商用楼改住宅

① 商业用地更改成居民住宅用地国家有那些规定

主要的规定如下：

商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的。

按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

商业用地使用年限：

根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年；

(二)工业用地五十年；

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五)综合或者其他用地五十年。

(1)商用楼改住宅扩展阅读：

商业用地和住宅用地的区别在哪?主要有以下几点：

1.使用年限

商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权无所有权，土地所有权属于国有，国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。

所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现，40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为<物权法>对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。

因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。<物权法>第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属。

有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。最可能的方案到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。

所以，你不会赔30年。但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!

2.交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%。

如果国家开征物业税土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3.按揭方式

大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到，另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭.最长贷款年限10年。

4.日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚，目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳。

如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业)

5.设计标准

设计导向不同公建物业受朝向，采光进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6.落户问题

无法迁入户口

参考资料：网络-商业用地

网络-住宅用地

中国人大网-中华人民共和国土地管理法

② 住宅改商用房有哪些法律依据

一、政策依据
现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...（四）放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
二、相关法律、法规
必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
4、中华人民共和国建设部令 第110 号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
5、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》
一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
(一)《住所(经营场所)登记表》；
(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。
三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体i商户)；住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。
四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

③ 商铺能改住宅吗

不能改。

2017年3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

2017年4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

2017年4月21日‘成都市相关部门联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途，商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局。

不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

(3)商用楼改住宅扩展阅读：

与普通住宅相比，商住房有很多弊端，商住房土地出让年限最长为50年，而且现在需要全款买房；商住两用房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；

大多数商住房是商水商电，水电等费用标准也高于住宅，商住房的物业费、供暖费，也要比住宅贵很多；商住房两用房的公摊面积比较大，且因为有居住又有办公，人员也混杂，居住环境差。

④ 商用房能改成住宅吗

不可以。

我国《物权法》七十七条明确规定，业主不得违反法律、专法规以及管理规约，将属住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

商用房按揭贷款是用于购买商业用房的担保贷款，包括新建房与二手房。商业用房指立项为办公、商业等非居住用途的各类房屋。贷款期限最长10年。贷款到期日不超过房屋土地使用年限到期日。贷款仅用于借款人购买商用房，不得用于其他用途或提取现金。

(4)商用楼改住宅扩展阅读：

注意事项：

商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

参考资料来源：网络-商用房

⑤ 十年没用二楼商业房可以改住宅房吗

当然是不可以的，法律上是不允许的。因为商业楼一般不具备住宅的房的条件，也不能商用和住在一起的。所以是不能改的，法律层面上不允许的。

⑥ 商业改住宅的房子能不能买

房子能不能买，主要看5证是否齐全，同时购买住宅还要了解土地使用性质。

五证：回
(1)国有土地使用证答： （着重关注，是否是70年产权）
国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
(2)建设工程规划许可证：
建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）建筑工程用地规划许可证：
建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序
(4)建设工程施工许可证：
建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证：
商品房预售证的主管机关是城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

⑦ 商业房改住宅房弊端有哪些

“商业房改住宅房”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。 一般来说，“商业房改住宅房”有以下几种情况：
①该区域不适合商，适合住;
②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用;
③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
从某种意义上讲，政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商业房改住宅房”的出现。在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。 但是，需要说明的是，“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。
商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在如下几个方面：
1.产权年限不同
住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。
同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。
2.配套设施不同
商改房无法迁入户口，无法就近入学。
据了解，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
3.容积率及用于绿化、公共设施面积不同
由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
4.安全级别不同
商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。
5.物业费、管理费以及转让契税不同
商业房改住宅房住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。
另外，商业房改住宅房住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

⑧ 咨询下办公楼可以改成住宅楼出售吗

主要看土地性质和土地来源，其次再看你和开发商签订的购房合同。
如果土地性回质是住宅或商住混合且答土地来源是出让，那么办公楼改住宅楼贵可以的。想退房也不容易，既使开发商出售行为有瑕疵，还不能认定是欺诈。

如果土地性质是不是住宅，或土地来源不是出让，那既使办公楼改为住宅楼了，你仍然不可能拿到住宅的房产证；如果购房合同写的是住宅，那么开发商构成欺诈，可以要求退房和赔偿。如果购房合同没写或没有合同，这个事就有些麻烦了。
售楼小姐的话是不能构成合同要约的，不动产买卖还是要白纸黑字明示的。

⑨ 商住房能不能改居民房,怎么办理

从房屋的性质抄上来说是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期也短一些，房屋的水电标准都与居住房不同，要贵一些的，按商业用途收取，但是购房价要低于居住的商品房。而且现在国家限房令，而商用房是不受限购令控制的，且商用房的贷款也不受限制。房屋的用途是作商业还是居住决定权在自己了，但也是不划算的。因为水电都会按商住来缴纳，但不作商用，就不能收回这些费用。
商住房是指"十一五"时期，国家要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率(最低上浮10%)，首付4.5成;如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率(最高下浮30%)，首付20%(首套)。

⑩ 商业房能改成住宅吗

民用住宅不可以转成商业用房。

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

(10)商用楼改住宅扩展阅读：

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。