2014年上半年北京住宅市场分析

1. 北京统计局:上半年商品房销售面积增长68.7%

7月17日，北京统计局公布了2019年上半年北京市房地产市场运行情况。
观点地产新媒体查询专获悉，房地产市属场销售方面，上半年，北京市商品房销售面积为387.9万平方米，同比增长68.7%。其中，住宅销售面积为330万平方米，增长1倍；办公楼为21.4万平方米，下降4.9%；商业营业用房为12.9万平方米，下降17.8%。
房地产开发企业到位资金方面，上半年，北京市房地产开发企业到位资金为2727.1亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款为825.8亿元，增长1%；自筹资金为597.8亿元，增长11%；定金及预收款为1062.5亿元，增长49.3%。
房地产市场建设方面，上半年，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为971.1万平方米，同比增长10.4%。其中，住宅新开工面积为510.3万平方米，增长0.6%；办公楼为80.2万平方米，增长9.1%；商业营业用房为62.4万平方米，增长51.8%。
北京市房屋竣工面积为241.9万平方米，同比下降27.9%。其中，住宅竣工面积为135.2万平方米，下降21.8%；办公楼为26万平方米，下降25.3%；商业营业用房为13.5万平方米，下降67.2%。

2. 北京目前的房产市场怎么样

从北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以专后，房地产市属场进入了白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

3. 北京市近年来如何对待房地产市场

近年来，北京市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立购租并举的住房制度为方向，围绕政府和市场、供给和需求、当前和长远、新房和存量房四个关系，深入推进房地产市场供给侧结构性改革和长效机制建设。

另一方面，大力培育发展住房租赁市场，进一步发挥租赁市场解决市民居住问题的重要作用。加强顶层设计，大力推进《北京市住房租赁条例》立法工作，努力推动尽快进入立法审议程序。同时结合北京实践加快完善住房租赁政策措施，起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，从加大租赁住房供应、建立监管平台、规范租赁关系、落实租赁赋权、加强行业监管等方面提出规范发展住房租赁市场的具体措施，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展，已于8月17日-25日向社会公开征求意见，待北京市政府批准后将正式发布实施。

4. 北京房地产市场分析

房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2006年上半年北京刚性住房需求不断释放，商品期房市场供应表现出回升态势。2006年北京房地产市场表现出了四大特点：房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。
北京房地产开发投资较快增长。2006年1—6月，北京市完成房地产开发投资640.1亿元，比上年同期增长20.8%，增速同比提高12.7个百分点。2006年1—6月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积196.4万平方米，比上年同期增长1.3倍；受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积出现下降。2006年6月末，北京市商品房空置面积为965.2万平方米，比年初减少409万平方米，下降29.8%。2006年1—6月，北京市房地产开发企业当年到位资金1265.2亿元，比上年同期增长20.3%。其中，金融贷款339.5亿元，比上年同期增长40.1%，占当年到位资金的26.8%，同比提高3.8个百分点；
2006年以来，北京市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。2006年1—6月，北京市新建商品房价格总指数累计为107.7%，比上月提高0.6个百分点，比上年同期提高1个百分点，其中住宅类价格指数累计为108.5%，比上月提高0.5个百分点，比上年同期提高1.3个百分点；二手住宅类价格指数累计为109.5%，与上月持平，比上年同期提高3个百分点。普通住宅价格涨幅超过高档住宅。2006年1—6月，北京市新建住宅中，普通住宅价格指数累计为110%，超过高档住宅4.2个百分点。
北京房地产行业的竞争变得日趋激烈和白热化。开发商方面，顺驰进京、首开集团成立，加上这两年政策宏观调控、利率上涨、8.31大限、国八条、国六条的出台、海外地产基金进入所有的这一切都让这场称霸称王的战争更加精彩。而伴随着铮铮号角的，是群雄在市场的驰骋豪情。代理业方面也已经开打价格战。未来行业全面整合，合纵连横大势所趋。

5. 北京房价趋势分析

北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后，房地产市场进入了白银时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市（总结有12个限价地商品房，分享在我的朋友圈您可以看下），这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用，即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

第二个是单价6万后的上涨空间问题。

这个主要要看大的方针政策，特别是政府政策导向。

1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园，15家央企之外会引进更多的办公企业。

2、北京定位为“科技创新”中心，在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行，而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。（中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量，昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持）。

3、目前园区进入了配套阶段，处于快速发展时期，还有发展的空间，除了央企独栋，各种商业、出行、居住配套都在建设中，全部成型仍需2-3年时间，这段时间的入手会比成形交房后更有意义。

4、按照目前房价增速，您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下，均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大，涨幅虽较低，但是总价差价高。

