Ⅰ 现在有哪些万科的项目
浦东目前在复售和待售的制万科项目有：
1.万科翡翠滨江
项目坐落北外滩，距离6号线民生路站直线距离1km左右，毗邻浦东大道与民生路，正对黄浦江，向西可观陆家嘴。整个项目包括九栋住宅楼、一座会所、一栋120米高的办公楼、一座商场及沿浦东大道排列的沿街商铺。目前主推建面约567㎡顶层复式房源，在售均价15W/㎡左右；项目后期会推出二期240㎡和300㎡大平层房源，具体加推信息待定。
2.万科翡翠公园
项目位于浦东新区张江板块，距离13300m左右，总建筑面积约30万平方米。项目有住宅与商业占比分别为72％和28％，住宅约21.7万方，商业约8.5万方，住宅包括85㎡的两房、125㎡的三房、180㎡的三房以及45㎡的住办两用空间类型。项目目前暂无房源在售，后续还将有50套住宅房源推出，具体信息待定。
3.万科海上传奇
项目位于浦东新区御桥板块，是由政府、万科、复地共同挥就的百万平米项目，距离11号线御桥站直线距离300m左右，紧邻中环线，涵盖约80万平米住宅、25万平米商业办公配套，配有社区学校、社区体育中心、社区型商业等。预计后期将加推85㎡的2房，95㎡-125㎡的3房，具体加推时间和价格待定。
Ⅱ 万科为什么不能给新项目起好听的案名
我国房地产品牌营销的五大特点及分析
2006年，政府严厉紧凑的系列调控新政令中国房地产市场成为
社会各个群体关注的中心。在控制房价、加强土地调控、住房供应
结构调整等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代。政
策面和市场面共同发力使得不少开发商面临出局，资本向优势企业
集中已成为必然。定位于市场真实需求、强化公司治理、注重品牌
营销将成为谋求长期发展和竞争优势的房地产企业的战略选择。
品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础，以品牌
个性、价值为核心，进行品牌传播与销售的行为。品牌营销是在品
牌系统支持下所形成的带有鲜明特征与个性的营销模式，它有许多
不同于传统营销的特点。研究并识别品牌营销的特点是正确选择品
牌营销策略的前提。
一、以品牌建设为前提和基础
传统的房地产营销的基本要求，首先在于卖房子，就是如何通过
价格、促销、渠道等方式，把在建或建好的房子给卖出去，获得最大
利润，其次才是考虑建立和维护品牌，为将来的新项目创造铺垫。而
品牌营销则是首先创立强势品牌，利用品牌的号召力，吸引和影响消
费者，使情为之所动，心为之所向。如万科所开发的地产项目，比周
边项目贵1000元左右的价格，而消费者却乐于接受，争相购买。
名牌具有强烈的品牌效应，对买者有较高的可信赖度和吸引力。
名牌企业和一般企业在市场占有率方面存在巨大差异，究其原因，
在于名牌具有较高的知名度、美誉度和忠诚度，在市场推广过程中
不需要耗费过多的宣传投入，就能轻松地打动消费者，赢得他们的
认可；反之，普通品牌对于消费者而言颇有疑虑，在推广过程中困
难重重。因此，建立强势品牌、进行品牌营销，是房地产企业竞争
成败的关键。
二、品牌营销是整合营销
1.品牌和营销的整合。品牌营销的重点是品牌还是营销？他们
之间的关系如何？这是每一个房地产企业在实施品牌营销时都要面
临的问题。显然，品牌和营销对企业而言都十分重要，它们间的关
系可以简单归结为：品牌是核心，营销是手段，利润是目的；简言
之，品牌营销是以品牌为依托的营销。没有品牌特别是名牌的支持，
营销难以做得精彩，难以让人感动，做得长久；而没有有效的营销
和推广，品牌的巨大价值则缺少实现和增值的途径。品牌营销是一
种“双剑合璧”的品牌经营模式。它既注重创名牌与品牌资产的积
累，也强调在品牌经营过程中的市场的销售业绩；品牌和营销相互
支持，相得益彰，产生合力效应，共同服务于市场，实现获取超额
利润的目标。
2.物质要素和精神要素的整合。品牌营销不仅强调创建产品特
色、提供优质服务、营造优良环境，满足客户物质性或功能性需求，
更强调创造个性、利益、品味，满足精神层面的需要，而品牌的情
感力量往往最能打动和影响消费者。通过多种要素的相互协调和配
合，充分彰显品牌的影响力和持久性优势，全方位、多层次满足客
