

排号形式是什么

排号的形式大多分为在指定银行缴纳规定数额的诚意金。然后拿存款证明办理认购手续，等待开盘这几个步骤。因为认购阶段开发商会交给业主一个认购号，所以也就通常被说为“排号”。

而目前大部分楼盘要求的银行存款需要在指定的银行，金额也基本在2万到10万不等，最高的某项目推出过的金卡金额为30万元。

在要求购房人必须缴纳诚意金才有机会选房的同时，开发商也设计了不少“优惠政策”，例如类似“两万抵三万”的形式最为常见。这类优惠的意思就是如果购房人在开盘摇号的时候被选中，那么缴纳的诚意金可以直接抵交房款，如果缴纳了2万的诚意金，在这样的优惠条件下，就可以等同于3万元房款。

排号背后有啥猫腻

1、无偿占用资金

开发商卖VIP卡或收取诚意金的通常在1万元至10万元之间，多数楼盘开盘前就会有500 —1000人排号，按照收取2万元定金计算，那些对外宣传排号超过1000人的楼盘，开盘前收取的定金就有2000万元，数额巨大。对于买卡后未选到合意房源的客户，开发商都会承诺返还，但周期都比较长。比如某项目承诺的是在开盘后三个月内退款，在这期间，开发商无偿占用了大量资金，而且没有利息。

2、试探房价

“价格还没定，预计在8300元/平米，您可以先来排号，等价格定了我通知您”，售楼处通常如是说。而该项目的开盘后，往往不是这个价。据业内人士介绍，开发商热衷排号，一个很重要的方面是“投石问路”。开发商在开盘前不敢贸然定价，定低了影响企业利润，定得太高又担心骑虎难下，所以就先报一个预计价格，然后通过排号检验购房者的接受度，再进行调整。

3、控制房源营造热销

开发商通过排号情况来确定开盘节奏和新推房源的套数，从而营造出热销的场面。很多人反映，排号的人数远远多于实际推出的房源数。比如某项目，3月份开盘预计推出的房源仅300套，但是目前就已经有800多人排号。一位知道行情的购房者说，在“人多房少”的情况下，开发商都是摇号卖房，摇到号的像是中了彩。房子销售自然就火爆，因为大家都很紧张，以为很多人抢房子，怕买不到。事实上，楼盘这种排号摇号的销售方式，是现在开发商卖房的常用手法。

4、买房人VIP排号变相抬高房价

VIP排号是开发商放出的迷雾，排号时信息不对等，人为制造恐慌，刺激消费者失去理智。消费者损失了选择权。消费者一旦交了排号费，就等于单方面作出了购买承诺，但这一承诺却没换回开发商对等的回应。开发商可以把房子卖给第三方，甚至可以抬高房价，更可以通过排号有的放矢调整卖房计划，把好房子留到最后卖。计划卖8800元一平方米的房子，因为排号的多，就卖到10000元一平方米。即便消费者拿两万元当四万元甚至更多，开发商还是挣大钱。

5、趁机圈钱缓解资金紧张状况

自去年年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金链条带来考验。一些小开发商出现“断奶”。而排号、内部发售等方式却成为许多房地产开发企业的一个重要资金来源。一个楼盘开盘前，是开发商资金最为紧张的时期，最起码这种方式可以解决燃眉之急。排号费成为开发商的流动资金，而且不用为这部分资金付任何利息。

（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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