住宅项目指数

1. 新建住宅价格指数 ： 环比指数 、 同比指数、 定基指数 这三个指数是什么意思啊

举个例子来来说明:

比如，某市10月份新建住源房三个价格指数分别是：环比为99.9，同比为107.9，定基为103.4。则说明——

该市10月份的新建住房价格销售价与前一个月，也就是跟9月份相比，微跌了0.1%；与去年同期，也就是去年的10月份相比，今年10月份的新建住房价格又贵了7.9%。

最为关键的就是第三个“定基103.4”这个数。从数学计算的角度，是将2010年设为基期，当期新建住房价格指数设为了100，并用链式拉氏公式计算出10月份“定基”价格指数是103.4，表明的该市房价总体是在上涨。

2. 住宅指数是什么意思

应该是入住率吧

3. 房地产价格指数的方法

(Input Cost Method)
成本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。 (Media Sale Price)
中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。 （1）调查和搜集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，掌握各种平均价格。
（2）编制与房屋销售、租赁以及土地交易等经济活动有关的各种价格指数，准确地反映全社会及各类房地产价格变动幅度和变动趋势。
（3）结合房地产经济活动中的投资规模、投资效益和投资总额等主要指标，积极开展统计分析，及时反映新情况和新问题，为国家宏观决策服务。
（4）定期向社会公布房地产价格信息，为社会主义市场经济建设服务。 （1）房屋销售价格。
从进入房地产市场的渠道看，房屋销售价格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三部分。房地产价格指数
（2）房屋租赁价格。
房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商业用房和厂房仓库四部分。
（3）物业管理价格
物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。
（4）土地交易价格。
土地交易价格包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游娱乐用地和其他用地四部分。 （1）各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。
（2）房地产企业。
（3）房地产经营机构。
（4）物业管理企业。
（5）有关企事业单位、机关团体及部分居民。 （1）代表性强。
各地每月都要调查一次房地产价格及数量、金额。季度数量、金额由该季三个月的实际交易数相加求得，季度价格则由该季三个月的调查样本价格算术平均求得。
（2）兼顾不同企业注册登记类型。
（3）要兼顾各种用途的房地产项目。
（4）兼顾不同地理位置的房地产项目。 房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格的可比性。当基期价格没有时，可通过以下方法推算：
（1）用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格替代。
（2）根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售(租赁)价格的变动幅度，推算基期价格。基期价格=报告期价格/(同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度+1)
（3）可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)价格替代。
（4）可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。

4. 小高层住宅的工程造价指数是多少

小高层造价指标（供参考）：项目平米指标（元/m2）占总造价比例（%）总造价565100土建459.7381.37其中结构版393.4369.63装饰66.311.73安装105.2718.63其中水权28.985.13暖46.748.27电29.555.23小高层11～12层钢筋砼指数：
钢筋：50～52KG/m2
砼：0.35m3/m2 另外：
1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20～0.24
2、模版面积占建筑面积2.2左右
3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

