小区车库改门店开发商还是物业

⑴ 小区地下车库的产权究竟是属于全体业主还是属于开发商

属于业主共有。

依据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的内车位、车库应当首先容满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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建筑产权的相关要求规定：

1、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

2、共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

3、共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

⑵ 车位是属于业主还是开发商或物业

占用小来区公共道路的车位属于源业主。在商品房买卖中，购房者购买的房屋名义上只有自己能够专属居住、使用的房屋，但购买的房屋要发挥使用功能，不可避免的需要使用公共的绿化、走廊等公共区域。《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

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根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据合同法的相关规定，租赁时间最长只能20年，超过部分无效。但实际上，安徽、江苏、湖北等省都通过省级的物业管理条例规定，地下人防车位的租赁期不得超过三年。目前《江西省物业管理条例》中，对租赁期限没有明确规定。

⑶ 小区停车位是属于业主还是物业或开发商

小区停车位属于小区配套设施，所以应属于全体业主共同所有，地下停车位在买卖合同上没特别约定，则属于开发商所有，如在公摊上计算在内的就属于全体业主共同

⑷ 车库做为门面 物业不同意

根据法律所规定，如对公共区域改变用途的要经过业委会的同意。版根据相关内容私有权部分改变用途是要经过物业公司同意的，因为物业要根据用途判定是否侵害他人利益或是影响其它业主，这里不是车库所有者说的算，如果物业提出异议，业主开张后可能物业公司会上报城管部门进行整改，改变使用用途的物业也可以按照当地法律收取适当的加成物业费用，这个没有住房信息也就可以说这么多，这个要看当地的物业管理条例及城管部门去咨询。

⑸ 住宅小区车库是归开发商还是归业主

随着经济的不断发展，城市有车族的数量增长迅速，停车难问题不断加剧。居住小区车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属备受关注。新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。

一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解

《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，侵害了小区业主的合法权益。《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。

本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。

二、关于地下车库归属的理解

《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所谓车库是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物，包括地上车库和地下车库。《物权法》之所以规定可以通过约定方式确定车库的归属，首先考虑到停车难的问题，如果简单地规定车库归业主共有，那么开发商就不愿建车库，这样车库就更少，最终损害的是业主的利益;其次约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志。

该条规定的出台引发了不少地方开发商出售地下车库热，部分开发商认为，《物权法》实施后，如果在售房时未能就车库归属问题与业主达成一致，将被推定为业主共有，所以要尽量在新法实施前出售车库。这种理解是对法律的误读，在《物权法(草案)》中曾有“未约定车库的归属即推定为业主共有”的规定，但最终的法律摒弃了此观点，法律并未明确当事人未约定车库归属时的处理方法，具体归属需国家有关部门进一步细化规定。

三、关于停车位归属的理解

关于停车位归属问题，《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所谓车位是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的场所。《物权法》对于车位最终采用法定归属与约定归属相结合的形式来决定其权属性质。

法定归属，指业主共有的绿地、道路、道路上的空地及其他场地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。对于“法定归属”部分的车位，开发商不能通过与业主约定的方式改变其共有性质，即使约定亦属无效。停车位归业主共有，并不意味着业主使用停车位无须交费，适当收费是最公平的使用方式。因为小区业主对共有车位享有按份共有权利，各业主之间的权利份额是不同的。如果免费使用共有车位，一是可能出现供不应求、分配不均的矛盾，二是出现实际享有权利不公平的情况，可能在业主之间形成利益冲突和纷争。对于业主共有的停车位，亦不能排除物业管理公司依据合同约定和物价部门制定的标准收取管理费(即综合服务费)。

约定归属，指除法定归属以外的车位，开发商可通过与业主约定的方式明确其归属。小区的停车位主要是为了小区业主的停车方便所建造，如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用，因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的，“约定归属”协调兼顾了业主和开发商两者的利益。

⑹ 小区车库能不能改为商用，要想在车库内卖东西物业有权管吗

这个不是和物业打不打招呼的问题.
车库是属于车库性质.
商铺是属于商铺性质内.
车库是无法办理营业执照的.商铺才容可以.
没有营业执照工商部门查起来肯定会罚款的.

不过一般说来.在小区里面的开小店.一般的工商部门也不会怎么查的.

⑺ 门面车库与正规门面房有什么区别

1、使用年限不同：

正规门面房是商业性质的那土地使用年限也就只有50年了。，不是住宅性质的话那土地使用年限就没有70年了。

2、性质不同：

门面车库是住宅性质的，正规门面房是商业性质。

3、赔偿不同：

拆迁，门面车库只会照车库价值赔偿不会按门市价值赔偿。而正规门面房会按门市价值赔偿。

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举例说明：

车库改店面

记者赶到某小区，堵门的小车已经开走，小区恢复平静，不过业主谢女士却不平静。“为什么只停D栋车库的电，其他的店铺能照常经营”谢女士说，

上午她确实堵了小区的门，只是表示对业委会的不满，实属无奈之举。

谢女士说，车库是两年前买的，之前一直闲置，看到邻居将车库改成了早餐店，于是她在11月底也改造成了一家女装店，由自家小妹打理。

“在装修之前，物业和业委会也没有明确禁止，等开业了才通知说不能车库改商用。”谢女士说，小区车库改商用的并不只有她一家，

但停电的只有他们D栋车库，谢女士认为不公平，在找业委会负责人未果后，于是她采取了堵门的办法。

业委会：将分批整改“门面”

对此，梦泽园小区业委会徐主任介绍，在今年11月19日召开的业主大会上，讨论“小区内车库、杂屋到底能不能打开做门面营业”。

最后，会议通过决议，并向全小区业主公告：为了维护小区全体业主的利益，高层一楼车库、杂屋必须按照《物权法》、小区《管理规约》、《物业委托合同》进行管理，

不得开门营业，支持物业公司采取有效措施进行管理。

徐主任说，D栋的几个车库改造时间不长，他们多次到D栋几家业主家里做工作，要求他们将车库恢复原貌，但没有效果，这次采取停电的措施也是跟他们打过招呼。

对于谢女士反映的“不公平”，业委会徐主任表示，他们已有讨论，将分批要求进行整改。

小区物业公司一位李姓负责人介绍说，现在相关法规对车库的改造问题没有明确规定，但既然业主大会通过决议“车库杂物间不能开门营业”，广大业主就该遵守。

⑻ 小区里的停车位属于业主还是开发商

根据物业管理条例、物权法、房地产管理法相关规定，土地上的使用权属回于广大业主答共同使用的。不可能属于开发商，物业根据价格法规定办理了价格备案可以收取停车泊位费，大多数的收益用于小区的公益或纳入专项维修资金账户。