深圳开发商自持

A. 深圳首推只租不售住宅用地是真的吗

深圳市土地抄房产交易中心袭昨日发布公告，公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。这是深圳首次采用住房全年期（70年）只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地，也是今年深圳首块宅地出让。

合同租赁周期不超20年

了解到，该地块起始价7.77亿元，最高限价10.1亿元。地块位置在深圳龙华区民宝路与腾龙路交汇处，与腾龙路一路之隔的就是龙华目前二手均价9万元/每平方米左右的豪宅。相比前期出让的居住用地，深圳此次酝酿推出的居住用地，在住房用途、人才住房占比及竞价方式等多个方面都有创新变化。

项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让,这是此次出让居住用地最突出的一个特点。该项目竣工验收后方可租赁，须优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。开发商自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修，且租赁合同应当约定承租人不得转租。

看起来是不错的政策。

B. 2016年深圳房地产限购八条政策

一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给
加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务；通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度；提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。
二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管
“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。
提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。
金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。
三、调整住房户型结构，增加普通住房供应
增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。
四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求
本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理
房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。
对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。
六、进一步完善差别化住房信贷政策
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。
七、严厉查处房地产市场违法违规行为
房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。
各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。
八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度
加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导

C. 自持商业是什么意思

自持商业就是开发商拥有固定的产权，以投资者的姿态将物业进行长期租赁、股权进行投资获取收益的形式。

开发商自持商业是近年来商业地产发展的一种趋势。

传统的全销售型商业物业多见于临街商铺或住宅底商，其次为专业市场商铺、写字楼等。

其原因是这类商铺总体量不大，单个面积较小，开发商将商铺销售完毕后，就不过问商铺物业后期的经营和管理了，这将对商铺后期的运营带来极大的风险。

因此，开发商买地、卖楼的经营模式已经难以延续，自持商业才是出路。

(3)深圳开发商自持扩展阅读：

地产运作

一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。

结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。

所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。

不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。

D. 深圳房屋调控，深圳八条是什么

一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给
加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务；通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度；提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。

二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管

“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。

金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。

三、调整住房户型结构，增加普通住房供应

增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理

房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。

六、进一步完善差别化住房信贷政策

根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。

七、严厉查处房地产市场违法违规行为

房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。

各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。

八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度

加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。

E. 深圳深圳湾公馆好不好

项目位于深圳市南山区后海大道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁）版，开发商为广州城脉地产有限权公司，物业为自持物业，新加坡荣尚荟做物业顾问，实行24h管家服务。
【配套】
1、商业配套:周边150万㎡的商业配套，总部基地；
2、教育配套:周边有北师大附中、北师大附小等优质教育资源；
3、交通配套:项目距地铁2号线登良站1公里左右；距离深圳湾口岸2.4km，去往香港便利；
4、医疗配套:项目周边有蛇口人民医院、南山人名医院两所三甲级医院；
5、公园配套:大南山公园，后海人才公园，15km的滨海长廊，环境优美。
【项目优势】
1.地理位置，靠近总部基地，后海核心区，配套完善；
2.交通便利，教育资源优质，距离近；
3.得房率130％-150%，使用率高，户户通透，采光好，装修品质高，物业管理优质，复式稀缺房；
4.现房，带装修交房，2017年12月已经交楼。
【项目劣势】
1.非传统住宅，无传统小区居住氛围；
2.城脉开发商，非知名开发商
3.价格相比较周边二手房价格很高；
【客群】预算充足的自住客群

F. 深圳的房子还值得入手吗

单看经济实力、人口流入这些，放眼全国，深圳都是一流中的一流，尤其是跟北京、上海这两个人口饱和的一线城市相比人口尚未达到饱和的深圳的发展前景还是很大的。

加之深圳是一个年轻的城市，产业结构比较好，以创新性型企业为主，光这点就足够吸引人的了。更不用说现在国家出台的“粤港澳大湾区规划”，以广州、深圳、香港、澳门四城为首的湾区城市群将承接政策利好届时深圳的经济只会越来越繁荣，也将吸引更多人口涌入，尤其是高素质人口。

这样来看的话，深圳的房子还有很大的发展空间。但是看一个地方的楼市空间，不能只看人口数量和人口结构，尤其是对于深圳来说，影响楼市走向的远远不止经济水平和人口。

深圳的地少是出了名的。

2017年全年，深圳出让土地42宗，占地面积106.7万平米，成交金额754.9亿元，比2016年都有下降。

很有重要的是：这42宗土地中，只有一块是住宅用地。而且这块地还是由深圳市人才安居集团拍得的，要70年自持，未来将用于发展租赁市场，而非出售。

换句话说，2017年，深圳没有拍出一块商品房用地，零供给。

这样的很有端情况今年也许不会造成太大影响，但两三年后，一定会深刻影响到深圳的住宅市场。而且，未来几年，深圳的土地供应依然紧张，新房供应量上不去，而人口却在不断涌入，供不应求，这就是为什么深圳房价居高不下的原因。