5. 国家统计局的商品房价格指数是什么意思

计算公式由于版面原因无法显示。详细可参阅国家统计局网站，在网站最下方检索“住宅销售价格统计调查方案”关键词，即可找到你需要的资料。下文内容均来源于该《方案》。

六、价格指数的计算方法
（一）新建住宅销售价格指数的计算方法。
⒈各城市基本分类月环比价格指数。
计算步骤与方法：第一，计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数；第二，采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算；第三，计算保障性住房环比价格指数，计算方法与商品住宅基本分类计算方法一致。
具体计算过程为：
⑴计算各项目各基本分类（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均价格。
本月及上月平均价格计算公式为：
和 （1-1）
其中：、为第i个项目第j基本分类t期（本月）、t-1期（上月）销售金额，、第i个项目第j基本分类t期（本月）、t-1期（上月）销售面积。
⑵计算各项目各基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。
①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算。
连续性销售项目是指，该项目本月和上月对应分类都有成交记录；新开项目是指，该项目本月第一次进入市场销售（本方案中连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目）。
对于新开项目，需对上月该项目各分类平均价格进行评估，具体评估方法如下：如果新开项目附近区域存在可比在售项目，则按照该可比项目对应分类成交价格评估新开项目上月价格；如果没有，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目，按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格；如果上述项目都不存在，则根据该项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估。
连续性销售项目和新开项目基本分类环比指数计算公式为：
（1-2）
其中：为第i个项目第j基本分类t-1期（上月）平均价格（对于新开项目则为评估的平均价格），为t期（本月）平均价格。
②间断性销售项目环比价格指数的计算。
间断性销售项目是指，由于市场供求变化等原因导致该项目当月有交易，对应分类上月没有交易，而在上月之前的两个月内曾经有交易的项目。
对于该类项目，依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格，再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数：
（1-3）
其中：表示第i个项目第j基本分类t期（本月）平均价格，表示距离本月最近的对应基本分类平均价格，n为距离本月的月份个数。
⑶计算全市基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。
计算公式为： （1-4）
其中：为第i个项目第j基本分类环比价格指数，为第i个项目第j基本分类t期（本月）销售面积（金额），n为该基本分类中包含项目的个数。将分别利用销售面积和金额加权计算得到的两个指数再简单平均计算。
⒉各城市基本分类以上类别价格指数。
⑴定基价格指数的计算公式（注：以2010年为基期，即以2010年平均价格为基期价格、2010年销售面积为基期销售面积）。
（1-5）
其中：Pt表示当月各分类平均价格，Q2010表示2010年各分类销售面积，、分别为本月和上月定基价格指数，为环比指数。
⑵月环比价格指数的计算公式。
（1-6）
⑶月同比价格指数的计算公式。
（1-7）
（二）二手住宅销售价格指数的计算方法。
⒈各城市基本分类月环比价格指数。
⑴计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数。
计算公式为： （2-1）
其中：为第j基本分类中第i个样本住宅t期（本月）价格，为t-1期（上月）价格。
(2)计算全市基本分类环比价格指数。
采用双加权计算全市各基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。
计算公式为： （2-2）
其中：为第j基本分类中第i个样本住宅环比价格指数，为第j基本分类中第i个样本住宅所代表住宅类型的t期（本月）销售面积（金额），n为该基本分类中包含样本住宅的个数。
⒉各城市二手住宅销售价格指数的计算方法同各城市新建住宅价格指数。

6. 合格小区的各项指数

复1、 住宅类型及制户型配比自定
2、 公建配套指标
1） 幼儿园一座用地面积为4000㎡
2） 文体活动中心一座，分球、棋、艺术、健身等
3） 社区服务中心一座包括：老年人服务站建筑面积300㎡、物业管理建筑面积300㎡、居委会建筑面积200㎡、公厕建筑面积50㎡、卫生站建筑面积150㎡、邮政所、小商店、菜市场等其他设施
4） 停车：住宅1.5车位/户（可建地下停车位），公建按国家规范规定配置
3、 技术经济指标
1） 容积率：居住用地≤2.8，商业用地≤3.5
2） 建筑密度≤35％
3） 绿地率>35％
4） 规划路红线宽度及建筑退缩要求：建筑物退缩15米宽规划路边线不少于5米，退缩20米宽规划路边线不少于6米，退缩26米宽规划路边线不少于7米，退缩40米宽以上规划路边线不少于8米。
5） 建筑间距要求：建筑物南北主要朝向间距不少于1H(H为建筑物室外地坪以上总高度)，其他间距应符合城市规划管理的有关要求。
6） 建筑高度要求，高度≤100米。

7. 中国房地产指数系统是什么东西为什么和真实数据差距这么大

中央到地方
1、房地产市场过热

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。
图1：2002－2006年第三季度全国房屋销售价格指数

2、宏观调控仍待完善

面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。

二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析

房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。

1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控

长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。

2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温

上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。

3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰

我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。

4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大

随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。另外，形成了非理性预期住房需求。据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。

5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因

统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。而在个别地区，该值更高。如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。
土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。
房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。

6、流动性过剩为房地产市场推波助澜

近几年中，我国的流动性不断增加。截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。

7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度

在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。
另外，汇率升值使加息可能性减小。低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。

三、相关政策建议

作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。

1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践

房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。

2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息

建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。

3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行

一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。

4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系

积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。
总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。
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8. 建筑工程造价的各项指数是什么意思怎么算出来

各指数主要用于甲方编制设计概算时用，再未出详图是进行大概预算。
2010年1月工程造价指数及变动幅度表
(2010-03-12 09:25:37)
标签：杂谈 分类： 造价相关
2010年1月工程造价指数及变动幅度表

