『壹』 上海房地产市场分析报告
2007年上海房地产市场分析报告
李战军
如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。
但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。
从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。
鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。
一、政治宏观层面
从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。
进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。
上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。
上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。
二、经济政策层面
任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？
1、加快推进经济增长方式和政府职能转型
在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。
上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。
2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务
近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。
2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。
由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。
当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。
3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径
我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。
针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。
结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。
4、大力完善社会保障体制
我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。
上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。
三、房地产政策层面
『贰』 求上海石库门调查报告
“不到上海，就不了解中国近代史；不进石库门，就不了解上海的过去。”这话是谁说的？就算是我的感言吧。
1、新天地
新天地北里：太仓路181弄
新天地南里：兴业路123弄
游新天地适合在傍晚以后，夜幕降临之时，这里的酒吧灯火通明，映照着石库门房子阔大的大门和挑出的二楼阳台，显得既古典又时尚。
新天地的石库门房子，大多数是改造过的，或者保留外墙和屋顶，内部结构拆除重建；或者基本拆除，只保留一个门楼。这样处理的理由是：石库门建筑由于年久失修，缺乏保养，要延续它的生命力，部分必须重建。为了重现这些石库门里弄当年的环境，开发商在档案馆找到当年由法国建筑师签名的建筑设计图，安纸修复，整旧如旧。
虽然有专家认为新天地模式只是房地产开发的一种模式，未必就是保护石库门遗产的典范。不过，许多游客（特别是外国人）正是通过新天地认识了上海的石库门建筑。
2、田子坊
卢湾区泰康路
逛田子坊则适合在下午，来这里的人似乎都不是来看建筑的，而是被这里的特色小店所吸引。
如果说新天地的石库门让人感受到中产阶级家庭的生活环境，那么田子坊应该就是普通人家的情景了。随便晾晒的衣服被子，设在弄堂里的垃圾箱、厕所间，都让人感觉出来这里不管是现在还是过去都不是有钱人住的地方。
易播乐记者曾两次来到田子坊，第一次来到274弄，对凌乱的环境留下了不好的印象，第二次从210弄进去，一下子被那里的整洁的弄堂所征服。
田子坊的特点是，它以不移动、不改变的方式保存了石库门的建筑，虽然这里看上去缺少秩序感，但却更加原汁原味。当然，在上海还有更为真实的石库门里弄。
3、建业里（改建中）
建国西路和岳阳路交界处