G. 深圳城脉深圳湾公馆优劣势

项目位于深圳市南山来区后海大自道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁），开发商为广州城脉地产有限公司，物业为自持物业，新加坡荣尚荟做物业顾问，实行24h管家服务。
【配套】
1、商业配套:周边150万㎡的商业配套，总部基地；
2、教育配套:周边有北师大附中、北师大附小等优质教育资源；
3、交通配套:项目距地铁2号线登良站1公里左右；距离深圳湾口岸2.4km，去往香港便利；
4、医疗配套:项目周边有蛇口人民医院、南山人名医院两所三甲级医院；
5、公园配套:大南山公园，后海人才公园，15km的滨海长廊，环境优美。
【项目优势】
1.地理位置，靠近总部基地，后海核心区，配套完善；
2.交通便利，教育资源优质，距离近；
3.得房率130％-150%，使用率高，户户通透，采光好，装修品质高，物业管理优质，复式稀缺房；
4.现房，带装修交房，2017年12月已经交楼。
【项目劣势】
1.非传统住宅，无传统小区居住氛围；
2.城脉开发商，非知名开发商
3.价格相比较周边二手房价格很高；
【客群】预算充足的自住客群

H. 成都将在一个月后尝试住宅竞自持土拍方式

近日，从成都市政府新闻办新闻发布会上获悉，成都市或将在一个月后推出新的土地竞拍方内式，将住宅自持比容例高低作为开发商拍卖土地的竞价条件。

对于土地竞拍，专业认为竞自持能否推行成功因城市而异，但住宅竞自持无疑将加快推进大中型城市住房租赁市场，而后者是房地产调控的新思路，也是解决大中型城市居住难的一大策略。

目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市作为首批开展加快发展住房租赁市场的试点城市。

看来未来有可能这种方法是个大趋势。

I. 深圳城脉深圳湾公馆什么情况

项目位于深抄圳市南山袭区后海大道与东滨路交汇处（北师大南山附中旁），开发商为广州城脉地产有限公司，物业为自持物业，新加坡荣尚荟做物业顾问，实行24h管家服务。
【配套】
1、商业配套:周边150万㎡的商业配套，总部基地；
2、教育配套:周边有北师大附中、北师大附小等优质教育资源；
3、交通配套:项目距地铁2号线登良站1公里左右；距离深圳湾口岸2.4km，去往香港便利；
4、医疗配套:项目周边有蛇口人民医院、南山人名医院两所三甲级医院；
5、公园配套:大南山公园，后海人才公园，15km的滨海长廊，环境优美。
【项目优势】
1.地理位置，靠近总部基地，后海核心区，配套完善；
2.交通便利，教育资源优质，距离近；
3.得房率130％-150%，使用率高，户户通透，采光好，装修品质高，物业管理优质，复式稀缺房；
4.现房，带装修交房，2017年12月已经交楼。
【项目劣势】
1.非传统住宅，无传统小区居住氛围；
2.城脉开发商，非知名开发商
3.价格相比较周边二手房价格很高；
【客群】预算充足的自住客群

J. 深圳近期将出让三宗居住用地都在哪里

8月24日，从深圳市规划国土委获悉，深圳将于近期挂牌出让三宗居住用地。其中，两宗为“只租不售”居住用地；另外一宗为建设普通商品住房用地，要求自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。市规划国土委相关负责人表示，今年，深圳还计划推出四宗住宅用地，计划新增供应商品住宅用地12.3公顷，新增供应保障性住房用地21公顷，保障性住房用地占比63%。

此次计划出让的龙华区A914-0305宗地位于福城街道观澜大道西侧，合正观澜汇南侧，用地面积约15324.39平方米，规划指标为容积率3.98；建筑总面积约61010平方米。其中，住宅约46210平方米（公共租赁住房≥9242平方米）。该地块竞配建公共租赁住房。根据出让要求，该宗地建设普通商品住房，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

今年深圳计划新增供应商品住宅用地12.3公顷

据市规划国土委土地利用处负责人介绍，接下来，我市今年还计划推出4宗住宅用地。目前，深圳正重点从加大土地利用效率、破解土地资源紧约束难题、确保住房有效供应等方面，合理安排本年度住房建设目标并加快组织推进实施，促进房地产市场稳步健康发展。

今年深圳将新增供应商品住宅用地12.3公顷，新增供应保障性住房用地21公顷，保障性住房用地占比63%。