住宅二手房

『壹』 看二手房需要注意哪些方面

1、设施设备清点。由于二手房一般都被原房东装修和使用过，因此，买房人在签订房屋买卖合同时就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。
2、水、电、煤气、天然气的清点及过户。双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。
3、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。
4、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清。双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。
5、户口迁移。双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。
6、清点钥匙。原房东交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。
7、结清尾款。以上六项均过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。
8、签署《房屋交接书》。《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。
本条内容来源于：建筑工业出版社《家庭装修大全》

『贰』 存量房和二手房的区别

存量房和二手房主要是在房屋性质等方面是不同的，存量房和二版手房的主要区别有：权

1、房屋性质不同。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。而二手房是在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

2、市场级别不同。存量房市场也叫做一级半市场；而二手房属于房地产产权交易三级市场。

3、房屋包括内容不同。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。而二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

『叁』 购买住宅项目新房和二手房有哪些费用

下面是新房和二手房税费对比，您可以对比参考以下。

新房税费（最多的是契税，其他的总和一般只有几千元）

1、契税：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套统一3%

2、公共维修基金：房屋成本价*3%*面积（有电梯），房屋成本价*2%*面积（无电梯），房屋成本价是市物价局、房地局发布，2017年房屋成本价市1295元

3、印花税：0.05%

4、抵押登记费（办银行贷款）：80元/户

5、权证印花税：5元/户

6、物业费：以购房人验收房屋合格之日起开始计算

7、测绘费：按各区具体规定

二手房税费（如果不满足增值税和个人所得税免征收条件的话税费就会高一些）

1、增值税：

普宅按5%的征收率全额缴纳增值税

个人将购买两年以上（含2年免征增值税

非普宅：

个人将购买5年以上（含5年且名下只有一套房的，免征增值税

个人将购买不满5按照5%的征收率全额缴纳增值税

2、契税：首套90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套统一3%

3、个人所得税：

普宅

交易总额1%或两次交易差的20%

征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过五年

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；

任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；

非普宅

交易总额2%或两次交易差的20%

征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过五年

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；

任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；

4、印花税：0.05%，买卖双方各半

5、测绘费：1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积；一般来说房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。

6、登记费：工本费80元

7、二手交易手续费：2.5元/平米*实际测绘面积

祝您生活愉快！

『肆』 买私人住宅二手房要注意哪些细节

1.房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2.房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3.交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5.市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7.单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8.物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10.合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

『伍』 请问在买住宅时新房项目和二手房项目该怎么做选择呢

首先我们要明确一点，房子是没有绝对的好与坏的，并不是说新房就一定比二手房好或者一定不如二手房好哪一种更加适合。我把住宅项目的新房项目和二手房项目的优劣势做个简单的阐述，您可以根据您的情况来判断，哪一种更加适合您。

新房项目：

【优势】1、税费单一，只需要缴纳契税。

2、客群一致，所有的住户都是以相似的价格购买的该栋住宅项目，价格公开透明，后期转手时起点相同。

3、崭新的居住环境，居住舒适感高。

4、（该优势只在现阶段具有）现阶段由于政府限价政策影响，新房售价普遍偏低，同等地段品质楼盘，由于新房税费等较低，购买性价比更高。

【劣势】1、目前新房项目多为期房，交房时间较晚。

2、目前新房住宅项目户型多为60平以上，一些想要购买60平以下住宅项目的，可选择范围很小。

二手房项目：

【优势】1、房源多，户型种类多，可选择范围广。

2、即买即住（针对较新的房源，不需要重新装修）

3、由于楼龄时间较长、楼梯房等原因，单价低。

4、针对预算不足想买教育资源优质的小户型住宅，二手房可选择性更多。

【劣势】1、客群不一致，升值保值能力较新房差。

2、交易不透明，同小区售价差别较大，由于交易流程繁琐，个人购买时风险较大。

3、增加首付压力

4、装修一般都有不同程度折损，居住感受差，如果翻新，至少需要半年到一年的空置时间，造成成本增加。

『陆』 二手房满二年和满五年有什么区别，

一、概念不同

“满两年”是从缴纳契税后开具的票据日期或不动产权证出证日开始算起，如果时间跨度正好满两年整或超过两年的情况，都可以称为“两五年”。

“满五年”是从缴纳契税后开具的票据日期或不动产权证出证日开始算起，如果时间跨度正好满五年整或超过五年的情况，都可以称为“满五年”。

二、缴纳房税的税率不同

1．满两年的房产能够免增值税，但却不能免除个人所得税。而满五年的房产能够免增值税，也能免除个人所得税。

2．根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

(6)住宅二手房扩展阅读

不同的二手房计算全两年和全五年的方法

1、商品房、经济适用房等常规房

由契税发出的文书上注明的日期及物业登记的确切日期起，选择最早的日期，而满足的时间跨度大于或等于二周年或五周年。

2．已经购买了公共住房

选择最早的日期开始计算日期从3，第一桶金的接收日期，分别买一套房子，房产证了发送日期，购房合同正本日期迹象，想有个约会可以满足整个两年或5年只有同样。

3．继承的财产

继承后的财产不需要重新计算，但可以直接计算继承前两年或五年的财产是否属于原所有人。

4．财产的赠与

直系亲属之间赠与的房屋财产与继承的定性房屋财产相同，是否按照赠与前的房屋财产满二、满五计算。非直系亲属送礼的，按正常规定重新计算。

5．夫妻更名的房产

夫妻之间产权变更的行为同三、四，是房产计量认定前的状态。

6．遗失补证、破损换证的房产

需要遗失和更换证件或损坏和更换证件的房子，就像把手帕掉在地上捡起来一样。实际的性质没有改变，也是按照原来的状态计算的。

『柒』 如何确定一套二手房是公寓还是住宅呢

现在公寓和住抄宅的类别日趋混淆。高档的住宅习惯上叫公寓。但是从规定上来分辨有几点。
1.住宅产权70年，公寓产权一般是50年
2.公寓是一定要有大堂，24小时的保安和热水等等配备的
3.住宅是民用水电，公寓的水电有可能是按商用水电收费