“建业里是上海目前最大的一片石库门建筑，建于1930年，有近200幢石库门房子”因为看了这样的资料，笔者于2009年11月的某日来到这里一探究竟，却发现已成为一片工地，任何石库门房子都找不到了，这里正在进行一个史无前例的石库门改造运动。据说，这里要打造成第二个“新天地”。
对此，网友和开发商有截然不同的意见：
网友：“以我之见，这新造的建业里早已不是历史文物，而是一个不折不扣的假古董。”
开发商：“我们是用一种复建的方法来做的，完全按照石库门的风格把它恢复建设，让人家感受到石库门居住的文化继续在，但是居住在里面要比过去的形式 或者舒适度要高得多。”
除了新天地、田子坊、建业里外，上海的石库门遗存地还有：
尚贤坊 淮海中路358号
就建筑而言，尚贤坊是上海石库门里弄房屋的代表作。民国时代的中国著名作家郁达夫就在这里认识了来自杭州的美女王映霞，展开了交织着恩怨情仇的一段故事。
和合坊 淮海中路526弄
非常完整的石库门建筑群。
渔阳里 淮海中路567弄6号
建于1912~1936年。有楼房33幢。居民400人。渔阳里6号为中国社会主义青年团中央机关旧址，1961年列为全国重点文物保护单位。
瑞华坊 复兴中路285弄
不太为人所知的大片的石库门建筑。资料说， 瑞华坊是新式里弄的典型代表，整条弄堂呈轴对称设计，左右两边各是13排完全对称的建筑，全弄在2个主出入口设有过街楼，在临黄陂南路的每一排建筑之间也设有过街楼。
梅兰坊 黄陂南路596弄
建于1930年。被称为“上海石库门里弄生活标本” 。名称来自业主吴梅溪、吴似兰的名字。
普庆里 马当路306弄
建于1925年前后。 大韩民国临时政府旧址就位于普庆里4号，所以普庆里也吸引了很多韩国游客。
步高里 陕西南路287弄
建于1930年，由法商设计，为典型的石库门旧式里弄住宅群。著名作家巴金年轻时代曾在步高里52号朋友家构思创作。
亨昌里 愚园路1376弄
在定西路、安西路之间。新式石库门，建于民国14年（1925年）。有楼房25幢，列5排，居民500人。煤卫齐全，为公司高级职员居所。民国16年，中共中央在上海创办机关刊物《布尔什维克》，编辑部曾设在弄内48号(今34号)。
恒丰里 山阴路69弄32-108号、85弄1-31号 (地图)
建于1905年 ，是比较大的里弄，有108幢石库门三层楼房，而且有几种结构的房型。
张家花园 南京西路之南、石门一路之西、威海路以北
上海保留下来的最漂亮的石库门建筑群！这里的石库门房子形式是多种多样的，而且保存的非常完善，给人视觉一亮的感觉。这里没有一般石库门里弄的拥挤闭塞感，因为这里的许多石库门房子不是联排式的，而是一幢幢独立建造的。
提篮桥地区 虹口区东南部
历史上，提篮桥街道辖区属于上海公共租界，大部分为石库门里弄。此区中心的提篮桥地段，曾经是航运中心，并以提篮桥监狱、犹太难民区著称，上海轨道交通四号线在辖区内设大连路站、杨树浦路站。
另外上海的书场地址如下：
上海各书场地址：
上海乡音：南京西路860弄（近王家沙）电话：62563234 公交20，23，地铁二号线
美琪：江宁路（南京西路北）电话：62174409总。公交23
雅庐：顺昌路315（复兴中路南）电话：53060715公交17
豫园（原名轻工）方浜中路（上海老街）199弄14?公交64，66
玉兰：乌鲁木齐北路459文化馆?公交15，45，49到华山路站（好象是在翻修，目前歇业）
长艺：仙霞路650艺术中心?电话：62612818总?公交127到底
宋园：共和新路1667号?电话：56334429?公交46路等（周末书场）
武定：石门二路344-97恒丰路桥南侧?电话：62874108?公交64，19
梅文：梅陇路415文化馆?电话：64530171?公交：50，957到门口
兰心：茂名南路57长乐路口?电话：62562926?公交：41，地（1）等（早场暂停）
青年会：西藏南路123大世界南面?公交：17，18，23等（这个好象也不是每日经营的书场）
九星：七宝星东路茶叶市场（万体乘764，92到6号桥）
虹桥：虹梅路虹桥左村2800老年活动中心
浦兴：浦兴路1473号凌河路口。大桥四线直达及716，626，638，843，776，774等
闵行老年：闵行南北大街204号?电话：64353116
共康文华敬老院长临路380弄146号?公交：46调722到共康四村
安康：莘庄秀文路118黎安新村村对面
上钢：浦东昌里路337三楼多功能厅（上午早场）
宝钢：牡丹江路宝钢路?公交：人民广场531到黄金广场或明珠线到江湾换车
东方：国和路1013文化馆?电话：65056752
鲁艺：甜爱路100号鲁迅公园?公交：18，21等
七宝：七宝老街南大街7号?公交：92
大场新光：宝山大场镇?电话：56683646?公交：58
高庙：高庙道堂路9号?电话：58710909
嘉定新成：嘉定仓场路?电话：09916740
南汇古钟园：南汇惠南?电话：8021702
黄渡：嘉定黄渡镇?电话：39599053
以上资料，希望对你有所帮助。
『叁』 上海浦东新区建筑调研报告
先说说你的要求.
