城镇住宅趋势

A. 未来10年 中国楼市12个大趋势

1.城市之间房价差距将更大。由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2.大城市房屋日益资产化。一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3.小户型将机械化。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

4.逆城市化很难出现。未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅？中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有；公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。

5.大城市很难“去中心化”。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

6.商铺面临价值重估。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。

7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂。网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。

8.房产税会出台，但对市场影响不大。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

9.计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大。全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

10.大城市房价呈不断上涨趋势。中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

11.房地产企业将大量消亡、转型。最终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

12.“互联化+房地产”泡沫将破。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

（以上回答发布于2015-11-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上升趋势

目前我抄们中国的人口增长率处于下降趋势，很多地区都出台生二胎政策，但是效果并吃明显，今后随着人口增长率的下降，房地产行业火爆趋势也将趋于平稳，商品房的价格不再会大幅度上升，当然也不会大幅度下降，可能存在小幅度的起伏变化。

C. 对城市住宅分布趋势的分析与研究

一、对城市化概念的理解

对城市化这一现象和过程，不同学科有不同的解释：经济学认为，城市化是各种非农业产业发展的经济要素向城市集聚的过程，同时城市化与产业结构非农化是同步发展的；人口学认为，城市化是指人口城市化，即农村人口逐渐转变为城市人口的现象和过程, 威尔逊（Christopher Wilson）在其主编的《人口学辞典》中的解释是："人口城市化即指居住在城市地区的人口比重上升的现象" ；地理学认为，城市化是居民聚落和经济布局的空间区位在分配，并呈现日益集中化的过程 ；社会学认为，城市化是一个城市生活方式的发展过程，它意味着人们不断地被吸引到城市中，并被纳入城市的生活组织中去 。综上所述，我们可以从四个层次去理解城市化的定义：第一，城市化是乡城人口分布结构的转换；第二，城市产业结构及其布局地域结构的转换；第三，城市化是传统价值观念与生活方式向现代价值观念和生活方式的转换；第四，城市化是人们聚居形式和集聚方式及其相关制度安排的变迁或创新。但就城市住宅业而言，研究城市化对住宅业所带来的效应，首先要从城市化所导致的结果--乡城人口分布结构的转换入手。

城市化这一概念在"人口学"角度看来大多被定义为农村人口向城市集聚的过程，或城市人口占总人口比重逐渐提高的过程。然而，发达国家城市化的实践以及我国一些大都市（例如上海、北京）的实践表明这一定义已经显得过于狭窄，事实上人口城市化的过程从人口学上来讲不但有人口集中的过程，更有人口分散的过程（就是所谓人口郊区化）。因为人口郊区化本身就是一个人口流动的动态过程，既然是人口流动就会有"流出"和"流入"，就会有"拉力"和"推力"，所以它是一个合作用的过程。要探讨人口郊区化的原因，首先就应弄清楚人口流动的原因。关于人口流动的原因历来有各家之说：马克思学说认为人口流动的根本动因在于社会分工和生产社会化 ；而西方学者像：E.S.李（Everett S.Lee）在其《人口迁移理论》（A Theory of migration）中认为决定人口迁移的有四个因素：第一是迁出地因素，第二是迁入地因素，第三是中间障碍因素，第四是迁移者介入因素 ；库兹尼茨则认为人口流动是为适应技术进步而导致的经济机会变化的结果 ；舒尔茨等人认为人口流动是人力投资的五个主要方面之一，是一种投资行为，由成本与受益决定 ；托达罗的预期收入理论认为欠发达国家的人口流动决定于两个主要变量：一是城乡实际收入差距，二是城镇中就业概率，这两个变量决定了流动者在城镇中的预期收入。综合各家之说，笔者认为人口流动的根本原因在于社会经济的发展所导致的区域收入差距以及对品质生活的向往和追求。

则可认为人口城市化过程的本质是由于社会经济技术发展导致了区域生活差距而形成的人们对预期收入的期望和对城市品质生活的向往过程。那从词性上讲，人口郊区化应该是人口城市化的反义才对，但实践证明"人口郊区化"始终是人口城市化的一种副产品，绝对不是字面上易使人理解的那样：人口从城镇居民变为乡村居民成为人口流动的主流。因此，笔者认为人口郊区化的真正意涵可以从两个方面去理解：一、它是"人口城市化"的一种人口重新分布的辅助现象；二是它是一个阶段性的动态发展过程。本文的人口郊区化现象主要是指人口从原来的中心城区或近郊区以外的地方流动到中心城区的边缘区和近郊区。

