武汉住宅用地供应

A. 政府将不再作为居住用地的唯一供应者吗

1月15日，中国国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上表示，改内变政府作为居容住用地唯一供应者的情况，研究制定在权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

姜大明表示，近年来，国土资源部明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。

B. 07年武汉市房地产市场情况概述及对08年武汉市房地产市场的走势预判（要求：有数据有观点）

年即将过去，回首翘望楼市，武汉房地产市场一片红火。一方面，武汉土地供应渠道进一步正规化与市场化，土地价值增长极为明显；另一方面大量开发机构入汉拿地、投资，给城市发展提供了较强的资金支撑。在城市建设方面，“1+8”城市圈的获批，九路一桥的通车，地铁建设的提速等都让我们看到更为广阔而辉煌的明天。也许你仍在抱怨武汉城建的脏乱差，也许你还在惊诧于武汉07年房价涨的太猛太快，但相信在国家宏观调控政策的指引和干预下，在多方的共同努力下，武汉楼市会走出一条健康有序可持续发展的道路。

关键词一：疯涨

2005—2007武汉商品房成交均价图

十二月十二日是日本的“汉字之日”，日本汉字能力检定协会依照惯例在京都清水寺宣布足以反映今年人间事的汉字，结果“伪”字获选。而如果要选一个汉字代表今年中国楼市的话，相信绝大多数人会毫不犹豫的选择“涨”字。武汉的房价也顺势而上，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。统计数据显示， 2007年11月武汉主城区商品房成交均价为5562.49元/平方米，武昌和汉口中心区的住宅均价已超过6500元/平方米。

此次在全国70个城市房价的竞跑中，究竟是什么推动了武汉房价的上涨？在众多武汉老百姓的眼中，对近两年房价的上涨，已有了切肤之痛：荷包越捂越干，房子越等越贵。今年3月以后，武汉市住宅市场的量价齐升，让老百姓购房的决定比以往都要来得果断。武汉楼市如此的火爆，是否会有泡沫存在？

业内人士表示，在中国历次的高速经济增长期，武汉经济一直落后于沿海城市，房价的长期低徊也是因为一直受限于武汉市民的消费能力。与长三角、深圳地区的房价上涨不同的是，此番武汉房价的上涨，是因为武汉与一线城市的巨大差距，为房价上涨提供了空间；另一方面，越来越多的外地开发商进入武汉，将一级土地市场的价格不断抬高，也提升了房地产的开发成本；而最重要的是，随着一拨又一拨的调控政策都相继被市场“软化”后，房价的上涨，让一度被压抑的购房需求集中释放：如同股市买涨不买跌的心理一样，购房者争先恐后地进入楼市，惟恐被不断刷新的房价“抛出”市场之外，而渐行渐远。

在房价普涨的情况下，很难看清楚购房者的购房消费是为了投资还是自住，或者两者兼而有之。但武汉房价的不断上涨，将对未来城市的竞争力是一种制约。与全国的几大经济发展区域相比，武汉的房价相对较低，这也是武汉发展的一种机遇。而当武汉房价与一线城市的差距越小，外来企业进入武汉的成本越来越高时，武汉与一线城市之间的增长空间所带来的竞争优势也将缩小。因此，要提高武汉未来的城市竞争力，并不能简单地以拉动房价来作为支撑，更多地需要通过武汉的地理交通优势，来带动优势产业的发展，以真正提升武汉的城市价值。

关键词二：异地置业
新闻链接之武汉：四成商品住房被外地人买走
一直以本地居民自住为主的武汉楼市，由于武汉地处中部的地理位置以及武汉城市圈融合加快，省内及外省购房者的比例正在不断上升。近日，据报告显示，上半年武汉共成交商品住宅41348套，其中本地居民个人购买量只占59.82%。剩下的都被外地人买走了：省内个人购买占26.48%；省外占13.62%；境外占0.08%。境外人士所购商品房的均价最高，均价到5427.92元/平方米。 （据楚天都市报报道）

武汉应有对异地置业的吸纳能力

武汉房地产市场上，本地购买力越来越弱，这种情况也在统计数据上得到体现。2004年，武汉本地购房者高达90％，到2005年下降为71％，而去年更下降到64％。到今年6月份，武汉本地购房者比例下降到58.74%的历史新低。当下，武汉楼市里，异地置业者所占比例已经突破四成。 据此分析，当前武汉房地产市场上，武汉本地居民的购买力已趋饱和，随着房价继续快速上涨，这个饱和的趋势在相当长一段时间内，不会发生根本性改变。而普遍高收入的异地置业者，将更能承受武汉高房价。
经济的繁荣是支撑异地置业者投资武汉最强有力的信心保障，使武汉楼市受到外来购房者青睐，尤其对于那些工作或者生活在外地的湖北籍客户，或者曾经学习、生活、工作于武汉的客户具有极大吸引力：养老型置业、定居型置业（目前在外地工作但拟回或者已回武汉定居的群体）、度假型置业及因工作地点的变更而形成的机动型置业（如富士康效应），这部分群体构成了武汉楼市新生力量。