『肆』 小区调研报告
给你一个提纲，你针对当地实际应该能写一篇较好的文章。
把握关键 整体联动
努力开创* *街道社区工作新局面
根据* * * 的安排，在 的带领下，我对* *镇的街道社区工作进行了调查研究，通过听取介绍，实地参观，阅览资料，走访居民等形式，我对* * 镇街道社区工作有了一定的了解。总体来看，我市街道社区建设的思路比较清晰、目标比较明确、措施比较有力，取得了很大成效。现将调研的有关情况报告如下：
一、街道建设工作中所取得的成绩
1．领导重视，基本建立了管理网络。
一是认真贯彻执行上级要求。
二是建立了专门组织。
三是形成了管理网络。
2．加强宣传，大力营造了舆论氛围。
一是印发 宣传材料；
二是充分利用广播、电视、报刊等各种新闻媒体；
三是采用标语、墙报、宣传车、办讲座、演节目 和向全市学生家长发一封信的等形式宣传；
四是
通过形式多样的学习宣传活动，广大干部、群众对党和政府的街道、社区政策有了较好的认识，领导干部和有关工作人员提高了执法的自觉性，为深入推进街道、社区工作奠定了基础。
3．落实措施，初步取得了工作效果。
二、街道建设工作中存在的主要问题
1．管理体制有待进一步理顺。
2．工作思路有待进一步拓宽。
3．物业管理有待进一步加强。
4．工作经费有待进一步落实。
5．舆论宣传有待进一步深入。
三、几点建议
1．全面推进长效管理 理顺管理体制
管理体制不顺，是当前制约街道管理水平提高的一个重要因素。一方面，街道综合管理权限不足，不能有效地组织、协调、监督职能部门派驻机构履行职责，也不能有效地指导、帮助和协调村、改制公司搞好自身管理，造成“横向统筹管理不到边”；另一方面，职能部门派驻机构、村、改制公司职能不全，力量薄弱，工作中经常出现管理断层和缺位，造成“纵向管理指导不到底”。我们对街道与职能部门派驻机构之间，街道与村、改制公司之间的管理关系进行了梳理与调整，目的在于建立有效、灵敏的管理体制，突破制约条块之间、上下之间各种管理资源充分发挥作用的体制性障碍，形成条块结合、以块为主、职责清楚、协调有力的管理网络。
2．发挥全体干部作用 明确管理职责
明确管理职责是街道履行职权的重要前提。条块之间职责不清、责任不明，是街道和区有关部门反映比较强烈的问题。我们对街道的职责作了进一步明确，主要从目前亟需加强的城市管理、社会管理、社区建设3个方面加以规范，实质就是贯彻属地管理、重心下移的原则，强化街道在辖区内的管理主体地位，使街道能够更好地履行相应的管理职责。要求街道切实做到"守土有责"，扎扎实实地把各项管理工作落到实处，见到实效。
3．围绕争先创优目标 提高管理水平
加强管理是一项长期任务，关键是要形成有效的工作机制。我们按照建设大都市中心区这个目标要求，坚持高起点、高标准，向国内外先进水平看齐，想方设法提高管理水平，优化发展环境，力求形成管理规范、环境优美、秩序优良、服务优质、风尚良好、机制健全的管理格局，使我们的各项管理水平与现代化大都市中心区的地位和形象相适应，与完善社会主义市场经济体制和深化城市管理体制改革的要求相适应。
4．大力推进环境整治 提升城市形象
城市化水平不同，管理水平不同，环境状况也有较大差别，对它们的管理重点和内容可以有所侧重，但管理的标准和要求绝对不能放松或降低。不同类型、不同发展阶段的地区，要在优化发展环境的过程中，积极贯彻文化优区战略的要求，注入文化内涵，提升文化品位，营造良好的人文环境，进而优化整体发展环境。
5．加大督促检查力度 构建考评机制
针对目前检查考评方面存在的问题，我们本着谁管理谁负责、责权利相一致和统一实效的原则，在尽量减轻街道应付考核评比负担的同时，从考核指标构成、计分原则、奖励办法、组织领导等方面对街道工作综合考核和奖励办法作了必要的调整和完善，力求增强考核评比的规范性、科学性，减少随意性、主观性，通过加强督促检查，促使街道和区职能部门形成合力，推动各项管理上新的水平。
街道、社区建设，是一个长期而艰巨的工作，它要求我们以科学发展观为指导，以法制建设为准绳，按照完善社会主义市场经济体制的改革取向，着眼于解决街道工作中存在的突出问题，增强街道对辖区社会管理和公共服务的能力，推动管理重心真正下移到街道，促使各项工作真正落到实处，收到实效。我想，我市的街道、社区工作在市委市政府的高度重视下，在广大干群的共同努力下，一定会取得跨越式的发展。
『伍』 别墅调研报告
.
别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别舍、别府、别邸、别园 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、绣墅、雅墅、碧墅、园墅 ......
像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。
中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。
『陆』 住宅室内设计调研报告
1、你可以先定好调查的内容，如把主要内容定位：家装的价位和风格。
2、以这专2方面为主，也可属以加如其他信息为辅进行调查或资料收集。
3、把收集来或调查结果分成几类进行分析，类别就是上面提到的价位、风格...
4、以这几类为小标题进行写作
下面把调查报告内容示下：
第一段——室内设计是...(可谈谈室内设计的概念和现状,注意不要太长)
第二段——一、价位跨度大，不同消费层次的不同需求
二、简约风格居首位，其他风格混搭
三、...
