住宅建筑面积换算系数

A. 建筑面积换算系数是什么

关于建筑面积换算系数
中堂杂谈 2006-6-17 作者:吴敬濂 上传人：索中堂

哈尔滨的建筑面积与使用面积换算系数的由来，本人为大家找到了。这是一个1998年的哈发文件。但这个系数的使用是有特殊说明的。一是施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售；二是这个换算系数是上限。换算的销售系数不得超过以下数值：
1、多层砖混结构销售系数：1．49；

2、高层框架结构销售系数：1．57；

3、岩棉复合结构销售系数：1．45。

阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。

另外要说明的是，哈尔滨的系数大是因为北方传统建筑的墙体比南方要厚得多。但如果使用了新型建筑材料，如世纪花园的240mm墙加苯板就使墙体厚度大大降低了，相应的，实际的建筑与使用面积换算系数降了下来，与南方差不多了。如果还要按以上的建筑系数上限来换算销售，明显是一种地产商的欺诈行为。

详细见如下文件：

关于加强商品房销售面积计量标准管理的通知

哈建发〔1998〕188号

一、凡在本市市区内经营商品房（指现房销售和期房预售）的房地产开发企业均应执行本通知规定。

二、商品房销售面积计算原则

（一）开发企业商品房销售面积按照施工图纸标定的实际建筑面积计算；施工图纸难以直接测量建筑面积的，按照建筑面积与使用面积比例换算的实际平面系数进行计算和销售（商品房建筑面积＝商品房使用面积×商品房销售系数）。换算的销售系数不得超过以下数值：

1、多层砖混结构销售系数：1．49；

2、高层框架结构销售系数：1．57；

3、岩棉复合结构销售系数：1．45。

阳台面积已含在销售系数中，不得重复计算。

（二）开发企业销售现房时，商品房使用面积应按房屋竣工后测量的实际数据进行计算，测量的数据应是室内踢脚线以上墙体间实测的数据；销售期房时，商品房使用面积按施工图纸计算时的数据，应是减去抹灰厚度的数据，其计算结果与房屋竣工后实际的使用面积误差不得超过±0．5平方米。

三、实行商品房销售系数、楼层差价率审批制度。哈尔滨市人民政府城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）在审批商品房预售项目手续的同时，依据项目施工图纸，在开发企业自报的基础上，审定商品房销售系数、楼层差价率，核发《哈尔滨市商品房销售系数、楼层差价率审批证》。开发企业因建设项目结构复杂而换算出的商品房销售系数超出规定标准的，经市开发办审核后，按批准的销售系数进行销售。开发企业销售商品房时，须向购房者出示审批证。

四、开发企业销售商品住宅应根据楼层确定差价率，整栋楼商品住宅差价率的代数和趋近于零。

五、开发企业应严格按照审批的商品房销售系数和楼层差价率销售商品房。购、销双方因商品房面积计量出现纠纷时，以市开发办出具的商品房面积计算数据为准，并会同有关部门进行纠正和处理。

六、开发企业应依法经营，接受有关部门的监督和检查，对擅自提高商品房销售系数，加大楼层差价率，违法经营的企业，将按国家有关规定严肃处理。

七、非房地产开发建设项目不准销售商品房。

八、本通知自1998年8月1日起实行，开发企业所有尚未销售的商品房和新开发的商品房建设项目，均按通知的规定执行。

九、开发企业商品房销售面积计量标准审批、监督管理工作由市开发办组织实施。

详情：http://hrb.focus.cn/dmcarticle/190102/500006.html
另外还有一些规范中计算一些配套的卫生间、楼梯什么的也用到一种换算系数 那都是规范规定的系数。

B. 使用面积和建筑面积怎么换算

建筑面积和使用抄面积的换算要看建袭筑的性质。准确数字只能是通过测绘得知。速算系数：塔楼或是带电梯的住宅，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.434；多层住宅或是不带电梯的楼房，使用面积计算系数为：+建筑面积÷1.333。

(2)住宅建筑面积换算系数扩展阅读：

住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

其中套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

参考资料：网络-使用面积

C. 高层住宅建筑面积和使用面积怎么换算

1、他们之间没来有确定的换算系源数,也没有最高限额的。只是住宅设计规范上有个建议范围。
2、其实在专业上叫:公摊系数=(建筑面积-使用面积)/使用面积; 公摊系数根据自己所够房产的平面计算所得。
3、开发商现在在混淆一个概念,你在买房的时候问公摊,其实他们告诉的是公摊率(专业上是没有公摊率的概念的,是开发上忽悠客户而创造的,但是现在有在社会上广泛使用的一个概念)。 公摊率==(建筑面积-使用面积)/建筑面积。
4、从上面两个公式可以看出,因为建筑面积肯定大于使用面积,所以同样的一套房子,公摊率肯定比公摊系数要小,这样表面上好像自己的公摊就比较小似的。

D. 居民住宅建筑面积与使用面积的系数

1、他们之间没有确定的换算系数，也没有最高限额的。只是住宅设计规范上有个建专议范围属。

2、其实你问的问题在专业上叫：公摊系数=（建筑面积-使用面积）/使用面积；
公摊系数根据你所够房产的平面计算所得。

3、开发商现在在混淆一个概念，你在买房的时候问公摊，其实他们告诉你的是公摊率（专业上是没有公摊率的概念的，是开发上忽悠客户而创造的，但是现在有在社会上广泛使用的一个概念）。
公摊率==（建筑面积-使用面积）/建筑面积。