二、人口郊区化的实证性分析

一些学者 在研究了发达国家的城市化进程后将世界城市化发展过程分为集中型城市化，郊区化和逆城市化三个阶段六个时期（如表1）。
研究表明当一个国家或地区城市化率达到75％的时候，城市化发展速度将进入相对稳定的发达阶段 ，表明发展型城市化阶段已经基本完成，此时城市化进入集中趋势与扩散趋势并存阶段，以扩散趋势为主的发展时期（核心城区进入衰退阶段）。上海的城市发展从两个方面证明了这种状况：第一，核心城区人口的郊区化。自1980年代以来，市中心的卢湾、静安两区人口在1980~1982年间尚呈微增趋势，平均每年增长1000多人，但自1982年以后即转向持续减少，而且减幅大，平均每年减少5000~6000人，而位于市中心外围地区的普陀、长宁两区人口则几乎一直呈猛增趋势，平均每年分别增长1.82万人和2.21万人。1982年被专家 认为是上海地区人口分布与城市化发展的一个转折点。到2000年，卢湾、静安两区（其他区见下表2）的人口已由1993年的50万和42.04万减少到32.89万和30.54万人，分别减少了17.11万和11.5万人，减少率达到34.22％和27.3％；两区人口密度也相应地由1982年的每平方公里6.49万人和6.69万人 减少到1997年的4.67万人和5.00万人，减少到2000年的4.08万人和4万人。可以说，这些年来，上海中心城特别是市中心人口的郊区化现象相当明显，核心城区人口主要是迁向中心城的边缘区；从大的范围来看，在1993－2000年期间，核心城区（黄浦、卢湾、静安、虹口）的人口由251.4万人减少到206.93万人，较少17.7％，年均减少6.35万人；核心城区的边缘区（徐汇、长宁、普陀、闸北、杨浦），由1993年的389.25万人增加到486.083万人，增长24.87％，年均增长13.83万人；近郊地区浦东新区和闵行、嘉定、宝山三区由307.36万人增加到560.07万人，增长45.1%,年均增长36万人；远郊地区则由346.13万人增长到389.46万人，增加11.2％，年均增加7.2万人。
比如：上海人口分布的总体趋势是核心城区人口不断外流，人口减少，中心城区边缘区和近郊区人口急剧增长，承接着核心区外流人口和进城人口。据有关资料统计，1990年以来上海核心城区向外围扩散迁移的规模平均每年约达10万人左右。第二，核心城区人口迁移、分布的空间演变。从人口迁移和流动来看，迁入或流入人口的分布中心也之间由市中心向边缘地区外移。以户籍迁移人口为例，自1980年代以来，一方面人口净迁移率与离开市中心的距离呈正相关（见表3），如1980年，1985年，1990年市内人口净迁入率与离开市中心距离的相关系数分别为0.844、0.803和0.790，市外人口净迁入率与离开市中心距离的相关系数分别为0.662，0.742和0.773；与此同时，随着时间的推移，市中心人口净迁出强度不断增加，净迁出的区逐渐扩大。从流动人口来看起分布也是如此。自1980年代以来上海流动人口比重各占12％～20％和60％左右，进入90年代这一比重转变为5％～8%和75％左右。根据入人口主要集中分布在市区的边缘街道和一般街道，所占比重都在60％ 以上；而且这一比重还有明显上升趋势。在1980年代上海流入人口分布在中心街道的和边缘街道、一般街道的比 上海市第六次流动人口调查，中心城10区（核心城区和边缘区）流入人口110万人，占当地户籍人口的11.4%, 宝山、闵行、嘉定、浦东新区等新市区流入人口122万人，占当地户籍人口的25.1％，其它郊县地区流入44万人，占当地户籍人口的8.5％，宝山等新市区流入人口占当地户籍人口的比重明显高于中心城区和郊县 。而且流入郊县的比重也如郊县人口一样呈减少趋势。三、人口郊区化对城市住宅业空间分布的影响

