⑴ 房地产开发中的运营期与建设期怎么区分
-
第四节 假设开发法测算中各项的求取
一、后续开发经营期
为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。建设期可分为前期和建造期。
经营期可根据开发完成后的房地产经营方式而具体化。由于开发完成后的房地产经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况），销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。来源：中华考试网
预测开发经营期宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起采。建设期的预测要相对容易一些，但其中前期的预测要相对困难一些，建造期一般能较准确地预测出。经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。
预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发建设成开发完成后的房地产状况所必要的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期。具体的估算方法，一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期。二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。例如，估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则后续建设期为1年。
⑵ 请问房地产商买的地也是只有70年使用期吗
房地产开发商购买由政府出让的土地使用权最高年限与用地性质有关系，住宅用地版最权高使用年限是70年，如果土地使用年限到期，需要提前对土地管理部门提出续期申请，土地管理部门在不违背公共利益的情况下，可以对到期的住宅用地进行免费续期，但是如果是住宅用地其他的用地，比如商业用地，需要重新缴纳土地出让金才能续期。
⑶ 房地产开发热销期需要采取什么销售策略
热销期也叫强销期，一抄般这一时期的开始就是开盘活动。
首先做好开盘，这个阶段要舍得花钱，舍得做推广。推广费用大部分用在这个阶段。
在热销期，为促成大量成交，除大量推广外，制定合理的价格策略很重要，多重优惠、各种抽奖活动、线下活动、优惠活动按节点批次展开。针对买涨不买跌的心理，开盘后一个月内考虑小幅上涨，当然目前的市场情况下，也要结合项目自身，选择是否执行。
总之，密集性的推广、多重组合的优惠、线下活动的配合、多渠道的营销拓展、新营销工具的使用、现场的完美展示及人气保持，等等，在这个阶段都要集中发力。
⑷ 房地产项目的开发期是什么意思建设期发展周期
一般房来地产商当获得一定规模的自土地开发权后，限于其资金、市场等因素，往往采取统一规划、分期实施的开发方式，开发期就是指从获得土地开发权着手规划到该块地产全部规划实施完成的期间过程；建设期则是指拟开发土地的基础设施、地上附着物（如建筑物、构筑物、绿化工程等）中具体某项所耗费的建设时间；发展周期一般不指具体的开发项目，而是用于某个房地产企业或房地产行业演变过程的特征指标（如新生、成长、成熟、衰退等概念），范畴太大，几句话是说不清楚的。
⑸ 具有两个房地产开发商的楼盘可以买吗
首先,你审查一下售来楼方应当备现房源销售条件:房地产开发企业的法人执照和房地产开发痪质证书;取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;建筑工程规划许可证;施工许可证;已经通过竣工验收;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、烯气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其配套基础设施和公共设施具备音乐会使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。其次，本案中的开发商只有房地产开发公司一家，建筑商不具有房地产开发资质，不可能成为开发商。根据你反映的情况有两种可能：１、房地产开发商与建筑商是合作开发房地产的关系；二、房地产开发商欠建筑商工程款，开发商以售房款低欠建筑商的工程款。江苏连云港云台山律师事务所顾召营
⑹ 城市里的土地应该不是属于个人的吧。那房地产开发商是从哪买到土地的呢，买到永久还是有期限的
没有永久期限，个人和房地产开发商都是只有使用权，开发商是从政府买的
你在乡下可以直接跟村民签合同，买断永久使用权
⑺ 开发商有预售许可证，就能办房产证吗能买吗
我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有回土地，如果不能取答得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。而要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，因此要防备有的开发商由于资金缺乏而无法取得《土地使用权证》。
土地使用证、规划许可证、工程开工证、销售许可证、房屋产权证等，一个都不能少。
同时必须具备五个要件,缺一不可:土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 项目综合验收备案 房屋测绘资料。
房屋是一种特殊商品,如果在法律上得不到承认,则不能依法拥有该套房屋的所有权。消费者必须认清房产证的重要性,依法维护自身合法权益。
乡镇的房子都很难办到房产证的。因为乡镇的开发商一般都是资金有问题。很多地方都达不到标的。
⑻ 有一房地产开发公司注册的有效期快到期了,那么这个公司开发的楼盘能买吗
gsxt.saic.gov.cn
去这里查下有没有办过续展手续。
⑼ 房地产开发商的土地是从国家买的吗
2007年新执行的《物权法》上规定，对个人财产实行全面保护，使用期限到后，可以申请继续使用；
房地产开发商的土地都是从国家买的，只是买的方式不一定是出钱，政府现在实行招、拍、挂的方式对地土进行处理！