住宅irr

① 一个项目的IRR达到多少比较合适做低于多少建议不考虑

若内部收益率以8%为基准，并假设通胀在8%左右。若等于8%则表示项目操作完成时版，除“自己”拿的“权工资”外没有赚钱，但还是具有可行性的。若低于8%则表示等项目操作完成时有很大的可能性是亏本了。

因为通货膨胀，以后赚的钱折到时就很有可能包不住投入的成本。投资回报期较长的项目对内部收益率指标尤为重要。比如酒店建设一般投资回收期在10-15年左右，大型旅游开发投资经营期50年以上。这是内部收益率最通俗、最实际的意义。

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IRR指标能够较为综合地反映项目管理、资本运营的效率和效益值，涉及项目的资金计划，是房地产企业对项目运营监控的核心指标。而计算NPV所用的折现率，是一个项目的加权平均融资成本。每家企业都有自己的融资成本，通常来说是个固定的值。

比如开发一个住宅项目，折现率为10%，计算出项目的NPV>0，说明这个项目是可以盈利的。现在，计算出这个项目的IRR是5%。当折现率等于5%的时候，这个项目的NPV就变成0了。

② 房屋年均溢价回报率怎么算

方法一：租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

③ 如何把握房产的套利机会

前言：当伦敦期货市场和纽约期货市场黄金期货价格产生差异时，以同样的手数在高价市场上做空（卖出），在低价市场上做多（买进）即可获利。这就是投资中重要 的手法――套利。在不同的时空对同一投资对象做对应的买和卖以获取利差就是套利。通常我们理解的是对同一对象不同时间的低买高卖，但套利更多的是在不同的 对象同一空间或同类投资对象不同空间的套利。投资的本质就是挖掘广泛的，潜在的套利机会。只有对相对价值的把握才有可能更好的套利。以下以房产（居住房） 为例研究如何发现潜在的套利机会。 房地产区域之间的套利机会分析 由于地区差异较大中国各个城市经济发展不平衡，各个城市之间房产投资机会是不平等的。不同城市房产之间存在着套利机会。另外同一个城市不同的区域发展也是有较大差异的，所以也存在跨区套利空间。例如，三年前北京房产和上海房产的比较，上海GDP在5000亿左右，且增长连续10年在10％以上，而北京GDP在3000亿左右，增长在9％左右；上海人口比北京人口略多100万，但北京比上海面积大的多，因此资本密度，人口密度上海都比北京高，根据房地产资本密度理论（见本刊前两期）北京的房价不应该高于上海，但当时的上海房价仅仅是北京房价的3/5。 即便是两个城市都存在泡沫，按照相对价值理论，特别是在北京与上海的通勤成本不断降低中，市场均衡的结果应该是上海的房价高于北京的房价。同样北京的丰台 区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景；上海的浦东、松江和黄浦区存在着非常大的差异。只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点，就可以 判断和发现相对价值，放掉发展比较慢房产转而持有相对高速发展区域的房产，你一定会取得较好的理财效果。 微观经济学中有一个“价格归一化的规律”，意思是指：某一商品在甲、乙两地的价格差应该是其运费，当甲、乙两地价格差大于其运费时，就会出现套利空间。投资商只要在从低价区买入，在高价区卖出就可以盈利。这种提前发现套利空间，并且锁定利润就是“买卖”。投资商就是要锁定利润，而运营商（比如贩运投放）实现了“价格归一化”扎平套利空间。对于可移动的产品，在世界范围内，每个地区都生产其有成本优势的产品。各地区专门生产那些生产率最高的产品。富余的产品以廉价方式运到其它生产地和消费地。对于不动产是否存在“价格归一化规律”呢？ 房产是有条件地表现“价 格归一“规律的。房产价值不是孤立存在的，他们绝对与商业物流和人流相比配的，它们互相为存在前提条件。我们必须以“镜像”的思维去理解的房产“价格归 一”现象，城市中心高房价和郊区的低房价，不是土地供应量决定的，而是商品物流聚集成本决定的，距离城市中心相同的两个方向的郊区房价差可能非常大，那是 由于有交通干道（如轨道交通）的地区物流商品和人口聚集成本低于没有交通干道的地区。当甲乙两地郊区的房价会逐步因为交通改善而形成物流成本的降低，会导 致两地房价逐步拉近。换言之，房地产的价值归一化最终是通过商品物流价值的归一化完成的。极端的例子是：当市中心A区房价10000而郊区B区房价3000时，当A区和B区都没有新的资源注入时，A区和B区的轨道交通联通会提高B区的房价，拉低A区的房价。当存在增量资源注入时，B区房价比A区房价有更大的涨幅。这就是商品物流和人流的通勤成本的降低对房产价格布局的影响。 现 实的指导意义是，如果上海浦东和浦西没有隧道和桥梁连通，由于两地的通勤成本很高，浦东和浦西就是两个不同的城市。两地房价就会表现出相对独立，当两地不 断增加隧道和桥梁连通时，北京没有八达岭高速公路和轻轨北部房地产不可能这么快速升值。