户需要。
三、品牌营销是个性营销和情感营销
品牌营销以品质、服务、环境、品味、个性、文化等的全方位
打造为特点，它加入了传统的市场营销所没有的元素，如核心价值、
个性、文化等。这使得品牌营销不仅可以从产品的属性、品质等物
质层面进行诉求，更能从认同、信赖、价值、个性等精神层面去打
动消费者，满足消费者。也就是说，品牌如人，它可以让人体会到
关怀、信赖、严谨、责任、努力、创新等积极的情感元素，具有强
烈情感效应，而这些是传统的市场营销所不能给予的。
如万科以“有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的”品牌个性
去“创造健康丰盛的人生”，沿海绿色家园以“力行创新、提倡环保、
文化内涵、关怀体贴”的个性专注于绿色、健康住宅的开发，SOHO
的现代、时尚，都受到消费者的热力追捧和欢迎。
四、品牌营销是关系营销
与客户保持紧密的关系，使客户高度满意，才能建立客户的信
赖感和忠诚度。
房地产市场的变迁，使真正以消费者为主导地位的时代已经来临，
传统的以开发商为主导的“告知和说服”的单向诉求的传播方式，将
彻底地转变为重视消费者利益的“吸引和理解我”的双向沟通传播方
式。品牌可以建立对话机制，强调通过企业与消费者的双向沟通，及
时解决问题、提供附加利益，建立长久的稳定的关系。在与客户的每
一次接触过程中，企业通过积极采纳客户的意见建议，改进产品和
服务，在良性循环的过程中提高了产品和服务令客户满意的能力。
万科的“万客会”从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再
到更高层次的共同分享，与会员间的关系越来越亲密；从最初的开
发商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者的关系，转变
为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实
实在在。作为国内房地产界一家以关系营销为目的的会员组织，万
客会除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，
产生了传统的营销手段所不及的作用。通过它的各种投诉渠道如公
开的投诉论坛，客户中心，实现了“让万科在投诉中完美”的承诺。
通过与顾客形成一种互助、互求、互需的关系，企业和客户的关系
得以紧密和持久。
五、品牌营销是形象营销
品牌营销借助于品牌的影响力，在客户心目中建立可亲、可信
的良好形象。
品牌形象是指消费者对关于品牌所有联想的总和，这种联想一
方面来自于品牌的使用经验，另一方面来自于他人、企业、公共组
织提供的信息，这些联想在消费者心智中形成一种总体的集合。简
而言之，品牌形象就是消费者对品牌的总体认知。借助于这种认知，
将品牌的元素内化为消费者内心的感受和体验，在和他的需要相契
合的点上，可以激发出他强烈的认可和忠诚。对于大多数消费者，品
牌联想主要通过品牌识别产生，如万科意味着高品质和优质服务，
沿海绿色家园意味着绿色、健康。这一系列联想表现为品牌代表什
么，以及代表了企业向消费者的承诺。
因此，一个亲和的、友好的、强力的品牌识别体系是形成良好
品牌形象的关键。品牌识别必须全方位地展示企业或品牌的真实面
貌，让目标受众可感知、可接受、可产生情感的偏爱。
实施房地产品牌营销的战略要点研究
摘要：通过对我国房地产品牌营销现状的分析，研究了房地产品牌营销进行战略管理的重要性、在房地
产品牌营销中如何实施战略性管理，以及房地产品牌营销的战略管理的要点。
关键词：房地产；房地产营销；品牌营销；营销战略；品牌战略
1我国房地产营销的现状
房地产营销的发展过程分地段营销、规划营销、概念营销和品牌营销4个阶段，目前我国房地产营
销已经基本告别了地段营销的初级阶段，而处在规划营销、概念营销和品牌营销并存阶段。房地产市场
正经历卖方市场向买方市场的转变，这一情况说明品牌营销在房地产竞争中将发挥更巨大的作用，我国
房地产营销也将转入真正的品牌营销阶段。
早在上世纪90年代就有人提出发展房地产品牌营销策略，最近几年来房地产业四处可闻品牌营销的