关键词三：宏观调控

经历了06年的政策洗礼，07年房地产市场高速的发展势头不减，作为调控风向标的房价，仍然一路猛涨。因此，2007年改善住房供应结构、稳定房价运行的任务仍然非常艰巨，尤其是抑制投资过热这一任务，在今年的调控中显得尤为突出。有鉴于此，政府今年陆续出台的一系列政策逐渐转硬，调控力度空前加大，政府对于房地产市场的干预程度日益加强。

央行今年6次加息用心良苦
.金融信贷政策
a. 2007年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率
政策内容：2007年1月至11月期间，央行共九次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到13.5%。
政策影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。
b. 2007年央行上调人民币存贷款基准利率
政策内容：2007年3月至12月央行共6次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。
政策影响：抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。
c. 2007.9.29中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》
政策内容：通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
政策影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。
2、土地政策
d. 2007.7国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》
政策内容：明确规定八种情况的土地不得转让。
政策影响：严格控制土地的转让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。
e. 2007.10.9国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
政策内容：对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，并从五个方面作了修订。政策影响：新规定体现了国有建设用地使用权招拍挂制度与法律、政策尤其是当前土地实践存在问题的衔接。需要强调的是，将工业用地纳入招拍挂范围，不仅有国家政策为依据，而且有了执行这项制度的法律，在执行效力上是一个极大提升。这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。
3、综合政策
g. 2007.8国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
政策内容：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。
政策影响：政府已经将调控重点由“市场”转变为“政府保障”，市场上保障房的供给量将会逐步增加，满足一部分的刚性需求，抑制房价上涨。
h. 2007.11.30七部委联合发布《经济适用住房管理办法》
政策内容：经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，重新划定购买人群，确立“有限产权”概念。
政策影响：加大对经济适用房的规范和监管力度，确保城市住房保障制度的深化实施，为城市中低收入者提供有效供给，平衡市场供需结构。

关键词四：光谷

2007富士康落户武汉光谷

相关资料：
2000年：中国光谷正式开始建设，光谷地产开始进入开发商的视野；
2001年：武昌楼市发展逐步向光谷偏移；
2003年：光谷楼市步入鼎盛,，片区大盘化、品质化的趋势逐渐明朗；
2004年：光谷楼市再度沸腾，成为武汉楼市的耀眼明星。实力开发商云集，品质楼盘频现；
2005年：光谷楼市逐步走向成熟。普通商品住宅、单身公寓、湖滨别墅，百花齐放
2006年：光谷楼市全面繁盛。不仅推盘量再创新高，继续稳健发展，而且片区最重要的市政配套项目光谷步行街启动。

如果要选择07年武汉地产最热、涨得最快的板块，光谷无疑是有资格的入选者。2007年4月，富士康落户武汉，不仅成为开发商的销售噱头，也辐射光谷其他楼盘。光谷楼市由珞瑜路向关山路、民院路及以东发展的线路图已现端倪。
步行街，中环线加地铁，高新技术产业区，潜在巨大消费人群，这些，似乎都暗暗勾勒着新商圈的雏型。2007年，光谷新房市场、房屋租赁市场几乎都爆出了价格增长的讯息。有两年前买了光谷低价房子的市民现在喜不自禁，富士康等高新企业一来，房价上涨指日可待，而且随着厂区规模的扩大，将会有越来越多的产业员工，可以成为长期租客。光谷，将会是武汉的新基点么？

关键词五：物权法
2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”；土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。10月1日，《物权法》正式实施。作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义，它第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。

《物权法》意义深远

下面就《物权法》对武汉房地产业所带来的影响进行简单探讨和分析。
1.《物权法》规范了土地出让方式，有利于房地产行业规范，增加土地市场交易的透明度，有利于防堵官商勾结，暗箱操作。

2.条文中关于土地拆迁补偿规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产商开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度而影响房地产开发的速度。如近期在重庆及深圳出现的“钉子户”问题，值得武汉吸取和借鉴有关经验教训。