工程类别造价指数造价变动幅度与上一月份比（%）与上年同期比（%）混合结构住宅楼131.030.470.61全现浇结构住宅楼124.210.66-2.23框架结构教学楼130.42.090.59框剪结构办公楼124.561.47-0.29市政道路工程176.490.110.06立交桥工程124.060.89-4.77

工程造价指数的作用工程造价指数是反映一定时期由于价格变化对工程造价影响程度的一种指标，它是进行工程计价和价差调整的依据。工程造价指数反映了报告期与基期相比的价格变动趋势，利用它来研究实际工作中的下列问题很有意义。(1)可以利用工程造价指数分析价格变动趋势及其原因。(2)可以利用工程造价指数估计工程造价变化对宏观经济的影响。(3)工程造价指数是工程承发包双方进行工程估价和结算的重要依据。用法：工程造价指数一般应按各主要构成要素(建筑安装工程造价、设备工器具购置费和工程建设其他费用)分别编制价格指数，然后经汇总得到工程造价指数．(1)人工、机械台班、材料等要素价格指数的编制。人工、机械台班、材料等要素价格指数的编制是编制安装工程造价指数的基础。其计算公式如下：材料(设备、人工、机械)价格指数＝报告期人工费、施工机械台班和材料、设备价格/基期人工费、施工机械和材料、设备价格(2)、建筑安装工程造价指数的编制建筑安装工程造价指数是一种综合性极强的价格指数，可按照下列公式计算:建筑安装工程造价指数= 人工费指数×基期人工费占建筑安装工程造价比例十∑(单项材料价格指数×基期该单项材料费占建筑安装工程造价比例)十∑(单项施工机械台班价格指数×基期该单项机械费占建筑安装工程造价比例)十其他直接费、间接费综合指数×基期其他直接费、间接费占建筑安装工程造价比例(3)设备工器具和工程建设其他费用价格指数的编制①设备工器具价格指数：设备工器具的种类、品种和规格很多，其指数一般可选择其中用量大、价格高、变动多的主要设备工器具的购置数量和单价进行登记，按照下面的公式进行计算：设备、工器具价格指数=∑（报告期设备工器具单价×报告期购置数量）/∑（基期设备工器具单价×报告期购置数量）②工程建设其他费用指数：工程建设其他费用指数可以按照每万元投资额中的其他费用支出定额计算，计算公式如下：工程建设其他费用指数=报告期每万元投资支出中其他费用/基期每万元投资支出中其他费(4)、建设项目或单项工程造价指数的编制建设项目或单项工程造价指数=建筑安装工程造价指数×基期建筑安装工程费占总造价的比例+∑(单项设备价格指数×基期该项设备费占总造价比例)+工程建设其他费用指数×基期工程建设其他费用占总造价比例。

某典型工程，其建筑工程造价的构成及相关费用与上年度同期相比的价格指数如下表所示。和去年同期相比，该典型工程的建筑工程造价指数为( )。

费用名称 人工费 材料费 机械使用费 措施费 间接费 利润 税金 合计
造价（万元） 110 645 55 40 50 66 34 1000
指数 128 110 105 110 102

答：该建筑工程造价指数=建筑安装工程费/（人工费/人工费指数+材料费/材料费指数+机械费/机械费指数+措施费/措施费指数+间接费/间接费指数+利润/利润指数+税金/税金指数），一般情况措施费、间接费、利润、税金合计计算，称其他费用指数。
上提中各项费用给出了7项。指数只给了5项，貌似利润和税金指数均为100%。则
该建筑工程造价指数
=1000/（110/1.28+645/1.10+55/1.05+40/1.1+50/1.02+66/1.0+34/1.0)=109.9

9. 什么是住宅指数

住宅指数全名：住宅销售价格指数，是综合反映住宅商品价格水平总体变化专趋势和变化幅度的相对数属。中国住宅销售价格指数由70个大中城市的新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数组成。
（一）新建住宅销售价格指数基础数据来源。直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市以及部分地级市等53个城市，使用房地产管理部门的网签数据。其他17个城市暂时使用统计局系统房地产开发统计报表中的相关数据。
（二）二手住宅销售价格指数基础数据来源。由国家调查队系统向各有关城市房地产管理部门、房地产经纪机构收集相关数据。

10. 学林春晓项目住宅的抗震指数是多少级

学林春晓项目住宅的抗震指数是多少集？这个没法说。