中外学者普遍认为相对于城市化的进程而言，住宅业的发展可划分为3个阶段： 初期阶段。随着工业在城市的集聚，城市的数量和人口规模逐步增加，由于城市化增速较慢，城市人口的基数低，城市住房的压力不是很大；另一方面，较低的经济发展水平和城市物质基础，决定了大多数居民只能生活在较差的住区环境当中。加速发展阶段。当一个国家和地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比重达到30％之后，因工业化和经济发展已打下一定基础，受其惯性的推动，城市化的水平在短期内迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突发其来的人口浪潮，城市的建房速度远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。后期阶段。其主要标志是：城市化水平超过70％之后，城市人口的增长速度趋缓，大城市中心区的人口向郊区扩散，出现所谓"郊区化"现象，工业对城市化推动的主导作用已被第三产业取代，整个区域形成大、中、小城市密切结合、分布有序的城镇网络，经过长期的建设积累，此期的城市已具有丰富的物质基础和很高的经济水平，住房的主要问题已由数量不足转化为居住质量问题。笔者综合各方面的资料可以得出一个城市化率、居民收入，住宅要素相关的图表。上海目前人均GDP达到4000美元，城市化率已达到并超过70％，也就是说上海居民目前理应处在追求个性、时尚的消费结构阶段，城市以服务型为主，住宅消费支出占消费性支出的比重应在16％以上，但实际上海居民目前住房仍处于第二和第三阶段交叉，以第三阶段为主的地步，一方面住房紧缺还没有得到有效缓解，人有一间房的目标还有实现；另一方面大部分居民对住房的要求已经从数量转移到数量和质量并重的阶段，进入了追求个性化房屋的时代。 作为处在第三阶段的重要特征人口郊区化对上海住宅业空间分布的影响可从以下两个方面进行分析：

1、城市住宅布局的空间特征

商品住宅的空间分异是90年代中心城区居住空间结构演变的主要特征 。从1993年－2000年，上海市为改善市民的居住条件，对住宅建设每年都进行了大量投资，累计投资达1630.5 亿元。自90年代，上海市居住建筑面积在逐年增加，1993－1998年累计增加达到6千多万平方米，增幅将近40％，而从分布的比重来看，上海市区居住房屋主要分布在城市边缘区和近郊区，占市区房屋总面积底80%以上，核心区仅占10%稍强。从（表五）的增长速度来看，核心区的住宅增长速度明显低于边缘区和近郊区，而且其比重呈逐年递减的趋势。从数据分析可以看出，随着人口的大量郊区化，城市的住宅布局也发生了很大的变化，大量的住房建设正沿着核心区－边缘区－近郊区向外拓展。
另外从上海市区内销商品房的一些统计情况（表六）来看，近郊区的商品住宅批准预售、住宅交易过户和存量房交易过户均在70%以上，边缘区的各项比例均在20%以上，而核心城区的比例只占1~3%左右，这充分说明随着人口郊区化的进展，近郊区已经成为人民置业安家的主要地方。随着目前房地产市场的进一步规范和市场化，可以预见郊区住宅将具有巨大的发展前景。而且我们相信随着近郊和远郊一些区县的进一步发展和人口的大量迁入，核心区由于主要发展金融、商业等产业，上海城镇住宅还将的布局将进一步发生扩散化、市郊化。
商品住宅价格的空间分异特征