3、房产预告登记可以防止开发商一房多售，住宅70年使用权到期自动续期的规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值，对于商品性住宅绝对是利好消息。

4、对物权人与物管机构的权益调整
物权法草案从维护业主的合法权益出发，建筑物区分所有制度的确立为业主行使权利提供了保障，业主与开发商的权益之争有了具体、明确的规定，促使房地产开发商和物业管理公司的经营行为进一步规范，房地产秩序得以理顺。

C. 网传22城将推“集中供地”模式 每年供地不超过3次

2月24日,有网传文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示,近期将召开视频会议,在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。
据网传消息,22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
目前,22个网传城市中,青岛已经披露了官方文件,而天津、郑州则有关于宅地出让的相关文件流出。

2月24日,记者在青岛市自然资源和规划局官方网站上看到题为《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的文件。
文件表示,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
另外,网传天津市规划和自然局文件披露了关于“两集中”更详细的信息。
其一,集中发布出让公告,原则上天津市全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡;其二,集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期,以拍卖方式出让的,应当连续集中完成拍卖活动。
天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不再发布住宅用地的出让公告。
郑州的网传文件则要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告,将由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。
值得一提的是,此前各地实行的虽然也是集中供地模式,但相较而言,是“高频集中”。
以上海为例,中指院统计显示,截至2020年12月15日,上海共成功出让各类土地368宗,分散在全年进行,其中92宗宅地在12个月均有出让。

2020年6月至8月时,由于供应加大,并且有多幅市区优质宅地挂出,上海的土拍市场多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面,土拍溢价率逐渐走高,在此期间宅地平均溢价率高达23%;同年9月以来,为了给土地市场降温,上海通过“降质减量”的方式来平抑,月均成交宅地数量控制在4到5宗,四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。
这表明,上海目前“集中供地”的频率更高、出让日期分散且灵活;而“两集中”的供地模式则将推地的时间也进行了统一规定。
行业认为,如果照此执行,无论对土地市场还是开发商都将带来不小的变化,具体表现为:
1.首先是每批次涉宅地块数量会有一定程度的增加;
2.集中用地无疑对房企资金要求更高,此前地产公司拿地很大程度依靠错位来打时间差,如果22个重点城市都集中在3个月供地,房企单笔资金的使用率将大大降低。房企需要加强现金流管理能力,调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。此外,开发商联合拿地会将一步涌现,房企权益占比持续降低;
3.22个城市集中供地使得房企投资团队的压力更大,也对房企的投资研判能力提出更高要求,否则拿错地的概率也将增加;
4.如果22个重点城市供地被严格控制,房企在这些城市拿地越来越受限,不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场,进一步下沉;
5.集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市,同策研究院资深分析师肖云祥认为,后续伴随着新房集中供应,市场竞争加剧,销售存压,为了保证利润,房企拿地时要“克制”。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示,集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。
李宇嘉认为,目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要有所行动。在他看来,土地和金融端的长效机制建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价意义重大。
对于“集中供地”前后土拍的差异,李宇嘉形容道:“过去供地计划缺乏约束,对于开发商来说,有一宗地挂牌就去抢,因为不知道未来还有没有地供应,在哪里供应,什么时候供应,是不是自己心仪的地块。部分房企城市公司为了生存,不得不去抢地,从而造成了高地价。”“集中供地”后,开发商将明确地知道,未来有几批供地,要供在哪里,公司是否需要参拍,如同“三道红线”一样,有了明确的规则。开发商可以根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,从而促进土地市场健康发展。
“集中供地”的影响除了涉及开发商外,李宇嘉认为还将倒逼地方政府。他补充称,过去,热点城市供地计划较为随机,存在完不成计划的情况,且供应规模、节奏、分布也不明确,从而导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。集中供地将倒逼地方政府编制好供地计划,供地的批次、时间、规模,可

D. 集中发布公告和组织出让，每年供地不超过3次

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

2月23日，天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

值得一提的是，据近期一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响，但对开发商来说，集中在一个时点，对企业的现金流压力会很大。

青岛市自然资源和规划局官网截图

溢价率将得到有效控制

一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供应相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热，同时把一部分权利归到市级来统筹，目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地，会把开发商的预期抬得很高，现在集中供应对于开发商来说就能平均了。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显，今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市，部分地块价格甚至接近于周边小区的房价，容易引发市场预期的变化。如果集中入市，土地市场的热度有可能会得到有效控制，并弱化对房价的影响。

“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行，大开发商会择优选择地方，原来是几十家房企抢几块地，现在是几十家房企去抢几十块地，反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少，这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。