由于通勤成本的大大降低，两地房价就会逐步接近靠拢，物流聚集成本 越接近房地产价格越容易接近。这个套利空间是有交通扎平的。 相同区域不同产品之间的套利机会分析 市场均衡（帕累托最优）要求资源使用效率最大化，土地资源同样参与多样化的市场选择，前期文章谈到。土地是地上物的权利，地上物是土地的衍生产品。所以城市土地价值是通过地上物来实现的，地上物的表现集合：住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼(OV)、商业用房(CV)、厂房(FV)。LV(城市土地价值)＝RV+HV+OV+CV+FV。由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同，但在特定的经济环境下，各个功能的供应量存在一个合理的关系。极端的例子式在LV不变的情况下，假设RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡那么FV必 定是涨，无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。简单地例子，目前上海中介店非常多，但如果一个特定位置上中介店的 产值，不如把它改成包子铺所得到产值更高时，这个中介店就应该改成包子铺。这就是边际效益最大化地利用土地资源的事例。 这要求投资商不仅对住房市场行情了如指掌，还有对商业用房等物业行情了然于心。才能发现不同物业之间的套利机会。 房产租金回报率与房产价格之间的套利机会分析 对预期受益的评估是资产评估中重要的方法。任何一个能够持续产生现金流的资产都是可以评估计量的。房产作为资产的一种，其资产价值等于未来现金收入现值的总和。如购买一处全装修房价值50万用于出租，年净租金可能为4万，4万的年租金可能可以维持5年，其年收益率是8%，其未来的10年可能平均只有3万，收益率为6% ，若不考虑复利的贴现因素（静态）投资人15年后可以收回投资。如果考虑复利贴现因素计算IRR以上假设可能20年也未必能够收回投资。当住房使用者买不起，投资者没有理想的出租回报率时，房产价格还有上升的理由吗？所以，理性的房产投资者设定的安全边际是出租回报率高于社会平均投资收益率。 几 乎任何一个商品或投资对象都会出现周期性的价格波动。房产也不例外，房产买卖价格和租赁价格也会周期性波动。由于对于住房者讲，房产价格和房租价格存在较 大的付现成本差距，这个不可忽视的付现差距使具有同样的使用价值的房屋同时产生了两个相对独立的买卖市场和租赁市场。然而买卖价格和租赁价格并不是可以无 限背离的，它们之间存在某种数量逻辑关系。其参考系是社会平均投资受益率。当社会平均投资受益率为5％时，房产出租受益为8％时，就会出现所谓“背离现象”房产价格上升、房租却持续下降的现象。房产相对独立的两个市场，它们的价格可以在各自独立的价格区间内涨落，即可以出现齐涨齐跌也可以涨跌互现的情形。所以投资者必须要考虑融资成本或资金的机会成本。对于一般的白领自有资金成本大概在2%－3%之间，贷款成本是5。04％。在过去的三年中，北京和上海房产出租回报率从15％下跌到目前的5％左右， 当房产出租投资收益率在6％以上时，是房产价格快速上升期，这是因为10年－30年期的个人房地产按揭利率为5.04％，投资人可以充分利用金融杠杆。例如，当50万房价的房屋，年租金为4万时，其年租金收益是8%，由于按揭利率是5%，买房人享受了3%的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。所以我曾写过文章，当房屋出租受益率下跌到5％时，其对应的房产价格可能会出现调整，因为房屋租金受益率在5％时，会触发融资成本为5.04%的大量抛盘。 但如果社会平均投资率继续下跌，则房产价格开会上升，并突破阻力位。 所以，房产投资出租受益率和社会平均投资受益率存在一个套利空间时，就是投资者的机会。 房产市场与金融市场之间的套利机会分析 投资理财一定要研究财经环境和货币政策，其中预期利率的变化和货币供应量最为重要。由于我们按揭利率执行的是浮动利率，所以按揭利率会随着基础利率变动而变，按揭利率的变化直接影响投资房产的融资成本和金融杠杆的效率。 在金融开放迫在眉睫、中国“核心资产”加快上市条件下，以往上市公司就会被看空，因为，越是优良的资产上市时间安排的越完，这是理性人的必然策略。另外，任何形式的MBO和经济腐败都是对A股的做空。为此，其结果是实物资产升值而虚拟资产贬值。 中国经济发展不同但执行相同的按揭贷款利率这本身会利好北京和上海等大城市的房产价格；所有城市各个商业银行中，上海地区各个商业银行呆坏帐比例最低。上海的信用制度在全国最好，这些条件都会支持上海的房地产。 外资银行按揭利率大大低于中资银行按揭利率；A股上市公司投资受益率（红利受益）大都低于5％；四大商业银行计划明年上市，会急于提高银行资产质量，降低呆坏帐比例，所以明年商业银行会加大按揭资产额度，会激励和放大购房能力。 就目前情况看，持有上海房产比持有金融资产要更安全，同时获得更好的受益率，所以上海房产还是存在套利空间的，所以房价还会持续上升。