根据西方学者提出的城市住宅分布决定因素模型，不同经济地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的扇形布局；不同家庭地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的同心圆布局；不同种族各自独立聚居而使不同地位的种族居住形态，呈现出分散布局的居住隔离状态。在市场经济条件下，居民的经济收入和家庭结构是城市住宅空间分布的主要因素。在这里我们以多层住宅的价格作为参照物，由于上海对多层住宅的容积率控制相对比较严格，因而多层商品住宅与土地相关系数也比较稳定，能比较准确的发映出其所在地的土地级差。根据上海市住宅价格指标，全市住宅价格可以分成几个等级。伴随着上海人口郊区化的发展，各区县住宅的价格也发生了很大的变化：目前4000元以上的住宅基本沿着内环线（中山环路）走向，突出三个区域即西南方向的徐家汇地区（徐家汇到锦江乐园沿地铁北侧延伸，也即西部核心区－边缘区－近郊区两侧），虹桥古北地区（西南沿虹桥路到虹桥、古北一带），浦东陆家嘴地区（在陆家嘴地区向东一带）。要引起人们关注的是：突出的三个地区在90年代以前根本与核心城区没法比，而今却成为上海最热的房地产投资、开发密集地区。究其原因，笔者认为，人口郊区化的发展是其非常重要的一环，正是由于这些区域承接了人口郊区化的第一波人口（即这些地区是大部分人口从核心城区流出的首选地） ，才使房地产业在这里迅速成长。从资料分析看，核心城区的多层住宅价格基本都在5000元以上，这是由于核心区是土地成熟区，土地级差最高，每平方米土地的价格达到8000－10000元，为了降低楼面地价，只能采取高层高容积率来摊消地价，夹生住宅建设费用，每平方米住宅还是要达到5000－8000元之间，高房
价从一定意义上讲，也就进一步提高了人们在核心区居住的进入门栏，加速了人口的郊区化。从上海地价基准图可以看出，处在内环线外5公里处的地区，住宅的价格也基本提升到3000元左右，其中的指状突出均是交通干线二边，如北面的共和新路两侧，西南地铁两侧等，同时在浦东的花木、洋泾、世纪公园地区，张江、六里地区、严桥也达到这个价位。我们从本文前面所提到过的上海各区县人口及人口密度近10年来的变化可以清楚的找到一条脉络：哪个区域成为人口郊区化发展的选择区域，哪个区域的房地产发展就迅速，这个区域的住宅价格也会成几何级数增长，想想当年"宁要浦西一张床，不要浦东一间房"的情景，看看今朝浦东的房价走势，不得不感叹人口郊区化对城市发展的巨大效应。

以上对人口郊区化与城市住宅分布的分析，表明我国大城市住宅空间结构正处于重构过程中。政府管理部门如何引导，合理布局城市住宅空间应予以高度的重视。

四、对人口郊区化的再思考

从我们对近10年来的上海人口流动的研究分析得出，人口郊区化在上海其实质就是人口城镇化，如今有很多学者认为，中国现代化发展的重要途径是城市化，笔者同意城市的发展是一个重大的综合性的发展问题，但同时觉得城市化的提法有失稳妥，城镇化的提法更符合当今中国的发展实际，因为集中中国近20年改革开放成果精华的东部沿海地区一些大城市都已经进入到了城市化发展的后期阶段，正逐步进入人口郊区化，也即郊区城镇化的道路，同时市郊区也承接着外来流动人口（包括区域外的、乡村的）的大部分，所以城镇化的提法能更发映城市和乡镇的互动关系，同时也更能体现人口在两地的流动关系。国外的大量实例证明，城镇化的推进对于缓和城市人地矛盾具有十分重要的作用，城市要想获得可持续发展，实现城市社会、经济和生态系统协同有序、良性循环的目标，解决好中心城市中房价超高，居住环境差等局面，减少中心城区的人口，实现人口郊区化，加大走城镇化的道路是一条光明大道。 据笔者对上海城市发展的研究，可以得出这样一个发展格局：随着上海人口郊区化的发展（城镇化的发展），上海的城市布局除了以浦东小陆家嘴和外滩约5平方公里的CBD（中心商务区）、以原核心城区组成的30平方公里左右的中心商业区以外，在未来5-10年左右的时间上海将形成几个新的内环线以外的次中心城区：西南的闵行莘庄地区、东北的杨浦五角场地区、西部普陀真如地区、东面浦东的花木地区，从而在上海真正形成 次中心城区－副中心城区（像徐家汇）－中心核心区的都市圈状。人口在未来5－10年来将大量涌入这些地区，可以想象房地产业，特别是住宅业将在这些地区得到蓬勃的发展。