呼声，几乎人人都在说品牌要运用到营销中。但是现实是我国真正实施品牌驱动型的房地产企业少之又
少，房地产企业的品牌营销还停留在较为初级的阶段。对品牌营销的认识不够深入，主要表现在以下几
方面：
（1）房地产企业普遍热衷于为自己的楼盘起一个好听的名字，将房地产品牌效应等同于项目案名效
应，花大工夫在案名设计上，赋予营销楼盘一个新鲜的名字，以新概念抢夺市场，引起人们注意。房地
产企业认为做房地产品牌就是做概念、做卖点，并将其作为品牌营销的重点，忽视对房地产内在质量、
服务、功能等方面的全方位品质提升。这表明目前房地产企业注重对概念营销的追捧，其后果可能使企
业走入注重销售业绩的短期化经营，忽视对企业持续经营的战略规划。
（2）品牌营销手段过于单一，炒作风日盛。房地产企业往往通过大量的宣传手段来夸大产品的卖点，
制造哄动效应，认为做房地产品牌就是做知名度、做明星楼盘。大多数房地产企业希望达成效果的方法
往往只是通过印制广告宣传画册、电视广告等公众媒体，比如竞选某某10大、20大销售龙虎榜，缺乏
深入的客户调查和针对不同客户的个性化的宣传。其实知名度只是品牌内容的一个方面，衡量一个房地
产品牌有没有价值还是主要看消费者对此品牌的认知度、满意度。
（3）对品牌缺乏持久维护与再次提升的观念。只在宣传产品阶段注重品牌的建立，而卖出房子之后，
对于之前承诺的品牌跟进服务如物业管理、社区文化等关心不足，这在很大程度上阻碍了品牌的人际口
碑传播途径，不仅使项目品牌不能很好的带动房地产企业的企业品牌，而且阻碍房地产企业的通过企业
品牌的树立实现企业战略的最终目的。房地产企业的品牌战略不仅仅包括项目品牌，更多的是房地产企业的整体形象。项目品牌的成功积累起着塑造和提升企业整体品牌形象的作用；企业的整体品牌形象又
为项目品牌起到良好的宣传作用和顾客潜在满意。
2房地产品牌营销战略的重要性
从房地产营销的现状来看，我国房地产业的品牌营销还有很长的路要走。我国房地产企业显然还没
有真正认识到品牌战略的重要性，更不用说把品牌作为公司战略规划的一部分。所谓品牌，是商标标志
和消费者认知的综合，是企业、商品的个性化沉淀和凝结，是在激烈竞争的同质化市场中引起消费者注
意和购买的重要识别特征。品牌战略之所以对房地产公司重要，主要是基于以下几方面的原因。
（1）房地产品牌对消费者的选择具有很大的影响力。房地产具有不可移动、高投入、消费时期长的
特点。消费者在选购房子时，介入程度会很高，市场搜寻广泛。根据一项研究结果表明，绝大多数消费
者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。房地
产品牌作为一种高质量的象征、身份的标志、价值的体现，能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后
遗憾，加速购买行为的完成。
（2）品牌是无形资产，体现房地产企业的核心竞争力。品牌是房地产企业通过相当长的开发经营过
程形成的，它提升了企业的整体价值，使企业产品增加附加价值，形成很强的市场竞争力，也有助于企
业价格战略的实施。当今国际市场的竞争早已是品牌竞争，谁拥有一流的品牌谁就能在竞争中取胜。这
同样适用于房地产业。采取企业品牌与产品品牌一致性战略，有利于促使房地产开发与经营的统一性；
将品牌战略纳入企业整体战略，有利于增强企业的核心竞争力，在塑造和推广品牌的同时很好地宣传企
业文化。房地产企业在进行企业整体战略规划时，应该把品牌战略作为整体规划的重要组成部分。
（3）品牌营销战略是房地产企业降低市场风险，继续企业扩张的基石。房地产开发周期长，占有资
金大，社会、经济、政治各种变化因素众多，市场风险也大。对企业而言，项目推出后能否顺畅销售，
关系到投资能否迅速收回，进而影响预期利润的实现。如果房地产企业拥有良好的品牌，项目一经推出
必然会赢得人们的关注，消费者在心理上拥有安全感，势必优先考虑。房地产企业依靠品牌效应，可以
缩短新楼盘的上市时间，降低银行贷款利息支付，减少开发费用；可以避免因时间因素带来的各种不可
预见风险，可以按照自己预先的计划有步骤地实施，保证实现预期利润；也可以减少巨额的广告投入，