第四段，总结并提出发展构思
（鄙人，室内设计门外汉，仅以报告写法提出建议，仅供参考。当然，要是觉得还不错么，多加点分，- -）
『柒』 居民住宅变化调查报告
我国改革开放已经30年了。这30年，我国经济发展迅猛，社会进步显著，人民生活大大改善……我们哈尔滨城市居民的收入、消费结构、生活水平究竟发生了怎样令人瞩目的变化？日前，国家统计局哈尔滨调查队对500户居民家庭进行了抽样调查。 钱 市民手里多起来 改革开放后，哈市城市居民收入持续增长，2007年居民家庭人均可支配收入为12772元，与1978年相比增长38.1倍，年均增幅达到13.5%，扣除物价上涨因素年均实际增长6.6%，居民手中现金支配权增加，为生活质量的整体改善提供了有利保障。 改革开放前，哈市居民收入增长缓慢，1978年人均可支配收入仅为327元。改革开放后，党中央确立以经济建设为中心的大政方针，经济发展开始加快，居民收入增长也明显加速。 进入二十世纪九十年代，市场经济逐步取代计划经济，经济发展明显加快，居民收入出现连续增长的态势，到1999年人均可支配收入达到5033元。根据国家统计局制定的城市小康标准，2000年哈市城市人均可支配收入达到5632元，按可比口径计算为2430元，超过小康标准30元，哈市城市居民收入水平在20世纪末与全国同步实现小康收入标准。进入新世纪以来，市委、市政府认真贯彻落实党的方针政策，大力发展生产，深化经济体制改革和工资制度改革，居民收入在较高的水平上稳定增长。 此外，居民收入也向着多元化方向发展。1981年工薪收入占家庭总收入的比重高达93.2%，工薪收入几乎是居民家庭的全部收入，收入格局单一。1990年工薪收入占家庭总收入的比重下降到80%，离退休金收入所占比重上升到6.8%，居民收入单一格局有所打破。2007年居民家庭人均工薪收入占家庭总收入的比重为56.6%，工薪收入的比重大幅度下降，离退休金收入比重达到27.9%，个体经营净收入所占比重上升到12.1%，基本形成居民收入多元化格局。 住 状况大为改观 改革开放之初，哈市城市居民居住水平低、条件差，居住单身宿舍、地下室、仓库和自己临时搭建棚厦等非家属住宅的无房户居民家庭占有一定的比例，1978年无房户家庭比重为8%，经过十几年的努力，到1985年已降到1%，1990年降至0.3%，目前城市居民家庭基本不存在无房户。2007年人均使用面积达到18.85平方米，比2000年增长43.7%，年均增长5.3%。 改革开放之初，住宅有卫生间的不多，甚至一个房间内兼有居室、厨房等综合职能。通过城市建设和改造，单元配套住宅大量普及，住宅功能完善起来，居民生活变得方便、舒适。现代化的居住条件逐渐呈现出来，其一是取暖用上暖气，到2007年，99.8%的居民家庭用暖气取暖，有少数居民家庭使用电膜等现代化方式取暖；其二是燃料用上煤气，到2007年，100%的居民家庭燃料实现气化。 用 不断升级换代 家庭耐用品是居民家庭主要资产之一，能够体现居民生活水平的提高。改革开放三十年来，居民家庭耐用品拥有量迅猛增加，更新换代步伐不断加快。 改革开放前几十年，拥有“老四大件”是人们的梦想。改革开放后，居民收入开始增加，长期的梦想得以实现，“三转一响”(缝纫机、自行车、手表、收音机)迅速普及，相继出现拥有量高峰。 改革开放后，家用电器的出现让人们大开眼界，被称为“三机一箱”的电视机、收录机、洗衣机和电冰箱迅速进入家庭，拥有量很快过半。二十世纪九十年代，家电追求升级换代，盛行拥有“三双一彩”，即双卡收录机、双筒洗衣机、双门电冰箱和彩色电视机，而后逐渐被淘汰，其拥有量相应减少。 近年来，家电生产推陈出新，功能、样式百花齐放，高档的滚筒洗衣机以其低磨损率、可洗高档面料的衣物而受欢迎，微型洗衣机以其方便、简单受到消费者青睐，2007年洗衣机每百户拥有量达到97.8台；电冰箱环保、节能、实用受宠，每百户拥有电冰箱97.2台；彩色电视机从直角平面发展到纯平，现已发展到平板电视，如液晶电视、等离子电视等都受到人们青睐，每百户拥有彩色电视机为106.6台。进入新世纪以来，新兴家电不断出现，居民购置领域不断拓宽。2007年影碟机每百户拥有量达到52.2台，比2000年增加