加大人口郊区化的力度，尤其需要政府的大力支持 ：人口郊区化的过程应该是一个政府宏观主导的过程。城市化进程在我国已经滞后了许多年，因此在城镇化建设上一定要加大力度，以"机不可失、失不再来"的态度加速改革，加速扫除城镇化的一切人为障碍。首先，要树立以人为本的城镇建设发展观。发展是硬道理，但对于人口郊区化、城镇化来讲，究竟什么是发展，发展的本质是什么，目的是什么，标志是什么？我们都要把握好，理解好。城市化进程的滞后，滞就滞在当年没有掌握好发展观的问题。只讲收入增长不讲分配关系，一些实质性的改革一拖就是上10年，从而积累了大量经济和社会矛盾。城镇化的发展农首先要解决的就是一个社会保障问题，只有这个问题得到解决，不管是从核心城区外流的居民，还是从农村流入的居民都具有相同的切实可行的社保，城镇化的道路才会越走越通。其次，政府要明租、正税、除费理顺分配关系。租、税、费是所有者和使用者，政府和市场主体之间分配关系的理论表现和观念宫接。明租就是必须明确生产要素有偿使用，解决好住房的产权问题，使核心区的居民"郊区化"得放心。同时通过明租使城乡要素都资本化、商品化，城乡同制，同轨，城乡一体化。正税是指政府为纳税人服务所需一切费用都必须明确为税。税收是政府行为，在所有的宏观经济政策中税法对房地产业的影响是最大的，同时房地产商为了转移税收，就会提高房价，大大影响人口的流动。除费指的是不乱收费，收费是商业行为。正税除费就是不搞价内税，不搞行政性收费，要税价分流、价费合一。最后，要把产业政策地区化，提高城镇化的集聚度。城市的一个最大好处就在于集聚，从而极大的减少交易费用。所以随着人口郊区化进程的加速，我们要做好城镇发展的规划，进一步明确城镇的功能定位和明确各自产业结构的特点，不搞千篇一律。

D. 中国房地产市场未来发展趋势

北上广土地出让供不应求，三四线城市空置率持续提升。北京最近出让的大兴、房山内等地块可以看到，基本容顶着顶价来拿，还得加上庞大的限价房。可以说，房企在北京拿地已经不在乎住宅是否挣钱，只有有地就可以在北京生存下去。而三四线城市，好多房企都在清理库存，开始退出。最引以覆盖率广为自豪的万达也开始某轻资产，众筹，开始推出三四线城市市场。
价格：受目前城市房地产存量、潜在供应量的影响，协同产业发展、人口的迁移、老龄化，预期一线城市涨价，但难以水涨船高，很难达到2008年经济危机后房地产和M2一同突飞猛进的状况。二线城市趋平稳，三四线城市只能祈求各自政府干点实事儿。

E. 未来房价的趋势

近三年来，房价涨得飞快。这得益于银行和房地产商在各级地方政府的大力支持下的联手炒作。各地方政府，要卖地赚钱，希望房价上涨拉动土地升值，越高越好，才不管你中央政府什么政策，捞一把算一把。开发商和炒房的，已经骑虎难下：一边欠着银行高额贷款，一边背着一堆卖不动的高价房。银行，被开发商和炒房团搞得周转资金朝不保夕，焦头烂额，早都成了房产股东。

导致房价暴涨的另外一个因素，是普通居民在开发商和一些媒体误导下，对未来房价的错误预期。后面将分析这种预期错在哪里。

房子到底值多少钱？

大致估算，现在的市场价是实际价格的10倍以上！也就是，卖出一套房子，凡是和房子有关的各利益方，总共获得10倍于成本价的利润。

其中，原材料供应商和土地所有者拿走初始值的一倍利润，总值由1变2。房屋建筑商和开发商共同拿走2的两倍利润，总值变6。一二三四五级炒房团拿走6的一倍利润，总值变12左右。初始投资1万元，变成最后的10—12万元。我国房价最高的深圳，广州，上海，北京等地，现在市值100万的房子，其真实的成本价只有10万！其它地方缩水要少一点，但也少不了很多。考虑到盖房子的毕竟要赚钱，而且各利益芳都要赚点，市售住房价格3倍于绝对成本价还算合理。也就是，深圳，上海，北京等地现在100万的房子卖30万左右。如果你现在买了100万的房子，里面有70万缩水，或者说是你预付了70万将来若干年内的房产增殖预期。

这笔帐只有买房的不清楚，凡是接触过房地产投资的人都清清楚楚。和房子有关的利益各方，包括土地所有者，银行，开发商，承包商，建筑商，经销商，哪一方不是成倍的毛利润？加1倍还都嫌少！