营销费用的降低可以转化为给消费者的让利，促进销售又保证良好的公司财务状况。
2004年国家出台了一系列影响房地产市场的政策，房地产业开始大洗牌，优胜劣汰法则明显地起作
用。在这一情形下资金实力雄厚、信誉良好的品牌房地产企业毫无疑问地会踏上扩张发展之路。拥有市
场优势品牌的企业具有依靠品牌扩大市场的能力，同时，又进一步扩大品牌影响力。依靠品牌一步步跨
越市场的区域性壁垒，对内通过并购和重组来优化企业资源配置，对外在销售网络建立的支持下集中有
限资源争取更大的市场分额。
3房地产品牌营销的战略要点
房地产企业实施品牌营销战略，一方面需要从消费者的角度出发，明确消费者需要什么样的产品。
另一方面，需要从企业的角度出发，结合自身实力能明确能提供什么样的产品，并随着消费者需求的变
化调整品牌服务内容。具体来说，应注意以下要点。
（1）在保证产品质量优良的基础上，进行产品的创新。房屋是消费者最昂贵的购买品，许多人要为
之付出一生积蓄，在购买时将会注重房地产的各个方面，从外形到内在牢固性，从前期购房服务到物业
管理服务。因此，房地产企业在制定品牌营销战略时首先要注重产品的质量，选择合格的建筑材料，保
证施工的质量，给消费者实实在在的安全感。更为关键的是要具有创新意识，根据市场的特性合理地推
测市场的发展方向，利用企业自身的优势找准最适合企业的创新产品。一是开发理念的创新，从消费者
的角度去设计核心主题和利益诉求点，选择符合消费者审美观念的设计。二是产品生产过程的创新，对
生产周期缩短、生产成本减少的创新。三是服务的创新，提高物业管理的服务质量，不仅要保证社区的
安全，注意对社区环境的维护，更要解决业主平时生活上的维修服务，规范收费标准。房地产创新不仅
是体现在产品形态上的创新，还体现在通过了解消费者投资心理的研究上所做出的投资价值创新。因此，在品牌营销战略管理中要特别明确企业创新方面的投资及所要达成的目标。
（2）赋予各个产品文化不同一般的内涵，注意结合企业品牌的经营。消费者选择房子就是选择一种
认同感，寻求一种归属感。房地产企业所塑造的品牌形象及其所诠释的产品文化要满足人们某种心理需
求。赋予产品合乎需求的内涵，营造适宜的文化氛围来迎合消费者的心理。企业的产品文化要与企业的
企业文化一致，产品文化要体现企业文化的内涵。一个房地产企业不只是开发一个楼盘，可能是别墅、
公寓或是度假村，如何把所经营的产品统一起来，在各自特定的产品定位基础上多方面体现企业的经营
能力，是企业竞争力的体现，更是企业品牌经营的核心所在。在建立品牌营销战略时，房地产企业可以
采取独立的产品品牌与企业品牌相结合的策略，从企业的品牌形象文化上延伸出产品内涵，有的产品偏
重其环境，有的则注意其投资价值。同时，加强企业形象宣传，运用营销策划系统通过媒体使消费者在
认识企业产品的时候，树立了企业的整体品牌形象，达到普及企业品牌的目的。
（3）注重品牌的定位和维护工作。准确的品牌定位有利于产品的个性化与特色化的创建，不同的品
牌定位代表不同的产品特色，满足不同消费者的需求，适应不同的细分市场，能够使企业资源有效地与
特定细分市场结合。在营销战略上要首先考虑准确的品牌定位，其次重视品牌维护工作，品牌维护工作
能加强消费者对该品牌的认识度和品牌美誉度，使房地产企业保持或增加市场占有份额。品牌维护应考
虑以下3方面内容：
①建立品牌管理系统。不仅是对单个产品品牌的管理，更要建立整体企业品牌的管理系统。可以成
立企业内部的品牌资产管理小组，其成员不限于企业内部的人员，还可以外部聘请专家。品牌管理小组
通过定期会议来做出对企业整体品牌维护和对单个品牌建立与维护的工作。
②建立品牌评估系统。企业的品牌管理小组定期通过专业手段对品牌资产的各个要素进行检测，包
括品牌知名度、品牌美誉度、品牌忠诚度、品牌联想等方面。可以采用现在流行的绩效评估体系中的“平
衡计分卡”，对各品牌要素打分，结合知名企业的标准衡量自己企业，以明确要加强的工作。
③持续一致地投资品牌。品牌管理小组必须从项目前期规划阶段开始就注意提醒企业要投入足够资
源，在设计阶段、营销策划阶段和物业管理阶段全方位持续一致地打造品牌，不能过度关注成本以至缩