“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价，具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞，政府措施基本都是组合拳，在实际操作中，这些措施还是会跟上。”王杨认为，首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号，如果20几个城市同时集中供地，对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势，有利于地价稳定，并推动行业的平稳发展。

王杨认为，从中央主管部门层面来讲，是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范，不单单是区，甚至街道也有权利出让；再如武汉，公开招拍挂土地非常少，规范土地市场是一个主要因素。

对房企资金有更高要求

住宅用地采用“两集中”，将完善追责机制，把责任落实到市里。从时间节点来说，房企拿地的竞争程度也会降低。

“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力，企业要到处付保证金，这就大大降低了资金使用效率，考验很大。

“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示，如果全年只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时，在“三道红线”压力之下，多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。

“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过，后续面临的问题也不少。”

张波表示，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，或者长期以来土地供应量排名靠前的城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

E. 多城实施宅地供应新规：集中发布公告和组织出让 每年供地不超过3次

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

2月23日，天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

值得一提的是，据近期一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响，但对开发商来说，集中在一个时点，对企业的现金流压力会很大。

青岛市自然资源和规划局官网截图

溢价率将得到有效控制

一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供应相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热，同时把一部分权利归到市级来统筹，目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地，会把开发商的预期抬得很高，现在集中供应对于开发商来说就能平均了。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显，今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市，部分地块价格甚至接近于周边小区的房价，容易引发市场预期的变化。如果集中入市，土地市场的热度有可能会得到有效控制，并弱化对房价的影响。

“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行，大开发商会择优选择地方，原来是几十家房企抢几块地，现在是几十家房企去抢几十块地，反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少，这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。

“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价，具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞，政府措施基本都是组合拳，在实际操作中，这些措施还是会跟上。”王杨认为，首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号，如果20几个城市同时集中供地，对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势，有利于地价稳定，并推动行业的平稳发展。

王杨认为，从中央主管部门层面来讲，是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范，不单单是区，甚至街道也有权利出让；再如武汉，公开招拍挂土地非常少，规范土地市场是一个主要因素。

对房企资金有更高要求

住宅用地采用“两集中”，将完善追责机制，把责任落实到市里。从时间节点来说，房企拿地的竞争程度也会降低。

“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力，企业要到处付保证金，这就大大降低了资金使用效率，考验很大。

“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示，如果全年只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时，在“三道红线”压力之下，多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。

“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过，后续面临的问题也不少。”

张波表示，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，或者长期以来土地供应量排名靠前的城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

编辑：熊颖

F. 有谁知道武汉市08年到10年的商品住宅用地均价急急急！

你去房管局查一下

G. 武汉工业用地怎么成了住宅用地用地这是国家批还是当地政府批发的

如果没有审批那你的地还是工业用地，你可以提供必要的资料，去国土局申请转土地性质，但一些特殊的地基本上是转不到的。最好给钱让别人帮你转，因为一般没有特殊原因，都是不允许转土地用途。

H. 多城实施宅地供应新规

今日（2月24日），青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

昨日（2月23日），天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

值得一提的是，据近期一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响，但对开发商来说，集中在一个时点，对企业的现金流压力会很大。

溢价率将得到有效控制

一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供应相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热，同时把一部分权利归到市级来统筹，目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地，会把开发商的预期抬得很高，现在集中供应对于开发商来说就能平均了。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显，今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市，部分地块价格甚至接近于周边小区的房价，容易引发市场预期的变化。如果集中入市，土地市场的热度有可能会得到有效控制，并弱化对房价的影响。

“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行，大开发商会择优选择地方，原来是几十家房企抢几块地，现在是几十家房企去抢几十块地，反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少，这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。

“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价，具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞，政府措施基本都是组合拳，在实际操作中，这些措施还是会跟上。”王杨认为，首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号，如果20几个城市同时集中供地，对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势，有利于地价稳定，并推动行业的平稳发展。

王杨认为，从中央主管部门层面来讲，是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范，不单单是区，甚至街道也有权利出让；再如武汉，公开招拍挂土地非常少，规范土地市场是一个主要因素。

对房企资金有更高要求

住宅用地采用“两集中”，将完善追责机制，把责任落实到市里。从时间节点来说，房企拿地的竞争程度也会降低。

“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力，企业要到处付保证金，这就大大降低了资金使用效率，考验很大。

“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示，如果全年只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时，在“三道红线”压力之下，多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。

“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过，后续面临的问题也不少。”

张波表示，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，或者长期以来土地供应量排名靠前的城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

