开发商囤地

E. 请问开发商是如何靠囤地挣钱的~~谁真的明白~请作答~谢谢

开发商不傻 愿意花钱买的地肯定都是他们认为的好地，就是有升值可能且升值潜力较大的地。升值部分不一定要大于购地成本，很简单，你买了一块金子，过半年升值了，这时候你转手的价格是按升值后的价格走，所以不管你升职多少只要升职就算赚了。一般很少有1、2年土地价值翻倍的，因为政府也不傻，不会给开发商那么大的利润。但是肯定会升值。所以你的第3个问题就解决了。
升值部分不一定大于成本，但是肯定会升值，而时间成本和贷款利率就是开发商需要支付的升值成本，升值利润大于这个成本就可以，不大需要考虑购买成本。

因此，圈地是值得的，只要开发商对市场和城市发展的趋势判断正确，从这个角度讲，风险也是有的，特别是所谓的地王们，由于对市场判断过于乐观而导致无力开发的地王有的是。囤地资金一方面来自开发商自有资金，另一方面来自银行贷款。现在银行贷款严格了，所以自有资金比重大一些了。所以小开发商很少有能当地王的。潘石屹王石也经常拿不到自己想要的地。谁都要考虑成本么，不顾成本拿地的基本都困死了。拿地后需要在政府规定的时间内交齐所有资金，这方面北京很严格，原则上不可以拖欠，绝对不可以免除！！所以你的第一个问题解决了。

由于土地被高价出让，政府希望土地能够马上开发（这有关他们的政绩问题）并且希望得到较多的土地出让金（这有关他们的收入问题），所以他们都会对开发商有所宽限。比如南方谋市的地王，由于拿地价格过高无力开发，政府虽然多次催促，但是企业已经陷入困境，而政府收回土地也不可能低价出手，所以土地只能闲置。不收回也不开发。银行方面就只能被欠款。如果最后开发商不能承受就只能倒闭了，或者被别的开发商吃掉，资产债务一起转入新公司。谁有钱谁搞去。所以 你的第2个问题也解决了。

F. 开发商称产权有70年，是否我们能享有真正70年

开发商来所称道德产权70年是指开源发商拿到得地块是70年产权的地块
对于地块使用年限及后期需要明白的信息给你点信息以做参考
1.对于实际可以使用的年限。举个例子，开发商时2008年拿的地，经过开发到交房用了3年时间，也就是说，你是在2011年你入住。你还能使用的年限就是67年。
2.对于后期地块的使用方式。如果此地块年限到期，那么根据条款来说，这块地上的所有居民共同将所在地块按那时的费用再重新购买一次。然后继续使用
不过，按照中国现在发展的情况来看，一般的地块用到30年就已经很不错了，然后就是各类的拆迁，政府根据拆迁时间以及地块的位置做评估，然后给予补助或分配其他安置房。所以对于是不是有70年产权对于大家而言（我个人认为）其实没有多大区别，只是因为普遍的担心所以会有些迷惘。回想10年前，或者20年前，当时的你或许就不会想的到现在的情况，那一样对于10年后或者20年后，你也肯定是升官了，房子会住更大更好的。

G. 我想举报一开发商囤地多年，什么也不开发，看样子是要倒卖土地，怎么写匿名信来举报呢

这个举报不了，人家是按法律手段买卖土地的，没有做违法行为~版~~~~~

不信你权可以拨打114咨询法律专线，在问问看~~~

现在都是有钱才是硬道理的，大家都想有利图，这是事实，人家想等地皮涨得高了在转卖或怎么~~~~~

但还是有点办法：召集全村的人到村委那抗议，有可能会演变成，那地先让你们种着，要用了你们在搬迁~~~~这是最后的办法，毕竟人家没犯法~~~

记住，得村里一半多的人抗议才有好的效果~~~当地政府会稍微妥协的

H. 去售楼处买房子还是直接找开发商

对很多人说，买房时一辈子的事情，所以买房前一定要经过深思熟虑。我闺蜜是做售楼的，在平时交谈的时候她会和我们透漏一些房产的潜规则，多亏有她，不然我买到的房子会被坑死。下面盘点一些买房最容易被坑的6个雷区。

1、不要贪便宜
有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓,看起来很便宜,但这类公寓因为买的人多了，单价也比住宅单价高。还有些早期出让地块上现在开发的楼，这类楼盘如果归属于一个较大较有实力的开发商,其背景具备囤地可能,则可以大胆买入,但有些小开发商的项目,是因为多次辗转才获得现在上市销售机会,便宜的背后是诸多的资金转入转出，不买也罢。

2、不要以地价判断地段
判断买房的地段应该是结合自身需求买的，如果你是自己买房住，考虑的是交通条件和生活设施配备，对自己工作和生活方便就行了。
3、远离噱头而不实用的商务区
很多城市越来越发达，社会资源越来越好，不一定商务区的房子就是好的。商务区包括金融商务区，与买房关系不大,相反开发商却把这些当做看似很好的因素计入了房价，所以买房要远离一些噱头而不实用的功能区更好一点。

4、最好不要盲目排队买房
很多人排队选房，开发商看到商机把房价越抬越高。如果人们对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，就不会被坑被骗了。
5、不要相信广告语与口头承诺签合同
现在很多广告宣传的内容与实际买入交付时的标准会有很大误差。所以，不要相信销售人员的口头承诺，合同的附件每一项心里都有底，不然很容易被售楼小姐坑的。

6、谨慎认识赠送的附加值
为了消除消费者对公摊过大的顾虑,开发商可能免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。
比如买屋送装修,买房送家具,送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点,就足以将这些支出打进房价,因此买房不要追求面子工程,即追求额外优惠,或者将这些赠送附加部分进行剥离,单纯就房价与相关房型进行性价比的对比。

I. 靑岛开发商囤地不建有几家政府怎样处理

（一）延长动工开发期限。
（二）调整土地用途、规划条件。
（三）由政府安排临时使用；
（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；
（五）置换土地。
（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

J. 开发商囤地十余年，政府为什么不收回土地重新开

土地两年内未开发，政府有权限收回。
相关法律规定：《中华人民共和国土地管理版法》第三十七条权禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。