房子，不是黄金白银钻石珠宝，实质就是一堆破砖烂瓦。立在那里还值几个钱，如果倒了，分文不值，还得倒搭清运垃圾费。

对未来房价的错误预期

开发商误导大家的手段是避重就轻，用一个不主导房价的真实事件掩盖一个主导房价的虚假事件。

主导房价的是供需关系。从市场看，供早已过于求。城市里有2—3套房的一般居民不在少数，现在还在等着涨价呢！抵押到银行的大量房子还待嫁闺中。炒房团手里的房子有10年前空到现在还卖不动的。开发商迫于无奈还在开发（停下来就破产，银行就要他命）。而需求呢？80年代生育高峰马上过去，城市居民家庭结构大面积“二合一”。这一代人不仅现在不缺房，而且在不久后一个家庭将至少拥有3套住房！

开发商误导大家的说辞是：将来房价要和国际接轨；农村人口将大量转入城市，增加住房需求；都希望房子越住越大，不断改善。这是活甭活骗的煽动！房价和国际接轨的前提条件是居民收入水平和国际接轨。请问中国的人均收入要到哪年哪月才能和国际接轨？收入水平还相差20倍，房价就先接轨了？未来的人口流动趋势是从大城市向中小城市扩散，而不是往大城市集中，他正好说反了。况且，来自农村或中小城市的人原本也不是住露天地的无房户，他一边闲着大房子再来城里买几套房？是否都希望住房越来越大现在说不定。从发达国家的情况看，似乎不是这样。日本很多有钱人在城里只住50—80平的房子，而在乡下可能有间200平左右的别墅。

土地涨价，原材料涨价，销售成本提高，服务成本提高，这些仅仅是确定房价的一些次要因素，是依附于供求关系的因素，但却被开发商夸大了，似乎成了主导房价的决定性因素。其目的，是用这些因素掩盖供需关系的虚假。

谁接最后一棒？

中国房产随时可能崩盘！银行，开发商，炒房的这三家只要有一个挺不住，多米诺牌就开始倒了。现在的状态是：这一条绳子上的三只蚂蚱，都在忽悠老百姓买高价房，接他们的“最后一棒”。老百姓有上当的，也有不上当的。国家呢？最清楚这种状况的危险性：如果允许他们继续忽悠下去，房价还会暴涨，累积在银行方面的危机越来越高，一旦爆发，不可收拾，会形成金融灾难。如果由国家买单，这个单子也确实太大了。

国家会怎么应对呢？怎么应对都很困难。现在可以确定的是两点：一是绝不买单，二是坚决控制房价。估计可能采取的策略和大致措施是：在今后一段时间内，一方面调控房价回落，一方面增加国民的平均收入，使已经高高在上的房产危机逐渐淹没在适度的通胀之中。所以，房子怎么也难逃绝对贬值！这实质就是国家“接了最后一棒”。作为一个收入不怎么高的，攒了几个血汗钱的老百姓，没谁逼你去接那最后一棒的。确实还没房住的，不妨也少等等，等房价落一落，工资再长一长，再买房不晚。已经买了不少房子等着增殖的，也只好忍一忍。实在不忍眼看房子贬值，也别卖太急了，大家都想胜利大逃亡，可能谁也逃不掉。

F. 未来小区的发展趋势

未来小区的发展趋势

未来居住条件的建设提出了一个有计算机系统管理一体化的智能居住小区，提供一个投资合理、高效、便捷、安全、舒适的环境，同时，帮助业主和物业管理者一个双赢的机会，实现人性化管理服务为宗旨，和谐社会为主提旋律的21世纪新型居住环境智能居住小区。

随着科学技术的迅猛发展、信息化浪潮正在席卷全球。吞噬着现代人们生活中的每个角落，同时世界人口城市化的趋向和我国城镇化建设步伐的加快、城市人口的不断增加，向人们提出了如何建设大量既经济合理，又符合21世纪居住要求的住宅，为此集现代高技术于一体的智能化小区应用而生，同时智能化住宅也必将成为21世纪住宅市场的主流。