4、从上面两个公式可以看出，因为建筑面积肯定大于使用面积，所以同样的一套房子，公摊率肯定比公摊系数要小，这样表面上好像你的公摊就比较小似的。

5、怎样才能找到你买的房子的换算系数呢，就是问开发商要，这个系数一般是开发商委托有资质的房产测绘公司通过测绘得出来的。

E. 使用面积与建筑面积换算

建筑面积和使用面积的换算要看建筑的性质，准确的数字需要通过测绘得知，具体的速算系数如下：

1、一般对于塔楼或是带电梯的住宅来说，使用面积的计算系数为：建筑面积÷1.434;

2、对于多层住宅或是不带电梯的楼房来说，使用面积的计算系数为：建筑面积÷1.333。

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建筑面积和使用面积的区别
1、建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其中套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。所以说建筑面积是包含了使用面积的概念，建筑面积要比使用面积大。建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

2、使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。也就是室内地毯面积，只是要将各门洞下面的部分扣除。指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

面积计算方法
建筑面积和使用面积计算公式：

1、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

2、公摊面积=建筑面积×公摊系数

3、公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

4、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

公式解释：

1、套内使用面积：套内使用面积有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

2、套内墙体面积：套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。

3、阳台面积：封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。

4、公摊面积：建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

F. 楼房使用面积和建筑面积如何换算换算公式是什么

对于一些购房者来说，可能不是很清楚楼房的使用面积与建筑面积我们要怎么样来进行计算呢。其实这些问题也是我们在购买房子的时候要注意的一些问题，我们有了解吗？接下来小编来介绍有关楼房使用面积和建筑面积如何换算？楼房使用面积和建筑面积换算公式？
一、楼房使用面积和建筑面积如何换算？
1、我们按照常规楼房建筑面积与使用面积之间的换算系数是1.333，但是根据具体楼房的建筑结构也有不同的换算方法，有的公摊系数能达到1.5。
2、据了解使用面积就是建筑面积减去套内墙体面积，一般说来使用面积的比例占总面积的60％到70％左右。
3、那没有固定的转换公式的，使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和.使用面积和墙体面积（包括户内墙体及围护该户的外围墙体）之和叫套内面积，套内面积是该房屋在参与本楼座分摊时候的小的单位，分摊以后套内面积和分摊面积的和即为建筑面积。
二、楼房使用面积和建筑面积换算公式？
1、对于其使用面积×1.3＝建筑面积，可以利用该公式简单计算。套内建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积（厅、卧、厨、卫、储净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）。
2、其套内墙体面积套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积。公共分摊面积公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
3，据了解公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。
以上是小编为我们大家介绍的有关于楼房使用面积和建筑面积如何换算，以及楼房使用面积和建筑面积换算公式的相关问题，对于这方面的问题我们应该有了一些了解吧。我们知道楼房的购买不是一件容易的事情，还是需要我们多多了解的，以上我们为大家介绍的希望可以帮助大家。

G. 楼房住宅的“建筑面积”与“实际使用面积（净面积）”是怎样换算的谢谢！

• 一，各个面积的换算以及名词解释
  

• 

• 二，计算楼房建筑面积的范围

  1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
  

  2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

  3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

  4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

  5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

  7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

  8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

  9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

  10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

  11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

  12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

  15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

  16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

  17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

  18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

  19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

  20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

• 三，不计算建筑面积的范围

  1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

  2、检修、消防等用的室外爬梯。

  3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

  4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

  5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

  6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

  7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

  8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

  9、岗亭、警亭、书报亭等。

  10、里弄房屋后天进内的天棚。

  11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

  12、阁楼。

  13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

• 四，参考资料《建筑工程建筑面积计算规范》
  

H. 房子使用面积和建筑面积如何换算

“使用面积×1.3＝建筑面积”

1、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。内公摊面积，建筑内的楼电梯间、消容防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

2、使用面积＝套内建筑面积-套内墙体面积-阳台面积。套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙，两户之间的分隔墙，外墙三个部分。

(8)住宅建筑面积换算系数扩展阅读：

1、建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及公用建筑面积两部分。

2、建筑面积是指建筑物各屋外墙外围以内水平投影面积之和，使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

I. 使用面积如何换算成建筑面积

换算公式：“使用面积×1.3＝建筑面积”；

43×1.3=55.9，所以43平使用面积=55.9建筑面积。

使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积，也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积，再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积；

有效面积是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这包含厨房、卫生间所占面积。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

依据（中华人民共和国国家标准）《建筑工程建筑面积计算规范》Standard measurement for construction area of building （GB/T 50353-2005）及其附件定义：

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积。

使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积；有效面积=建筑面积-结构面积。

(9)住宅建筑面积换算系数扩展阅读

不计算建筑面积的范围

(1)突出墙面的构件、配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯。

(3)层高2.2米以内的技术层。

(4)构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干支线等。

(5)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

(6)没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

(7)单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(8)层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

J. 住宅的建筑面积和使用面积的折算系数是多少

1、他们之间没有确定的换算系数,也没有最高限额的。只是住宅设计规范上有个建内议范围。
容2、其实在专业上叫:公摊系数=(建筑面积-使用面积)/使用面积; 公摊系数根据自己所够房产的平面计算所得。
3、开发商现在在混淆一个概念,你在买房的时候问公摊,其实他们告诉的是公摊率(专业上是没有公摊率的概念的,是开发上忽悠客户而创造的,但是现在有在社会上广泛使用的一个概念)。 公摊率==(建筑面积-使用面积)/建筑面积。
4、从上面两个公式可以看出,因为建筑面积肯定大于使用面积,所以同样的一套房子,公摊率肯定比公摊系数要小,这样表面上好像自己的公摊就比较小似的。