6. 北京市房地产市场发展进程

一、房地产市场兴起阶段（1978～1992上半年）
二、房地产市场高速发展（1992下半年回～1995年）
三、房地产业宏观答调控期（1996～1997年）
四、房地产业的再发展期（1998～2003年）
五、进一步调控期（2004～至今）
http://www.bjghw.gov.cn/web/static/articles/catalog_20600/article_/.html

7. 目前北京房地产市场是怎样的一个发展趋势

上半年可以看，下半年可以买。上半年可以看，我觉得大多数都是看中国的经济。下半年可以看能买1号线不买2号线，这是我一个最基本的。 【王军】我说一个数据从09年来看，09年销售面积比08年涨了44%，而土地出让面积09年反而比08年低了，降低了14%。也就是说09年供应还不如08年。我说这个说明了什么，我认为2010年下半年房价可能还会上涨。我认为越早买越好。这是第一个观点。第二个观点，以后如果房子主力消费人群，商品房的主力消费人群，以后是改善型居住这些人。也就是最有消费能力的那些人。为什么？因为他本身有房子了，他把房子卖了，赚一个差价就有能力买新房。从这个角度来讲，也就是说，资源是稀缺的，品质又要好，这个才具有投资价值。 【耿梅】我觉得投资性的，你现在没法说该不该买，从历史发展来说，这么多念了，所有前期买房的人，应该说一大半90%的人都没有亏。所以我觉得在合适的机会，从投资角度上，我觉得房价相对稳定的。这是中国相对在投资领域比较稳定比较踏实的。投资选择什么样的产品呢？我本人认为主要是看它的稀缺性、位置。你必须是有增长的空间。 【毛大庆】我一般说你是不是真有用这个房子，如果你真有用，不管是改善的还是什么，就赶紧去买。为什么赶紧去买？事实上这是一个规律。现在北京我刚刚说了，盆就这么大，我们北京16000平方公里土地，我跟多位学术和政府领导检查过这个数，也就6千平方公里能盖房子。不光是盖住宅。以我实际的需要，如果需要买就赶紧去买。但是这个里面有一些要注意的。今年下半年出现的这些高价地到一年多以后投入市场，那个时候房价和那个时候北京的平均消费能力，我觉得这个里面要警惕一件事情。我觉得北京房价终究会走上很高的价格，但是要注意，有可能出现一个时期房价已经远远脱离了市场的平均消费能力。那个时候会出现一批房子放在那，可能走得很慢的局面。不代表北京的房子多了，需求少了，或者说供过于求，我觉得不是。仍然是供不应求。从这些角度来看，我觉得一手房、二手房都是房源，不能说新房是房源，二手房也是重要的房源。一季度二手房交易量骤然下降。大家也都看到了。 【裴晓红】谢谢毛总。 【周荣友】我希望更多的人能买得起好的大的房子。 【裴晓红】实现居者有其屋是我们大家共同的期待。让我们充满信心的走进值得期待的2010年，感谢台上嘉宾与我们分享了他们的观点和智慧。谢谢！

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8. 北京的房价市场情况

北京整体房价的问题，未来是怎么样的趋势？

长期来说，从16-17年暴涨以后，房地产市场版进入了白银权时代，未来10-20年，房产进入平稳增长时期，在这段时间，房价保持稳定上涨10年，但是增幅较慢。

短期来说，2019年预计整体稳中有升。

首先必须贯彻房住不炒的大政方针，故而房价是基本稳定的，二手房略有下降；

同时因为北京房产市场的调控处于较高水平，进一步收紧的可能性相对较小，在政策在不出现大的调整的背景下，压抑市场需求会得到部分释放，使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测明显感觉新房的成交在回暖，且主要集中在一些明星盘（指集中开盘，优惠较多大开发商的楼盘）。且许多限价地商品房也在相继入市，这些限价地商品房也在上半年有很好的成交表现，并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用。8月份后进入金九银十，刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化，改善需求凸显，高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。所以总体来讲，目前市场上的限竞房新房楼盘或许将是能够满足居住北京理想的末班车

9. 北京上半年新房市场趋冷商住项目情况如何

随着房地产调控政策不断加码，2017年上半年，北京新建商品房交易量价均环比大幅下跌。据云房数据研究中心统计，上半年北京市新建商品房共成交32219套，相较2016下半年环比大幅下降57.82%；成交均价38089元/平方米，半年环比上涨12.37%；成交面积395.35万平方米，环比下降52.71%；成交总金额1505.82亿元，环比下降46.86%。

就普通住宅的项目看，位于密云区、延庆区的龙湖长城原著、城建万科城等项目上半年成交规模居前。这显示出新盘郊区化的趋势明显。有专家表示，一方面是受到取得预售证限制的影响，另一方面则是由于今年以来信贷持续收紧，更高的首付和贷款利率对改善型需求影响大，对远郊区县较低总价的首置刚需影响较小，中低价位项目销售情况较为乐观。