④ 房产投资回报率怎么算 最好是详细点啊

房产投资回报率算法

房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式：

1、房产收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价

此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

3、房产投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

衡量房产投资回报价值的方法有多种，为方便理解，这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法，一种是租金回报率，另一种是投资回报率方法，这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。

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利率和投资回报率的区别

利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：

利息率=利息量/本金 利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。

利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。

⑤ 这个房子投资回报率多少值得投资吗

这还来不能算投资回报率,或者自说计算投资回报率的条件还不完全,你投资了13万,租金和月供一样,但房子出租之后,装修会损坏的,修补或者添补家具需要继续投资,而租金也不可能20年都是每月1200元,另外房子出租20年之后,你不用还贷了,房子是否还可以继续使用,可以使用的话,是出租还是卖呢,20年之后出租是一个月多少钱?卖的话又是多少钱?这暂时没办法计算,所以也就没办法计算回报率了,值得不值得投资就要看房子周边的发展趋势好不好,如果发展趋势好,周围能够交通方便,兴旺发达,那么房子出租的价格就会与日俱增,房子的价值也会得到升值,这样才值得投资.另外还要考虑这二手房是多少房龄的,还能使用多少年.

⑥ 如何计算出租房屋收益率

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大， 就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 ■租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 ■IRR法（内部收益率法） 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。■简易国际评估法 国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

⑦ 问房地产投资回报率的标准算法

房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。

1、房地产投资分析方法－销售比较法
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

2、房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

3、房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

6、房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

7、IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

8、 当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

9、还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。

⑧ 如何计算出租房屋收益率

■租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大， 就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 ■租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 ■IRR法（内部收益率法） 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。■简易国际评估法 国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

⑨ 如何计算出租房屋收益率

■租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，
就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
■租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
■IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。■简易国际评估法
国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。