减必要的品牌打造工作。
（4）在做好品牌定位和维护的同时，更要注重品牌的提升。准确的品牌定位有利于产品品牌的提升，
能使房地产企业在知名度上更上一个台阶，进而可以在销售价格上有所提升、成本缩减，并扩大市场占
有份额，对企业的可持续发展提供强有力的支撑。品牌的提升要在以下3方面下工夫：
①持续不断地深度开发品牌产品。根据市场营销理论，企业拥有多个产品品牌能降低企业的经营风
险，某一种类型的物业不受市场欢迎但是其他种类的物业就能弥补此种损失。
②深化品牌内涵。房地产品牌内涵的深化主要是体现产品差异化，增加物业附加值。规划品牌营销
战略时对已有的和要塑造的品牌不能千篇一律，各个品牌依据各自不同的定位针对各个消费群体，在设
计功能、性能质量和服务上各异。
③不断强化品牌的正向扩张力。即扩大市场占有率，扩大品牌认知度和美誉度。进行营销战略规划
时，循序渐进地强化品牌的扩张力，每阶段均制订强化方法，并根据实施效果和市场的变化修改计划内
容。
4结束语
综上所述，房地产企业实施品牌营销战略是新时代的必然选择。我国的房地产市场与国际接轨，必然
要接受国际挑战，学习国际新模式。赢得国内房地产市场乃至在国际房地产市场上的竞争，要求我国房地
产企业顺应市场要求，在营销中注重建立品牌战略的意识，及早真正进入品牌营销阶段。
参考文献：
[1]刘冀生.企业战略管理[M].北京:清华大学出版社,2003．
[2]吴伟良.房地产企业战略管理基础[M].上海:上海人民出版社,2003．
[3]潘署建,陈琳.房地产市场营销[M].北京:中国建筑工业出版社,2003．
[4]彭家亮.打造房地产企业的核心竞争力[M].上海：上海人民出版社,2003．
Ⅲ 请问万科海上明月项目的优劣势是什么
万科.海上明月
【项目简介】该项目位于南沙区黄阁镇蕉门水道旁，总占地10万方，集回住宅、学校和商答业于一体；项目容积率2.5，绿化率30%，物业管理费2.8元/平方/月，车位配比1:1.26；其中住宅项目包含了8栋复式和6栋平层，在售户型有平层单位，59平两房两厅一卫、75平三房两厅两卫、88平三房两厅两卫；复式单位，84方3+1房两厅两卫，87方四房两厅两卫；（2018.11.17）
【项目配套】
商业：万科里，万科自持，定位为万科为城市居民研发的全生活解决方案，规划总6层，辐射周边1.5公里范围内的消费人群，届时将引入电影院、大型超市、星巴克等知名品牌，预计2020年开业运营；
教育：自建一所幼儿园；配套梅沙双语小学，总开设1-6年级，每个年级4个班，合计24个班，是广州标杆性民办国际化小学，预计2020年9月开学；附近还有麒麟小学、麒麟中学可读；
交通：距离4号地铁线黄阁汽车城站约7公里，距离规划中15号线亭角村站约1公里；轨道交通便利性有所欠缺；
环境：临近蕉门河水道，以及规划建设的河岸广场，居住生态环境挺好；
【项目总述】
总体来说，万科海上明月是南沙区目前性价比较高的楼盘
Ⅳ 万科金域华府的项目情况
万科金域华府四期20—23号楼获批销许，分别为5层、8层、15层到顶，1梯2户，主推90和115平米3居。 万科金域华府四期层在售，简装修，均价24000元/平米，15层到顶、1梯2户，主推90平米3居、115平米3居户型。
万科金域华府
项目位于东丽区地铁9号线东丽开发区站北侧二经路附近约500米处，是由万科开发的住宅项目，小区整体上由层和花园洋房组成，居住密度仅为1.39，户型主要有90平，95平，115平。是一个低密度的宜居小区。
项目优势：
1 万科开发，品牌效应。万科作为国内一流的开发商，每一个项目都可以说是所在区域的经典之作，该项目就是，小区居住密度低，楼栋坐落合理，每栋楼都能保证合理的采光时间。
2 东丽是连接市区和滨海新区的重要区域，最近两年发展的也比较快，目前来说也是投资的一个价值洼地。
3 项目地处宜家商圈，周围还有华润万家和红星美凯龙等商业配套，能满足业主正常的购物需求。
4 紧邻地铁9号线，出行去市区去滨海新区都比较方便。
项目劣势：
项目四期周边有一个公墓，具体的拆迁时间还没有定。
总的来说，万科开发的项目，市场认可度比较高，后期出手也会比较好，因此无论是自住还是投资金域华府都是一个不错的选择。