⑴ 没有正当理由,开发商要撤换物业公司,怎么办
不要交物业管理费用。要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。新华学府花园完全具备成立条件。
满足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。
★前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。
★成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。
★起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。
★筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
★召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
★业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
答疑解惑
Q：业主委员会人数及任期有多长？
A：业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
Q：如何确定业主的投票权？
A：业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。
小区成立业委会程序
1.业主提出申请
5人以上联名向小区所在的区国土房管局或街道办事处书面提出申请成立首次业主大会，填报《首次业主(代表)大会筹备组成立申请表》，并提供申请人的(核对后退还)及复印件。
2.成立筹备组
区国土房管局或街道办事处收到申请后，在15日内发出《关于成立首次业主大会的复函》，告知全体业主成立业主大会事宜，指导业主成立业主大会筹备组，并将筹备组的成员名单在小区(大厦)内明显位置公告5日。
3.筹备组开展筹备工作
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会章程》；确定业主代表、业主委员会候选人产生办法及名单，核实候选人的业主身份、缴交管理费、专项维修资金的情况等。
4.召开大会选举委员
筹备组做好会务筹备工作，通知所有投票权人，知会区国土房管局、街道办事处、建设单位、物业公司等单位；区国土房管局或街道办事处接到筹备组通知后，到场对投票箱粘贴封条；选举产生业主委员会。
5.备案
业主委员会自产生之日起30日内，到所在区国土房管局办理备案手续；区国土房管局在15个工作日内给予备案后书面通知业主委员会、区物价部门、街道办事处、居民委员会等。
⑵ 如何赶走物业公司
这是一个典型的物业管理公司服务标准不达标问题。确实这个问题比较复杂，版而且至于楼主所说不缴纳物权业管理费的事件我想应该只是推测或者听说吧，是否有足够的证据能够证明呢？如果没有足够的证据能够证明，即时有物业管理的业主委员会也没有用。
现在如果要解决的话，看来只能走法律途径了，你们可以将你们发现的证据整理搜集出来起诉物业公司不能按标准提供服务，除了要求物业公司按标准提供服务外，由于不能按标准提供服务而遭受的损失也要求物业公司进行赔偿。当然，如果你不想去法院的话，去房产局的物业管理科投诉也可以，不过由于小区有不少内部员工，估计投诉很难得到有效解决。
另外还有一个下策，将房屋出租出去也是一个不错的办法，就是三十六计中的最后一计，这也是无奈之举。
⑶ 大多数小区业主为什么赶物业走
因为业主不满意，有时候因为开发商的原因也会不喜欢开发商请的物业，有的是不喜欢物业的办事风格，说话方式。也有的业主是因为跟物业反映的问题没得到满意的结果。
⑷ 开发商撤离，物业公司撤出，业主该怎么办
开发商撤离以后物业公司也撤走，使小区处于无人管理状态，怎幺办？首先应该在内小区推荐出几容个热心群众公益事业的人选成立一个业主委员会筹备小组，然后向管辖的社区汇报，请他们帮助选举产生小区的业主委员会。有了业委会就可以代表小区招聘物业公司来管理小区。或者在业委会组织下成立一个管理小组或是自治委员会实行业主自治，自已管理自已。把小区管好，使广大业主在优美的环境中过上幸福的生活!
⑸ 如何炒掉开发商的物业
要炒掉物业，的唯一途径是成立业委会，小区的房屋出售的建筑面积达到50%或者首套回房屋出售后满答2年内，需要成立业委会。可以由业主或建设单位向房管局书面提出申请。一般物业部喜欢有业委会，所以你可以代表全体业主提出。等成立后，经过业主大会表决，可以解除物业合同。不管他是不是开发商的物业
⑹ 怎样赶走物业
物业公司接管物业都是要签订物业合同的，只要终止条件出现了你就可以请他们走。
⑺ 怎样把开发商的物业赶出小区
如果你们是小区业主的话，建议召开业主大会，选择业委会的成员，成立业主委员会回，
然后由业主委员会答选聘新的物业公司进入小区，这样就可以把开发商前期物业赶走，然后你们再缴纳物业费用，新的物业公司管理小区就可以了。
⑻ 开发商自己的物业公司可以罢免吗
项目的物业为开发商决定，业主可对物业服务进行投诉。
⑼ 小区业主怎么才能赶走目前的物业管理公司
赶走一个物业公司首先要看小区是否有成立业主委员会（需要在政府备案登记的），有业委会就可以展开监督，不满意服务的，合同到期前一个月书面通知其撤场并引进新的物业公司。如果合同还有比较长时间才到期，而且觉得服务已经严重不满意，可以按法规发起解聘程序：
第一，召开业主大会，与会业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
第二，进行投票是否解聘目前的物业公司，投票业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
第三，投票赞成解聘的业主数需达到法定的比例，所决议的内容才能被法律认可；
第四，投票结果由见证人签名确认，送相关职能部门备案登记。
在此过程中最好邀请居委会，派出所，房管局，公证处等第三方具有政府背景的机构参与协调，以示投票的公正性和具备相应的法律意义。完成以后还有新旧物业公司的交接，这是重点。很多矛盾冲突就在此集中爆发。很多差的物业公司甚至无资质的物业公司所聘请的保安其实就是烂仔流氓，他们有相关的利益团体并不愿意撤场，或者不交接设备设施保养资料，或者打砸设备设施，或者新旧保安打架，都有可能发生。同时，他们还会提出要业主请还拖欠的物业管理费才进行交接等等。对拒绝撤场的物业公司，可以进行起诉等相关法律程序。那就是一个漫长艰辛的过程了。很多胜诉的也面临执行难等问题。
如果连业主委员会都没有成立，那基本很难赶走。除非联合多数业主拒缴管理费、停车费，令它的运营产生严重困难。同时要提防其将停车场，泳池等业主共有公共设施经营剥离对外转让获利。
更换新的物业公司也未必熟悉小区和附近地区的运营。同时大型楼盘的物业公司其实也承担了不少亏本经营来配合协助楼盘的销售。例如郊区楼盘进入市区的楼巴，入住率不高还要开放多个泳池，会所的健身设施月卡低于市场价等。一旦更换物业公司，新的物业公司无法和原有物业公司同样享受房产公司的补贴，这部分费用不可避免就分摊至管理费或享用者，或者降低服务标准以维持收支平衡。这些都是业主更换物业公司必须考虑的因素。
综上所述，更换物业公司，其实就是平衡各方利益的一场谈判和博弈。