住宅地产选址

❶ 房地产项目选址应该考虑哪些因素

1、城市规划2、自然因素3、地理位置4、人口因素

❷ 房地产开发项目选址包括哪些内容

市场分析、财务分析、敏感性分析和风险分析。
详细的，你可以去看刘秋雁编著的第二版《房地产投资分析》。我们上课就用这一本。不错，听老师说是同类书中较好的。你可以比较一下。

❸ 商业地产选址应该考虑哪些问题

注意1：中小写字楼投资者忌
一忌只看买价，不看租价。二忌只看硬件，不看服务。三忌计算方法不对，盲从销售人员的论据。四忌只看自己，不看整体。五忌只看利润，不看风险。六忌花精力太大，不将此计算为成本。七忌事先不谨慎思考，到时候忙于维权。八忌不关心二手市场。九忌思考能力差，凭感觉办事。
注意2：“甲级写字楼”的真正含义
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在中国现行的建筑设计规范里也

无法找到这个名词，但仔细探讨会发现，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划

分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能
化、便捷的交通和商务化等等。
注意3：“5A”不是等级标准
“5A”智能化是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。
注意4：物业管理要关注
写字楼的成功很大程度上取决于后期的管理水平，专业管理写字楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对

保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。第一太平戴维斯、戴德梁行、高力
国际等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。
注意5：选择写字楼客户要有的放矢
如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼，（一般写字楼的使用率为70%左右）。入住这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，今后会有较为稳定的回报。
而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时，您就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻写字楼的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该写字楼的物业管理水平。
注意6：投资存在4大缺陷
1.不能用于自住。写字楼是不能用于自住的，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里。
2.银行贷款限制多。与投资住宅相比，个人投资写字楼的整个标的并不小，而且银行贷款利率高，成数少，年限短。
购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1%，另外，还有房产税等需要交纳各种税费，约占投资额的20%。
3.土地出让年限短。写字楼的土地出让金要比住宅高，但土地出让年限只有40或50年。
4.价格高。写字楼的造价要高出普通住宅的3~4倍。
注意7：让写字楼租出去的4招
1.选择信誉度高的企业或个人作为承租方能够保证出租合同的顺利进行，使出租方获得预期的收益。
2.选择信誉度高的中介机构。如果通过中介机构来寻找承租方，那么中介机构的资质和实力均是考察的重点。
3.合理定价。不要期望通过高额的租金迅速收回投资成本，必须考虑到市场竞争的存在。合理的租金，甚至有原则的让步都是可取的手段。毕竟保证出租的顺畅，避免因空置导致更大的损失才是最重要的。
4.选择长期租约。与短期租约相比，长期租约更能保证投资者的利益。
注意8：租赁要办理相关手续
投资者购买了写字楼后，如有租客求租，首先买卖双方要签署租赁合同；其次要将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）、产权证原件

出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按
规定缴付款项。

❹ 房地产开发详细流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

❺ 房地产选址意向书

是 建设项目选址意见书 吧？

表格下载http://www.changzhou.gov.cn/CZPortal2006Web/MainPages/.aspx?InfoGuid=6c73da20-9abc-44ea-af62-d9c26812280a

或者直接 http://www.changzhou.gov.cn/PortalIPS/Storage/Attachment/51E690CD-F68E-4D06-A615-4AB168CFF09E.doc

❻ 房地产中介应怎么选址

一句话，信不信随你，最好是选人多，流动人口多，市中心或者人口集中的地方就OK了，没别的，就是要人多，信息就多！！！！

❼ 房地产办事处的选址一般是什么位置比较好，考虑条件有哪些

当然是临街明显的位置了，不能太小气了，要让人有一种实力感，不然就成了皮包公司办事处了，哈。

❽ 选房方法论：怎么选址能让房子价值翻倍

如果你想知道现在是好的购房时机吗？我们无从知道，因为不同城市情况不一样，一个城市的不同区域情况又不一样。同样 ，一个区域的房子价格也是多样的。如果二手房，那面对的房东更是形形色色，价格更是多样。

每个城市的具体公积金政策、贷款政策都不一样，我们没法说哪的一定好哪的就不好，但是选房子的宏观思路上都是通用的。不管什么时候，你都可以根据自己的具体情况来决定要不要买房，买什么样的房。

如何查当地政策？

可查询当地公积金网站，或者拨打当地公积金热线咨询；

去中介公司咨询，不过最好自己有一定功课，否则容易被误导；

搜索当地的公积金、贷款政策新闻；

去当地的办事大厅咨询；

询问购买过的朋友、同事等等。（一定要近期，否则政策可能已经修改）

买房前做哪些准备？

查个人征信报告，看看是否有不良信用记录；

准备好信用卡；

查公积金贷款额。（自己目前可以贷款额）

如何选房？

先定位你的需求、买房预算、每月可以承担的房贷、所有要求的优先级。

需要考虑的：面积、位置、学区（特别是有孩子的，或者有计划生宝宝的）、保值VS投资、配套、质量、户型……思考这些选项，对于你来说，哪些是更重要的，排个优先级。

在可以承受的预算下再思考：

①如果你受不了长时间的交通时间，那你只能牺牲面积、户型等等，在市区内买一个面积小一点，房龄老一点的房子。

②如果你希望给全家一个宽敞明亮的生活环境，交通时间不考虑，或者你工作可以在郊区，那么你就可以选定你的郊区区域。

③如果你需要自己下班接送孩子，那你必须考虑你现在单位，或者你可能的单位区域附近，带学区的房子。

④如果你希望有一个好学区，那么你就需要综合评估全市在内学区，看看个学区是你预算可以承受，且该面积你能接受（特别需要注意的是地方政策）。

大区域选好了，如何选小区域？

跟着几个点走：政府规划、交通线路、大型民生政策等。其实城市规划的信息都是可以查到的，同样需要自己去查：比如跟着规划的地铁点、大型民生项目比如医院、综合体、政府规划中心走。

很多购房者在看房的时候，就能听销售说“我们这边离地铁口超近，走路10分钟就到了！”但实际购买之后才发现，需要开车半个小时才能到一个地铁口（而且要2020年之后建成）……这算地铁房吗？当然不！

如果你买对了潜在地铁口位置，这套房子至少保值乃至升值是没有任何问题的;如果是买在已有地铁口附近，那么可以理解地铁口的红利因素已经加在了房价中。那么如果没有其他大问题，保值一般问题不大。

综合考量多个因素，这样的区域选择才会保值、甚至具有很大的升值价值。

小区域如何选房子？

从中大型城市来看，一片区域的房子升值幅度不一样，尤其是在一些有盲目的品牌认可度的地方。所以一片区域的升值幅度比较高的除了学区，一般都是品牌好的升值幅度高。

考虑房地产品牌之后，同时考虑物业好坏、容积率、停车问题、房产质量、户型等等，这些都是决定当前价格以及后期升值问题。

房子选址不能随便，选对房址与否，就是翻番倍or亏损。购房者在买房子的时候要全方面的考虑，尤其是在选址上的斟酌会更重要。

（以上回答发布于2017-01-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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