“智能居住小区”的智能功能是为提高居民的生活质量以最优化的设计、采用最先进的4C技术（计算机技术、控制技术、通信技术、图形显示技术），建立一个由计算机系统管理的一体化集成系统，提供一个投资合理、又拥有高效优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。同时帮助业主和物业管理者在费用开支、生活舒适、商务活动和人生安全等方面的利益有最大的回报。故，它是对新建、拟建居住小区集规划、设计、施工与一次性的功能开发。

智能居住小区的发展形势

智能化小区的兴起与发展，主要是适应社会信息化与经济国际化的需要，也是人类社会进步，生产力发展的必然产物。智能化是建筑技术与电子信息技术相结合的产物，同时也是21世纪地产开发的主导方向。近年来国际互连网Internet的迅速发展下，人们与外界的联系是完全开放和快节奏的生活，各类网上服务项目（如电子购物、电子银行、电子医疗等）也将成为21世纪人们生活中不可缺少的内容。

G. 以后的房价会是一个什么趋势啊

2019年中国房地产行业发展概况分析

1)今年房地产行业下行周期展现出较好的韧性，房企积极推盘，商品房销量维持正增长。2019年1月-11月全国商品房销售面积同比增长0.2%，12月房企密集加快供货，预计今年全年新房销售面积将平稳微增。今年房地产出现各区域新房销售分化现象，西部地区是今年新房销售的增长主力;东部地区累计销售面积仍为负增长，10月开始转暖;中部地区销售维持稳定。

2)地产投资增速如期回落，竣工情况逐渐好转。房企的开工、施工热情有所下降，新开工面积和施工面积单月负增长，竣工面积持续好转。预计未来新开工面积将保持较低增速，在土地投资持续低位的情况下，新开工面积难以维持大幅增长。此外，房企在销售预期不高的情况下，开工热情也不高。在竣工方面，笔者认为，2020年竣工面积会实现正增长。竣工面积的改善，有利于刺激房地产下游产业链，如建材、家电、家居等行业的需求。

3)房地产开发企业到位资金整体维持稳健，融资渠道此消彼长，融资调控尚未放松。11月房企融资渠道此消彼长，国内贷款有所收紧，利用外资、自筹资金、销售回款则好转。展望2020年，宏观流动性预计相对宽松，会惠及房企外部融资，但力度有限。

2019年11月中国房地产投资增速如期回落

2019年11月中国房地产投资增速如期回落，2019年1-11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。

2018-2019年前11月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

房地产行业作为一个典型的周期性行业，行业基本面状况与经济走势相关。在当前宏观经济走弱及“不将房地产作为刺激经济的手段”的政策影响下，行业需求放缓。笔者认为，明年房地产市场呈震荡下行趋势，但下降幅度较小。

长期来看，城镇化空间尚有，都市圈效应凸显。从短期来看，明年市场整体处于震荡下降趋势。经济下行叠加销售高基数，未来市场扩容较难。

在市场整体偏弱的背景下，销售呈现结构性分化，下行周期展现韧性，一二线城市的需求依然较强，在政策维稳的逻辑下，三四线城市房地产市场将展现韧性。

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

H. 为什么要了解居民住房的发展状况及趋势

中国房地产发展状况与发展趋势预测分析
房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大
房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。
一、房地产业对经济增长的作用不断增大
从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953—1978年，我国GDP年均增长6．1％，其中房地产业年均增长5％，对经济增长的贡献率为1．83％。1978—2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4．1％，比改革开放前提高了2．1个百分点，期间我国GDP年均增长9．6％，房地产业年均增长11．4％，对经济增长的贡献率为2．39％。
二、房地产业的产业关联影响面广泛
从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。
从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为 0．5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1．4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。
三、房地产业对居民消费的双重影响
房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。
1．投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1／10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。
2．投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约0．7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70％的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8％，则相应挤占居民消赞约占房地产投资的5．6％。
3．房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25％左右，部分地区甚至超过50％，成为名符其实的“第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年，我国房地产业税收收入为1369．88亿元，占当年各项税收的5．44％。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。
4．房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396．3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为 91020人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。
结构变化：个人已成商品住宅购买主体

I. 从近一年的房价变化来看，10个特大城市房价走势有何变化

一、特大城市和城区的概念：

特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。