开发商底层顶层坐拥私家花园

『壹』 开发商将小区绿地送给1楼的业主作为私家花园，合法吗

如今不少在市民购买商品房入住后发现小区绿地被送给1楼的业主作为私家花园，为此不少业主都认为非常不合理，侵犯到了所有小区业主的合法权利。由于一些开发商为了销售原本不好售出的一层，经常宣称“(业主)买一楼(开发商家)送花园”。

所以仅凭开发商口头承诺或是出具书面合同及证明，是无法对抗全体业主的公共利益，无法将全体业主的共有绿地私有化。

『贰』 开发商的精装修楼盘，为什么只有一层和顶层都是毛坯

随着社会的发展经济的提升，越来越多的人开始钟意城市生活，不少人在城市里买房，买房是近几年来民生话题中热度最高的，这些年来房价一直都在不停上涨，所以对待买房更要小心谨慎。

还有就是装修目前目前都是标准化施工，对于底层和顶层大部分都是房屋举架比普通房屋的举架高一些，这样不利于开发商装修的标准施工，所以就索性不进行进装修施工了对于开发商来说这个可以避免较多的纠纷，也可以满足一层和顶层的业主个性化定制

一层和顶层比较难销售，多少有点其他楼层的存货的，除非是尾盘了。不过顶层如果挑高、价格也便宜的话可以出手（如果能撸屋顶花园就更好了），保温和防水影响不大。现在的技术很成熟，重新做一道都只这么大的问题。

『叁』 开发商底层,顶层坐拥私家花园是怎么回事

很多商品房在售房的时候，开发商都说楼顶是归最高层业主使用，然后楼顶的业专主都会在楼顶设置铁门，属在楼顶进行违建等。根据相关法规，未经城乡规划主管部门批准单独使用的楼顶平台，以及楼梯、电梯、大堂和过道等建筑部分，属于全体业主共有，任何单位或个人未经法定程序批准，不得擅自占用建筑物共有部分，擅自搭建建筑物、构筑物的，均属于违法建设。这类违法建设可向当地城管部门举报、投诉，也可通过民事诉讼途径起诉违法建设和占用单位。
有律师认为，开发商有关购买顶层即拥有楼顶使用权的承诺通常是无效的，更不能办理产权。楼顶使用权属于整栋楼的全体业主，与之直接毗连的业主只能在整栋楼业主无异议的情况下才享有使用权。
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『肆』 私家花园的法律归属问题

一、别墅的花园属于业主所有，房产商无权支配
所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地（含公共花园，公用道路等）的任何权利。
故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。
二、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式
这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式；也完全可以划分为各个业主单独享有。目前，上海的别墅小区有以下两种类型：
一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区业主们所共有，业主的小产证上没有花园面积的登记记载，尽管小区内的土地权利对外依法不受侵犯，但对于小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”对小区其他业主而言，是不受法律保护的。换而言之，在法律上，其他小区业主可以使用您的“私家花园”，您也可以使用他人的“私家花园”。
当然，这类别墅小区可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。
另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区（房产商专门办理过花园土地的测绘划分登记等手续）。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园之土地已为各个业主所独自享有，故，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。而只有部分土地使用权，如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才可真正称为“私家花园”，即私家花园完全由业主依法独自享有，不受任何他人侵犯。
本律师建议购房者选择别墅时，应特别注意小区花园属于上述那种类型，以便对“私家花园”买个明白。
三、别墅小区之物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。
现在，别墅小区都聘有专业的物业公司，在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业的物业公司，往往会自行制订一些规章制度，规定私家花园不能这样那样，否则怎样怎样之类。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们的“仆人”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限制/限定对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会有权制定对小区各项物业包括私家花园的使用规定；只有在业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权自行制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。

『伍』 买房底层好不好开发商说底层送一块小花园，可以买吗

绝大多数的人在买房的时候都不会选择底层的住宅，认为比较潮湿、阴暗……虽然它的不好之处比较多，但不可否认的是住在底层对老人来说就很方便呢！所以，想要选一套得当的底层住宅先把握好这5点就很好了。
一、避免湿气
一楼相对潮湿，而且回潮现象较为严重，但如果下面有架空层则无大碍。在选择此类房屋时要注意室内墙壁是否有霉斑，即便是选择了之后，室内一般不要铺设地板，应以地砖为宜。而且，一般底层接近地面，周边管道井较多，墙皮与楼板防潮问题是关键。现在有些小区底层住宅往往高架半层或1-1.5米，底下做半地下室处理，对防潮起到较好作用。
二、采光问题
目前，新房在设计和建造房屋时都会充分考虑到这个问题，基本上都能达到国家规定的最低日照（楼盘）标准，而房龄相对较老的房屋此类问题就较为突出，应尽量挑选栋距较大的住宅小区，争取主采光面为正南向。如果有老人、小孩，更应考虑冬季自然日照的问题。影响底层日照的主要原因在于邻栋楼宇的遮挡，因此可以自己计算一下：本楼应与南向相邻楼座栋距是否小于相邻楼座的楼高，如果栋距高于楼高，就不会影响45°的阳光入射角。
三、安全问题
对于追求高生活品质的人们来说，安全问题是最关心的，也是最在意的环节。对于选择底层住宅的消费者来说，社区环境和物业管理是必须要考虑的重要因素。如果整个社区内的安全管理措施得当，人员进出把关严格，并经常有保安人员进行巡查，那么底层住宅的安全系数就可以大大增加。选择此类房屋时应仔细考察房屋所处的小区地理位置、周边的居住人群、小区的性质、物业管理公司的质量。另外，自我防范也是很重要的。
四、卫生问题
在房龄不是很新的小区或者是物业公司不是很负责任的小区，随意丢弃和高空抛物的现象时常发生。因此，在选择此类房屋时应考察小区居住人群的素质以及物业公司的服务质量等。
五、噪音问题
一楼是楼上居民的必经之路，人多了，就会发出声响，例如：关单元门的声音、脚步声、嬉闹声等等。所以为了避免日常的干扰，选择底层住宅时应该重点考察房屋的隔音质量，包括墙壁和门窗。
尤其是窗户，选择中空、密闭性能好的隔音玻璃能够有效地避免外界声音的干扰。所以在选择底层住房时，应尽量避开小区地下车库的出入口、交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。shzyqiyu88