I. （2）土地出让总量有所减少，但住宅用地供应力度加大

2007年，复全国共出让土地22.65万公制顷，比去年同期减少2.8%（图8）。

图82003～2007年土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况

2007年国土资源形势分析报告

从土地出让的地区分布来看，东部地区土地出让面积有所下降，但仍占绝对优势，出让面积同比减少11.9%，占全国的54.5%；中、西部土地出让面积同比分别增加了6.6%和16.1%，分别占全国的24.0%和21.5%。

从土地出让的用地类型看，住宅用地同比增长，而工矿仓储和商服用地均有所减少。2007年各地加大了住宅用地的供应力度，积极调整住宅用地的供应结构，增加了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租住房等用地的土地供应。全国住宅用地出让面积同比增长18.4%，占出让总面积的28.8%。其中，普通商品房用地同比增长22.8%，占住宅用地出让总面积的86.6%；工矿仓储用地同比减少 18.3%，但仍占绝对优势，占土地出让总面积的52.1%；商服用地同比减少8.1%，占土地出让总面积的10.3%。

J. 全国22城市一年只能出让三次宅地 房地产调控长效机制伸向土地供应

经济观察网 记者 陈月 一年只能卖三次地。
2月24日，这一消息开始在地产圈广泛流传，一个广为传播但未经权威部门证实的版本是，2021年开始，全国主要22个城市土地招拍挂活动，一年只能进行三次。
传言中的新政覆盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市。
随后，天津、无锡、济南、青岛、郑州等城市与之相关的文件截图通过非正式途径流出。其中天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》标注的时间是2月23日。
天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）实行“两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告，全年不超过3次，且时间间隔和地块数量要相对均衡。
二是集中组织出让活动。以挂牌方式出让，同批次土地的挂牌起止时间应相同；而拍卖方式交易的，也应连续集中完成拍卖。
一位天津自然资源系统人士解释，上述“两集中”供应土地是自然资源部向22个城市同时下发的要求，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，主要是通过安排住宅用地供应时序，以稳定市场预期、稳地价。
按照这位人士的说法，自然资源部要求22个城市一年发布供地公告和组织出让活动不超过3次，但未明确各地具体出让月份。天津集中公布宅地出让公告的3个批次定于3月、6月、9月中旬。
经济观察网获得的一份济南市自然资源和规划局文件显示，济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。青岛则明确将分3批次集中发布宅地出让公告和集中招拍挂，并未明确具体月份。
一位杭州自然资源系统人士透露，杭州在“双集中”供地的城市名单中，但目前还在研究制定具体细则。
一位央企郑州公司投资拓展人士用“兵荒马乱”形容“双集中”政策对地产圈的影响。2月24日，在看到天津市的红头文件后，各地的投拓人士纷纷致电天津规划和自然资源局，欲咨询相关细则，电话一度占线。
随后，郑州市自然资源和规划局一则紧急通知，要求2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由郑州市局统一组织发布实施。但“双集中”政策的具体实施方案仍在指定中。
上述央企郑州公司投资拓展人士及团队迅速召开会议，讨论这一政策对区域公司拿地的影响。“如果各主要城市都在3、4、9月份集中出让土地，全国性房企在资金有限的情况下，区域公司向总部申请资金可能会与其他区域公司‘撞期’，只能减少举牌次数，例如，集团可能需要在投资长三角还是中原地区做出选择。”
集中挂牌与集中出让，将如何传导到楼市？一位top3房企投策中心负责人直言，“双集中”制度对行业的影响重大，不亚于此前的三条红线和限贷政策。
“集中在3、4、9月份供地，目前各房企的开发建设周期约为6-10个月，据此计算，3月、4月拿的地，大概在10月份预售入市；9月拿地，快的话春节就可以开盘。”其进一步说明，房企开发有个规律，年初拿地会稍微拖沓一点，年尾拿的地开盘节奏较为紧迫，以在年底回笼一批资金。
“政府供地受供求关系影响，一般会根据市场存量情况定价，但现在同期出地，政府‘饥饿营销’的手段行不通了。而且开发商同行的拿地成本相近，只能在终端比拼价格了。”该top3房企投策中心负责人表示，这可能会导致某个区域新盘集中入市，届时竞争将十分惨烈。对于购房者，买房的节点将主要在五一、十一、双11和春节。
“双集中卖地政策，就像东北在冬天卖白菜一样，贵不起来，不像南方的蔬菜全年常有，能随行就市。”top3房企投策中心负责人补充，这一政策对地方政府、对企业自上而下的压力都很大。