『陆』 开发商将一楼开门改成私家花园合法吗

这个就比较复杂，不能简单的认为是否合理，关键得看变更之后的用途。只要使用上没有对二层及以上带来不便和阻碍，就只能睁一只眼闭一只眼。

『柒』 别墅区业主私家花园如何界定

购房者在购买别墅，尤其是独幢别墅时，往往会被其附属的花园所吸引，而房产商也往往以此作为卖点推出。但是这样的所谓私家花园，其产权究竟属于谁？业主是否可以任意处置这个“私家花园”呢？此外，原先开发商承诺附送的私家花园，有的并不能登载在小产证上。今天，我们就和广大读者谈谈这个话题。

两种私有形式

目前，上海花园别墅的业主对花园的所有权的形式主要包括共有和独有两种。

第一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区全体业主所共有，每个业主的小产证上也没有花园面积的登记记载，尽管对小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”也只是形式上属于该业主单独使用。但是这不受法律保护。换而言之，这样的私家花园只是用栅栏将其分割一下，在产权属性上与栅栏外的土地一样。

这类别墅小区里的业主可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。

另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园的土地已为各个业主所独自享有，所以，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。其它比如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才是真正意义上的“私家花园”。

所以，我们购房者很有必要在购买时对其花园的性质做详细的了解。

花园是赠送的吗市场上很多别墅项目在销售的时候，价格表里都明确表示“免费赠送花园”。这里面一般就有问题了，究竟送的使用权还是产权，销售方是不会主动说明的，而许多购房者稀里糊涂地把原本就属于自己的公共面积作为得到馈赠的礼品了。

另外，购买高层公寓底层的住户，通常也可以拥有一个私家花园，但只能获得这个花园的使用权，不能办理产权。

在关于如何使用“私家花园”这个问题上，市场上也有很多不同的声音。

我们需要明确的是，无论什么性质的花园，业主都不能在“私家绿地”内私搭乱建。这样一是改变了土地的使用性质，有关部门会追究责任，二是破坏了小区环境，其他业主可以据此要求有关部门对违章建筑进行拆除并恢复原貌。

花园别墅的物业管理住在那些所谓的高尚别墅区里的人都知道，很多小区的物业公司会规定这个不许做，那个不许做。有的甚至严重侵犯了业主的权利。所以，我们也有必要对这些问题加以注意。

别墅小区聘请专业的物业公司，是在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业管理的物业公司，往往会自行制订一些规章制度。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们聘请的“服务人员”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限定了对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“物业管理条例”。

『捌』 〖急〗关于买房附赠私家花园的问题【高悬赏】

浅议开发商赠送花园的有关法律问题
（摘自北京某知名律师事物所）
根据《北京市城市绿化条例》第十三条之规定，“各项建设工程，应当安排一定的绿化用地，其所占建设用地面积比例为：（一）新建居住区不低于30%，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地……”，及《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》第二条之规定，“建设工程绿化用地面积占建设用地面积的比例，按照《条例》第十三条的原则，具体规定如下：（一）凡符合规划标准的新建居住区、居住小区（居住人口7000人以上或建设用地面积10公顷以上），按照不低于30%的比例执行，并按居住区人口人均2平方米、居住小区人均1平方米的标准建设公共绿地，配套建设的商业、服务业等公共设施的绿化用地，与居住区、居住小区的绿化用地统一计算……”，开发商在修建住宅小区时，要配套建设一定面积的由所有业主共同享有使用权的公共绿地，不能将公共绿地改建为花园并将其赠送。
三、开发商擅自赠送花园的法律后果
开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。
对于已购买首层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。因为在产权登记阶段，只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。而在房地产项目中，花园绿地通常不会被纳入建筑容积率，其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买首层房屋的业主，其权益必将受到损害。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟，发现开发商签约时的承诺根本无法兑现，自己的权益受到很大损害。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园作出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据《合同法》第五十四条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开发商的此种行为已构成民事欺诈，小业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对共有部分享有共有权。对一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人使用的阳台，可以由全体区分所有人共同约定，由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占性使用权，这种权利叫做对共有部分的专有使用权。 与首层毗连的花园作为全体业主的共有财产，经全体业主同意，可以约定由首层某一个或数个业主对花园享有排他的、独占性使用的权利，当然，这种权利仅限于对花园实际的占有与使用，不涉及权利的转移。同时，全体业主还可以约定收回花园的条件，以避免对花园不合理的使用与破坏。
综上所述，首层毗邻花园的土地使用权应归该宗地楼房的全体业主共有，开发商建造花园时必须保证是严格依照规划进行的，且小区配套建设的绿地面积达到法定标准。开发商擅自赠送花园的行为一般应认定为无效，须承担相应的违约责任和侵权责任。首层业主经全体业主授权可以单独使用花园。鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用，就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定。

『玖』 成都新天地2期春天里小区公摊绿化,一楼却被开发商修起了私家花园,这时候侵犯了消费者权益

1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备内室、公共门厅容和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。
2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。